Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЮМиС" (ИНН 7072349 , ОГРН 2503461648 , дата регистрации 04.04.2013)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока(ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 04.08.2000)

третье лицо: администрация г.Владивостока

о признании незаконным решения

при участии:от заявителя – представитель ФИО1, доверенность от 14.01.2014, от УМС г. Владивостока - ФИО2, доверенность от 19.12.2013 №28/1-7045, от Администрации г.Владивостока - ФИО2, доверенность от 23.04.2014 №1-3/1341;

установил: Общество с ограниченной ответственностью "ЮМиС" (далее - общество) обратилось с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС г.Владивостока), оформленного письмом от 21.08.2014 №660/сп и обязании Управления муниципальной собственности города Владивостока принять решение о предоставлении ООО «ЮМиС» в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030016:3662 и направить проект договора аренды указанного земельного участка

Заявитель требования поддержал в полном объеме, пояснил, что УМС г.Владивостока необоснованно отказало в предоставлении земельного участка в аренду в целях реализации инвестиционного договора, в связи с чем нарушает условия договора, положения ст.36 Земельного кодекса РФ, а также права и законные интересы общества, создает препятствия к оформлению права на земельный участок.

Ответчик заявленные требования оспорил, указал на то, что предметом инвестиционного договора является реконструкция нежилого здания. Ответчик указал, что представленные в материалы дела документы, как в отношении земельного участка, так и в отношении руинированного объекта, расположенного на спорном земельном участке, не свидетельствуют о том, что инвестиционный договор был заключен с целью осуществления жилищного строительства.

Поскольку в настоящий момент в инвестиционный договор внесены изменения дополнительным соглашением от 09.06.2014, и заявителем испрашивается земельный участок для реконструкции объекта под многоквартирный жилой дом, то испрашиваемый обществом земельный участок предоставляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, ответчик указал, что дополнительное соглашение от 09.06.2014, является недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение требований ст. 30.1 Земельного кодекса РФ и направлено на изменение без правовых оснований, предмета инвестиционного контракта, с «реконструкции нежилого здания» на «строительство многоквартирного жилого дома».

Помимо указанного ответчик пояснил, что вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка определен как «для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73% и его дальнейшей эксплуатации», при этом сообщил, что решения по изменению вида разрешенного использования с указанного на «строительство многоквартирного жилого дома» органом местного самоуправления не принималось.

Кроме того, ответчик считает, что у общества отсутствует исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса РФ, поскольку общество как инвестор до настоящего времени ни приступил к реализации инвестиционного контракта, соответствующие права на объект незавершенного строительства не зарегистрировал.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

10.01.2005 между УМС г.Владивостока (Управление) и ООО «Ромашка» (Инвестор) заключен инвестиционный договор №ИП-335/2005, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности – здания, сохранностью 69%, расположенного по адресу: <...>, с ориентировочным объемом инвестиций 7854000 руб.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался выполнить собственными и (или) привлеченными силами и средствами все работы по комплексной реконструкции инвестиционного объекта в соответствии с условиями настоящего договора в соответствии в согласованной в надлежащем порядке проектной документации (п.2 договора).

22.09.2005 ООО «Ромашка» получено разрешение на строительство №111/05: реконструкция здания, расположенного по адресу: <...>. сроком до 31.12.2008.

16.10.2007 между ООО «Ромашка» (инвестор) и ООО «ЮМиС» (новый инвестор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по инвестиционному договору от 10.01.2005 №ИП-335/2005, согласно условиям которого, инвестор передает, а новый инвестор принимает в полном объеме права и обязанности по инвестиционному договору от 10.01.2005 №ИП-335/2005 в отношении инвестиционного проекта – здания, сохранностью 69%, расположенного по адресу: <...>, с ориентировочным объемом инвестиций 7 854 000 руб. Данное соглашение заключено в соответствии с пунктами 6.1., 6.2. инвестиционного договора.

16.10.2007 между УМС г.Владивостока, ООО «Ромашка» и ООО «ЮМиС» заключено дополнительное соглашение, где в п.6 соглашения стороны установили, что инвестором по инвестиционному договору от 10.01.2005 №ИП-335/2005 становится ООО «ЮМиС».

Кроме того, 16.10.2007 УМС г.Владивостока иООО «ЮМиС» заключили дополнительное соглашение, согласно которому, п. 2.1 инвестиционного договора изложили в следующей редакции: «предметом настоящего договора является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции с надстройкой дополнительного мансардного этажа на здании, находящегося в муниципальной собственности объекта, расположенного по адресу: <...>».

19.11.2013 Управлением градостроительства и архитектуры города Владивостока вынесено распоряжение №2340 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу:<...>, Муниципальному образованию город Владивосток, для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73% и его дальнейшей эксплуатации».

