Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 23.12.2004)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Корпорация ФАРЕКС»

о признании незаконным решения,

при участии

от заявителя: директор ФИО1;

от ответчика представитель не явился;

от третьего лица: директор ФИО2, ФИО3 – представитель по доверенности от 22.05.2015,

установил:общество с ограниченной ответственностью «ЛИМИТЕД» (далее – ООО «ЛИМИТЕД») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление) от 20.02.2015 № 12/088/2014-339 об отказе в государственной регистрации, об обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 02.08.2013.

Определением суда от 06.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечено общество с ограниченной ответственностью «Корпорация ФАРЕКС» (далее – ООО «Корпорация ФАРЕКС»).

Управление, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

В письменном отзыве на заявление Управление указало, что основанием для отказа в государственной регистрации послужили абзацы4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), поскольку представитель заявителя (ООО «ЛИМИТЕД») при обращении за регистрацией не представил подтверждающие полномочия документы, а также разрешенное использование земельного участка, являющегося объектом договора аренды, указанное в договоре, не соответствовало сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Управление просит в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании представитель ООО «ЛИМИТЕД» поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в тексте заявления. По мнению заявителя, досрочный отказ в государственной регистрации не позволил ему воспользоваться правом на устранение причин приостановления государственной регистрации, чем нарушил права заявителя на государственную регистрацию сделки. Также указал, что в нарушение Закона о регистрации прав уведомление о приостановлении государственной регистрации прав было направлено 26.01.2015, в то время как принято 22.01.2015, что также нарушило права истца, уменьшив предоставленный законом срок для направления дополнительных документов.

Представитель третьего лица пояснил, что считает требования заявителя не обоснованными и просит в удовлетворении их отказать.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Корпорация ФАРЕКС» является собственником здания бывшей школы (лит.А, А1, А.2), назначение: нежилое, этажность: 2, общей площадью 1203,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, и земельного участка из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для здания бывшей школы, площадью 12424 кв.м с кадастровым номером 25:34:016201:167. Данные сведения подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 31.01.2012.

02.08.2013 ООО «Корпорация ФАРЕКС» (арендодатель) в лице директора ФИО2 и ООО «ЛИМИТЕД» (арендатор) в лице директора ФИО1 подписали договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение, пользование, распоряжение за плату следующее имущество: сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженность 388,1 м, инв.№05:423:002:000110210:0005:2001/1, адрес объекта: <...>; здание - склад металлический с навесом общей площадью 1885,3 кв.м, инв.№05:423:002:000144010, лит.А, адрес объекта: <...>; здание бывшей школы, назначение нежилое, 2-этажное, общей площадью 1203,5 кв.м, инв.№05:423:002:000105180, лит.А,А1,А2, адрес объекта: <...>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для здания бывшей школы, площадь 12424 кв.м, адрес объекта: установлено относительно ориентира - здания бывшей школы, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер 25:34:016201:167.

30.12.2014 ООО «ЛИМИТЕД» в лице директора ФИО1 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 02.08.2013, приложив к заявлению следующие документы: договор аренды от 02.08.2013, платежное поручение об уплате госпошлины, решение Уссурийского районного суда Приморского края от 10.10.2014 по делу №2-6904/2014, выписку из ЕГРЮЛ от 23.12.2014 в отношении ООО «ЛИМИТЕД».

Уведомлением от 22.01.2015 №12/088/2014-339 Управление уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации аренды на основании вышеуказанного договора на срок до 23.02.2015 по следующим основаниям: заявление подано неуполномоченным лицом, так как решение суда о восстановлении ФИО1 в должности директора ООО «ЛИМИТЕД» не наделяет его полномочиями директора, решение учредителей о назначении ФИО1 директором указанного общества во исполнение решения суда в соответствии со статьёй 106 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не представлено; не представлены полномочия на директора ООО «Корпорация ФАРЕКС»; согласно условиям договора одним из объектов аренды является земельный участок с разрешенным использованием: для здания бывшей школы, а согласно сведениям государственного земельного кадастра недвижимости земельный участок имеет разрешенное использование: много квартирные жилые дома.

В уведомлении и приостановлении регистрации указано, что в случае, если до окончания срока приостановления не будут представлены дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в регистрации по основанию, предусмотренному абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав.

