Гражданский кодекс часть 1

от заявителя – ФИО2, доверенность от 20.05.2010 сроком действия 3 года; ФИО3, доверенность от 20.05.2010 сроком действия 3 года; ФИО4, доверенность от 10.06.2010 сроком действия 1 год

от ответчика – ФИО5, удостоверение №2712, доверенность №28/1-3358 от 28.12.2010 сроком действия до 31.12.2010

установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительным распоряжения Управления муниципальной собственности города Владивостока №145/28 от 05.03.2010 в части не включения в решение об условиях приватизации арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, ИП ФИО1 и обязании Управление муниципальной собственности города Владивостока устранить нарушение права субъекта малого предпринимательства, ИП ФИО1 на приватизацию помещения общей площадью 95,6 кв.м. (в здании литер А1, А2, номера помещений на поэтажном плане 1 этаж (9-12) 2 этаж (1-7), литерII, расположенное по адресу: ул. Семеновская, 22, путем включения указанного помещения в план приватизации муниципального имущества на 2010 год и предоставления ИП ФИО1 преимущественного права приватизации.

Представитель предпринимателя заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Сельскохозяйственную ассоциацию Приморский мед.

Представитель ответчика по заявленному ходатайству возразил.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено как необоснованное.

Заявитель в обоснование заявленных требований указал, что Общество соответствует требованиям, установленным частью 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ».

По доводу УМС администрации г.Владивостока относительно невозможности предоставления преимущественного права выкупа спорного недвижимого имущества в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды пояснил, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается фактическое непрерывное владение спорным помещением с 01.01.2005 и надлежащее исполнение обязанностей по договору.

Представитель Управления требования предпринимателя не признал, пояснил, что договор аренды спорного помещения не прошел государственную регистрацию, в связи с чем не может считаться заключенным с момента его подписания.

Дополнительно представитель ответчика указал, что в аренду предпринимателю предоставлено нежилое помещение, включая места общего пользования площадью 19, 6 кв.м. В силу прямого указания закона места общего пользования не подлежат приватизации, а, следовательно, не могут являться предметом договора купли-продажи.

Из материалов дела судом установлено, что 01 апреля 2005 года и ндивидуальный предприниматель ФИО1 заключила договор № 01-02510-004-Н-АР-4173-00 аренды недвижимого имущества с Управлением муниципальной собственности администрации города Владивостока, согласно которому предприниматель приняла в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: ул. Семеновская, д. 22 лит. А1, общей площадью 87,70 кв.м. (в том числе 68,1 кв.м. кв.м. основная площадь, 19,6 кв.м. места общего пользования) для использования в целях «офис, склад, магазин». Срок действия договора установлен с 01.01.2005 года по 31.12.2009 года.

При этом разделом 6 договора сторонами согласованы особые условия.

Так, пунктом 6.5 установлено, что договор подлежит государственной регистрации в срок до 2 месяцев. Обязанность по регистрации и связанные с этим расходы возлагаются на Арендатора.

По актам приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01 января 2005 года и 01 августа 2005 года предприниматель приняла нежилое помещение в собственность.

01 сентября 2005 года, 21 мая 2009 года, 11 июня 2009 года, 04 декабря 2009 года, 08 декабря 2009 года между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и заявителем были подписаны соглашения об изменении к договору аренды недвижимого имущества по адресу: ул. Семеновская, 22, лит. А1, которые предусматривали изменение площади и арендной платы арендуемого имущества.

19.06.2009 года между Управлением муниципальной собственности города Владивостока и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 составлен акт сверки взаимных расчетов по арендной плате по договору № 01-02510-004-Н-АР-4173-00. Согласно данного акта долг по арендной плате на 19.06.2009 года отсутствует. Переплата по договору составляет 0,89 рублей.

14.12.2009 года заявитель обратилась в Управление муниципальной собственности города Владивостока с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

29.12.2009 письмом №30271СП года Управление проинформировало предпринимателя о принятии решения о включении в решение об условиях приватизации, условие о преимущественном праве предпринимателя на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, которое будет направлено на утверждение в Думу города Владивостока.