02.12.2013 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет, с присвоением ему кадастрового номера 25:28:030016:3662, указанием вида разрешенного использования "для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73% и его дальнейшей эксплуатации», что подтверждается кадастровым паспортом №25/00-13-346661 от 02.12.2013.

09.06.2014 УМС г.Владивостока иООО «ЮМиС» заключили дополнительное соглашение, согласно которому, п. 2.1 инвестиционного договора изложили в следующей редакции: «предметом настоящего договора является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73%, расположенного по адресу: <...>, под многоквартирный пятиэтажный жилой дом».

В целях реализации инвестиционного проекта, в соответствии с п.4.1 договора, ООО «ЮМиС» 16.01.2014 обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением о представлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030016:3662, общей площадью 2 662 кв.м., расположенного по ул.Нестерова, 8, в аренду на 3 года для реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности – здания, расположенного по адресу: <...>.

21.08.2014 УМС г.Владивостока отказало обществу в предоставлении земельного участка, указав в обоснование следующее.

В соответствии с дополнительным соглашением от 09.06.2014 к договору от 10.01.2005 №ИП-335/2005 предметом договора является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73%, расположенного по адресу: <...>, под многоквартирный пятиэтажный дом».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АА № 381790, выданному 05.01.2004, муниципальному образованию город Владивосток на праве муниципальной собственности принадлежит объект права: объект, разрушенный в результате физического износа, сохранность 73%, условный номер 25:28:00 00 00:00000/0, расположенный по адресу: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030016:3662 зарегистрирован в муниципальную собственность с видом разрешенного использования для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73% и его дальнейшей эксплуатации.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков для жилищного строительства или права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

На основании изложенного УМС г.Владивостока отказало обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:030016:3662, расположенного по адресу: <...>, для реконструкции объекта под многоквартирный жилой дом.

Не согласившись с отказом УМС г.Владивостока, оформленного письмом от 21.08.2014 №660/сп, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Свое требование заявитель обосновывает тем, что имеет право на оформление земельного участка для реализации инвестиционного проекта в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ.

Системное толкование статей 35 и 36 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Из материалов дела следует, что правоотношения ООО«ЮМиС» и УМС г.Владивостока основаны на заключенном 10.01.2005 инвестиционном договоре №ИП-335/2005 и дополнительных соглашениях от 16.10.2007, 09.06.2014 к договору.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Инвестиционный договор является основным юридическим фактом, влекущим возникновение инвестиционного правоотношения. Он возлагает как минимум на одну из его сторон обязанность по инвестированию и вместе с нормами инвестиционного права определяет порядок осуществления такой стороной инвестиционной деятельности.

Из пункта 2.2 инвестиционного договора 10.01.2005 №ИП-335/2005 следует, что в рамках реализации инвестиционного проекта инвестиционного проекта инвестор обязался выполнить собственными и (или) привлеченными силами и средствами все работы по комплексной реконструкции инвестиционного объекта в соответствии с условиями настоящего договора в соответствии в согласованной в надлежащем порядке проектной документации.

Пунктом 4 инвестиционного договора 10.01.2005 №ИП-335/2005 сторонами определены этапы реализации инвестиционного проекта, одним из которых является оформление земельного участка в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и настоящим законом.

Основанием для общения общества в суд послужило решение УМС г.Владивостока об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030016:3662 под реконструкцию объекта под многоквартирный жилой дом.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АВ №162771, муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежит земельный участок, категории: земель населенных пунктов, разрешенное использование: для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73% и его дальнейшей эксплуатации, общей площадью 2662 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:030016:3662.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1, 5 статьи 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

В силу пунктов 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (пункт 2).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, первоначально обществом заключен инвестиционный договор предметом которого являлась реконструкция здания, сохранностью 69%, расположенного по адресу: <...>, с ориентировочным объемом инвестиций 7 854 000 руб.

Внесенные впоследствии изменения в предмет инвестиционного договора свидетельствуют о том, что на испрашиваемом земельном участке обществом планируется реконструкция объекта муниципальной собственности, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73%, расположенного по адресу: <...>, под многоквартирный пятиэтажный дом.

Таким образом, представленная в материалы дела документация в отношении реконструированного объекта свидетельствует о том, что ООО«ЮМиС» испрашивает земельный участок с целью фактического строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома, поскольку объект муниципальной собственности, расположенный по адресу: <...>, разрушен в результате физического износа и имеет сохранность 73%.

Поскольку земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства предоставляются с обязательным проведением торгов, суд приходит к выводу о том, что УМС г.Владивостока правомерно указало на применение в данном случае положений статьи 30.1 Земельного кодекса РФ.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 16 и статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности" и статьей 30.2 "Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 и пунктом 2 статьи 30.2 в редакции Закона N 191-ФЗ установлено, что предоставление земельных участков для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на аукционах.

