Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых по договорам аренды №226/03 от 09.06.03 и №229/04 от 10.12.03 помещений и обязании устранить допущенные нарушения,

при участии в заседании:

от заявителя – не явился, надлежаще извещен;

от ответчика – юрист Топорков С.И. по доверенности №140 от 04.10.07;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис-Люкс» (далее – «заявитель», «общество») обратилось к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края (далее по тексту – «Управление», «ответчик») с заявлением о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение помещений, арендуемых по договору аренды №226/03 от 09.06.03 по ул. Полушкина, 118 в г.Уссурийске и договору аренды №229/04 от 10.12.03 по ул. Полушкина, 65 в г.Уссурийске и обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем принятия к рассмотрению заявления и совершения действий, предусмотренных ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.08 №159-ФЗ.

В обоснование заявленного требования общество ссылается на несоответствие отказа в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме от 17.02.09 №11/04-1556, статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ). Общество указало на то, что помещения, преимущественным правом выкупа на которые хотело воспользоваться общество, находятся в непрерывном пользовании ООО «Сервис-Люкс» с 16.07.03 и 18.02.04. Арендная плата за данное помещение перечислялась обществом в полном объеме в установленные договором аренды сроки и размере. Заявитель считает необоснованным утверждение ответчика о наличии задолженности, поскольку Управление определило ее исходя из размера арендной платы по дополнительным соглашениям к договорам, которые обществом не подписаны и в установленном порядке не зарегистрированы.

Управление отклонило заявленные требования, указало на то, что основанием для принятия оспариваемого решения, явилось ненадлежащее перечисление обществом арендной платы по договорам аренды, представило в материалы дела договора аренды, соглашения об изменении договоров и расчеты задолженности и пени. Управление ссылается на неоднократное нарушение заявителем сроков внесения арендной платы по договорам аренды нежилых помещений за весь период аренды.

Заявитель в суд не явился, письмом от 06.07.09 ходатайствовал об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явки своего представителя. Ходатайство заявителя рассмотрено и отклонено, на основании ч.2 ст. 200 АПФ РФ суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Сервис-Люкс» зарегистрировано в качестве юридического лица ИМНС РФ по Первомайскому району г.Владивостока 07.04.03.

09.06.2003 между ООО «Сервис-Люкс» и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район заключен договор аренды недвижимого имущества №226/03, в соответствии которым ООО «Сервис-Люкс» арендует недвижимое имущество, расположенное по ул.Полушкина, 118 в г.Уссурийске общей площадью 546,8кв.м. Пунктом 1.2 срок действия договора аренды определен с 16.07.2003 по 15.07.2013.

Пунктом 3.1 договора определен размер арендной платы в сумме 125674,20 руб. в год, согласно п.3.3 оплата производится в соответствующем размере ежемесячно до 10 числа отчетного месяца.

16.07.03 между сторонами оформлен акт передачи нежилых помещений по договору.

14.10.03 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №25-1/12/2003-321 о регистрации договора аренды №226/03, о чем выдано свидетельство 25-АА №342335.

10.12.2003 между ООО «Сервис-Люкс» и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район заключен договор аренды недвижимого имущества №229/04, в соответствии которым ООО «Сервис-Люкс» арендует недвижимое имущество, расположенное по ул.Полушкина, 65 в г.Уссурийске общей площадью 43,5кв.м. Пунктом 1.2 срок действия договора аренды определен с 05.12.2003 по 04.12.2013.

Пунктом 3.1 договора определен размер арендной платы в сумме 7380,83 руб. в год, согласно п.3.3 оплата производится ежемесячно до 10 числа отчетного месяца.

18.02.04 между сторонами оформлен акт передачи нежилых помещений по договору.

23.04.04 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №25-1/12-12/2004146 о регистрации договора аренды №229/04, о чем выдано свидетельство 25-АА №404785.

19.01.2009 ООО «Сервис-Люкс» обратилось в Управление имущественных отношений с заявлением (вх.№1/289-д) о предоставлении возможности воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемых помещений в соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.08 №159-ФЗ и при соблюдении условий отнесения заявителя к субъекту малого предпринимательства по ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».

Письмом от 17.02.2009 № 11/04-1556 Управление имущественных отношений сообщило ООО «Сервис-Люкс» о возврате поданного обществом заявления в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы по договорам аренды. Управление ссылается на рассмотрение заявления общества только после подписания последним дополнительных соглашений от 27.08.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды №226/03 и дополнительных соглашений от 10.10.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды №229/04 от 10.12.03.

Рассмотрев материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), который вступил в силу 05.08.2008.

Статья 3 Закона N 159-ФЗ предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 2 Закона Приморского края от 23.09.2008 N 304-КЗ "Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права" установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м.

Суд установил, что помещения находятся в непрерывном владении и пользовании заявителя с момента получения до настоящего времени, размер предоставленных в аренду помещений 546,80 кв.м и 43,50 кв.м, таким образом, в данном случае соблюдены условия по времени владения арендуемыми помещениями и предъявляемым критерия по площади помещений.

Как следует из письма Управления имущественных отношений от 17.02.09 №11/04-1556 заявление о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества заявителя не рассмотрено в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы по договорам аренды.