Однако, 12.03.2010 письмом № 30271СП Управление указало заявителю, что письмо № 30271СП от 29.12.2009 года следует считать отозванным, так как Федеральная государственная служба кадастра и картографии по Приморскому краю уведомила Управление муниципальной собственности города Владивостока об отказе Индивидуальному предпринимателю ФИО1 в государственной регистрации договора аренды № 01-02510-004-Н-АР-4173-00, в связи с чем, распоряжением Управления от 05.03.2010 года № 145/28 внесены изменения в раннее принятое распоряжение и принято решение – не включать в решение об условиях приватизации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого им имущества.

Не согласившись с решением Управления, посчитав, что он не соответствует закону, нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере экономической деятельности, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, проанализировав законность оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

22.07.2008 Государственной Думой принят Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 05.08.2008). Статья 3 данного Федерального закона предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Условия предоставления преимущественного права определены в данной статье.

Порядок реализации преимущественного права установлен статьей 4 закона.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган, в том числе заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

Как следует из статьи 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 этой статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из содержания данной нормы следует, что реализация преимущественного права возможна лишь при соблюдении указанных условий.

Статьей 2 Закона Приморского края от 17.09.2008 №304-КЗ «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимости имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права» (далее – Закон №304-КЗ) установлено предельное значение площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, равное 1000 кв. м.

Как установлено судом, предприниматель является субъектом малого предпринимательства, поскольку отвечает критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Из акта сверки взаимных расчетов по арендной плате по договору №01-02510-004-Н-АР-4173-00 по состоянию на 19.06.2009 задолженность по арендной плате у арендатора отсутствует, переплата составляет 0, 89 руб.

Площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом №304-КЗ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В то же время, несмотря на указанные обстоятельства у заявителя не возникло право преимущественного выкупа арендованного имущества, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Как разъяснено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 информационного письма №134 от 05.11.2009 при применении Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.04.2005 № 01-02510-004-Н-АР-4173-00 заключен на срок с 01.01.2005 года по 31.12.2009 года.

Пунктом 6.5 установлено, что договор подлежит государственной регистрации в срок до 2 месяцев. Обязанность по регистрации и связанные с этим расходы возлагаются на Арендатора.

Пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В то же время, материалами дела подтверждается и не оспаривается заявителем то обстоятельство, что до настоящего времени, указанный договор не прошел государственной регистрации.

Обратился предприниматель в регистрирующий орган только 11.12.2009. При этом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему. Данный отказ в судебном порядке не оспорен.

Поскольку договор аренды от 01.04.2005 № 01-02510-004-Н-АР-4173-00 в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, он считается не заключенным и не влекущим за собой каких-либо юридических последствий.

При этом предпринимателем не представлено в материалы дела доказательств наличия обстоятельств, препятствующих предпринимателю исполнить свои обязательства по договору аренды и осуществить его государственную регистрацию в установленный договором срок.

Учитывая изложенное, у ответчика не было оснований включать спорное имущество в план приватизации муниципального имущества на 2010 год и предоставления индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественного права приватизации арендованного имущества не имелось.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку распоряжение №145/28 от 05.03.2010 в части не включения в решение об условиях приватизации преимущественного права арендатора ИП ФИО1 на приобретение арендованного им имущества, Управлением муниципальной собственности города Владивостока принято в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для удовлетворений требований заявителя отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительным распоряжения Управления муниципальной собственности города Владивостока №145/28 от 05.03.2010 в части не включения в решение об условиях приватизации арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, ИП ФИО1 и обязании Управление муниципальной собственности города Владивостока устранить нарушение права субъекта малого предпринимательства, ИП ФИО1 на приватизацию помещения общей площадью 95,6 кв.м. (в здании литер А1, А2, номера помещений на поэтажном плане 1 этаж (9-12) 2 этаж (1-7), литер II, расположенное по адресу: ул. Семеновская, 22, путем включения указанного помещения в план приватизации муниципального имущества на 2010 год и предоставления ИП ФИО1 преимущественного права приватизации, отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Колтунова Н.В.