Гражданский кодекс часть 1

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Кристалл ДВ» (далее – ООО «Кристалл ДВ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Дальмаг» (далее – ООО «Дальмаг» с иском об истребовании из чужого незаконного владения помещения, расположенного по адресу: <...>, принадлежащее ООО «Кристалл ДВ», путем обязания ООО «Дальмаг» освободить указанное помещение; обязать ООО «Дальмаг» возвратить ООО «Кристалл ДВ» стоимость неосновательного обогащения, в связи со сбережением установленной арендной платы в размере 242 770 рублей; обязать ООО «Дальмаг» возместить ООО «Кристалл ДВ» сумму, потраченную на оплату услуг адвоката в размере 90 000 рублей.

В судебном заседании 27.04.2009 был объявлен перерыв, в порядке ст.163 АПК РФ, до 30.04.2009 в 15 часов 30 минут.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснив, что ответчик занимает спорные помещения без законных на то оснований, поскольку истец приобрел право собственности на спорные помещения в установленном законом порядке.

Ответчик, письменный отзыв в материалы дела не представил.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

02.08.1997 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Дальмаг» (Арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества №2/481, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 278 кв.м, для использования в целях «офис, кафе», срок аренды устанавливается с 01.08.1997 по 26.01.2010 года, согласно п.1.3 договора.

11.10.2004 между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Дальмаг» (Арендатор) заключено соглашение об изменении от 11.10.2004 года к договору №02-01511-002-Н-АР-0497-00 от 02.08.1997 аренды недвижимого имущества по адресу: ул. Адмирала ФИО3, д.8-в, согласно которому стороны пришли к соглашению о внесении изменений в п.1.1 договора и решили читать его со слов «общей площадью 208,4 кв.м» и далее по тексту. Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции «За указанное в п.1.1 договора помещений, «Арендатор» выплачивает арендную плату в размере 11 292,18 рублей без учета НДС. Оплата производиться ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца «Арендодателю». Пункт 3.3 читать в следующей редакции: «Налог на добавочную стоимость в сумме 2032,59 рублей «Арендатор» перечисляет самостоятельно в отделение Федерального казначейства по месту регистрации предприятия в Инспекции МРФ по налогам и сборам.

Договор аренды недвижимого имущества №2/481 от 02.08.1997, а также соглашение об изменении от 11.10.2004 не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

20.11.2008 между ФИО4 (Продавец) и ООО «Кристалл ДВ» (Покупатель) подписан договор продажи недвижимости.

Согласно п.1.1 договора Продавец продал, принадлежащие ему на праве собственности, а Покупатель купил в собственность: нежилые помещения общей площадью 219,00 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 5 (I), 6 (I), 8-23 (I), 33 (I), этаж: цокольный, назначение: административное, расположенные по адресу: <...>.

12.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю ООО «Кристалл ДВ» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 219,00 кв.м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане:5 (I), 6 (I), 8-23 (I), 33 (I), этаж: цокольный, назначение: административное, расположенные по адресу: <...>, серия 25-АБ №099786, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2008 года сделана запись регистрации №25-25-01/197/2008-338.

25.12.2008 ООО «Кристалл ДВ» направило в адрес ООО «Дальмаг» уведомление о смене собственника нежилых помещений общей площадью 219,00 кв.м в здании (лит.А), номера на поэтажном плане:5 (I), 6 (I), 8-23 (I), 33 (I), этаж: цокольный, назначение: административное, расположенных по адресу: <...>, ранее принадлежащих ФИО4 Кроме того, ООО «Кристалл ДВ» предоставило для подписания ООО «Дальмаг» договоры аренды на нежилые помещения по адресу: <...> (не противоречащие договору от 02.08.1997 года) с целью регистрации обременения – аренды. А также, ООО «Кристалл ДВ» уведомляет ООО «Дальмаг» об изменении арендной платы в связи с изменением цен на рынке недвижимости в г.Владивостоке.

23.01.2009 данное уведомление было направлено ООО «Кристалл ДВ» в адрес ООО «Дальмаг» повторно.

ООО «Дальмаг» в ответ на письмо ООО «Кристалл ДВ» от 23.01.2009 направило в адрес последнего уведомление, в котором сообщалось о том, что ООО «Дальмаг» с требованиями, изложенными в уведомлении, не согласилось в части цены договора за арендуемые помещения.

До настоящего времени договор аренды между ООО «Кристалл ДВ» и ООО «Дальмаг» не заключен, ООО «Дальмаг» пользуется нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Кристалл ДВ», сдает его в аренду, не возмещая ООО «Кристалл ДВ» арендную плату, в связи с чем, был подан настоящий иск.

Исследовав материалы дела, оценив доводы истца, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Предъявляя исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ООО «Кристалл ДВ» ссылается на ст. 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу данной нормы права истец должен доказать, что имущество находится в фактическом незаконном владении ответчика, а истец является законным собственником имущества.

Право собственности истца на спорное имущество подтверждается материалами дела. Так, в материалы дела представлены договор продажи недвижимости от 20.11.2008, зарегистрированный в установленном законом порядке, свидетельство о государственной регистрации права выданное 12.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю серия 25-АБ № 099786. Копии указанных документов приобщены к материалам дела, подлинные документы обозревались в судебном заседании.

В силу ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательство наличия права.

Таким образом, право собственности ООО «Кристалл ДВ» зарегистрировано в установленном законом порядке и не признано судом недействительным.

Факт незаконного владения ответчиком спорным имуществом подтверждается подписанным ООО «Кристалл ДВ» и ООО «Дальмаг» в присутствии двух свидетелей, актом осмотра от 31.03.2009 нежилых помещений, общей площадью 219,00 кв.м, расположенных в цокольном этаже здания по адресу: <...>.