В качестве обстоятельств, послуживших основанием для принятия указанного решения о возврате заявления общества Управление указало на неисполнение ООО «Сервис-Люкс» условий по оплате согласно не заключенным соглашениям от 27.08.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды №226/03 от 09.06.03 и дополнительных соглашений от 10.10.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды №229/04 от 10.12.03.

Исходя из установленных данными дополнительными соглашениями ставок арендной платы Управление представило расчет задолженности и пени по указанным договорам, по которым долг по договору аренды №226/03 от 09.06.03 на 01.04.09 составил 668244,49 руб., начислено пени 934399,27 руб., по договору №229/04 от 10.12.03 задолженность на 01.04.09 определена в размере 7102,31 руб., начислено пени 17395,97 руб.

Суд считает обоснованными доводы заявителя о неправомерном определении Управлением задолженности исходя из величины арендной платы, установленной неподписанными обществом и не зарегистрированными дополнительными соглашениями.

Как установлено материалами дела и признано Управлением при рассмотрении спора, а также отражено по тексту письма от 17.02.09, дополнительные соглашения от 27.08.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды №226/03 от 09.06.03 и от 10.10.07 и 10.01.08 об изменении договора аренды №229/04 от 10.12.03, содержащие в числе прочего условия о повышении размера арендной платы ( в т.ч. за предшествующий заключению соглашения период) направлялись в адрес ООО «Сервис-Люкс», однако, общество выражало отказ в подписании соглашений с направлением протоколов разногласий и предложений по изменению договоров, в том числе и по увеличению арендной платы.

Вместе с тем, стороны к соглашению об изменении условий договоров аренды не пришли, соответствующие изменения в установленном порядке не зарегистрированы.

Согласно ч.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из договоров аренды стороны размер арендной платы установили в твердой сумме в год (соответствующая сумма в месяц) без учета НДС, а не механизм его исчисления.

Пунктом 3.2 договоров стороны предусмотрели единственное основание на изменение размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом, на день, когда должна быть произведена оплата.

Таким образом, подписывая договор аренды, ООО «Сервис-Люкс» выразило волю на внесение при определенных условиях изменений в договор в одностороннем порядке.

В иных случаях применяется п.4.1 договоров, согласно которому изменение условий договора, вносимые дополнения допускаются по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Пунктом 4.10 оговорено, что при недостижении согласия, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Из буквального толкования указанных положений договоров следует, что изменение размера арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку изменения в ранее зарегистрированные договора аренды недвижимого имущества №226/03 от 09.06.03 и №229/04 от 10.12.03 относительно изменения размера арендной платы не зарегистрированы, дополнительные соглашения в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ являются незаключенными.

Таким образом, оснований для внесения заявителем арендной платы в большем размере, нежели оговорено договорами аренды, а также учета арендодателем причитающихся платежей также в ином размере, не имелось, в связи с чем при оплате арендных платежей в оговоренном сторонами размере вывод ответчика о ненадлежащем исполнении условий договора в части оплаты неправомерен.

Ссылки Управления на то, что изменения арендной платы связаны с введением дополнительных корректирующих коэффициентов и изменении порядка исчисления платы за пользование муниципальным имуществом на основании постановлений органов местного самоуправления, суд отклоняет.

Издание постановлений органами местного самоуправления само по себе не освобождает Управление имущественными отношениями от обязанности внести изменения в договора, поскольку акты органов власти непосредственно не изменяют содержание и условия договоров.

Согласно п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения договора договор сохраняет силу до момента заключения соглашения сторон о таком изменении, либо с момента вступления в силу решения суда об изменении договора.

Доказательств того, что ответчик обращался в суд с понуждением к изменению договора или с требованием о его расторжении Управлением не представлено.

Принимая во внимание изложенное, Управление имущественных отношений было не вправе отказывать обществу в рассмотрении его заявления и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещения площадью 546,80 кв.м, расположенного по адресу: <...> и помещения площадью 43,5 кв. м, расположенного в <...>, поскольку ООО «Сервис-Люкс» как арендатором данного имущества соблюдены все условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, суд признает незаконным решение Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края об отказе в реализации ООО «Сервис-Люкс» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, оформленное письмом от 7.02.099 №11/04-1556.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ при признании судом незаконным решения органа государственной власти, суд в резолютивной части решения указывает на обязанность данного органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и способ такого устранения.

В связи с этим, суд обязывает Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края принять заявление ООО «Сервис-Люкс» к рассмотрению и совершить действия в соответствии с ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края, оформленное письмом от 17.02.09 №11/04-1556, об отказе в реализации ООО «Сервис-Люкс» преимущественного права на приобретение муниципального имущества в виде нежилого помещения, расположенного в <...> площадью 546,80 кв.м, арендуемого по договору от 09.06.03 №226/03 и нежилого помещения, расположенного в <...> площадью 43,50 кв.м, арендуемого по договору от 10.12.03 №229/04, как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решение подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края принять заявление ООО «Сервис-Люкс» о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в виде нежилого помещения, расположенного в <...> площадью 546,80 кв.м, арендуемого по договору от 09.06.03 №226/03 и нежилого помещения, расположенного в <...> площадью 43,50 кв.м, арендуемого по договору от 10.12.03 №229/04, к рассмотрению, а также совершить действия в соответствии с ч.3 ст.9 Закона №159-ФЗ.

Выдать исполнительный лист.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края , расположенного по адресу <...>, в пользу ООО «Сервис-Люкс» расходы по уплате госпошлины в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.П.Хвалько