20.02.2015 представитель заявителя явился в Управление для подачи дополнительных документов: протокола собрания учредителей ООО «ЛИМИТЕД» от 24.01.2005 №1, приказа о назначении директора ООО «ЛИМИТЕД» от 07.02.2005 №1, приказа о восстановлении директора ООО «ЛИМИТЕД» от 10.10.2014 №87/1, решения Уссурийского районного суда Приморского края от 10.10.2014 по делу №2-6904/2014, определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28.01.2015, градостроительного регламента на земельный участок, решения учредителей ООО «Корпорация ФАРЕКС» от 09.11.2009 и пояснения к направляемым документам.

Однако в приеме дополнительных документов заявителю было отказано по причине вынесения отказа в государственной регистрации, вынесенного заранее по причине окончания срока приостановления в выходной праздничный день.

Не согласившись с вынесенным Управлением отказом в регистрации, ООО «ЛИМИТЕД» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

На основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации может быть в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Одним из оснований для приостановления и отказа в регистрации договора аренды Управлением указано отсутствие документов, подтверждающих полномочия представителя заявителя.

Как следует из материалов дела, обществом на регистрацию были представлены решение Уссурийского районного суда Приморского края от 10.10.2014 по делу №2-6904/2014, выписка из ЕГРЮЛ от 23.12.2014 в отношении ООО «ЛИМИТЕД».

Согласно вышеуказанному судебному решению по иску ФИО1 к ООО «ЛИМИТЕД» о восстановлении на работе признано незаконным прекращение трудового договора с ФИО1 и последний восстановлен в должности директора ООО «ЛИМИТЕД» с 29.12.2014, указано исполнение решения суда в указанной части немедленно. Фактически решение вступило в законную силу 28.01.2015 с принятием судебной коллегией по гражданским делам Приморского краевого суда определения об оставлении решения суда без изменения.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 23.12.2014 в отношении ООО «ЛИМИТЕД» директором общества указан ФИО1

Управление сослалось на статью 40 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Вместе с тем, решением Уссурийского районного суда от 10.10.2014 по делу №2-6904/2014 установлено, что внеочередным общим собранием ООО «ЛИМИТЕД» 28.08.2014 принято решение в порядке пункта 3 статьи 83 Трудового кодекса Российской Федерации должность директора общества, занимаемую ФИО1, считать неизбранной и прекратить полномочия директора общества ФИО1 с 29.08.2014 в связи с расторжением трудового договора в порядке пункта 3 статьи 83 Трудового кодекса Российской Федерации. Суд установил, что на момент проведения собрания 28.08.2014 трудовой договор с ФИО1 считался заключенным на неопределенный срок, и увольнение лица, работающего на условиях такого трудового договора, по пункту 3 части 1 статьи 83 Трудового кодекса Российской Федерации нельзя признать законным и обоснованным.

Таким образом, поскольку судом фактически установлена незаконность увольнения ФИО1 с должности директора ООО «ЛИМИТЕД», и решение суда о восстановлении ФИО1 в должности директора ООО «ЛИМИТЕД» обращено к немедленному исполнению, то названное лицо на дату обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды являлось директором указанного общества, в связи с чем требование государственного регистратора о предоставлении решения собрания участников общества во исполнение решения суда нельзя признать обоснованным.

Причиной приостановления регистрации также послужило расхождение в виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:34:016201:167, указанном в договоре аренды и в записи ЕГРП об объекте (для здания бывшей школы и многоквартирные жилые дома соответственно).

Как указано выше, заявителем в материалы дела было представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО «Корпорация ФАРЕКС» на указанный земельный участок с разрешенным использованием для здания бывшей школы. В то же время Управление представило в материалы дела кадастровый паспорт земельного участкас кадастровым номером 25:34:016201:167, датированный 30.12.2014, в разделе 10 которого указано разрешенное использование: многоквартирные жилые дома. В разделе 14 кадастрового паспорта от 30.12.2014 содержатся особые отметки о нахождении земельного участка в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами, и данные отметки внесены в государственный кадастр недвижимости на основании решения Думы Уссурийского городского округа, утвердившего Правила землепользования и застройки на территории Уссурийского городского округа. В разделе кадастрового паспорта «Сведения о частях земельного участка и обременениях» указано здание бывшей школы.

