Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т. при ведении протокола судебного заседания секретарем Белой Е.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Легат» (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141) к Обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» (ИНН 2539057730, ОГРН 1032502131067) о признании договора аренды прекращенным и о выселении

при участии в судебном заседании:

от истца – Комисарова Е.И., доверенность от 30.05.2017, паспорт;

от ответчика – Лолаева Г.А., доверенность от 30.01.2018, паспорт;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Приам» обратилось к Обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее – ООО «Возрождение») с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о признании договора №04-05242-001-Н-АР-3125-00 аренды недвижимого имущества от 03.03.2004 прекратившимся с 11.09.2017, а также с требованиями о выселении ООО «Возрождение» из нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.Военное Шоссе, д.5 «а», г. Владивосток, Приморский край.

Истец поддержал заявленные требования, пояснил, что ответчик 30.01.2017 был уведомлен об увеличении арендной платы по договору за пользование помещениями с 01.03.2017, однако длительное время (два и более месяцев) не оплачивал арендную плату в надлежащем размере, в связи с чем 22.08.2017 истцом в адрес ответчика направлено письмо-уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 11.09.2017 и о необходимости выселения. Таким образом, истец полагает, что с 11.09.2017 договор аренды прекратился, а, следовательно, у ответчика в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возникла обязанность по возврату спорного помещения. При этом ответчик не признал договор прекратившимся, что послужило основанием для предъявления настоящего иска. В ходе рассмотрения дела истец представил документы об изменении наименования ООО «Приам» на ООО «Легат» с 05.04.2018.

Ответчик исковые требования оспорил, полагает, что изменение арендной паты совершено арендодателем в ненадлежащей форме (ст. 452, 609, 651 ГК РФ) и не должно порождать правовых последствий. Ответчик полагает, что при подписании протокола об итогах аукциона, договора купли-продажи №027-КП от 10.11.2005, акта приема-передачи ООО «Приам» были известны обстоятельства о наличии арендатора в выкупаемом помещении до 31.12.2033 с арендной платой в размере 12 806,33 руб. Считает, что договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ арендодателя от договора аренды, поскольку пунктом 5.2 договора аренды установлено, что он может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя и перечислены основания (статья 619 ГК РФ). Указывает, что истцом не доказан факт одновременно наличия условий, предусмотренных пунктом 2 стати 451 ГК РФ. Кроме того, полагает, что обстоятельства, установленные судебными актами по делам № А51-8578/2010, №А51-561/2012, имеет преюдициальное значение при рассмотрение настоящего спора.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Возрождение» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Военное Шоссе, дом 5а, общей площадью 449,00 кв. м. (спорные помещения) для использования в целях «мини пекарня» на срок с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Согласно пункту 3.1 договора от 03.03.2004 арендатор выплачивает арендную плату в размере 12 806 рублей 33 копейки без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю.

Как установлено в пункте 3.2 договора от 03.03.2004, размер арендной платы за указанное в п. 1.1 договора от 03.03.2004 помещение в период с даты начала действия договора до даты подписания сторонами договора устанавливается уведомлением о платежах установленного образца.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока. Продление договора аренды на новый срок производится исключительно по соглашению сторон (пункт 5.1).

Согласно подп. «а» пункта 5.2 договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке: неуплаты арендной платы в размере указанном в п.3.1 договора (полный объем) в течение 2-х месяцев. В этом случае арендодатель направляет арендатору (по юридическому адресу) заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

В силу пункта 6.3 договора от 03.03.2004 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

В соглашении об изменении от 20.04.2004 к договору от 03.03.2004 стороны установили срок действия указанного договора до 31.12.2033.

Договор от 03.03.2004, соглашение об изменении от 20.04.2004 к договору от 03.03.2004 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АА №670431 ООО «Приам», в настоящее время ООО «Легат» с 19.12.2005 на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 449,00 кв. м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане:1-25; этаж:1. расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное Шоссе, 5-а. В качестве документа-основания для государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 10.11.2005 №027-КП, акт приема-передачи объекта недвижимости от 22.11.2005.

