Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Тищенко Т.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройАртель» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 15.01.2018)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 23.12.2004)

третье лицо: ФИО1

о признании незаконным уведомления

при участии:

от заявителя: ФИО2, паспорт, доверенность от 12.05.2021, диплом;

от Росреестра: ФИО3, паспорт, доверенность № 121 от 30.12.2021, диплом;

установил: общество с ограниченной ответственностью «СтройАртель» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35039014/18 от 16.12.2021.

В обоснование заявленных требований представитель общества по тексту заявления, а также в судебном заседании указал, что ссылка Управления на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не состоятельна, так как договор аренды заключен сроком на 5 лет, а не более чем 5 лет.

Так представитель общества пояснил, что оспариваемого уведомление препятствует осуществлению предпринимательской деятельности ООО «СтройАртель», не соответствует положениям действующего законодательства и существенным образом нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Представитель Росреестра в письменном отзыве, представленном в материалы дела, а также в судебном заседании по заявленным требованиям возразил, указал, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникшем из заключенного на торгах договора, является недопустимой, так как фактически позволила бы определить в качестве стороны договора иное лицо, не участвовавшее в торгах, без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Из материалов дела судом установлено, что 12.03.2021 на основании протокола №2 о результатах аукциона между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №25-28-010038-АУ-А-НР-00572 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:2587 площадью 300 кв.м.

25.08.2021 между ФИО1 и ООО «СтройАртель» заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №25-28-010038-АУ-А-НР-00572 от 12.03.2021, находящегося в муниципальной собственности.

28.08.2021 общество обратилось в Росреестр с заявлением №КУВД-001/2021-35039014 о регистрации перехода прав арендатора на ООО «СтройАртель» земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:28:010038:2587 площадью 300 кв.м.

07.09.2021 рассмотрение заявления было приостановлено Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 07.09.2021 №КУВД-001/2021-35039014/1 в связи с тем, что в ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости внесены сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.08.2013 №01-Ю-17361, дата регистрации: 10.09.2013 №25-25-01/135/2013-410, в пользу иного лица.

17.09.2021 в Росреестр обратилось УМС г. Владивосток с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 06.08.2013 №01-Ю-17361 спорного объекта, на основании распоряжения администрации г. Владивостока от 15.09.2021 № 3206/28.

28.09.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды в отношении спорного объекта.

01.10.2021 ФИО1 подано заявление в Росреестр о том, что согласно письму №29424-ОГ/28 УМС г. Владивостока от 21.09.2021 в адрес Росреестра направлено распоряжение о предоставлении заявления о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:2587 по договору аренды земельного участка от 06.08.2013 №01-Ю-17361.

01.10.2021 Управлением вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-35039014/4, которым Росреестр сообщил о том, что в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды №25-28-010038-АУ-А-НР-00572 от 12.03.2021 в пользу ФИО1, а государственная регистрация Договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.08.2021 возможна после государственной регистрации Договора аренды №25-28-010038-АУ-А-НР-00572 от 12.03.2021.

07.10.2021 ООО «СтройАртель» обратилось в Управление Росреестра с заявлением № КУВД-001/2021-4196195 для устранения причин приостановления государственной регистрации Договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.08.2021.

08.10.2021 Управлением Росреестра вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-35039014/8, поскольку по состоянию на 08.10.2021 в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды №25-28-010038-АУ-А-НР-00572 от 12.03.2021 в пользу ФИО1

20.10.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды на спорный объект в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 12.03.2021 №25-28-010038-АУ-А-НР-00572.

20.10.2021 Управлением Росреестра вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-35039014/11, согласно которому произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, а государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка от 25.08.2021 не может быть произведена.

16.12.2021 Управлением Росреестра вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-35039014/18, согласно которому произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, а государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка от 25.08.2021 не может быть произведена.

Не согласившись с уведомлением об отказе государственной регистрации прав, полагая, что оно не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные общества, ООО «СтройАртель» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона №218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Согласно части 7 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно статье 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из оспариваемого уведомления об отказе государственной регистрации прав, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, а государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка от 25.08.2021 не может быть произведена.

Договор аренды земельного участка от 12.03.2021 заключен на основании протокола №2 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена от 02.02.2021.

В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) нормы земельного законодательства, регулирующие имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Частью 5 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за некоторыми исключениями, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем положения статьи 22 ЗК РФ не регулируют вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного участка, приобретенного на торгах.

Данные отношения регламентируются нормами гражданского законодательства.

Согласно части 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, названные положения ограничивают правомочия победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.

Введенное названной нормой правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о законности уведомления об отказе государственной регистрации прав, поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах оспариваемое уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-35039014/18 от 16.12.2021, вынесено уполномоченным органом в полном соответствии с положениям действующего законодательства и, как следствие, не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении требований, судебные расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Тихомирова Н.А.