Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Н.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Глория» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании незаконными действий регистрирующего органа

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 20.12.2011, паспорт;

от ответчика – ФИО2, доверенность №10-47 от 18.04.2012, удостоверение №046901;

от третьего лица – ФИО3, доверенность №89/12 от 12.05.2012, паспорт;

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Глория» (далее – ООО «Глория») обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Приморского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании действий незаконными и обязании произвести снятие обременения в свидетельстве о праве собственности.

Определением Арбитражного суда Приморского края к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Российский сельскохозяйственный банк».

Истец заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на надлежащего ответчика – ОАО «Российский сельскохозяйственный банк». Суд в порядке ст.47 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство и заменил ответчика на надлежащего – ОАО «Российский сельскохозяйственный банк».

Истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. Суд в порядке ст.51 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство.

Истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований – просит признать отсутствующим обременение права собственности ООО «Глория» в виде ипотеки на здание – свинарник общей площадью 2211,5 кв.м. (лит. 1), расположенное по адресу: <...>. Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство.

Истец поддержал заявленные требования в уточненном виде, полагает, что действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, выразившиеся в сохранении записи об обременении права собственности ООО «Глория» в виде ипотеки на здание – свинарник общей площадью 2211,5 кв.м. (лит. 1), расположенное по адресу: <...> противоречат нормам действующего законодательства, поскольку спорный объект недвижимости был приобретен на торгах.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю заявленные требования не признает, полагает, что управлением при осуществлении государственной регистрации права собственности заявителя права его нарушены не были.

ОАО «Россельхозбанк» не признает заявленные требования, пояснило, что обременение в виде ипотеки является прекращенным. Банк прекращение обременения при переходе имущества к ООО «Глория» по итогам торгов признает и не оспаривает.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

28.09.2011 ООО «Глория» (Покупатель) и ООО «Перспектива» (Продавец) заключили Договор купли-продажи имущества ООО «Перспектива» №24/1949, согласно которому Покупатель-Победитель торгов, первым представивший заявку №2749-ИД от 22.09.2011 в электронной форме при реализации лота РАД-4502 посредством публичного предложения о цене на площадке ОАО «Российский аукционный дом» на основании Протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества посредством публичного предложения от 23.09.2011, обязуется уплатить на счет продавца сумму, равную 1 000 000 рублей. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя имущество – здание свинарник пл.2211,5 кв.м. (лит.1); здание – свинарник пл.2188,10 кв.м. (лит.2), право аренды земельного участка площадью 23387,59 кв.м. Местоположение объектов: <...>.

Переход права собственности на данные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем ООО «Глория» выданы Свидетельства о государственной регистрации права серия 25-АБ №677205, серия 25-АБ №677206. В качестве существующих ограничений (обременений) права указано: ипотека.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2009 по делу №А51-1949/2009 ООО «Перспектива» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком до 04.02.2010 года. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4.

В соответствии со ст.126,131,132,139 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.

При этом Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусматривает исключений из данного правила для имущества должника, находящегося под залогом. Все имущество должника (за исключением имущества, изъятого из оборота), имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, включается в конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. После оценки имущества конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах, при этом согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Материалами дела установлено, что по итогам торгов от 28.09.2011 года, проведенных Конкурсным управляющим ООО «Перспектива» между ООО «Глория» и ООО «Перспектива» заключен Договор купли-продажи имущества ООО «Перспектива» №24/1949.

В соответствии с п.4 ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Согласно п.12 Постановления Пленума ВАС РФ №58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, принимая во внимание ст.131, п.3 ст.138 Закона о банкротстве, определяющие порядок погашения требований залоговых кредиторов, суд установил, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу ООО «Перспектива», признанного несостоятельным (банкротом), согласие залогодержателя на отчуждением имущества не требовалось.

Более того, из представленного в материалы дела письма ОАО «Россельхозбанк» №054-05-04/9044 от 10.10.2011 года, направленного в адрес Конкурсного управляющего ООО «Перспектива» ФИО4, следует, что ОАО «Россельхозбанк» просит произвести переход права собственности на недвижимое имущество ООО «Перспектива» по заключенному на торгах договору купли-продажи с ООО «Глория» без перехода к ООО «Глория» обременения в пользу ОАО «Россельхозбанк». Кроме того, считает данное обременение прекращенным. Банк прекращение обременения при переходе имущества к ООО «Глория» по итогам торгов признает и не оспаривает.

Таким образом, суд установил, что после проведения торгов и заключения Договора купли-продажи имущества ООО «Перспектива» №24/1949 от 28.09.2011 года, право залога (ипотеки) прекратилось в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права приобретателя такого имущества, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца является признание обременения в виде ипотеки отсутствующим.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать отсутствующим обременение права собственности ООО «Глория» в виде ипотеки на здание – свинарник общей площадью 2211,5 кв.м. (лит. 1), расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.