Таким образом, судом установлено, что виндикационный иск заявлен надлежащим лицом.

Документы, подтверждающие правомерность занятия спорного помещения, ответчиком суду не представлены.

Спорные нежилые помещения являются собственностью истца, следовательно нахождение ответчика в нежилых помещениях является безосновательным, а требование истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения ответчика является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ о регистрации) аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в виде ограничения (обременения) прав на него.

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Так как, договор аренды №2/481 от 02.09.1997 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он является не заключенным.

Однако, как следует из материалов дела, ответчик в период с 12.12.2008 по 10.03.2009 использовал спорное нежилое помещение.

Истцом, в материалы дела, представлен расчет суммы неосновательного обогащения согласно которому, размер ежемесячной арендной платы за нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 219 кв.м. составляет – 81 800 рублей в месяц, то есть за 1 кв.м. – 373,52 рублей в месяц.

Таким образом, суд считает, представленный истцом расчет неосновательного обогащения за период с 12.12.2008 по 10.03.2009 в сумме 81 800 рублей в месяц необоснованным по следующим основаниям.

Согласно представленному в материалы дела письму Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры города Владивостока №6182 сп от 14.04.2009, арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152; от 30.01.2003 № 165 и №166; Постановлениями Главы Администрации г. Владивосток от 23.09.2004 №17, от 18.12.2002 №2469. Таким образом, размер арендной платы за 1 кв.м (цоколь) нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, составляет – 309,70 рублей в месяц (без НДС).

В соответствии с п.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, суд установил, что сумма неосновательного обогащения за период с 12.12.2008 по 10.03.2009 года составляет за 1 кв.м. - 365,45 рублей в месяц с учетом НДС, за 219 кв.м. – 80033,55 рублей в месяц с учетом НДС.

Расчет истца суммы неосновательного обогащения, исходя из месячной платы равной 81 800 рублей, суд не может принять, поскольку истец документально не обосновал размер ежемесячной платы в указанном объеме. Доводы истца о том, что он вправе устанавливать размер арендной платы самостоятельно, не принимаются судом во внимание, поскольку истец не доказал, что арендная плата в размере 81 800 рублей соответствует реальной рыночной стоимости арендной платы за аналогичное помещение.

Суд считает необоснованными требования истца об обязании ООО «Дальмаг» возместить ООО «Кристалл ДВ» сумму, потраченную на оплату услуг адвоката в размере 90 000 рублей.

Согласно ст.101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст.112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. Указанное определение может быть обжаловано.

В соответствии с ч.2 ст.110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле в разумных пределах.

Из содержания п.20 Информационного письма ВАС РФ от 13.08.2004 №82 «О некоторых вопросах применения АПК РФ» следует, что при определении разумного предела расходов на оплату услуг представителя могут применяться во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о цене на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. При этом доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов, согласно ст.65 АПК РФ.

Материалами дела подтверждается, что между ООО «Кристалл ДВ» (Доверитель) и адвокатами Конторы адвокатов № 66 ФИО5 и ФИО1 (Поверенный) был заключен договор поручения №18 от 01.12.2008 года. Согласно п.1.1 договора Доверитель поручает, а Поверенный берет на себя обязательство совершать юридические действия: представлять и защищать интересы Доверителя по всем правовым вопросам, возникшим в отношениях с ООО «Дальмаг». Согласно п.4.1 договора сумма вознаграждения, причитающаяся к выплате Поверенному, устанавливается в размере 90 000 рублей. 31.03.2009 между сторонами договора поручения №18 от 01.12.2008 был подписан акт №0000036, согласно которому, всего оказано услуг на сумму 90 000 рублей. Услуги выполнены полностью и в срок. Заказчик претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет. Кроме того, в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №5 от 01.12.2008 на общую сумму 90 000 рублей.

Суд, при решении вопроса о распределении судебных расходов и подлежащей взысканию суммы в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя принимает во внимание фактически совершенные представителем действия. Истец не представил суду доказательств выполнения его представителем каких-либо иных действий, кроме консультаций; составления требований, уведомлений; составление иска в суд и в формировании пакетов документов; почтовые расходы, отправка документации; изготовления копий документов; транспортные расходы в связи с исполнением поручения; представление интересов Доверителя в суде в 3 судебных заседаниях.

Так, суд считает необоснованным размер оплаты услуг представителя по участию в судебных заседаниях в размере 60 000 рублей. Суд, с учетом сложности дела, количества заседаний (3 заседания), оснований для отложения заседаний, считает соразмерным вознаграждение представителя за участия в судебных заседаниях в размере 20 000 рублей.

Таким образом, суд считает, учитывая разумные пределы судебных издержек по оплате услуг представителя, что подлежит взысканию с ответчика сумма за оказанные услуги в размере 50 000 рублей.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика согласно статье 110 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 АПК РФ, суд

р е ш и л:

Истребовать из чужого незаконного владения Общества с ограниченной ответственностью «Дальмаг» нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, путем обязания Общества с ограниченной ответственностью «Дальмаг» освободить указанное помещение.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дальмаг» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кристалл ДВ» всего 295 736 (Двести девяносто пять тысяч семьсот тридцать шесть) рублей 98 копеек, них: 237 519,98 (Двести тридцать семь тысяч пятьсот девятнадцать) рублей 98 копеек – неосновательное обогащения; 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей – расходы по оплате услуг представителя; 8 217 (Восемь тысяч двести семнадцать) рублей – расходы по оплате государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Е.В.Кобко