Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Клёминой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Приходько Д.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Владавто» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации: 29.03.1993) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 23.12.2004), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика общество с ограниченной ответственностью «Сервис Грант» о признании незаконными действий,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 20.04.2016, удостоверение адвоката;

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности № 03-12 от 11.01.2016, служебное удостоверение;

от третьего лица: представитель ФИО3 по доверенности от 23.03.2016, паспорт;

установил: Открытое акционерное общество "Владавто" (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – заинтересованное лицо, Управление), просит суд признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по регистрации ограничения (обременения) права: сделки за № 25-25/001-25/011/201/2016-175/1; на объект недвижимости: кадастровый № 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 13242,5 кв.м., лит. № 1,2,3, адрес <...>, на основании Дополнительного соглашения от 30.12.2013 № 3 к договору № 1 аренды нежилых помещений от 03.10.2011 г., заявитель ООО «Сервис Грант», и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю аннулировать регистрацию ограничения (обременения) права: сделки за № 25-25/001-25/011/201/2016-175/1; на объект недвижимости: кадастровый № 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 13242,5 кв.м., лит. № 1,2,3, адрес <...>, на основании Дополнительного соглашения от 30.12.2013 № 3 к договору № 1 аренды нежилых помещений от 03.10.2011, заявитель ООО «Сервис Грант».

Определением суда от 04.03.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Сервис Грант».

Представитель заявителя требования поддержал, в обоснование заявленных требований указал, что 26.01.2016 Управлением в ЕГРП по заявлению ООО «Сервис-Грант» было зарегистрировано дополнительное соглашение № 3 от 30.12.2013 к договору от 03.10.2011 аренды нежилых помещений площадью 6 233,2 кв.м, расположенных по 1-м, 2-м, 3-м, цокольном этажах по адресу: <...>. Заявитель считает данные действия Управления незаконными и необоснованными, поскольку спорная регистрация была осуществлена государственным регистратором при наличии заявления генерального директора общества от 13.05.2014 о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (ОАО «Владавто»). В результате, указывает ОАО «Владавто», незаконные, по его мнению, действия Управления повлекли для него ущерб в сумме 72 688 220 рублей 30 копеек.

Представитель Управления по существу предъявленных к нему требований возразил, считает, что действия государственного регистратора были законными.

Представители третьего лица поддержал позицию Управления.

Как установлено судом из материалов дела и пояснений участвующих в деле лиц, 03.10.2011 ОАО «Владавто» (арендодатель) и ООО «СервисГрант» (арендатор) заключили договор № 1/7 аренды нежилых помещений общей площадью 6 233,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-й этаж – №1-95, 2-й этаж – 1-17, в двухэтажном здании (строение 1) общей площадью 13242,5 кв. м, с подвалом, цокольным этажом, чердаком и двумя одноэтажными пристройками (строение 2, 3), назначение нежилое), расположенном по адресу: <...>.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю 14.11.2012.

26.01.2016 Управлением Росреестра по Приморскому краю проведена регистрация дополнительного соглашения от 30.12.2013 №3 к договору аренды нежилых помещений от 03.10.2011, номер регистрации 25-25/001-25/011/201/2016-175/1, на основании заявления ООО «Сервис Грант», о чем ОАО «Владавто» стало известно из уведомления регистрирующего органа от 26.01.2016.

При этом, как указывает заявитель, 13.05.2014 Управлением Росреестра по Приморскому краю принято заявление генерального директора ОАО «Владавто» ФИО4 о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости ОАО «Владавто» без личного участия правообладателя.

В связи с наличием указанного заявления ОАО «Владавто» считает действия Управления Росреестра по Приморскому краю по регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 №3 к договору аренды нежилых помещений от 03.10.2011 без участия ОАО «Владавто» незаконными, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы участвующих в деле лиц, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (далее по тексту - Закон о государственной регистрации, Закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 5 названного Закона участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Пунктом 2 статьи 13 Закона №122-ФЗ установлено, что государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 указанного Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в силу пункта 1 статьи 26 Закона №122-ФЗ, проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из данной нормы следует, что по тому же правилу проводится регистрация дополнительных соглашений к договорам аренды.

Из представленного в материалы дела уведомления от 26.01.2016 №25/011/201/2016-175 установлено, что 26.01.2016 Управлением Росреестром по Приморскому краю проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права: сделки за № 25-25/001-25/011/201/2016-175/1 на объект недвижимости: кадастровый номер 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 13.242,5 кв. м, лит. № 1, 2, 3, адрес: <...>, на основании дополнительного соглашения от 30.12.2013 № 3 к договору аренды нежилых помещений от 03.10.2011, по заявлению ООО «Сервис Грант».

Между тем, заявитель, ссылается на заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости ОАО «Владавто» без личного участия правообладателя, поданного в Управление Росреестра по Приморскому краю 13.05.2014В обоснование своей позиции о неправомерности действий регистрирующего органа по государственной регистрации спорного дополнительного соглашения,.

Пунктом 2 статьи 28.1 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия (далее по тексту - заявление о невозможности государственной регистрации) по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если настоящий Федеральный закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письме Росреестра от 03.10.2013 N 14-ИСХ/09141-ГЕ/13 в дополнение к Письму Росреестра от 30.09.2013 N 14-исх/09019-ГЕ/13 в Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к письму Росреестра от 30.09.2013 N 14-исх/09019-ГЕ/13 в части порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о невозможности проведения государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя), при заявлении лица, обладающего зарегистрированным в ЕГРП правом собственности на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без его личного участия в ЕГРП вносится запись о таком заявлении, разъяснено, что Законом о регистрации не установлен специальный срок для рассмотрения подобных заявлений и внесения в ЕГРП соответствующих записей. (При этом запись о наличии правопритязания в отношении объекта недвижимости вносится в ЕГРП непосредственно после приема соответствующего заявления и иных необходимых для государственной регистрации прав документов (пункт 30 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184 (действовавшим в спорный период)). Рекомендовано данные записи вносить в ЕГРП в порядке, установленном для внесения в ЕГРП записи о заявленном в судебном порядке праве требования. (При этом специальный срок для внесения в ЕГРП записи о заявленном в судебном порядке праве требования в отношении объекта недвижимости Законом о регистрации, иными нормативными правовыми актами также не установлен).

Пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации предусмотрено, что при заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

В пункте 30 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, действовавшим в спорный период, содержались разъяснения, что после приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта (абзац седьмой пункта 6 статьи 12 Закона).

Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о невозможности государственной регистрации погашается на основании: решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации; вступившего в законную силу судебного акта.

Наличие указанной записи в Едином государственном реестре прав является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан уведомить в письменной форме заявителя о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого заявления.

Общество указывает, что ранее письмом от 20.05.2014 исх. №08-08-100034-10 регистрирующий орган уведомил ОАО «Владавто» о том, что документы, представленные на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.12.2013 №3 с арендатором ООО «СервисГрант», были возращены без рассмотрения в связи с наличием вышеуказанного заявления от 13.05.2014.

Вместе с этим, как следует из пояснений Управления Росреестра по Приморскому краю на дату проведения 26.01.2016 государственной регистрации дополнительного соглашения №3 к договору аренды от 03.10.2011 по заявлению ООО «СервисГрант» все ограничения в виде запретов на проведение регистрационных действий были прекращены на основании судебных актов. Сведения об особых отметках - записей о невозможности проведения государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя) в ЕГРП в отношении объекта недвижимости: кадастровый номер 25:28:020037:1811, здание, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 13.242,5 кв. м, лит. № 1, 2, 3, адрес: <...>, отсутствовали.

Законом о регистрации установлено, что к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9);

при осуществлении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 13).

Установив отсутствие каких-либо запретов, оснований для отказа в государственной регистрации прав (ст. 20 Закона о регистрации), 26.01.2016 регистратором была проведена спорная государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды от 30.12.2013.

Имеющиеся в деле выписки из ЕГРП от 28.04.2015 и от 09.02.2016 не содержат сведений о внесении в ЕГРП в раздел, открытый на нежилое здание по адресу: <...>, записи о заявлении о невозможности государственной регистрации (раздел 6 «правопритязания» по состоянию на 28.04.2015 содержал лишь информацию о представленных документах на государственную регистрацию договора аренды, обременение; раздел 8 «отметка о возражении в отношении зарегистрированного права» - данные отсутствуют).

Как следует из пояснений ответчика, заявление ОАО «Владавто» от 13.05.2014 ввиду отсутствия на дату обращения общества механизма регистрации в ЕГРП записей о невозможности проведения государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя) было помещено в технологическую книгу.

При этом выписка от 28.04.2015 выдана представителю ОАО «Владавто» ФИО5, то есть об отсутствии соответствующей записи общество должно было узнать не позднее указанной даты и имело возможность обратиться в Управление Росреестра по Приморскому краю с новым заявлением о невозможности государственной регистрации либо поставить вопрос о причинах отсутствия, прекращения записи по заявлению от 13.05.2014.

Согласно статье 1 Закона о регистрации прав, ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).

Аренда на основании договора от 03.10.2011 как обременение права собственности ОАО «Владавто», зарегистрирована Управлением Росреестра по Приморскому краю 14.11.2012, в то время как дополнительное соглашение к договору самостоятельного обременения права не влечет, а содержит только дополнительные условия ранее зарегистрированного ограничения.

При таких обстоятельствах, ссылка ОАО «Владавто» на вышеуказанное заявление от 13.05.2014 суд отклоняет, поскольку отсутствие в реестра записи о невозможности проведения государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя) обществом не оспорено ни ранее, ни в рамках рассматриваемого дела.

Более того, судом учитывается, что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, являющиеся Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 №765, (далее - Правила ведения ЕГРП), которыми определен порядок внесения в ЕГРП записи о поступлении заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя, вступили в силу с 01.01.2015. Приказ Минэкономразвития России от 29.11.2013 №722, которым были утверждены форма заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя и требования к его заполнению, вступил в силу с 30.06.2014.

Таким образом, на момент обращения ОАО «Владавто» с заявлением о невозможности проведения государственной регистрации прав без его личного участия (13.05.2014), отсутствовал механизм реализации на практике положений ч.2 ст.28.1 Закона о регистрации.

Ссылка общества на повлекший для заявителя ущерб в результате оспариваемых действий регистрирующего органа, судом не принимается, поскольку само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о неправомерности действий Управления по осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения №3 от 30.12.2013 к договору аренды от 03.10.2011, учитывая также, что материалы дела доказательств, свидетельствующих о признании указанного соглашения в установленном законом порядке недействительным (ничтожным), расторгнутым сторонами не представлено, тем самым является действующим. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, доводы ОАО «Владавто» о нарушениях, допущенных Управлением Росреестра по Приморскому краю при проведении государственной регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2013 №3 к договору аренды от 03.10.2011 по заявлению ООО «СервисГрант» не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.

Учитывая изложенное, оспариваемые действия регистрирующего органа осуществлены в соответствии с Законом о государственной регистрации, не нарушают права и законные интересы заявителя, основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ и частью 1 статьи 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку в удовлетворении требования общества отказано, то у суда отсутствуют основания восстановления прав последнего путем понуждения Управления аннулировать регистрацию ограничения (обременения) права на основании дополнительного соглашения от 30.12.2013 №3 к договору аренды нежилых помещений от 30.12.2013.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ, расходы по госпошлине относятся на истца.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Клёмина Е.Г.