Гражданский кодекс часть 1

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Владивостокский государственный университет экономики и сервиса"

об обзании подписать протокол о выполнении условий договора

третье лицо - Министерство образования и науки Российской Федерации

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО1, доверенность от 07.03.2014 со специальными полномочиями, постоянная (паспорт), представитель ФИО2, доверенность от 12.12.2014 со специальными полномочиями, постоянная (паспорт) ;

от ответчика - представитель ФИО3, доверенность от 09.10.2014 со специальными полномочиями, постоянная (паспорт);

от третьих лиц - не явились, извещены;

установил:

Автономная некоммерческая образовательная организация дополнительного профессионального образования "Приморский межотраслевой центр" обратилась в Арбитражный суд Приморского края к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Владивостокский государственный университет экономики и сервиса" об обязании подписать протокол о выполнении условий договора.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного заседания представителя в суд не направило, заявлений ходатайств не представило.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится без участия представителя третьего лица по имеющимся материалам дела.

Представитель заявителя исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возразил, ссылаясь на отсутствие согласия с предложенным истцом вариантом раздела помещений, так как истцом не принято во внимание фактическое использование помещений сторонами.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон 27 февраля 2003 г. между ВГУЭС и АНОО «Центр обучения ВГУЭС» были заключены два договора долевого строительства б/н на возведение пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит. З (Блок В): договор б/н от 27.02.2003 г. долевого строительства пристройки к учебному корпусу Блок Д, и договор долевого строительства б/н от 27.02.2003г. пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит. З ФИО4 Нежилое здание учебно-лабораторного корпуса лит. З (Блок В) общей площадью 2313,10 кв.м, принадлежит Владивостокскому государственному университету экономики и сервиса на праве оперативного управления и расположено на земельном участке площадью 72929 кв.м. кадастровый номер 25:28:010010:14, по адресу: <...>, закрепленном за ВГУЭС на праве постоянного бессрочного пользования.

Администрация г.Владивостока постановлением от 21.05.2002 №922 разрешила строительство пристроек к существующему спортивному корпусу в районе ул. Гоголя, 41 в границах ранее предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование участка.

В соответствии с действовавшим на дату издания постановления администрации г.Владивостока от 21.05.2002 № 922 Федеральным законом от 17.07.2001 № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (п.1 ст.2) право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п.10 ст.3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в действовавшей на дату издания постановления от 21.05.2002 № 922 редакции) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку право собственности Российской Федерации на земельный участок кадастровый номер 25:28:010010:14 было зарегистрировано в установленном порядке лишь 09.11.2007, то по законодательству, действовавшему на момент издания постановления от 21.05.2002 № 922, Администрация г.Владивостока являлась органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками и была вправе отвести земельный участок для строительства.

Учредителем Федерального государственного учреждения высшего профессионального образования ВГУЭС является Российская Федерация.

В период возведения спорной пристройки (2004-2006гг.) полномочия учредителя ВГУЭС осуществляло Федеральное агентство по образованию. Также согласно Уставу ВГУЭС его учредителем является Федеральное агентство по образованию.

Согласно пп. 5.2, 5.3 Положения о Федеральном агентстве по образованию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.06.2004 N 288, и п. 3 Постановления Правительства РФ от 6 апреля 2004 года N 168 Федеральное агентство по образованию осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в сфере образования, воспитания, молодежной политики и развития общедоступных образовательных ресурсов, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и казенным предприятиям, подведомственным Агентству.

Таким образом, Федеральное агентство по образованию в период возведения спорной пристройки осуществляло полномочия собственника в отношении имущества Университета, что соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 29.03.2012 №13387/11 по делу № А53-22256/10.

Строительство пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит. З (блок В) с привлечением инвестиционных средств согласовано собственником имущества застройщика – Федеральным агентством по образованию. Письмом № 04-55-1164/16-05- 09 от 16. 08.2004г. Рособразование согласовало проведение реконструкции учебно-лабораторного корпуса лит.3 (Блок В). Письмами № 7597/16-03-09 от 18.06.07г. и 02-55-908/16-0-06 от 21.08.07г. Рособразование согласовано привлечение инвестиционных средств на реконструкцию ряда объектов университета, в том числе и учебного корпуса Блок В по ул. Гоголя, 41.

