Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Золкиной Ю.О., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН 6123449 , ОГРН 2501294551 ) к Обществу с ограниченной ответственностью «СТАНДАРТ ПЛЮС» (ИНН 6072353 , ОГРН 2501287820 ), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, Управления муниципальной собственности г.Владивостока о признании сделки недействительной,

при участии:

от истца: - представитель ФИО1 – доверенность от 29.12.2014, паспорт;

от ответчика: - представитель ФИО2 – доверенность от 05.06.2014, паспорт; ФИО3 – доверенность от 11.02.2015, паспорт;

от третьего лица: - представитель ФИО4 – доверенность от 27.11.2014, удостоверение;

установил: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» обратилось в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СТАНДАРТ ПЛЮС» о признании недействительным в силу его ничтожности в связи с несоответствием требованиям ст. ст. 3-4 Федерального закона №159-ФЗ договора от 24.03.2014 №147-КП купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 497,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Истец исковые требования поддержал, ответил на вопросы суда.

Ответчик оспорил, ответил на вопросы суда.

Представитель третьего лица дал пояснения, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки возражений на доводы ответчика.

Ответчик оспорил ходатайство третьего лица.

Истец поддержал ходатайство третьего лица.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ определил отказать в удовлетворении ходатайство об отложении, в то же время объявить перерыв в судебном заседании до 12.03.2015 до 10 часов 50 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В судебное заседание явились:

от истца: - представитель ФИО1 – доверенность от 29.12.2014, паспорт;

от ответчика: - представитель ФИО2 – доверенность от 05.06.2014, паспорт; ФИО3 – доверенность от 11.02.2015, паспорт;

от третьего лица: - представитель ФИО4 – доверенность от 27.11.2014, удостоверение;

Представитель третьего лица заявил ходатайство о вступление в дело в качестве соистца, письменное ходатайство приобщил к материалам дела. Дал пояснения.

Истец поддержал заявленное ходатайство третьим лицом.

Ответчик оспорил данное ходатайство третьего лица.

Судом данное ходатайство третьего лица рассмотрено и отклонено, как необоснованное, поскольку, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае предусмотренных ст.46 АПК РФ оснований для процессуального соучастия истца по настоящему делу - Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и УМС города Владивостока, о чем вынесено отдельное определение.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, дополнив их требованиями о применении последствий недействительности сделки от 24.03.2014 №147 путем возвращения сторон в первоначальное положение.

Ответчик, третье лицо не оспорили уточнение истца.

Судом данное уточнение истца рассмотрено и принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель третьего лица заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта №А51-24016/2014.

Истец поддержал заявленное ходатайство третьим лицом.

Ответчик оспорил данное ходатайство третьего лица.

Судом ходатайство третьего лица рассмотрено и отклонено в порядке ст. 143, 144 АПК РФ, о чем вынесено отдельное определение.

Истец исковые требования поддержал в уточненном виде.

Ответчик иск оспорил.

Представитель третьего лица позицию истца поддержал, исковые требования поддержал. Ответил на вопросы ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

12.01.2000 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Стандарт Плюс» (Арендатор) заключили Договор аренды недвижимого имущества №1/205, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: проспект Океанский, д.111, общей площадью 510,8 кв.м. для использования в целях «кафе быстрого обслуживания».

01.03.2001 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Стандарт Плюс» (Арендатор) подписали изменения к договору аренды, согласно которым стороны пришли к соглашению об изменении площади арендуемого объекта на 485,0 кв.м.

05.11.2001 Приморским краевым регистрационным центром ООО «Стандарт Плюс» выдано Свидетельство о государственной регистрации права аренды серия 25-АА №071166 на нежилые помещения (№1-36) общей площадью 485,0 кв.м. в цокольном этаже здания (лит.А, кинотеатр «Москва»), расположенные по адресу: <...>.

28.12.2010 ООО «Стандарт Плюс» повторно направило в адрес Главы г.Владивостока Заявление о преимущественном праве выкупа с просьбой рассмотреть возможность принятия решения об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 485 кв.м., расположенного по адресу: <...> включением в него условия о наличии преимущественного права льготного выкупа ООО «Стандарт Плюс».

19.05.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю субъекту права - Муниципальному образованию г.Владивосток выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25АБ №596289 на нежилые помещения в здании (лит.А1), общей площадью 497,6 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), адрес объекта: <...>.

