Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратился с заявлением к Администрации Находкинского городского о признании недействительным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка (целевого использования), расположенного в 50 метрах к востоку от дома №18 по ул.Спортивной в г.Находка площадью 7085, 58 кв.м с кадастровым номером 25:31:01 02 06:0717.

В судебном заседании 06.06.2007 заявитель, настаивая на заявленных требованиях, сообщил, что с 2004 года является арендатором спорного земельного участка с разрешенным использованием «под проектирование и строительство автостояночного комплекса», категория земель – земли поселений. 09.01.2007 истец обратился к ответчику с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка – под строительство многоквартирного жилого дома. 19.01.2007 Администрация Находкинского городского округа отказала в удовлетворении заявления со ссылкой на предоставление земельных участков под жилую застройку исключительно через аукцион. Заявитель полагает, что данный отказ не соответствует п.6 ст.30, ст.42, абз.2 п.2 ст.7 ЗК РФ.

Ответчик оспорил заявленные требования, сообщил, что отказ правомерен, поскольку в соответствии со ст.30.1 ЗК РФ предоставление земельных участков под жилую застройку осуществляется исключительно через аукцион. В случае письменного отказа заявителя от земельного участка последний может быть выставлен на торги, в которых предприниматель ФИО1 может принять участие на общих основаниях.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 06.06.2007 объявлялся перерыв до 13 час. 40 мин. 13.06.2007, после чего судебное заседание было продолжено при участии тех же представителей сторон.

Заявитель дополнительно пояснил, что в результате зонирования спорная территория определена под жилую застройку, представил градостроительное заключение. Пояснил, что изменение вида разрешенного использования необходимо для строительства жилого дома. Истец дополнил нормативное обоснование заявленных требований – ст.ст.38, 39 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании 13.06.2007 вновь объявлен перерыв до 13 час. 30 мин. 20.06.2007, после чего судебное заседание было продолжено при участии того же представителя заявителя. Ответчик после перерыва в судебное заседание не явился, через канцелярию суда представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии с п.5 ст.163 АПК РФ суд продолжил судебное разбирательство в отсутствие ответчика.

Заявитель дополнительно пояснил, что в г.Находка до настоящего времени не утверждены Правила землепользования и застройки, в связи с чем согласно ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» №191-ФЗ от 29.12.1004 решение об изменении вида разрешенного использования вправе принимать глава Администрации города. Основным видом разрешенного использования спорного земельного участка является жилая застройка. Согласно ст.35 ГрК РФ в жилых зонах допускается размещение стоянок автомобильного транспорта. Строительство и эксплуатация автостояночного комплекса является вспомогательным видом разрешенного использования. Основные и дополнительные виды разрешенного использования выбираются из предусмотренных зонированием территории видов самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований в силу ст.7 ЗК РФ, ст.37 ГрК РФ. Считает ссылку ответчика на ст.30.1 ЗК РФ необоснованной. В соответствии с п.6 ст.30 ЗК РФ предоставление земельного участка на аукционе осуществляется только в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, считает заявитель. Спорный земельный участок закреплен за заявителем с 19.10.2004 до введения в действие ГрК РФ и внесения изменений в ЗК РФ, сообщил заявитель.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее:

19.11.2004 между Администрацией г.Находка (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор №3054 ф04 аренды земельного участка площадью 7084,06 кв.м с кадастровым номером 25:31:01 02 06:0155, расположенного примерно в 25 метрах по направлению на восток от ориентира (дом), расположенного за пределами участка по адресу: <...>, в экономической зоне №17.

Согласно условиям указанного договора земельный участок предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации автостояночного комплекса сроком с 19.10.2004 по 18.10.2053.

Договор аренды №3054 ф04 от 19.11.2004 зарегистрирован в установленном порядке 24.01.2005, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре и свидетельство о государственной регистрации серии 25-АА №518539 от 24.01.2005.

При этом в графе «Правообладатель» свидетельства о государственной регистрации права указан «ФИО1», поскольку 09.11.2004 ФИО3 сменил фамилию на Аварский, что подтверждается свидетельством о перемене фамилии серии I-ВС №506638.

Впоследствии в связи с изменением местоположения земельного участка, а также изменением фамилии арендатора, главой города Находки было издано постановление от 15.09.2005 №1590 «О передаче земельного участка в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1», которым было прекращено действие договора аренды земельного участка от 19.11.2004 №3054 ф04 по соглашению сторон (пункт 1 постановления), предпринимателю ФИО1 передан из земель поселений в аренду сроком на три года земельный участок площадью 0,7085 га, расположенный в 50 метрах к востоку от дома №18 по ул.Спортивной в г.Находке, под завершение проектирования и строительство автостояночного комплекса.

Как следует из представленных в материалы дела кадастровых планов земельных участков, из земельного участка площадью 7084,06 кв.м с кадастровым номером 25:31:01 02 06:0155, а также земельных участков с кадастровыми номерами 25:31:01 02 06:0536, 25:31:01 02 08:0479 образован и поставлен на кадастровый учет новый земельный участок площадью 7085,58 кв.м с кадастровым номером 25:31:01 02 06:0717.