В результате исполнения договоров были возведены 9 пристроек к зданию учебно-лабораторного корпуса лит. З (Блок В) и произведена внутренняя реконструкция ранее существовавшего здания учебного корпуса. Согласно данным технического учета общая площадь реконструированного объекта с учетом всех пристроек (В1-В9) составила 10058,3 кв.м.

Доля инвестора по договору б/н от 27.02.2003г. долевого строительства пристройки к учебному корпусу Блок Д, в рамках которого была возведена пристройка литер В9 выделена в натуре, на которую зарегистрированы права первоначального инвестора на нежилые помещения пристройки лит. В9 общей площадью 5951,6 кв.м.

Таким образом, разделу в рамках второго договора долевого строительства б/н от 27.02.2003г. подлежит оставшаяся площадь возведенного в результате реконструкции здания учебно-лабораторного корпуса лит.В (Блок В), а именно помещения В, В1-В8 общей площадью 4106,7 кв.м.

Из материалов дела следует, что пристройка лит. В9 по ул. Гоголя, 41 была возведена в рамках реализации договора долевого строительства б/н от 27.02.2003г. на земельном участке принадлежащем застройщику (ВГУЭС) на праве постоянного бессрочного пользования.

Предметом договора долевого строительства б/н от 27.02.2003г. являлось объединение контрагентами усилий, денежных средств на строительство пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит. З Блок В, расположенному по адресу: <...>.

Сторонами не оспаривается, что вкладом Университета по каждому из договоров являлось здание (объект), вкладом Инвестора - денежные и материальные средства, за счет которых производились проектные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы на объекте (письма №800 от 2627 от 16 июня 2003г, №343 от 24.06.2003г ).

Согласно п.3.1 Договора окончательная сумма платежей будет определена сторонами по окончании строительства и определяется размером фактически понесенных затрат. В соответствии с п. 3.3 Договоров стороны обязались при завершении строительства, либо при остановке строительства по какой-либо причине, произвести окончательную сверку затрат, используя данные бухгалтерского учета. После чего в срок не более 10 дней стороны обязались оформить соглашение об определении долей каждой из сторон либо определить размер компенсационной выплаты пропорционально вложениям.

Реконструкция здания учебного корпуса лит. З (Блок В) осуществлялась на основании разрешения на строительство от 19.01.2004 №1/04, выданного Инспекцией госархстройнадзора управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора администрации г. Владивостока Приморского края. 22.06.2006 объект принят в эксплуатацию в составе учебного корпуса (Блок В) общей площадью 10058,3 кв.м. на основании акта приемки в эксплуатации законченного строительством объекта от 22.06.2006, зарегистрированного Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края 29.12.2006 за №1548/06.

Таким образом, объекты соответствовали требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам и возможность его эксплуатации.

В тоже время протоколы о выполнении условий договоров подписаны не были, право долевой собственности на объекты по настоящее время не зарегистрировано. С момента завершения строительства реконструированный объект находится в фактическом владении ФГБОУ ВПО «ВГУЭС». В результате передачи прав по договорам уступки правопреемником инвестора стало АНОО ДПО «Приморский межотраслевой центр».

АНОО ДПО «Приморский межотраслевой центр» 05.08.14, 18.08.14, 03.09.14 обращалось к ФГБОУ ВПО «ВГУЭС» за подписанием Протоколов о выполнении условий договоров и предложением раздела имущественного комплекса, однако сторонами соглашение о порядке раздела реконструированного объекта не достигнуто, что стало основанием обращения в арбитражный суд.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования АНОО ДПО «Приморский межотраслевой центр» подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Сторонами не оспаривается факт исполнения договора долевого строительства б/н от 27.02.2003г. в части внесения вкладов, денежных и материальных средств, за счет которых произведены проектные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы на объекте, в связи с чем, данные обстоятельства не подлежат доказыванию в силу пунктов 3, 3.1 статьи 70 АПК РФ.