Из сообщения Управления градостроительства Администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 10.05.2012 следует, что в решение Думы муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район от 30.11.2004 № 104 «О правилах землепользования и застройки земель муниципального образования г.Уссурийск и Уссурийский район» решением Думы Уссурийского городского округа от 20.12.2011 №505 внесены изменения и рассматриваемый земельный участок находится в зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж2), одним из основных видов разрешенного использования в которой является «многоквартирные жилые дома».

Таким образом, из имеющихся в материалах дела документов следует, что ранее в ЕГРП содержались сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:34:016201:167 с разрешенным использованием «для здания бывшей школы», однако впоследствии сведения о земельном участке были изменены и указано новое разрешенное использование «многоквартирные жилые дома». При этом доказательств того, что сведения ЕГРП были изменены Управлением ранее подписания договора аренды от 02.08.2013 без участия правообладателя в деле не имеется; в уведомлениях о приостановлении и об отказе в государственной регистрации данная информация не содержится. Положение пункта 4 статьи 18 Закона о регистрации прав о том, что если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» этих сведений в государственный кадастр недвижимости, утратило силу с 01.10.2013, то есть после подписания договора аренды.

Что касается полномочий руководителя ООО «Корпорация ФАРЕКС», то заявитель имел намерение представить их в Управление до окончания срока приостановления регистрации (20.02.2015), однако в приеме дополнительных документов обществу было отказано в связи с принятием оспариваемого решения.

При этом срок приостановления регистрации был установлен до 23.02.2015, в то время как в регистрации отказано 20.02.2015, то есть ранее установленного срока, о котором был уведомлен заявитель, чем было нарушено его право на проведение регистрации.

Таким образом, причины, указанные Управлением в оспариваемом решении, не могли явиться основанием для отказа в регистрации аренды с учетом обстоятельств рассматриваемого дела.

Однако суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По условиям договора аренды от 02.08.2013 арендодатель передает, а арендатор принимает указанные в договоре объекты во временное владение, пользование и распоряжение за плату (пункт 1.1 договора); в права арендатора входит использование имущества по своему усмотрению, в том числе строительство новых зданий с правом сноса арендуемых объектов, капитальный ремонт, реконструкция, перепланировка (раздел 2 договора).

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьёй 422 ГК РФ (пункт 1) установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, содержание договора аренды от 02.08.2013 в части предмета договора, определяющего права и обязанности сторон, не соответствует положениям статьи 606 ГК РФ, поскольку предоставляет арендатору право распоряжаться объектами аренды, что противоречит существу данного вида обязательств. Кроме того, предоставление арендатору права строительства новых зданий и сооружений с правом сноса существующих противоречит разрешенному использованию земельного участка (как его виду «под здание бывшей школы», так и виду «многоквартирные жилые дома»). Между тем, статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Поскольку представленный на государственную регистрацию договора аренды от 02.08.2013 по содержанию противоречит требованиям действующего законодательства, то есть является ничтожным в соответствии со статьёй 168 ГК РФ в редакции на дату подписания договора, то оснований для его регистрации у Управления не имелось (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав).

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, совокупностью условий для признания оспариваемого решения Управления недействительным является не только нарушение данным решением требований закона, но и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Однако судом установлено, что представленный обществом на регистрацию договор является ничтожной сделкой в силу нарушения требований статьи 606 ГК РФ, в связи с чем не подлежит государственной регистрации. Поскольку права заявителя на регистрацию договора по данному основания нельзя признать нарушенными, то оснований для удовлетворения требований заявителя к Управлению не имеется.

При обращении в суд ООО «ЛИМИТЕД» уплатило в бюджет государственную пошлину в сумме 9000 руб. платёжным поручением от 19.03.2015 №121. Поскольку размер государственной пошлины по рассматриваемым требованиям составляет 3000 руб. (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), то излишне уплаченная обществом пошлина в сумме 6000 руб. подлежит возврату на основании пункта 1 статьи 333.40 указанного Кодекса.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 20.02.2015 № 12/088/2014-339 об отказе в государственной регистрации; обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 02.08.2013.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЛИМИТЕД» из федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 руб., излишне уплаченную платёжным поручением от 19.03.2015 № 121 на сумму 9000 руб.

Справку на возврат госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.