09.01.2007 предприниматель ФИО1 обратился в Администрацию Находкинского городского округа с заявлением об изменении целевого использования земельного участка, предоставленного в аренду постановлением №1590 от 15.09.2005 для строительства автостояночного комплекса, на строительство жилого многоквартирного дома.

В ответ на данное обращение Администрация Находскинского городского округа письмом от 19.01.2007 исх.№1.31-92 сообщила, что предоставление земельных участков под жилую застройку осуществляется исключительно через аукцион, в связи с чем земельный участок может быть предоставлен предпринимателю ФИО1 только под автостояночный комплекс либо при предоставлении письменного отказа от него участок будет сформирован и выставлен на торги, в которых предприниматель ФИО1 может принять участие на общих основаниях.

Предприниматель ФИО1, полагая, что отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду следующего:

Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным, если он противоречит требованиям закона и иных правовых актов и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы граждан или юридических лиц.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, предприниматель ФИО1 ссылается на то, что оспариваемый им отказ Администрации Находкинского городского округа нарушает его права и не соответствует п.6 ст.30, ст.42, абз.2 п.2 ст.7 ЗК РФ, ст.ст.35, 38, 39 ГрК РФ.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ определены категории земель, подразделяющиеся по целевому назначению, в том числе земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений и другие. Пунктом 2 этой же статьи установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В статье 83 ЗК РФ раскрывается понятие земель поселений. Согласно пункту 2 этой статьи порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Согласно пунктам 2, 6 статьи 30, статье 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления, включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

В силу пункта 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Как следует из пояснений сторон, в Находкинском городском округе правила землепользования и застройки, включающие в себя градостроительные регламенты, в соответствии с ГрК РФ до настоящего времени не утверждены.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом публичных слушаний.

Таким образом, глава Администрации Находкинского городского округа уполномочен принимать решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Заявление об изменении вида разрешенного использования подано предпринимателем ФИО1 с целью последующего осуществления строительства многоквартирного жилого дома.

Из градостроительного заключения от 24.11.2004 и карты оценочного зонирования (приложение к решению Думы Находкинского городского округа от 21.12.2005 №557 «Об утверждении оценочного зонирования территории Находкинского городского округа») судом установлено, что спорный земельный участок находится в экономической зоне №17, территория которой предназначена для многоэтажной жилой застройки.

Вместе с тем, суд считает отказ Администрации Находкинского городского округа в изменении вида разрешенного использования земельного участка правомерным.

В соответствии со статьей 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта исключительно на торгах либо с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены ст.30.1 ЗК РФ.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ (признание аукциона несостоявшимся).

Названной нормой права изменен порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство, так как в отличие от положений статьи 30 ЗК РФ земельные участки для указанных целей предоставляются теперь в собственность или в аренду исключительно на аукционе.

Статья 30.1 ЗК РФ действует с 01.10.2005 (статья 18 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, изменение действующего вида разрешенного использования земельного участка на такой вид как строительство многоквартирного жилого дома не может освобождать от необходимости соблюдения порядка предоставления земельного участка для указанной цели, установленного ЗК РФ.

Обратное означало бы наличие возможности обхода норм ЗК РФ, регулирующих предоставление земельных участков для жилищного строительства исключительно на аукционе, что нельзя признать правильным.

Довод заявителя о том, что в соответствии с п.6 ст.30 ЗК РФ предоставление земельного участка на аукционе осуществляется только в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, суд отклоняет по следующим причинам.

Пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ урегулировано предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Данный способ предоставления земельного участка включает в себя следующие подготовительные этапы: проведение работ по формированию земельного участка, государственный кадастровый учет земельного участка, проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды, подписание протокола о результатах торгов.

В том случае, если земельный участок уже сформирован, отсутствует необходимость в проведении работ по формированию земельного участка и его государственному кадастровому учету, в связи с чем пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ установлено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи (проведение торгов, подписание протокола о результатах торгов).

Закрепленный за гражданином или юридическим лицом земельный участок не подлежит предоставлению другому лицу. В связи с этим Администрация Находскинского городского округа, отказывая заявителю в изменении вида разрешенного использования, правомерно указала, что земельный участок может быть выставлен на торги только в случае письменного отказа предпринимателя ФИО1 от данного земельного участка, предоставленного ему ранее для строительства автостояночного комплекса.

Таким образом, предприниматель ФИО1 вправе отказаться от земельного участка, предоставленного ему ранее для строительства автостояночного комплекса, и приобрести участок для строительства многоквартирного жилого дома с соблюдением установленного законом порядка предоставления земельных участков для этих целей, а именно – путем участия в аукционе на общих основаниях.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая вышеизложенное, а также обстоятельства дела, суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В силу ст.110 АПК РФ госпошлина относится на заявителя.

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 197-201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия судебного акта в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Приморского края.

Судья Лошакова А.А.