При этом статьи 30.1 и статья 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющая особенности предоставления земельных участков в целях жилищного строительства вступили в силу 10.01.2005.

Таким образом, на момент изменения предмета инвестиционного договора путем заключения 09.06.2014 дополнительного соглашения, предоставление земельных участков из муниципальной или государственной собственности в целях жилищного строительства осуществлялось в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, то есть путем проведения аукциона.

Кроме того, исследовав условия инвестиционного договора 10.01.2005 №ИП-335/2005 в редакции дополнительных соглашений от 16.10.2007, от 09.06.2014, а также сведения кадастрового паспорта от 02.12.2013 №25/00-13-346661 испрашиваемого земельного участка, суд установил несоответствие вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка его планируемому использованию.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 02.12.2013 №25/00-13-346661, земельный участок с кадастровым номером 25:28:030016:3662 имеет вид разрешенного использования «для реконструкции объекта, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73% и его дальнейшей эксплуатации». При этом предметом инвестиционного договора от 10.01.2005 №ИП-335/2005 в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2014, является реализация инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, разрушенного в результате физического износа, сохранностью 73%, под многоквартирный пятиэтажный жилой дом», расположенного по адресу: <...>».

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

По правилам части 1 статьи 36 ГрК РФ, правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

На территории города Владивостока действуют Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа, утвержденные решением Думы города Владивостока от 07.04.2010 № 462, которые являются градостроительным регламентом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Правил землепользования и застройки Владивостокского городского округа основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что органом местного самоуправления, как собственником земельного участка с кадастровым номером 25:28:030016:3662, решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не принималось.

Доказательств того, что обществом были предприняты меры к получению разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома, в материалы дела не представлено.

При этом, изменение разрешенного вида использования спорного земельного участка без утвержденного градостроительного плана земельного участка приведет к тому, что на данном земельном участке может быть возведен объект, не соответствующий утвержденной проектной документации и выданному разрешению на строительство (пятиэтажный, многоквартирный жилой дом).

Кроме того, из представленных заявителем в материалы дела технического паспорта на жилой дом по ул.Нестерова, 8 по состоянию на 26.09.1985, постановления главы администрации города Владивостока Приморского края от 10.08.1994 №1087, постановления главы администрации города Владивостока Приморского края от 05.03.1994 №308, главы администрации города Владивостока Приморского края от 28.07.1999 №1350, следует, что объект жилищно-коммунального хозяйства было передано на баланс органа местного самоуправления в едином целом состоянии.

При этом как следует из акта обследования филиала ФГУП «Ростехинвентаризации» по г.Владивостоку, сохранность объекта на 11.03.2004, расположенного по адресу: <...>, Первомайского района составляет 69%, процент износа составляет 63%.

Как установлено судом из материалов дела, по состоянию на 2012 год, указанный объект является нежилым строением, что подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на 23.05.2012 ФГУП «Ростехинвентаризации – Федеральное БТИ», кадастровым паспортом от 29.05.2012.

Выписка из реестра муниципальной собственности от 03.02.2012 содержит запись, что объект, расположенный по адресу: <...>, является нежилым строением.

Суд считает обоснованными возражения ответчика относительно отсутствия у общества исключительных прав на оформление земельного участка в силу положений статьи 36 Земельного кодекса РФ в силу следующего.

Исходя из условий договора, содержащихся в пунктах 3.1-3.5 инвестиционного договора, суд пришел к выводу, что имущественные права у инвестора возникают после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по договору. При этом в названном договоре стороны согласовали разграничение долей в праве собственности, в частности, 70% - инвестор, 30% - Управление.

Таким образом, в рассматриваемом случае заявитель, являясь инвестором незавершенного строительством объекта, расположенного на испрашиваемом земельном участке, зарегистрированных прав на него не имеет, в связи с чем у него не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, так как данной нормой предусмотрено приобретение прав на земельный участок собственниками зданий, строений и сооружений.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что основания положенные в основу оспариваемого отказа, соответствуют действующему законодательству, и не нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 3 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку в ходе рассмотрения дела судом установлено отсутствие оснований для признании незаконным решения УМС г.Владивостока, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, оснований для обязания УГА г.Владивостока в соответствии со ст. 36 ЗК РФ принять решение о предоставлении ООО «ЮМиС» в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030016:3662 и направить проект договора аренды указанного земельного участка также не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя судебных расходов по уплате государственной пошлины и несению расходов на оплату услуг представителя по настоящему делу подлежит отнесению на заявителя как на сторону, не в пользу которой вынесен судебный акт.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности города Владивостока, оформленного письмом от 21.08.2014 №660/сп и обязании Управления муниципальной собственности города Владивостока принять решение о предоставлении ООО «ЮМиС» в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030016:3662 и направить проект договора аренды указанного земельного участка. Проверено на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чугаева И.С.