Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Троцкой З.Н., рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>, дата регистрации: 04.08.2000, адрес регистрации: 690091, <...>) к общественной организации «Союз национальностей г.Владивостока» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 03.09.2008, адрес регистрации: 690048, <...>) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества в размере 3 110 147,09 руб. пеню в размере 157 777,98 руб.

при участии

от истца: до и после перерыва ФИО1, доверенность от 08.12.2017 года, удостоверение;

от ответчика: до и после перерыва ФИО2, доверенность от 05.02.2018 года, паспорт; после перерыва директор ФИО3, паспорт;

установил: Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края к общественной организации «Союз национальностей г. Владивостока» о взыскании 3 110 147 рублей 09 копеек задолженности по договору от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00 аренды недвижимого имущества - сооружения - Зоны отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> за период с 24.06.2016 по 12.09.2017, 157 777 рублей 98 копеек пени за период с 01.10.2016 по 12.09.2017; о расторжении договора от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00 аренды недвижимого имущества - сооружения - Зоны отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> об обязании освободить сооружение - Зона отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенную по адресу: <...> передав его по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности г. Владивостока в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании 10.01.2018 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований, истец просит взыскать 4 177 512 рублей 10 копеек основного долга за период с 24.06.2016 по 20.12.2017, 319 195 рублей 49 копеек пени за период с 01.10.2016 по 20.12.2017, о расторгнуть договор от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00 аренды недвижимого имущества - сооружения - Зоны отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> обязать освободить сооружение - Зона отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенную по адресу: <...> передав его по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности г. Владивостока в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании истец поддержал уточные требования в полном объеме.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с возможностью мирного урегулирования спора.

Суд, рассмотрев ходатайство об отложении судебного разбирательства, определил отказать в его удовлетворении.

В судебном заседании 06.02.2018 арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 16 часов 45 минут 13.02.2018. О дате и времени продолжения судебного заседания по настоящему делу арбитражным судом размещено объявление в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда Приморского края.

После окончания перерыва судебное заседании 13.02.2018 продолжено при участии тех же представителей сторон и явившегося директора общественной организации «Союз национальностей г.Владивостока».

После перерыва Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания и ходатайство о принятии встречного искового заявления.

Суд с учетом мнения истца определил отказать в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания в связи с его необоснованностью.

Также суд определил возвратить встречное исковое заявление общественной организации «Союз национальностей г. Владивостока», о чем судом вынесено отдельное определение.

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против требований возразил.

Из материалов дела, пояснений сторон суд установил, что 03.09.2015 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и общественной организации «Союз национальностей г.Владивостока» (арендатор) заключен договор № 01-15845-001-Н-АР-7253-00 аренды муниципального недвижимого имущества (открытых плоскостных сооружений (их частей), находящихся в собственности Владивостокского городского округа) в отношении недвижимого имущества – сооружения Зоны отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> в целях осуществления деятельности по оказанию услуг населению и организациям Владивостокского городского округ, организации культурных мероприятий, туристско-экскурсионной деятельности, иных услуг, сроком с 03.09.2015 по 02.09.2020 (пункты 1.1, 1.3 договора).

03.09.2015 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

Размер арендной платы установлен в 249 454 рублей 09 копеек без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора) Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.10.2015 внесена соответствующая запись.

06.04.2017 сторонами заключено соглашение об отсрочке уплаты арендных платежей, в соответствии с условиями которого общественная организация «Союз национальностей г.Владивостока» производит уплату арендной платы за период с 24.06.2016 по 31.01.2016 в размере 1 673 417 рублей 98 копеек, 50 283 рублей 56 копеек неустойки за период с 01.07.2016 по 31.01.2016, 55 780 рублей 60 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2016 по 31.05.2017 в срок до 31.05.2017.

19.04.2017 истцом проведена проверка использования муниципального имущества, результаты которой оформлены актом № 43. В результате проверки установлено, что на территории сооружения – Зона отдыха «Площадь Спортивная Гавань»расположена 21 торговая точка, 9 из которых расположены не в том месте, установленном в графической схеме; подпорная стена на Спортивной набережной со стороны акватории Амурского залива имеет существенное обрушение облицовочной плитки приблизительно 10 кв.м, обнажен металлический каркас, два ряда ступеней лестничного марша, расположенных в непосредственной близости к срезу воды частично разрушен, видна металлическая арматура.

