Гражданский кодекс часть 1

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 21.06.2007), обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт-Авто» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 06.10.2014)

о переводе прав и обязанностей по договорам аренды,

при участии

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 16.12.2015;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: ФИО2 – представитель по доверенности от 30.12.2015 №20/46319;

от общества с ограниченной ответственностью «Стандарт-Авто»: ФИО3 – представитель по доверенности от 05.02.2016,

установил: общество с ограниченной ответственностью «КСЭНОН» (далее – ООО «КСЭНОН») обратилось в арбитражный суд к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт-Авто» (далее – ООО «Стандарт-Авто») с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договорам №01-Ю-19734 и №01-Ю-1973 от 13.01.2015 между Департаментом и ООО «Стандарт-Авто».

Исковые требования заявлены со ссылкой на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы отказом Департамента заключить с обществом договоры аренды на земельные участки, ранее арендованные в период с 2005 года по 2010 год, и передачей земельных участков в аренду ООО «Стандарт-Авто».

В судебном заседании представитель ООО «КСЭНОН» поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. Считает, что Департамент недобросовестными действиями создал преимущества для ООО «Стандарт-Авто» заключением с указанным ответчиком договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 без ограничений прав арендатора зонами Ж-3,Т-3, в то время как истцу было отказано в заключении договоров в отношении тех же участков в связи с наличием указанных ограничений. На вопрос суда пояснил, что просит перевести на себя права и обязанности по договорам от 13.01.2015 №01-Ю-19734 и №01-Ю-19739.

Представитель Департамента по иску возражал, считает, что у ООО «КСЭНОН» не возникло преимущественного права на заключение новых договоров аренды земельных участков в связи с прекращением в июле 2006 года договорных отношений по данным земельным участкам. Полагает, что истец не доказал наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, а также необходимых для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей.

Представитель ООО «Стандарт-Авто» пояснил, что также считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истец утратил преимущественное право на получение земельных участков в аренду и отсутствует тождественность условий договоров аренды с ООО «Стандарт-Авто» и договоров, ранее заключенных с истцом.

Исследовав доказательства по дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

08.08.2005 Администрация города Владивостока и ООО «КСЭНОН» заключили на срок с 10.07.2005 по 05.07.2006 договоры №01-005099-IO-B-4447 и №01-005099-Ю-В-4448 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 площадями 1200 кв.м и 1300 кв.м соответственно. В соответствии с пунктами 5.1 текстов договоров договоры прекращают свое действие по окончании их сроков.

06.07.2010 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 площадью 1381 кв.м, который образован из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85.

29.03.2010 Департамент и ООО «КСЭНОН» заключили договор аренды №01-Ю-13582 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:173 срок с 29.12.2010 по 28.11.2011. 03.04.2012 Департамент и ООО «КСЭНОН» заключили договор аренды №01-Ю-15083 в отношении того же земельного участка сроком на 11 месяцев с момента подписания договора.

13.02.2013 ООО «КСЭНОН» обратилось в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 03.04.2012 № 01-IO-15083. Письмом от 20.03.2013 исх.№20/03/02-14/4984 Департамент сообщил обществу о том, что в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации для продления договора аренды необходимо предоставить кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка. Кроме того, 11.07.2014 Департаментом в адрес ООО «КСЭНОН» направлено уведомление исх.№20/04/04-02/22791 об отказе от договора аренды земельного участка от 03.04.2012 №01-Ю-15083, возобновленного на прежних условиях на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

27.08.2014 в адрес Департамента поступило обращение ООО «КСЭНОН» с просьбой приостановить действие уведомления о расторжении договора аренды от 03.04.2012 № 01-Ю-15083, выдать данному лицу разрешение на формирование нового объекта (автостоянка) на земельном участке по адресу: <...> в границах зоны Ж-3.

Письмом от 25.09.2014 исх.№20/03/02-14/31970 Департамент сообщил ООО «КСЭНОН», что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 снят с кадастрового учета, ввиду чего отсутствует предмет договора аренды от 03.04.2012 №01-Ю-15083, поэтому в предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителю было отказано.

19.12.2014 в адрес Департамента поступило заявление ООО «КСЭНОН» исх.№20-57130 о предоставлении земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 25:28:010036:85, расположенного в районе ул.Ватутина, 26 в г.Владивостоке, для целей, не связанных со строительством (стоянка автомобильного транспорта).

22.12.2014 Департамент отказал ООО «КСЭНОН» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:85, поскольку земельный участок не свободен от прав третьих лиц ввиду его предоставления в аренду ООО «Стандарт-Авто» на основании распоряжения Департамента от 17.12.2014 №3217-РЗ.

Также 22.12.2014 в адрес Департамента поступило заявление ООО «КСЭНОН» о предоставлении в аренду сроком на три года земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, расположенных в районе ул.Ватутина, 26 в г.Владивостоке для размещения стоянки автомобильного транспорта.

29.12.2014 Департаментом отказано обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков по причине предоставления земельных участков ООО «Стандарт-Авто» в аренду распоряжениями Департамента от 17.12.2014 от № 3217-рз «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт Авто» земельного участка по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Ватутина, 26» и от 19.12.2014 №3242-рз «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт Авто» земельного участка по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Ватутина, 10». 13.01.2015 Департаментом и ООО «Стандарт-Авто» на основании указанных распоряжений заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 №01-IO-19734 и № 01-Ю-19739.

