Гражданский кодекс часть 1

установил: Администрация города Владивостока (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Арион» (далее – ООО «Арион») с иском о признании отсутствующим обременения в виде аренды следующих земельных участков:

-площадью 1236 кв.м с кадастровым номером 25:28:040008:131, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – здание, участок находится примерно в 53 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <...> 59;

-площадью 913 кв.м с кадастровым номером 25:28:040008:132, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - нежилое здание (лит.2), участок находится примерно в 62 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: <...> 59;

-площадью 2146 кв.м с кадастровым номером 25:28:040008:133, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – строение, участок находится примерно в 62 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: <...>.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснован невозможностью сформировать земельный участок под объектом недвижимости (сооружением) – сквером, поскольку под указанное сооружение необходим земельный участок, на который налагаются арендованные ответчиком участки.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Арион» по иску возражал, указал на неверный способ защиты права, законность предоставления земельных участков и фактическую передачу обществу, а также на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда по делу №А51-13412/2015, которым признано отсутствующим право муниципальной собственности на вышеуказанное сооружение. Также сослался на пропуск срока исковой давности для оспаривания договоров аренды, на основании которых спорные земельные участки были предоставлены обществу. Кроме этого, ответчик считает необоснованным довод Администрации об отнесении земельного участка, занятого сквером, к землям общего пользования ввиду отсутствия зарегистрированного права муниципального образования на сквер как на объект недвижимости.

Из материалов дела суд установил, что 16.04.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на сооружение - сквер (в составе: тротуары - 370 кв.м., борты тротуаров - 63, 8 кв.м., лестницы - 16, 2 кв.м.) площадью застройки 450 кв.м, инв.№05:401:002:000359070, лит.С, лит.1, адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, в районе проспекта Красного Знамени, 59. Право зарегистрировано на основании решения малого Владивостокского городского Совета от 25.03.1992 №182.

Постановлением Администрации от 08.05.2003 №1052 ООО «Арион» в аренду сроком на 25 лет предоставлены земельные участки, расположенные в районе проспекта Красного Знамени, 61 в г.Владивостоке: площадью 1236 кв.м для строительства и дальнейшей эксплуатации общественно-торгового центра; площадью 913 кв.м для благоустройства прилегающей территории; площадью 2146 кв.м для благоустройства прилегающей территории.

На основании указанного постановления администрации г.Владивостока от 08.05.2003 №1052 земельные участки площадью 1236 кв.м, 913 кв.м, 2146 кв.м поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением им кадастровых номеров 25:28:040008:131, 25:28:040008:132, 25:28:040008:133 соответственно. 11.07.2003 УМС г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Арион» (арендатор) в отношении указанных участков заключены договоры аренды №01-00480-Ю-Д-00146, №01-00480-Ю-Д-00147, №01-00480-Ю-Д-00149 сроком действия до 10.07.2028.Обременения в виде аренды земельных участков зарегистрированы в ЕГРП от 25.08.2003 и 26.08.2003.

При этом собственником земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040008:131, 25:28:040008:132, 25:28:040008:133 является муниципальное образование город Владивосток, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Управление архитектуры, градостроительства и госарстройнадзора Администрации 14.07.2003 выдало истцу разрешение №83/03 на строительство объекта общественно-торгового центра. На отведенном для строительства земельном участке (с кадастровым номером 25:28:040008:131) обществом начаты строительные работы, по результатам которых 01.12.2005 в ЕГРП внесена запись о праве собственности на объект незавершенного строительства (общественно-торговый центр) готовностью 1% (лит.1А).

Впоследствии Администрация 15.09.2010 вынесла постановление №1074 об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040008:131 и 25:28:040008:132 для муниципальных нужд Владивостокского городского округа в целях реконструкции автомагистрали общегородского значения регулируемого движения на участке станция Санаторная - мостовой переход через бухту Золотой Рог. Постановлениями от 08.10.2012 №3525 и от 12.12.2012 №4324 были внесены изменения в постановление от 15.09.2010 №1074: земельные участки, арендуемые ООО «Арион», исключены из постановления от 15.09.2010.

Письмом от 10.09.2014 исх.№1-3/3032 УМС г.Владивостока предложило обществу расторгнуть договоры аренды от 11.07.2003, направив в его адрес соглашения о расторжении договоров. Однако истец данные соглашения не подписал (иск УМС г.Владивостока о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми нормами 25:28:040008:131, 25:28:040008:132, 25:28:040008:133 рассматривается в рамках дела №А51-8634/2015).

В свою очередь ООО «Арион», полагая, что сооружение - сквер (в составе: тротуары - 370 кв.м, борты тротуаров - 63,8 кв.м, лестницы - 16,2 кв.м) по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе пр-та Красного Знамени, 59, находящийся в собственности муниципального образования город Владивосток, является самовольной постройкой, а право собственности на спорное имущество у Администрации отсутствует, обратилось в суд с иском о признании указанного объекта недвижимости самовольной постройкой; признании права муниципальной собственности на указанный объект отсутствующим.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2016 по делу №А51-13412/2015 право муниципальной собственности на вышеуказанное сооружение признано отсутствующим; в удовлетворении требования о признании объекта недвижимости самовольной постройкой отказано.

