Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи А.А. Лошаковой и при ведении протокола секретарем судебного заседания М.А.Коняевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Адывейс» к ЗАО «Омега-ДВ», ОАО АКБ «Московский деловой мир», ООО «Дельта-ДВ», ООО «Пивные рестораны», третье лицо ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю, об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения.

В заседании приняли участие: от истца – представитель Хлопенюк А.В. (доверенность от 17.12.2009, удостоверение №953 от 10.01.2003), от ответчиков: от ОАО «МДМ Банк» - представитель Ольховикова В.И. (доверенность № 125 от 28.04.2010, паспорт 05 03 № 412902).

В судебное заседание не явились представители ЗАО «Омега-ДВ», ООО «Дельта-ДВ», ООО «Пивные рестораны», ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю поскольку указанные лица были надлежащим образом уведомлены о дате судебного заседания, арбитражный суд рассмотрел спор в их отсутствие по имеющимся материалам дела в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

ООО «Дельта-ДВ» заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу в связи с нахождением представителя в служебной командировке. Суд, в порядке ст. 158 АПК РФ ходатайство ООО «Дельта-ДВ» отклонил, считая названные ответчиком причины неуважительными.

Суд установил следующее: ООО «Адывейс» обратилось в арбитражный суд Приморского края на основании ст. 304 Гражданского кодекса РФ с исковым заявлением к ЗАО «Омега-ДВ», ОАО АКБ «Московский деловой мир» об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения, об обязании ответчиков ЗАО «Омега-ДВ» и ОАО АКБ «Московский деловой мир» устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым торговым помещением на третьем этаже здания по ул. Светланская дом 3, а именно: восстановить вестибюль первого этажа в соответствии с проектными документами, убрать стены на лестничных пролетах первого и второго этажей, обеспечить свободный проход на третий этаж работников и посетителей ООО «Адывейс» в любое время.

Решением от 06.12.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2008, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.05.2008 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением от 02.12.2008, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.06.2009 постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.09 отменено с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Определением от 20.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю

22.09.2009 постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда решение от 02.12.2008 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением от 30.12.2009 Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа решение от 02.12.2008, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Приморского края.

Определением от 22.03.2010 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ООО «Дельта-ДВ» и ООО «Пивные рестораны».

В судебном заседании 16.06.2010 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд:

1. обязать ответчиков ООО «Дельта-ДВ» и ОАО АКБ «Московский деловой мир» солидарно устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым торговым помещением на третьем этаже здания по ул. Светланская дом 3 в городе Владивостоке:

демонтировать глухую перегородку между лестничными маршами главной лестницы здания в уровне второго этажа, изолирующую второй этаж от третьего;

- обеспечить свободный проход неограниченного круга лиц в помещения третьего этажа здания в любое время суток через главный вход первого этажа, помещения первого этажа и по главной лестнице здания с первого этажа на третий этаж;

2. обязать ответчиков ООО «Дельта-ДВ» и ООО «Пивные рестораны» солидарно обеспечить истцу свободный доступ в любое время к коммуникациям канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции и телефонной связи, расположенным в цокольном этаже здания по ул. Светланская, 3 в г. Владивостоке(в том числе в помещения теплового узла, технического узла, водомерного узла, вентиляционных камер, электрощитовых и лифтовых шахт, обозначенные в техническом паспорте на поэтажном плане цокольного этажа под номерами 1,2,3 ,5, 6, 13, 14, 15, 16, 17);

3. Признать за ООО «Адывейс» право общей долевой собственности на общее имущество здания по ул. Светланская дом 3 в г. Владивостоке: помещения теплового узла, технического узла, водомерного узла, вентиляционных камер, электрощитовых и лифтовых шахт, обозначенные в техническом паспорте на поэтажном плане цокольного этажа под номерами 1,2,3 ,5, 6, 13, 14, 15, 16, 17; крыльцо пл. 93, 6 кв.м., входной тамбур 9,4 кв.м. (помещение № 2), вестибюль первого этажа – 33, 3кв.м.(помещение № 5), лестничную клетку первого этажа – 24,7 кв.м.(помещение № 7 на поэтажном плане первого этажа), лестничную клетку второго этажа 24,6 (помещение № 4 на поэтажном плане второго этажа).

4. Признать ничтожным договор аренды нежилого помещения № 36, заключенный между ЗАО «Омега-ДВ» и ОАО АКБ «Московский деловой мир» 22.95.2003 в части передачи мест общего пользования здания по ул. Светланская 3 в г. Владивостоке (крыльца пл. 93, 6 кв.м, входного тамбура 9,4 кв.м. (помещение № 2), вестибюля первого этажа – 33, 3кв.м.(помещение № 5), лестничной клетки первого этажа – 24,7 кв.м.(помещение № 7 на поэтажном плане первого этажа), лестничной клетки второго этажа 24,6 (помещение № 4 на поэтажном плане второго этажа) в аренду ОАО АКБ «Московский деловой мир».