Заявленная истцом площадь помещений, подлежащих передаче в собственность АНОО ДПО «ПМЦ» в результате раздела объекта реконструкции - 2822,9 кв.м. соответствует фактически понесенным инвестором затратам на реконструкцию, что подтверждается перепиской сторон (письма №327 от 15.05.2003г., №800/2627 от 16 июня 2003г, №343 от 24 июня 2003г., №199 от 26.06.2006 №2355а/1100 от 13.09.2006г., №1123/1100 от 20.05.2009г. №94 от 31.03.2010г., №112 от 15.06.2010, №3532/1100 от 14.12.2011г., №24 от 23.01.2012)

Из письма ВГУЭС № 800/2627 от 16.06.2003г. следует, что вкладом Университета по двум договорам долевого строительства б/н от 27 февраля 2003г. (договор б/н от 27.02.2003г. долевого строительства пристройки к учебному корпусу Блок Д, расположенному по адресу: г.Владивосток, в районе ул. Гоголя, 41, и договор долевого строительства б/н от 27.02.2003г. пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит. З Блок В, расположенному по адресу: <...>.) является здание учебно-лабораторного корпуса лит.З (Блок В) площадью 2313,10 кв.м., условный номер 25-25-01/062/2005-068, расположенного по адресу <...>, стоимость которого должна была быть определена на основании оценки рыночной стоимости к моменту начала работ.

Согласно отчету об оценке №01-30 от 20.12.2004г., выполненного ООО «Примэкс» рыночная стоимость здания учебно-лабораторного корпуса лит.З (Блок В) на момент начала работ составляла 52 225 000 (пятьдесят миллионов двести двадцать пять тысяч) рублей, о чем ВГУЭС сообщил в письме №2355а/1100 от 13.09.2006г. При этом балансовая стоимость здания составляла 7 673 192 (семь миллионов шестьсот семьдесят три тысячи сто девяносто два рубля) 56 копеек. Также в указанном письме Университет сообщил, что согласно данным бухгалтерского учета Университетом были понесены затраты на финансирование строительства по Договору долевого строительства б/н от 27.02.2003г. на строительство пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит.З (Блок В) в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Таким образом, с учетом стоимости вклада, затраты понесенные ВГУЭС на реконструкцию учебно-лабораторного корпуса лит.З (Блок В), по двум долевого строительства б/н от 27.02.2003г. составили 55 725 000 (пятьдесят пять миллионов семьсот двадцать пять тысяч) рублей.

При этом, согласно письма АНОО «Центр образования ВГУЭС» № 94 от 31.03.2009г. общий объем затрат, понесенных инвестором по Договорам б/н от 27.02.2003г. долевого строительства на строительство пристройки к учебному корпусу (Блок Д) и Договору б/н от 27.02.2003г. долевого строительства на строительство пристроек к учебному корпусу лит. З (Блок В) составил 382 164 662,10 (триста восемьдесят два миллиона сто шестьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят два рубля) 10 копеек.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров, по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Из п.7 Постановления № 54 следует, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого

товарищества.

По условиям рассматриваемого договора долевого строительства б/н от 27.02.2003г., стороны – застройщик и инвестор – объединили усилия, денежные и иные материальные средства на строительство указанной пристройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Таким образом, существенными условиями договора простого товарищества являются условия о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей и об общей цели, для достижения которой эти действия совершаются.

По условиям договора (п.2.1) застройщик обязался выполнить функции заказчика по строительству, оформить землеотвод и получить все необходимые согласования компетентных органов, получить разрешение на строительство, получить разрешение на строительство, заключить договор с проектной организацией на выполнение проектно-сметной и другой технической документации на строительство, договоры с подрядными организациями на выполнение работ на всех циклах строительства, следить за выполнением проектными и строительными организациями договорных обязательств; осуществлять технический надзор и контроль за сроками и качеством выполнения всех строительно-монтажных и других строительных работ, за их соответствием проектно-сметной документации, строительным нормам и правилам, а также за качеством используемых стройматериалов, их соответствием стандартам и техническим условиям. Приобретать строительные материалы, оборудование и технику для производства строительных работ. Обеспечить выполнение необходимых мероприятий по технике безопасности и охране окружающей среды во время проведения работ.

Инвестор в соответствии с п.2.2 договора обязался осуществлять инвестирование строительства, производить оплату всех расходов по строительству и возмещение затрат застройщика при условии предоставления достоверных подтверждающих документов установленной формы.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Анализ условий договора долевого строительства б/н от 27.02.2003г. показывает, что воля сторон была направлена на осуществление совместной деятельности по созданию нового объекта недвижимости. Суд, оценивая обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 08.02.2011 № 13970/10 в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о согласовании сторонами существенных условий договора простого товарищества о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей и об общей цели, для достижения которой эти действия совершаются.

Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Суд также принимает во внимание представленную в материалы дела переписку ВГУЭС и инвестора АНОО «Центр обучения ВГУЭС» (письма № 327 от 15.05.2003г, № 800/2627 от 16.06.2003г., № 343 от 24.06.2003г.), которая подтверждает согласование сторонами не только условий о совместных действиях товарищей и об общей цели, а также и условий о размерах и порядке внесения сторонами вкладов по договору.

Таким образом, оценивая договор долевого строительства б/н от 27.02.2003г. пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит. З Блок В, расположенному по адресу: <...>, суд приходит к выводу о его заключенности и действительности

Заявленное истцом требование является, по существу, требованием о понуждении ВГУЭС к исполнению договор долевого строительства б/н от 27.02.2003г. пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит. З Блок В, расположенному по адресу: <...>.

Исходя из условий договора, составление протокола о выполнении условий договора является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект на основании ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Уклонение стороны инвестиционного контракта, заключенного с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных

прав.

Вариант раздела объекта реконструкции, заявленный АНОО ДПО «Приморский межотраслевой центр» учитывает особенности расположения помещений в спорных зданиях, наличие необходимых инженерных коммуникаций, обособленных выходов.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Условие об изолированности и обособленности помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход и оно не используется другими лицами для прохода в свои помещения.

В связи с чем, раздел является возможным при обеспечении обособленности разделяемых помещений – наличие самостоятельного выхода наружу здания либо в помещения общего пользования.

Согласно экспертному заключению ООО «Диагностик»№14-417/1-ЭЗ от 28.07.201г. представленный истцом вариант раздела предусматривает раздел помещений здания на две обособленные части, в связи с чем, суд считает заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 49, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Обязать ФГБОУ ВПО «ВГУЭС» подписать Соглашение об определении долей по Договору долевого строительства б/н от 27.03.2003г на строительство пристроек к учебно-лабораторному корпусу лит.З (Блок В), расположенному по адресу <...> в следующей редакции:

СОГЛАШЕНИЕ

об определении долей

по договору долевого строительства б/н от 27.03.2003г

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Владивостокский государственный университет экономики и сервиса» в лице ректора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемое далее «Заказчик»

и Автономная некоммерческая образовательная организация дополнительного профессионального образования «Приморский межотраслевой центр» в лице генерального директора ФИО6, действующей на основании Устава, именуемая далее «Инвестор»

заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

Произвести раздел здания учебно-лабораторного корпуса лит.В (Блок В), площадью 10058,3 кв.м., реконструированного по Договору долевого строительства б/н от 27.03.2003г. в следующем порядке:

1. В собственность АНОО ДПО «Приморский межотраслевой центр» - нежилые помещения общей площадью 2822,9 кв.м., а именно следующие помещения :

- Цокольный этаж: помещения №№ 5, 11-21; 24; 29-69; 71, 72

- Первый этаж: помещения №№ 8-14

- Второй этаж: помещения №№ 10-16

2. В оперативное управление ФГБОУ ВПО «ВГУЭС» - нежилые помещения общей площадью 1283,8 кв.м., а именно следующие помещения:

- Подвал: помещение № 1

- Цокольный этаж: помещения №№ 1-4;22,23,25-28,70

- Первый этаж: помещения №№ 1-7, 15-21

- Второй этаж: помещения №№ 1-6

- Антресоль: помещения 1-6

С момента подписания настоящего Соглашения помещения до государственной регистрации передаются во владение и пользование каждой из сторон в соответствии с вышеизложенными условиями раздела.

Настоящий протокол составлен в трех экземплярах – по одному для каждой из сторон и один для органа государственной регистрации.

Заказчик

Инвестор

<...>

ИНН <***>/КПП 253601001

УФК по Приморскому краю

р/с <***> в ГРКЦ ГУ БАНКА РОССИИ по Приморскому кр. г. Владивосток

Ректор:______________Лазарев Г.И.

Автономная некоммерческая образовательная организация дополнительного профессионального образования «Приморский межотраслевой центр»

ИНН 2536145869КПП253601001

<...>.

р/с 40703810800013120401 в ОАО АКБ «Приморье» г. Владивосток БИК 040507795

Генеральный директор________Ширшикова С.В.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Овчинников В.В.