Однако Администрация ссылается на то, что при формировании земельного участка, необходимого для дальнейшей эксплуатации вышеуказанного сооружения - сквера, было установлено, что на границы формируемого земельного участка накладывается каждый из трёх земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040008:131, 25:28:040008:132, 25:28:040008:133, предоставленных ООО «Арион» на основании договоров аренды от 11.07.2003 №01-00480-Ю-Д-00146, №01-00480-Ю-Д-00147, №01-00480-Ю-Д-00149.

Ссылаясь на то, что сформировать единый земельный участок для дальнейшей эксплуатации сквера не представляется возможным, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Данный спор возник в связи с необходимостью формирования земельного участка, являющегося муниципальной собственностью и занятого сквером, на который налагаются земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, то есть между сторонами сложились обязательственные правоотношения по поводу аренды. В настоящее время договоры аренды в отношении спорного имущества являются действующими, в судебном порядке не признаны недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с приведенным разъяснением иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/2011.

Поскольку обременения в виде аренды спорных земельных участков зарегистрированы в ЕГРП, они могут быть прекращены лишь по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. По смыслу положений пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации прав оспаривание зарегистрированного права на недвижимость заключается в оспаривании оснований государственной регистрации права. Следовательно, при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество при наличии регистрации прав на это имущество в ЕГРП, суд рассматривает вопрос о порочности (недействительности) оснований, по которым права на это имущество зарегистрированы за иным лицом.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на недействительность договоров аренды спорных земельных участков от 11.07.2003 №01-00480-Ю-Д-00146, №01-00480-Ю-Д-00147, №01-00480-Ю-Д-00149, тем самым указывая на возможность применения специального способа защиты, предусмотренного параграфом 2 главы 9 ГК РФ «Недействительность сделок», который содержит также правила о последствиях удовлетворения таких исков. Однако последствие в виде признания зарегистрированной аренды отсутствующей при оспаривании договора аренды как основания возникновения соответствующего обременения законом не предусмотрено. Таким образом, поскольку стороны спора связаны действующим обязательством, основания его возникновения подлежат оспариванию способами, которые предусмотрены гражданским законодательством, и применение в данном случае такого исключительного способа защиты как признание аренды отсутствующей не допустимо. Администрацией не представлено доказательств того, что аренда в отношении спорного имущества фактически прекратилась, отсутствует, и в ЕГРП содержатся неактуальные записи, подлежащие погашению.

Кроме того, основная обязанность арендодателя по договору аренды состоит в предоставлении имущества во владение и пользование арендатора. В рассматриваемом случае спорные земельные участки фактически переданы ответчику по актам в 2003 году. Однако из разъяснений, изложенных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, следует, что возможность обращения с требованием о признании права на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена исключительно истцу, в чьем фактическом владении находится зарегистрированное за ним на праве собственности спорное недвижимое имущество, которое одновременно с этим числится в ЕГРП за другим лицом (ответчиком) как арендатором. В ином случае такой способ защиты при удовлетворении требований о признании зарегистрированного права отсутствующим не приведет к восстановлению нарушенного права, поскольку не будет являться основанием для принудительно возврата собственнику принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, с учетом фактического владения ответчиком спорным имуществом Администрация не вправе требовать признания аренды в пользу общества отсутствующей.

Также ответчиком заявлено о пропуске Администрацией срока на обращение в суд.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного Кодекса, пунктом 1 которой установлено: если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ в редакции до 01.09.2013 было установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как указано в исковом заявлении, сквер по адресу: <...>, создан в 1992 году, то есть существовал на момент предоставления земельных участков ответчику в 2003 году. При этом ответчик в обоснование отсутствия сквера ошибочно ссылается на судебный акт о признании зарегистрированного права на данный объект отсутствующим, так как судом в рамках дела №А51-13412/2015 отсутствие самого сквера не установлено.

Таким образом, с учетом избрания ответчиком ненадлежащего способа защиты оспаривать основание возникновения аренды Администрация как сторона договоров могла не с момента начала формирования земельного участка под сквером, а с того момента, когда она утратила фактическое владение данным участком (путём передачи накладывающихся на него участков в пользование обществу, то есть с момента непосредственного нарушения защищаемого права. Принимая во внимание установленные судом обстоятельства дела, срок давности обращения в суд за оспариванием договоров аренды в отношении спорного имущества истек в июле 2006 года.

Иные доводы ответчика: о соблюдении порядка оформления передачи земельных участков в аренду, о приостановлении застройки земельных участков ввиду принятия судами обеспечительных мер, о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности муниципального образования на сквер как объект недвижимости, а также о том, что земельный участок под сквером не относится к землям общего пользования, для рассмотрения настоящего спора правового значения не имеют и судом не оцениваются.

Поскольку избранный истцом способ защиты не соответствует характеру нарушения права, а по надлежащему способу защиты истцом пропущен срок давности обращения в суд, то исковые требования о признании аренды отсутствующей удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.