04.02.2011 Администрация г.Владивостока направила в адрес ООО «Стандарт Плюс» Письмо №194Д, в котором было указано о том, что УМС г.Владивостока было принято решение о не включении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с несоответствием площади объекта по договору аренды №1/205 (01-04825-003-Н-АР-1138-00) с данными технического учета ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Не согласившись с указанным решением, ООО «Стандарт Плюс» обратилось в Арбитражный суд приморского края с соответствующим заявлением о признании данного решения незаконным.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2011 по делу №А51-2848/2011 в удовлетворении заявленных требований ООО «Стандарт Плюс» отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 указанное решение Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2011 по делу №А51-2848/2011 отменено, требования заявления ООО «Стандарт Плюс» удовлетворены,решение Управления муниципальной собственности г.Владивостока о не включении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемых Обществом с ограниченной ответственностью «Стандарт Плюс» в соответствии с договором аренды №1/205 от 12.01.2000 года нежилых помещений в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: <...>, выраженное в письме №194Д от 04.02.2011, признано незаконным, как несоответствующее требованиям Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имуществ, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»№159-ФЗ от 22.07.2008.

Суд постановил обязать Управление муниципальной собственности г.Владивостока обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, арендуемых Обществом с ограниченной ответственностью «Стандарт Плюс» по договору аренды №1/205 от 12.01.2000 года в цокольном этаже здания, расположенного по адресу <...> порядке, установленном Федеральным законном «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в 15-дневный срок с даты вступления решения в законную силу.

Во исполнение указанного судебного акта решением Думы г.Владивостока №828 от 29.03.2012, решением Думы г.Владивостока от 23.05.2012 №862 «О внесении изменений в приложение к Решению Думы г.Владивостока от 29.03.2012 №828 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в г.Владивостоке на 2012 год», были утверждены условия приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, а именно: объект недвижимости подлежит приватизации на следующих условиях: способ приватизации – преимущественное право выкупа ООО «Стандарт Плюс», нормативная цена объекта составляет 22 322 034 рублей, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта №58-1/2012 от 30.03.2012, изготовленным ООО «Центр оценки и экспертизы собственности».

21.06.2012 Ответчик направил в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...> приложением проекта Договора купли-продажи объекта недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №147-КП, согласно условиям которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилые помещения в здании (лит.А1), общей площадью 497,6 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), адрес объекта: <...>.

В силу п.3.3 договора общая стоимость объекта составляет 22 322 034 рублей (без учета НДС).

Не согласившись с предложенной ценой выкупаемого имущества ООО «Стандарт Плюс» подготовило Протокол разногласий от 20.07.2012, в котором п.3.3 договора был изложен в следующей редакции: «Общая стоимость объекта составляет 17 317 000 рублей без НДС» и направило подписанный проект договора купли-продажи вместе с протоколом разногласий в адрес ответчика.

25.07.2012 Протокол разногласий от 20.07.2012 к проекту Договора купли-продажи объекта недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №147-КП был отклонен ответчиком.

Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от подписания проекта Договора купли-продажи земельного участка в редакции истца, обратился в суд с соответствующим иском.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2013 по делу №А51-21008/2012 исковые требования ООО «Стандарт Плюс» к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока удовлетворены, суд решил урегулировать разногласия, возникшие между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Стандарт-Плюс» при заключении договора купли-продажи недвижимости № 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.3. указанного договора в следующей редакции: «Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 (двадцать миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек без НДС».

Письмом № 1-14/335 от 03.02.2014 третье лицо направило в адрес истца проект договора купли-продажи объектов недвижимости.

20.03.2014 подписанный договор купли-продажи объектов недвижимости №147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства) в четырех экземплярах письмом № 1181 был направлен истцом в адрес МКУ «АПМЗН».

В соответствии с условиями договора купли-продажи объектов недвижимости №147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства) Управление муниципальной собственности г.Владивостока (Продавец) обязуется передать в собственность, а Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт-Плюс» (Покупатель) оплатить и принять недвижимое имущество – нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,60 кв.м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), являющиеся объектом муниципальной собственности.

Стоимость помещений составила 20 448 000 рублей (п. 3.3 договора), уплачиваемых до 25.01.2019 в соответствии с графиком платежей.

В силу п. 2.2.3 на Покупателя возложена обязанность осуществить за свой счет в течение одного месяца со дня подписания договора все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности.

Также сторонами подписан акт приема-передачи имущества.

Согласно письму №1-14/946 от 27.03.2014 МКУ «АПМЗН» сообщило Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт-Плюс» о необходимости явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 08.04.2014 для регистрации перехода прав на спорные помещения.

Поскольку указанное письмо было получено истцом 11.04.2014, указанная государственная регистрация перехода права не могла быть осуществлена.