Не согласившись с тем, что земельные участки предоставлены ООО «Стандарт-Авто» на основании договоров аренды земельных участков от 13.01.2015 №01-IO-19734, №01-10-19739, ООО «КСЭНОН» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании указанных договоров недействительными. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2015 по делу №А51-9427/2015 ООО «КСЭНОН» в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись также с распоряжениями Департамента от 17.12.2014 №3217-рз и от 19.12.2014 №3242-рз, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, ООО «КСЭНОН» обратилось в Арбитражный суд с заявлением об их оспаривании. Вступившим в законную силу решением от 22.12.2015 по делу №А51-9725/2015 обществу отказано в удовлетворении требований.

Ссылаясь на то, что Департамент недобросовестно заключил с ООО «Стандарт-Авто» договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 с нарушением права ООО «КСЭНОН» на заключение договора аренды того же имущества на новый срок, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не толькоарендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие совокупности условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Как установлено судом, 11.07.2014 Департаментом в адрес ООО «КСЭНОН» направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 03.04.2012 №01-Ю-15083, заключенного сроком на 11 месяцев и возобновленного на прежних условиях на неопределенный срок после 03.03.2013. Судебными актами по делу №А51-9427/2015 установлено, что договор от 03.04.2012 прекратил действие в силу закона, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в связи с волеизъявлением арендатора на отказ от арендных отношений. Из материалов настоящего дела следует, что объектом данного договора являлся временно учтенный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 площадью 1381 кв.м, который образован из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 площадями 1200 кв.м и 1300 кв.м соответственно.

Письмом от 25.09.2014 исх.№20/03/02-14/31970 Департамент сообщил ООО «КСЭНОН», что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 снят с кадастрового учета, ввиду чего отсутствует предмет договора аренды от 03.04.2012 №01-Ю-15083 и в предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителю отказано.

Кроме этого, 19.12.2014 в Департамент поступило заявление ООО «КСЭНОН» о предоставлении земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 25:28:010036:85 для целей, не связанных со строительством (стоянка автомобильного транспорта). Также 22.12.2014 ООО «КСЭНОН» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на три года земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 для размещения стоянки автомобильного транспорта.

22.12.2014 и 29.12.2014 Департамент отказал ООО «КСЭНОН» в предоставлении земельных участков по причине их предоставления в аренду ООО «Стандарт-Авто» на основании распоряжений Департамента от 17.12.2014 от № 3217-рз и от 19.12.2014 №3242-рз (впоследствии 13.01.2015 на основании указанных распоряжений ответчиками заключены договоры аренды 15 №01-IO-19734 и № 01-Ю-19739).

Таким образом, из материалов дела следует, что истец, ссылающийся на наличие у него преимущественного права, предусмотренного статьёй 621 ГК РФ, являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:173 площадью 1381 кв.м, который хотя и был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, однако фактически не может считаться тем же самым объектом аренды, поскольку имеет площадь значительно меньшую, чем сумма площадей земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85. Кроме того, из планов всех трёх земельных участков в кадастровых паспортах (приложения к договорам аренды от 03.04.2012 №01-Ю-15083, от 13.01.2015 №01-Ю-19734 и №01-Ю-19739) видно, что контуры участка с кадастровым номером 25:28:010036:173 не повторяют контуры участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) установлено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных указанным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. Согласно подпунктам 3 и 6 пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости и площади, если объектом недвижимости является земельный участок.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Однако в рассматриваемом случае при заключении договоров аренды с ответчиком ООО «Стандарт-Авто» были изменены не условия договора, а объект аренды, чего не предусмотрено указанной нормой, устанавливающей возможность перевода прав и обязанностей арендатора.

Таким образом, фактические обстоятельств рассматриваемого дела не соответствуют диспозиции абзаца 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, фактически договоры аренды от 13.01.2015 заключены с ООО «Стандарт-Авто» без нарушения преимущественного права ООО «КСЭНОН», которое являлось арендатором иного объекта недвижимости, не совпадающего с объектами договоров между ответчиками. С учетом данного обстоятельства не имеет правового значения для разрешения спора соблюдение иных условий реализации преимущественного права: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, наличие равных условий аренды имущества, а также факт предоставления земельных участков в аренду ответчику без ограничений территориальными зонами Ж-3 и Т-3. Кроме того, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу №А51-9427/2015 сделан вывод об отсутствии доказательств того, что Департамент отказал ООО «КСЭНОН» в предоставлении земельного участка ввиду наличия на данном участке зон территориальных ограничений, впоследствии не учтя данное обстоятельство при предоставлении участка ООО «Стандарт-Авто».

Вместе с тем ссылку истца на судебные акты по делу №А51-9427/2015 как признавшие, по мнению общества, его право обратиться с требованиями о переводе прав и обязанностей, суд отклоняет, поскольку в рамках указанного дела идентичность объектов аренды не исследовалась и судами не установлена.

С учетом отсутствия у истца преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 или земельного участка, совпадающего по уникальным характеристикам с данными земельными участками в совокупности, на новый срок основания для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей на истца отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.