Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Иудиной К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Открытое акционерное общество «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Товарищество-ТК» (ИНН <***>, 5812902611; ОГРН <***>, 1145826000132) о признании сделки недействительной

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 02.12.2014, паспорт;

от ответчиков – ФИО3, доверенность №25АА 1173736 от 31.10.2013, паспорт;

установил: ОАО «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ИП ФИО1 о признании Соглашения от 29.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011 заключенного между ИП ФИО1 и ООО «ТОВАРИЩЕСТВО-ТК» недействительным.

В судебном заседании 26.01.2015 суд в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований - просит признать недействительным (ничтожным) Соглашения от 29.09.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «ТОВАРИЩЕСТВО – ТК»; о применении последствий недействительности ничтожного соглашения и обязании ООО «ТОВАРИЩЕСТВО – ТК» возвратить ИП ФИО1 права и обязанности арендатора здания – котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, антресольный, общая площадь 469,1 кв.м., кадастровый (условный номер) 25-25-12/078/2011-102, инвентарный номер 05:423:002:000010140, лит.А, адрес объекта: <...> дом. 17, по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенного между ИП ФИО1 и ОАО «Примавтодор»; о применении последствий недействительности ничтожного соглашения и обязании ООО «ТОВАРИЩЕСТВО-ТК» возвратить ИП ФИО1 права и обязанности арендатора земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное строительство: под строительство производственной котельной, общая площадь 6400 кв.м., кадастровый (условный) номер 25:34:016301:670, адрес объекта: <...>, по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенного между ИП ФИО1 и ОАО «Примавтодор».

Истец поддержал заявленные требования, пояснил, что просит признать недействительным Соглашение о передаче прав и обязанностей от 29.09.2014 по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011 по смыслу п.1 ст.173.1 ГК РФ и применить последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку полагает, что ИП ФИО1 заведомо обладая информацией о намерении Арендодателя прекратить арендные отношения путем расторжения Договора аренды №1192/2011 от 28.12.2011, заключила указанную сделку, пытаясь уйти от ответственности за невыполнение взятых на себя законных обязанностей.

Ответчик исковые требования не признает, пояснил, что условия Договора аренды №1192/11 от 28.12.2011 не содержат запрета на передачу прав и обязанностей арендатора по договору третьему лицу.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил следующее.

28.12.2011 ОАО «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключили Договор аренды №1192/2011, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду:

- здание – котельная, назначение: нежилое, общей площадью 469,1 кв.м. (лит.А), адрес объекта: <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной котельной, общей площадью 6400 кв.м., кадастровым (условный) №25:34:016301:670, адрес объекта: <...>.

В соответствии с п.1.2 договора здание и земельный участок передаются в аренду сроком на 15 лет с 28.12.2011 по 27.12.2026 года.

В силу п.1.5 договора Арендатор вправе сдавать арендованное здание и земельный участок в субаренду, предоставлять здание и земельный участок в безвозмездное пользование.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

29.09.2014 ФИО1 (Цедент) и ООО «Товарищество-ТК» (Цессионарий) подписали Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011. согласно которому Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по Договору аренды от 28.12.2011 №1192/2011. заключенному между Цедентом (Арендатором) и ОАО «Приморское автодорожное ремонтное предприятие» (Арендадателем).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

30.09.2014 Ответчик направил в адрес истца Уведомление о передаче прав и обязанностей по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011, в котором уведомляло о том, что ИП ФИО1 передает свои права и обязанности по Договору аренды №1192/2011 от 2/8.12.2011 третьему лицу – ООО «Товарищество – ТК» на основании Соглашения от 29.09.2014 о передаче прав и обязанностей по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011.

Доказательства согласия истца на передачу прав и обязанностей арендатора по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011 в материалы настоящего дела не представлены.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст.168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статьям 606 - 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не потребляемые вещи) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьи 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Фактически по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011 между истцом, как арендодателем, и ответчиком – Индивидуальным предпринимателем ФИО1, как арендатором, сложились обязательственные отношения по Договору аренды имущества согласно нормам Главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), а также по Договору аренды земельного участка согласно нормам ст.22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Из анализа приведенной нормы права, обстоятельств дела следует вывод о том, что, поскольку спорное соглашение предусматривает передачу прав и обязанностей арендатора по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011 ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Товарищество-ТК» в части здания, то для заключения данного соглашения необходимо было получение согласия истца, как арендодателя по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011.

Из материалов дела следует, что ответчик направлял в адрес истца уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, данное уведомление истцом получено, что подтверждает проставлением штампа с номером входящим и датой получения уведомления истцом.

Однако, действующим гражданским законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения.

В частности, в п.1 ст.652 ГК РФ закреплено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на такую недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования.

Следовательно, спорное соглашение не соответствует требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст.652 ГК РФ, так как заключено ответчиками без получения согласия арендодателя по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011 на передачу прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды в части здания.

Как следует из п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Таким образом, поскольку спорное соглашение не соответствует в связи с приведенными обстоятельствами требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ, то названное соглашение является недействительным в силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ.

Суд считает несостоятельными доводы истца о том, что Соглашение от 29 сентября 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенное между ИП ФИО1 и ООО «Товарищество – ТК» является недействительной (ничтожной) сделкой со ссылкой на ст.169 ГК РФ по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 N 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса РФ", разъяснено, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов (статья 168 ГК РФ), а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение определенных видов объектов, изъятых или ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг.

Однако в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств совершения сделок с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании недействительным Соглашения от 29 сентября 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Товарищество – ТК».

Несостоятельным является довод ответчиков о том, что истец не доказал обстоятельство нарушения прав и законных интересов истца спорным соглашением, поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ передача прав и обязанностей по договору аренды осуществляется с согласия арендодателя, в связи с чем арендодатель обладает правом на выбор арендатора по договору аренды здания, тогда как при заключении спорного соглашения право истца, как арендодателя по Договору аренды №1192/2011 от 28.12.2011, на выбор арендатора здания было нарушено.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о применении последствий недействительности сделки путем обязания ООО «Товарищество – ТК» возвратить ИП ФИО1 права и обязанности арендатора здания – котельная, назначение нежилое, 1-этажный, антресольный, общая площадь 469,1 кв.м., кадастровый (условный номер) 25-25-12/078/2011-102, инвентарный номер 05:423:002:000010140, лит. А, адрес объекта: <...>, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство производственной котельной, общая площадь 6400 кв.м., кадастровый (условный) номер 25:34:016301:670, адрес объекта: <...>, по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенному между ИП ФИО1 и ООО «Товарищество – ТК».

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недействительным Соглашение от 29 сентября 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенное между ИП ФИО1 и ООО «Товарищество – ТК».

Применить последствия недействительности сделки обязав ООО «Товарищество – ТК» возвратить ИП ФИО1 права и обязанности арендатора здания – котельная, назначение нежилое, 1-этажный, антресольный, общая площадь 469,1 кв.м., кадастровый (условный номер) 25-25-12/078/2011-102, инвентарный номер 05:423:002:000010140, лит. А, адрес объекта : <...>, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство производственной котельной, общая площадь 6400 кв.м., кадастровый (условный) номер 25:34:016301:670, адрес объекта: <...>, по договору аренды № 1192/2011 от 28.12.2011, заключенному между ИП ФИО1 и ООО «Товарищество – ТК».

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ОАО «Приморское автодорожное предприятие» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТОВАРИЩЕСТВО – ТК» в пользу ОАО «Приморское автодорожное предприятие» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.