5. Признать ничтожным договор аренды нежилого помещения № 24.ФОЗ/07.02, заключенный между ООО «Дельта-ДВ» и ОАО АКБ «Московский деловой мир» от 01.03.2007 в части передачи мест общего пользования здания по ул. Светланская 3 в г. Владивостоке (крыльца пл. 93, 6 кв.м, входного тамбура 9,4 кв.м. (помещение № 2), вестибюля первого этажа – 33, 3кв.м.(помещение № 5), лестничной клетки первого этажа – 24,7 кв.м.(помещение № 7 на поэтажном плане первого этажа), лестничной клетки второго этажа 24,6 (помещение № 4 на поэтажном плане второго этажа) в аренду ОАО АКБ «Московский деловой мир».

6. Признать ничтожным договор аренды нежилого помещения № 1702/06, заключенный между ЗАО «Омега-ДВ» и ООО «Пивные рестораны» 09.10.2006, в части передачи мест общего пользования здания по ул. Светланская 3 в г. Владивостоке (тепловой узел пл. 11,2 кв.м., технический узел пл. 8,6 кв.м., водомерный узел пл. 11, 7 кв.м., вентиляционная камера пл. 31 кв.м., электрощитовая пл. 4,7 кв.м., электрощитовая пл. 9,7 кв.м., электрощитовая пл. 15,3 кв.м., две лифтовые шахты пл. по 2,6 кв.м. каждая, обозначенные в техническом паспорте на поэтажном плане цокольного этажа под номерами 1,2,3 ,5, 6, 13, 14, 15, 16, 17), в аренду ООО «Пивные рестораны».

Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, отклонил ходатайство истца об уточнении исковых требований в части п. 3, п.4, п. 5, п.6, поскольку истцом в указанной части заявлены новые требования.

В судебном заседании 12.07.2010 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил из предмета иска исключить слово «солидарно». Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство истца удовлетворил.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении требований, указав, что ОАО АКБ «Московский деловой мир» была произведена незаконная перепланировка арендуемых помещений, делающая невозможным проход по центральной лестнице в помещения третьего этажа, в результате чего ООО «Адывейс» лишено возможности использовать свое помещение в качестве кафе или магазина, поскольку по нормам пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим правилам общественные помещения должны иметь два выхода основной и эвакуационный. Сообщил, что места общего пользования находятся в общей долевой собственности ООО «Дельта-ДВ» и истца и сдача указанных мест в аренду без согласия истца является неправомерной, а договоры аренды в этой части являются недействительными.

ООО «Дельта-ДВ» в отзыве пояснило, что приобрело нежилые помещения первого, второго и цокольного этажей общей площадью 1271, 9 кв.м. в том состоянии, в котором они находятся в настоящее время.

ЗАО «Омега-ДВ» в отзыве указало, что приобрело помещения первого, второго и цокольного этажей в здании по ул. Светланская, 3 полностью без каких либо обременений (сервитутов) и без принадлежности какой-либо части помещений третьим лицам как самостоятельный объект недвижимости не являющийся общей долевой собственностью. Данные помещения являются изолированными от помещений третьего этажа здания, функционируют автономно и независимо друг от друга с использованием изолированных входов.

ОАО АКБ «Московский деловой мир» пояснило, что нежилые помещения которые по мнению истца являются местами общего пользования приобретены ЗАО «Омега-ДВ» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.02.2001, право собственности зарегистрировано в установленном порядке и оспорено не было, следовательно, спорные помещения используются ответчиками правомерно; переоборудование нежилых помещений произведено по согласованию с Управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока и на основании проекта, разработанного ООО «ГРАДЭК-центр», в связи, с чем является правомерным.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

ЗАО «Омега-ДВ» в период с 21.02.2001 по 29.01.2007 являлось собственником нежилых помещений общей площадью 1 271, 9 кв.м. в здании (лит. А ,этажи цокольный, первый, второй номера на поэтажном плане:1-25, 1-34, 1-25), расположенных по ул. Светланская, 3 в г. Владивостоке (свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АА № 436896).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АА № 823624 от 29.01.2007 право собственности на указанные нежилые в настоящее время зарегистрировано за ООО «Дельта-ДВ».

Здание является трехэтажным с цокольным этажом, общая площадь здания составляет 1739 кв.м.