Сторонами не оспаривается обстоятельство фактического внесения ответчиком истцу арендной платы в установленном условиями договора от 03.03.2004 фиксированном размере в сумме 12 806 рублей 33 копейки в месяц.

Письмом от 17.01.2017 ООО «Приам» направило в адрес ООО «Возрождение» письмо-уведомление от 13.01.2017 о платежах по договору аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, в котором уведомляло об увеличении арендной платы с 01.03.2017 за пользование помещениями площадью 449 кв. м в размере 297 700 руб. в месяц.

ООО «Возрождение» направило арендодателю возражение на уведомление от 13.01.2017, полученное последним 11.04.2017 вх. №45, согласно которому договор аренды не содержит условия изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами.

Претензией от 11.05.2017 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате за период март-апрель 2017 года в размере 569 787,34 руб., а также о начисленной на указанную сумму основного долга пене в размере 92 590 руб. и просил в срок до 15.06.2017 погасить образовавшуюся задолженность. Одновременно, со ссылкой на пп. «а» п. 5.2. договора аренды, истец сообщал, что в случае неуплаты задолженности арендодатель расторгнет договор аренды.

Письмом от 21.08.2017 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004 в соответствии с п.5.2 договора, так как на дату 18.08.2017 долг ООО «Возрождение» перед ООО «Приам» по арендной плате за пользование помещениями составил 2 073 236,34 руб., в связи с чем указанный договор является расторгнутым с 11.09.2017 (включительно). Кроме того, предлагал в срок до 11.09.2017 (включительно) освободить вышеуказанное помещение от принадлежащего ООО «Возрождение» имущества.

Данное письмо направлено в адрес ответчика 22.08.2017.

Письмом от 08.09.2017 ООО «Возрождение» сообщило арендодателю о том, что уведомление ООО «Приам» от 13.01.2017 о повышении арендной платы на основании средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в г. Владивостоке незаконно и необоснованно, о чем свидетельствую вынесенные судебные решения по делу №А51-15199/2006 23-281, по делу №А51-8578/2010 и не подлежат исполнению, о чем ООО «Приам» было сообщено заказным письмом, полученным последним 11.04.2017. ООО «Возрождение» ежемесячно оплачивает ООО «Приам» арендную плату в размере 12806,33 руб., в связи с чем полагает, что условия договора аренды арендатором не нарушены и оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке у арендодателя не имеется, в связи с чем, уведомление о расторжении договора от 21.08.2017 необоснованно. Кроме того, ООО «Возрождение» обращало вниманием ООО «Приам» на то, что в случае несогласия арендатора с уведомлением о расторжении договора согласно нормам ГК РФ договор аренды подлежит расторжению только в судебном порядке.

Учитывая, возражения арендатора относительно прекращения договора аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, истец обратился в суд с настоящим иском о признании договора аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004 прекратившимся с 11.09.2017, а также с требованиями о выселении ООО «Возрождение» из нежилого помещения, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное Шоссе, д. 5.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения статей 450.1, 617, 619, 622 ГК РФ, а также разъяснения, изложенные в пунктах 1, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, суд считает исковые требования не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле,
а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда» возникшие из договора аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, разделом 3 договора арендатор выплачивает арендную плату в размере 12 806,33 руб. без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю (п.3.1).

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА №670431 от 19.12.2005 подтверждается право собственности ООО «Приам» на нежилые помещения общей площадью 449,00 кв. м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане:1-25; этаж:1, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное Шоссе, 5а. В качестве документа-основания для государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 10.11.2005 №027-КП, акт приема-передачи объекта недвижимости от 22.11.2005.

Таким образом, суд установил, что с 19.12.2005 года к ООО «Легат» (ранее ООО «Приам») перешли права собственника спорного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

В пункте 14 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота правил разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе в случае реализации предусмотренного договором права на его досрочное расторжение в одностороннем порядке.

Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора (его расторжении).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Как следует из пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Согласно абзацу третьему пункта 11 указанного постановления, в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Между тем, суд считает, что изложенные в абзаце третьем пункта 11 постановления не подлежат применению в рассматриваемом случае.

Как следует из материалов дела, исковые требования обоснованы неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы более 2-х раз подряд по договору аренды со ссылкой на письмо-уведомление от 13.01.2017 о платежах по договору аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, в котором истец уведомлял ответчика об увеличении арендной платы с 01.03.2017 за пользование помещениями площадью 449 кв. м в размере 297 700 руб. в месяц.

Однако, предъявляя по настоящему делу исковые требования о признании договора прекратившимся по основанию ненадлежащего исполнения ответчиком условий этого договора о внесении арендной платы в установленном (увеличенном согласно уведомлению от 13.01.2017) размере, должен доказать обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком условий данного договора, в том числе, доказать наличие у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате по договору от 03.03.2004.

При этом, в рамках настоящего спора истец не обращается с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, а считает, что суд должен констатировать факт прекращения договорных отношений в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора в части внесения арендной платы, а также наличием у истца права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (пункт 6.3 договора) и права на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (пункт 5.2 договора).

Вместе с тем сторонами не оспариваются и подтверждаются материалами дела обстоятельства фактического внесения ответчиком истцу арендной платы в установленном пунктом 3.1 договора от 03.03.2004 фиксированном размере 12 806 рублей 33 копейки в месяц.

Однако истцом при рассмотрении настоящего дела таких обстоятельств не приводится.

При подаче искового заявления истец также не считал необходимым представлять документы, на основании которых была изменена арендная плата и лишь на основании определения суда в обоснование обстоятельств изменения размера арендной платы истец представил Отчет № 16-1.602 об оценке рыночной стоимости пакета прав пользования и владения в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении нежилых помещений, общей площадью 449 кв. м, в здании (лит. 1), номера на п. п. № 1-25, этаж 1, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Военное Шоссе, 5-а, подготовленный ООО «Центр развития инвестиций», на дату 30.06.2016.

Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ»), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При этом на дату направления арендатору уведомления от 13.01.2017 об увеличении размера арендной платы указанный шестимесячный срок истек, а сам отчёт ответчику не направлялся

Кроме того, условия рассматриваемого договора аренды, в том числе в части порядка изменения размера арендной платы были предметом рассмотрения судебных инстанций, которыми установлено, что условия п.п. 3.2, 6.3 договора от 03.03.2004 лишь устанавливают право арендодателя требовать от арендатора изменения условия договора от 03.03.2004 о размере арендной платы в связи с приведенными в п. 6.3 названного договора обстоятельствами, в том числе, путем направления ответчику соответствующих уведомлений, но не свидетельствуют о том, что размер арендной платы по договору от 03.03.2004 подлежит безусловному, автоматическому изменению только лишь при условии направления арендодателем арендатору уведомления об изменении суммы арендной платы, подлежащей внесению по договору от 03.03.2004, в том числе, по основаниям п. 6.3 данного договора (решение Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-8578/2010 от 07.10.2010 (Определение № ВАС-12931/11 от 30.11.2011 об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации), по делу №А51-561/2012).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно подп. «а» пункта 5.2 договора аренды договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в размере указанном в п.3.1 договора (полный объем) в течение 2-х месяцев. В этом случае арендодатель направляет арендатору (по юридическому адресу) заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

Поскольку истец не представил в материалы настоящего дела достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие обстоятельства изменения размера арендной платы по договору от 03.03.2004, следовательно, истец не доказал факт ненадлежащего исполнения, ответчиком условий данного договора, в том числе, не доказал обстоятельство наличия у ответчика перед истцом задолженности по внесению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды недвижимого имущества №04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004 прекратившимся с 11.09.2017, поскольку арендодатель в рассматриваемом случае не представил доказательств возникновения права на односторонний внесудебный отказ от договора аренды.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т.