Полагая, что УМС города Владивостока уклоняется от государственной регистрации перехода прав на спорные помещения, Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт-Плюс» обратилось в арбитражный суд Приморского края с соответствующим исковым заявлением.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 по делу №А51-16601/2014 исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт-Плюс» к УМС города Владивостока удовлетворены, суд решил зарегистрировать переход к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт Плюс» от г. Владивостока права собственности на объект недвижимого имущества – нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,60 кв.м., этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), расположенные по адресу: Приморский край, <...>, на основании договора купли-продажи объектов недвижимости № 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства).

Полагая, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 20.03.2014 №147-КП был подписан с нарушением порядка, установленного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку, как полагает истец, на момент подписания указанного договора у ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы по договору аренды №1/205 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 5330023,65 рубля, в связи с чем при заключении данного договора отсутствовала совокупность условий, при наличии которых субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества из государственной или муниципальной собственности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования УМС города Владивостока необоснованны, незаконны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Пункт 2 статьи 166, пункты 1 и 2 статьи 167 и статья 168 ГК Российской Федерации в их взаимосвязи закрепляют право лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, обратиться в суд с иском о признании такой сделки недействительной и наделяют суд необходимыми для осуществления правосудия дискреционными полномочиями по определению - исходя из фактических обстоятельств дела - как оснований недействительности сделки, так и того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным (т.е. субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять). Направленные на защиту граждан и общественных интересов, сами по себе эти нормы не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы истца.

Таким образом, в силу положений пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такое лицо должно доказать свою заинтересованность.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований и своей заинтересованности в признании спорного договора ничтожным истец ссылается положения ст. ст. 166-168 ГК РФ, а также на положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при условии, что, в том числе, у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 2 в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ).

Кроме того, истец ссылается на то обстоятельство, что продавцом по спорному договору является Управление муниципальной собственности г.Владивостока в лице директора Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» ФИО5, в связи с чем истец полагает, что заключение данного договора нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, суд считает, что истец, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ, не представил в материалы дела бесспорных доказательств своей заинтересованности в признании спорного договора ничтожной сделкой, более того, суд считает, что Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» не является надлежащим истцом по настоящему делу.

При этом суд учитывает, что в материалы дела представлен договор поручения №1/11 от 20.06.2011, заключенный Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Управление) и Муниципальным казенным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (Учреждение), в соответствии с условиями которого Управление поручает, а Учреждение обязуется от имени Владивостокского городского округа в лице Управления и за счет средств бюджета Владивостокского городского округа организовывать и проводить торги (аукционы, конкурсы), в том числе продажу посредством публичного предложения, продажу без объявления цены, по продаже муниципального имущества, включая объекты недвижимости, земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, основные средства; по продаже права заключения договоров аренды (безвозмездного пользования) такого имущества, ценных бумаг, долевых вкладов, долговых обязательств, прав на заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении объектов, находящихся в муниципальной собственности, проведение конкурсов на право заключение концессионных соглашений; создавать комиссии (единую комиссию) в указанных целях; а также осуществлять приватизацию жилищного фонда города Владивостока.

В п. 2.4 договора № 1/11 от 20.06.2011 предусмотрена обязанность Учреждения заключать от имени и по поручению Управления муниципальной собственности г.Владивостока за продавца договоры купли-продажи объектов недвижимости, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства, выразившими в установленные законом сроки письменное согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; представлять интересы Управления в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по вопросам государственной регистрации перехода прав муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества, в отношении которых Учреждением заключены договоры, предусмотренные настоящим договором.

Фактически по договору поручения № 1/11 от 20.06.2011 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, как доверителем, и Муниципальным казенным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», как поверенным, сложились обязательственные договорные отношения по договору поручительства, к которым подлежат применению нормы Главы 49 «Поручение» ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В связи с изложенным, несмотря на заключение договора № 1/11 от 20.06.2011, права и обязанности продавца по спорному договору № 147-КП возникли не у истца - Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», а непосредственно у Владивостокского городского округа, как собственника имущества, в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что все фактически совершенные истцом в спорных отношениях, в том числе при подписании договора купли-продажи, при осуществлении переписки с ответчиком, действия следует расценивать в качестве совершенных от имени Управления муниципальной собственности г. Владивостока и повлекших возникновение прав и обязанностей у Управления муниципальной собственности г. Владивостока.

При таких обстоятельствах, поскольку суд приходит к выводу о том, что Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» не является надлежащим истцом по настоящему делу, суд не дает какую-либо оценку иным доводам и возражениям лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного, суд считает заявленные исковые требования Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» незаконными, необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.