Собственником помещений третьего этажа общей площадью 457,8 кв.м (номера на поэтажном плане: 1-28) является ООО «Адывейс»,что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 25-АА № 645827 от 06.12.2005.

На основании договора аренды от 01.03.2007 № 24.Ф03/07.02 нежилые помещения первого и второго этажей общей площадью 832, 80 кв.м. переданы в аренду ОАО АКБ «Московский Деловой Мир». Согласно договору аренды от 09.10.2006 № 1702/06 ООО «Пивные рестораны» является арендатором нежилых помещений цокольного этажа площадью 439, 1 кв.м.

ОАО АКБ «Московский Деловой Мир» произведена перепланировка помещений, в связи, с чем был закрыт доступ прохода в помещения истца, расположенные на 3 этаже, через центральный вход в здание.

ООО «Адывейс», ссылаясь на то, что такая перепланировка не позволяет обществу использовать свои помещения в качестве предприятия общественного питания, не соответствует требованиям СанПиН 2.3.6.1079-01, правилам пожарной безопасности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дела следует, что переоборудование помещений произведено по согласованию с Управлением архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока и на основании проекта, разработанного ООЛО «ГРАДЭК-центр» (лицензия ПК № 0035527).

Согласно архитектурно-строительной части проекта переоборудование коснулось изоляции помещений банка от цокольного и третьего этажей здания. Для этого один проем, ведущий на запасную лестницу, заложен; в другом проеме установлена дверь 3 класса устойчивости к взлому; на втором этаже установлена перегородка класса В3 между лестничными маршами главной лестницы, изолирующая второй этаж от третьего, также отделен запасной вход от основных площадей банка перегородкой с дверями класса В2.

Данное переоборудование подтверждено заключением эксперта от 27.08.2007, в описательной части которого указано на изоляцию помещений цокольного и третьего этажей, аналогичную вышеназванной строительно-архитектурной части проекта.

Из материалов дела следует, что ранее здание, расположенное в г. Владивостоке по ул. Светланской, 3 по своему назначению являлось овощным магазином. В дело представлен технический паспорт на здание –овощной магазин, общая площадь здания включая цокольный этаж, крыльцо составляет 2158 кв.м.в том числе цокольный этаж – 546, 3 кв.м., 1 этаж- 456,3 кв.м, 2,3 этажи по 531,3 кв.м., крыльцо – 93,6 кв.м. При этом согласно экспликациям и поэтажным планам площадь цокольного этажа составляет 439, 1 кв.м., 1 этажа – 366,2 кв.м., 2 этажа 475, 9 кв.м., 3 этажа – 457, 8 кв.м., итого 1739 кв.м. Указанная общая площадь здания состоит из: 1281,9 кв.м. – нежилые помещения цокольного, первого, второго этажей здания, собственником которых является ООО «Дельта-ДВ»; 457,8 кв.м. – нежилые помещения 3 этажа здания, собственником которых является ООО «Адывейс».

Разница в указанных площадях помещений, равная 419, 1 кв.м. возникла, как следует из пояснений ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в результате того, что при технической инвентаризации использовались данные, взятые по наружным и внутренним замерам спорных помещений.

За ООО «Дельта-ДВ» было зарегистрировано право собственности в отношении помещений, включая помещения лестничных клеток, вестибюля.

Суд считает обоснованным довод истца о невозможности использования принадлежащих ему на праве собственности помещений третьего этажа в соответствии с установленными правилами пожарной безопасности.

Согласно пунктам 42, 43, 166 Правил пожарной безопасности в РФ, утвержденных Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 № 313, торговые предприятия и предприятия общественного питания классифицируются как «объекты торговли», требования к ним в части обязательного наличия двух выходов (основного и эвакуационного) одинаковы.

Исходя из положений пунктов 2.2., 2.4., 5.1. Санитарных правил 2.3.6.1079-1 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» доступ в помещения общественного питания должен быть раздельный для посетителей и обслуживающего персонала.

Наличие как минимум двух изолированных выходов из всех помещений по обслуживанию населения (предприятий торговли, общественного питания и др.) предусмотрено для проектирования и строительства предприятий торговли и общественного питания (пп. 1.71, 1.102, 1.129, 1.30 СНиП 2.02.02-89»Общественные здания и сооружения»; п. 6.13 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»).

Таким образом, при изоляции помещений третьего этажа от основного выхода из здания и наличии в них лишь одного выхода (эвакуационного) использование этих помещений в качестве любого помещения по обслуживанию населения как торгового так и предприятия общественного питания их собственником ООО «Адывейс» невозможно.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ пунктом 1 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 2 постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В нарушение указанной нормы ОАО АКБ «Московский деловой мир» без согласия ООО «Адывейс» выполнило перепланировку помещений, являющихся общим имуществом, то есть самовольно внес в общее имущество существенные изменения, нарушившие сложившийся порядок владения и пользования данным имуществом.