08.06.2017 истцом также проведена проверка использования муниципального имущества, результаты которой оформлены актом № 75. В результате проверки установлено, что на территории сооружения – Зона отдыха «Площадь Спортивная Гавань» расположено 48 торговых точек, из которых 32 – по продаже продовольственных товаров, 12 – непродовольственных товаров, 4 – вендинговых аппарата, тогда как утверждено размещение 39 торговых точек (20 – по продаже продовольственных товаров, 19 – по продаже непродовольственных товаров).

Согласно акту осмотра от 16.08.2017 на территории Зоны отдыха «Площадь Спортивная Гавань» установлено 74 нестационарных торговых объекта при утвержденных 39.

Требования, касающиеся устранения порядка использования муниципального имущества, изложены в направленных ответчику претензиях от 21.11.2016 № 28/6-7382, от 19.04.2017 № 3712СП, от 27.04.2017 № 28/6-2517, от 14.06.2017 № 6020д, от 27.06.2017 № 28/6-3642.

Кроме того, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец направил в адрес общественной организации «Союз национальностей г.Владивостока» претензию от 26.06.2017 № 28/12-3623 с требованием уплатить 3 110 147 рублей 09 копеек основного долга по договору аренды, 157 777 рублей 98 копеек неустойки в течение 10 дней с момента получения претензии. Претензия получена ответчиком 19.07.2017.

В письме от 09.08.2017 № 28/6-4435 в адрес ответчика истцом направлено предложение о расторжении договора аренды от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00 в связи с неисполнением требований истца, содержащихся в претензиях от 19.04.2017 № 3712СП, от 27.06.2017 № 28/6-3642, от 27.04.2017 № 28/6-2517, от 14.06.2017 № 6020д, от 26.06.2017 № 28/12-3623. Вместе с указанным письмом истцом направлен проект соглашения о расторжении договора.

Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены, задолженность не погашена, договор не расторгнут, истец обратился в настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за имущество, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Разделом 3 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации.

Таким образом, в связи с изменением коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы, подлежит изменения и размер арендной платы.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду имуществом подтверждается самим договором аренды, актом приема-передачи к данному договору, а также не оспаривается ответчиком.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в размере 4 177 512 рублей 10 копеек по договору за период с 24.06.2016 по 20.12.2017.

Размер задолженности подтвержден материалами дела; расчет задолженности истцом осуществлен правомерно.

Ответчик в письменном отзыве факт наличия задолженности не оспорил.

При изложенных обстоятельствах исковые требования в части взыскания 4 177 512 рублей 10 копеек основного долга по договору аренды за период с 24.06.2016 по 20.12.2017 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании 319 195 рублей 49 копеек пени за период с 01.10.2016 по 20.12.2017 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения арендной платы, ответчиком не опровергнут, ходатайства о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца также подлежит 319 195 рублей 49 копеек на основании статьи 330 ГК РФ.

Истцом заявлено ходатайство о расторжении договора аренды от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00.

Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, доказательств возврата арендуемого имущества, оформленного в соответствии с условиями договора двусторонним актом приема-передачи, не представлено, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за указанный период, ответчик к материалам дела не приобщил.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также предложение о расторжении договора аренды.

Направление указанных писем подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями о вручении, свидетельствующими о заблаговременном получении писем истца.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00, заключенного Управлением муниципальной собственности г. Владивосток и общественной организации «Союз национальностей г.Владивостока», обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ, доказано наличие нарушений условий действующего договора аренды со стороны ответчика.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании освободить сооружение - Зона отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенную по адресу: <...> передав его по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности г. Владивостока в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что суд удовлетворил требования истца о расторжении договора от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия спорного имущества, в связи с чем суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ответчика освободить спорное сооружение, в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока освобождено от уплаты государственной пошлины, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 57 484 рублей подлежит взысканию с ответчика, не освобожденного от такой уплаты.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общественной организации «Союз национальностей г. Владивостока» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 4177512 (четыре миллиона сто семьдесят семь тысяч пятьсот двенадцать) рублей 10 копеек основного долга, 319195 (триста девятнадцать тысяч сто девять пять) рублей 49 копеек пени.

Расторгнуть договор от 03.09.2015 № 01-15845-001-Н-АР-7253-00 аренды недвижимого имущества - сооружения - Зоны отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>

Обязать общественную организацию «Союз национальностей г. Владивостока» освободить сооружение - Зона отдыха «Площадь Спортивная Гавань» площадью 44176,5 кв.м, расположенную по адресу: <...> передав его по акту приема-передачи Управлению муниципальной собственности г.Владивостока в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общественной организации «Союз национальностей г. Владивостока» в доход федерального бюджета 57484(пятьдесят семь тысяч четыреста восемьдесят четыре) рубля государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.