Гражданский кодекс часть 1

при участии: от ООО - ФИО1, доверенность № 25-01/867752 от 22.05.07 (на 3 года, полная, нотариальная); от УФРС – ФИО2, главный специалист отдела правового обеспечения, доверенность № 10-104 от 28.12.07 (по 31.12.07); от ООО «Эллитекс» - ФИО3, доверенность № 25-02/498313 от 22.08.08 (полная, нотариальная); от департамента – ФИО4, консультант отдела правого обеспечения, доверенность № 29/10-18-5931 от 17.12.07

установил: ООО «Паритет» (далее – общество) обратилось с заявлением о признании незаконным отказа управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее – УФРС, управление) в государственной регистрации договора аренды земельного участка №05-Ю-10166 от 14.12.2007, заключенного между ООО «Паритет» и департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, оформленного письмом от 21.04.2008 №01/030/2007-240.

В обоснование заявленного требования общество ссылается на статьи 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав на то, что обществом представлены все документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земельного участка и регистрационному органу запрещено истребовать дополнительные документы, если представленные заявителем документы отвечают всем требованиям, необходимым для государственной регистрации права.

Заявитель указал на то, что с его стороны невозможно обеспечить прекращение залога прав аренды на спорный земельный участок, при этом, залогодатель - ООО «Владивостокский завод строительной керамики» ликвидирован в ходе банкротства, что, по мнению заявителя, влечет прекращение залоговых правоотношений и невозможность залогодержателя обратиться в УФРС с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге,

так как с заявлениями в УФРС о прекращении залога прав аренды должны обратиться обе стороны, заключившие договор ипотеки.

Кроме того, заявитель указал на то, что договор аренды спорного земельного участка, заключенный между администрацией г.Владивостока и ООО «Владивостокский завод строительной керамики» прекратил свое действие в силу истечения срока аренды земельного участка, поэтому нет препятствий для регистрации нового договора аренды.

УФРС возражает против заявленного требования, ссылается на необходимость соблюдения требований статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав на то, что регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только после внесения в ЕГРП записей о прекращении ранее зарегистрированного договора аренды и прекращении ипотеки права аренды земельного участка.

УФРС сослалось на статью 25 Федерального закона «Об ипотеке» и статьи 16, 26, 29 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указав на то, что управление не вправе самостоятельно погасить запись об аренде и об ипотеке права аренды земельного участка, так как требуется воля сторон, заключивших соглашения об ипотеке, либо решение суда.

Таким образом, по мнению управления, поскольку спорный земельный участок обременен правами третьих лиц, то в регистрации договора аренды данного земельного участка отказано правомерно.

Департамент поддержал позицию заявителя, указав на то, что стороной по договору аренды, заключенного с ООО «Владивостокский завод строительной керамики» являлась администрация г.Владивостока, поэтому департамент не может обращаться в УФРС с заявлением о прекращении арендных отношений с целью погашения регистрационной записи о договоре аренды от 11.02.2002.

ООО «Эллитекс» пояснило, что срок договора аренды от 11.02.2002 №3588 истек в 2007 году, в связи с чем, общество полагает, что у него нет на этот участок прав залогодержателя, поэтому нет препятствий для регистрации нового договора аренды.

Из материалов дела судом установлено, что распоряжением департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края от 13.09.2007 №212-р ООО «Паритет» предоставлен в аренду сроком до 06.02.2012 года земельный участок, площадью 3289 кв.м, с кадастровым номером 25:28:05 00 01:0018, расположенный примерно в 0,2 м по направлению на юг от ориентира – здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.ФИО5 (пос.Трудовое), д.56.

На основании данного распоряжения между департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и ООО «Паритет» 14.12.2007 заключен договор № 05-Ю-10166 аренды земельного участка площадью 3289 кв.м, с кадастровым номером 25:28:05 00 01:0018, расположенного примерно в 0,2 м по направлению на юг от ориентира – здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.ФИО5 (пос.Трудовое), д.56

17.12.2007 ООО «Паритет» обратилось в управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды № 05-Ю-10166 от 14.12.2007.

Письмом от 21.04.2008 за № 01/030/2007-240 УФРС отказало ООО «Паритет» в государственной регистрации договора аренды № 05-Ю-10166 от 14.12.2007, со ссылкой на абзац 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не согласившись с отказом управления, посчитав его незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ними носит заявительный характер, то есть осуществляется на основании заявления уполномоченных лиц.

Статьей 20 Федерального закона № 122-ФЗ установлены случаи, когда в государственной регистрации может быть отказано.