Такие действия ответчика являются противоправными, поскольку противоречат положениям статей 246 и 247 ГК РФ и нарушают права истца на участие в определении порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Истец как участник долевой собственности вправе требовать пресечения противоправных действий ответчика и устранения их последствий.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд удовлетворяет требование истца о восстановлении нарушенного права в виде устранения препятствия в пользовании нежилым торговым помещением на третьем этаже здания по ул. Светланская дом 3 в г. Владивостоке и возлагает обязанность по демонтажу глухой перегородки между лестничными маршами главной лестницы здания в уровне второго этажа, изолирующей второй этаж от третьего, и обеспечению свободного прохода неограниченного круга лиц в помещения третьего этажа здания на ООО «Дельта-ДВ» как на собственника нежилых помещений расположенных на первом и втором этажах указанного здания, который в силу ст. 246, 247 ГК РФ обязан был обеспечить такой режим владения, пользования и распоряжения общим имуществом, который бы не нарушал законные права ООО «Адывейс».

При этом ООО «Дельта-ДВ» вправе обратиться в суд с требованием к ЗАО «Омега-ДВ» о возмещении убытков, причиненных недостатками объекта недвижимого имущества, возникшими до исполнения договора купли-продажи.

Суд считает необходимым обязать ОАО АКБ «Московский деловой мир» устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым торговым помещением на третьем этаже здания по ул. Светланская дом 3 в г. Владивостоке, обеспечив свободный проход неограниченного круга лиц в помещения третьего этажа здания как арендатора помещений 1 и 2 этажей здания и непосредственного их владельца.

Что касается требования об обязании ответчиков ООО «Дельта-ДВ» и ООО «Пивные рестораны» обеспечить истцу свободный доступ в любое время к коммуникациям канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции и телефонной связи, расположенным в цокольном этаже здания по ул. Светланская, 3 в г. Владивостоке (в том числе в помещения теплового узла, технического узла, водомерного узла, вентиляционных камер, электрощитовых и лифтовых шахт, обозначенные в техническом паспорте на поэтажном плане цокольного этажа под номерами 1,2,3 ,5, 6, 13, 14, 15, 16, 17) данное требование подлежит удовлетворению частично с учетом следующего.

Согласно технического паспорта от 14.05.2009 в помещениях цокольного этажа помещения теплового узла, технического узла, водомерного узла, вентиляционных камер, электрощитовых и лифтовых шахт, отсутствуют. Под номерами 1,2,3 ,5, 6, 13, 14, 15, 16, 17 в техническом паспорте значатся другие помещения.

Однако ответчики не представили доказательств, подтверждающих демонтаж коммуникаций канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции и телефонной связи и факт отсутствия в помещениях цокольного этажа указанного оборудования.

Таким образом требования в отношении цокольного этажа подлежат удовлетворению в части обязания ООО «Дельта-ДВ» и ООО «Пивные рестораны» обеспечить ООО «Адывейс» свободный доступ в любое время к коммуникациям канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции и телефонной связи, расположенным в цокольном этаже здания по ул. Светланская дом 3 в г. Владивостоке.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, в связи, с чем иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 167-170 АПК РФ, суд

р е ш и л :

Обязать ООО «Дельта-ДВ» устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым торговым помещением на третьем этаже здания по ул. Светланская дом 3 в г. Владивостоке, демонтировав глухую перегородку между лестничными маршами главной лестницы здания в уровне второго этажа, изолирующую второй этаж от третьего, обеспечив свободный проход неограниченного круга лиц в помещения третьего этажа здания в любое время суток через главный вход первого этажа, помещения первого этажа и по главной лестнице здания с первого этажа на третий этаж.

Обязать ОАО АКБ «Московский деловой мир» устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым торговым помещением на третьем этаже здания по ул. Светланская дом 3 в г. Владивостоке, обеспечив свободный проход неограниченного круга лиц в помещения третьего этажа здания в любое время суток через главный вход первого этажа, помещения первого этажа и по главной лестнице здания с первого этажа на третий этаж.

Обязать ООО «Дельта-ДВ» и ООО «Пивные рестораны» обеспечить ООО «Адывейс» свободный доступ в любое время к коммуникациям канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, вентиляции и телефонной связи, расположенным в цокольном этаже здания по ул. Светланская дом 3 в г. Владивостоке.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Дельта-ДВ» в пользу ООО «Адывейс» расходы по госпошлине по иску в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Лошакова А.А.