Как установлено судом из материалов дела, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации договора аренды от 11.02.2002 №3588 земельного участка площадью 3289 кв.м, расположенного по адресу: ФИО5, 56, заключенного между администрацией города Владивостока и ООО «Владивостокский завод строительной керамики», а также о государственной регистрации ипотеки права аренды данного земельного участка, возникшего на основании договора об ипотеке от 02.04.2004, заключенного между Акционерным коммерческим банком «Муниципальный Камчатпрофитбанк» (Залогодержатель) и ООО «Владивостокский завод строительной керамики» (Залогодатель) в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору №2003-0110 от 18 августа 2003 г., заключенного между ООО «Максикам» и АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк».

На основании договора уступки прав №2006-01 от 10.11.2006, заключенного между АКБ «Муниципальный Камчатпрофитбанк» и ООО «Эллитекс», к последнему перешло право требования по договору ипотеки от 02.04.2004, зарегистрированному Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края 28 июня 2004 года, за регистрационным номером 25-1/00 50/2004-339.

Данные записи о регистрации договора аренды и ипотеки права аренды не прекращены, поскольку в регистрирующий орган не поступали заявления о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 11.02.2002 №3588 и прекращении ипотеки права аренды данного земельного участка, возникшего на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 02.04.2004 №5669.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно статьи 26 Федерального закона № 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды, следовательно, при прекращении арендных отношений, прекращение регистрационной записи осуществляется на основании заявления одной из сторон договора аренды с приложением документов, подтверждающих прекращение арендных отношений: акт приема-передачи земельного участка или вступившее в законную силу решение суда о прекращении договора аренды.

Как следует из материалов дела, ни одна из сторон договора аренды от 11.02.2002 №3588 не обращалась в регистрирующий орган с заявлением о прекращении арендных отношений.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона № 122-ФЗ и статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Как установлено судом из материалов дела, ООО «Эллитекс» (Залогодержатель) и ООО «Владивостокский завод строительной керамики» (Залогодатель) не обращались в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге права аренды земельного участка.

Более того, судом установлено, что между ООО «Эллитекс» и ООО «Владивостокский завод строительной керамики» 01.03.2007 заключено соглашение о передаче объектов недвижимости в собственность залогодержателю в счет частичного погашения задолженности по кредитному договору №2003-0110 от 18.08.2003 и с целью прекращения действия договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 02.04.2004 №5669.

Право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 25:28:05 00 01:0018) площадью 3 289 кв.м не было передано Залогодержателю, при этом, стороны не представили доказательств полного погашения задолженности по кредитному договору №2003-0110 от 18.08.2003, обеспеченного договором залога (ипотеки) от 02.04.2004 №5669.

В силу статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).

Доказательств наличия каких-либо оснований для прекращения залога права аренды на земельный участок площадью 3289 кв.м, расположенного по адресу: ФИО5, 56, в материалы дела не представлено.

Довод заявителя о том, что залогодатель - ООО «Владивостокский завод строительной керамики» признано банкротом и в ЕГРЮЛ внесена запись о его ликвидации в качестве юридического лица, что влечет прекращение арендных и залоговых правоотношений и невозможность арендатора и залогодержателя обратиться в УФРС с заявлением о погашении регистрационной записи о залоге и о договоре аренде, судом отклоняется в силу следующего.

Поскольку перечень оснований для прекращения залога, предусмотренный статьей 352 ГК РФ является исчерпывающим, то признание залогодателя банкротом не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформацию требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство, следовательно, не может служить основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Учитывая, что ликвидация юридического лица влечет прекращение юридического лица без перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, то регистрирующий орган осуществляет погашение регистрационной записи о залоге на основании заявления залогодателя, документов о ликвидации залогодержателя, доказательств погашения задолженности, обеспеченной договором залога или на основании решения суда об установлении юридического факта прекращения залога.

Учитывая, что залогодатель не обращался в регистрирующий орган с данными документами, право аренды на земельный участок площадью 3289 кв.м, кадастровый номер 25:28:05 00 01:0018 является предметом договора залога от 02.04.2004, о чем в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись и данная запись до настоящего времени не погашена.

Кроме того, поскольку не погашена регистрационная запись о прекращении договора аренды от 11.02.2002 №3588, то регистрирующим органом правомерно отказано ООО «Паритет» в государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку возникают противоречия между субъектами права, с одной стороны – ООО «Паритет», заключившего новый договор аренды данного земельного участка, с другой стороны – ООО «Эллитекс», которому право аренды данного земельного участка передано в качестве залога под обеспечение обязательств по кредитному договору.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования заявителя, в связи с чем, суд отказывает ООО «Паритет» в удовлетворении требования о признании незаконным отказа управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка №05-Ю-10166 от 14.12.2007, заключенного между ООО «Паритет» и департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, оформленного письмом от 21.04.2008 №01/030/2007-240 как не соответствующего Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать ООО «Паритет» в удовлетворении требования о признании незаконным отказа управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка №05-Ю-10166 от 14.12.2007, заключенного между ООО «Паритет» и департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, оформленного письмом от 21.04.2008 №01/030/2007-240 как не соответствующего Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в течение месяца с даты принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Зинькова Л.Н.