Гражданский кодекс часть 1

от заявителя – заместитель генерального директора ФИО1, доверенность от 07.08.2008 г., ФИО2, доверенность от 15.07.2008 г., от ответчика – специалист–эксперт ФИО3, доверенность от 12.02.2008г. № 10-18, от администрации – начальник отдела ФИО4, доверенность от 10.07.2008г. № 1–3/3411.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал Групп» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности, оформленного сообщением от 28.04.2008г. № 01/051/2008-79, и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Управляющая компания «Капитал Групп» на нежилые помещения общей площадью 92,30 кв.м. в здании лит б, Б1, номера на поэтажном плане 39 (1V), 64 (антресоль), этаж 4, назначение учреждение, расположенном по адресу <...> Владивостоку, 103 на основании представленных документов (с учетом уточнений, принятых арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В предварительном заседании, начатом 27.08.2008 г., в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв. Заседание продолжено в 03.09.2008 г. в присутствии тех же представителей заявителя и УФРС по Приморскому краю, от администрации г. Владивостока присутствовал главный специалист 2-го разряда правового управления ФИО5, доверенность от 10.07.2008 №1-3/3434. С согласия сторон суд завершил подготовку дела и перешел к судебному разбирательству в соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ.

Заявитель в обоснование своих требований указал, что при проведении правовой экспертизы представленных для регистрации документов государственным регистратором были превышены полномочия, выразившиеся в квалификации характера произведенных изменений архитектурного объекта. Утверждает, что Обществом была произведена перепланировка спорных помещений на основании проекта, что не требует соблюдения правил, предусмотренных при проведении реконструкции объектов капитального строительства.

Ответчик возражает против удовлетворения требований заявителя, считает, что поскольку заявителем на государственную регистрацию не было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию установленной формы, государственная регистрация права собственности на спорный объект недвижимости не могла быть произведена. Управление настаивает на том, что данное разрешение необходимо, так как Обществом была произведена реконструкция принадлежащих ему офисных помещений. Кроме этого, ответчик указал на то, что Управление по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока не имело полномочий давать согласования по перепланировке нежилых помещений.

Администрация г. Владивостока поддерживает требования заявителя по существу, указала, что какой–либо иной орган, уполномоченный давать согласования в отношении нежилых помещений, в г. Владивостоке не определен, на практике согласования в перепланировке жилых и нежилых помещений выдает Управление по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока.

Из материалов дела судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал Групп» зарегистрировано в качестве юридического лица ИФНС по Ленинскому району г. Владивостоку 22.02.2005 г., о чем выдано свидетельство серии 25 № 02339610.

18.12.2007 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Управляющая компания «Капитал Групп» в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 72,00 кв.м в здании, расположенном в <...> Владивостоку, 103 в здании лит. Б, Б1, номера на поэтажном плане: 39 (IV), Дом молодежи на 4 этаже, назначение: учрежденческое.

Решением № 784–р от 29.12.2007 г. Управление по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока дало согласие на переустройство и перепланировку данного нежилого помещения.

После проведения перепланировки с переустройством офисного помещения 28.02.2008 г. Общество обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, площадью 92, 30 кв.м., принадлежащие ему.

Однако 28.04.2008г. УФРС по Приморскому краю письмом № 01/051 /2008-79 отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на данный объект, указав, что имело место реконструкция объекта капитального строительства путем увеличения количества этажей и не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ООО «Управляющая компания «Капитал Групп»», не согласившись с этим решением, посчитав, что оно нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, проанализировав законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Гражданского кодекса РФ, частью 1 статьи 198 АПК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. При этом необходимо наличие указанных признаков в совокупности.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 данного закона одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004г. № 183 утверждено Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, в пункте 6 которого определены полномочия Управления, к которым относится в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проверку законности сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, суд находит несостоятельным довод заявителя о том, что государственный регистратор не вправе давать заключения об обязательном наличии разрешительной документации, поскольку государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

Вместе с тем, пункт 1 статьи 18 названного закона устанавливает исчерпывающий перечень документов для регистрации прав, пункт 2 этой статьи запрещает истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 4 Градостроительного кодекса РФ им регулируются отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Из материалов дела видно, что согласно рабочему проекту № 103 – Б – 4296/07 – 1 – АР от 2007г., ООО «Дальстройпроект» по заказу ООО «Управляющая компания «Капитал Групп» осуществил перепланировку с переустройством офисных помещений по адресу: <...> Владивостоку, 103. Данная работа была согласована с председателем комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Владивостока как перепланировка.

Для регистрации права собственности на указанные выше нежилые помещения заявителем были представлены в том числе: решение начальника управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока № 784 – Р от 29.12.2007г., акт приемочной комиссии о завершенных мероприятиях (работах) по переустройству и (или) перепланировке помещений от 01.02.2008г. № 784–п, утвержденный начальником управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока, паспорт технической инвентаризации.

В ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов государственный регистратор пришел к выводу о том, что спорный объект был реконструирован путем увеличения количества этажей, в результате надстройки антресоли.

В соответствии со статьей 10 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства относится к виду градостроительной деятельности, производимой при наличии разрешительной документации, являющейся основанием для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику уполномоченными органами в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований, утвержденной строительной документации (статья 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности»). При этом в силу статьи 51 кодекса реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей, а согласно пунктам 1, 2 статьи 55 кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается на основании разрешения на строительства и представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно – технического обеспечения.

Согласно рабочему проекту № 103 – Б – 4296/07 – 1 – АР, созданному ООО «Дальстройпроект», копия которого представлена в материалы дела, а подлинный обозревался судом, в результате проведенных Обществом работ устроено дополнительное перекрытие - балкон с размерами в плане 2640Х5900 м., где размещается комната отдыха и приема пищи (антресоль), что увеличило площадь спорного офисного помещения над его частью в пределах одного и того же этажа. Для сообщения между основным офисным помещением и комнатой отдыха (антресолью) установлена металлическая лестница.

Из материалов дела следует, что работы в офисных помещениях заявителя ограничивались только внутренним пространством помещений, существенно не затрагивали несущие элементы здания, следовательно данная работа является перепланировкой помещения, но не реконструкцией объекта капитального строительства (заключение главного архитектора проекта ООО «Дальводстрой»). Сравнительный анализ планов помещения до и после перепланировки показывает, что увеличение площади офисных помещений и изменение их функционального не образуют нового объекта, согласно паспорту БТИ количество этажей спорного объекта не изменено, антресоль расположена также на четвертом этаже здания, ее создание оказалось возможным вследствие достаточной высоты помещений.

Кроме этого, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменение внешнего облика сложившейся застройки города или иного поселения, отдельных объектов и не затрагивает характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Поскольку характер изменений архитектурного объекта – помещения, принадлежащего заявителю, не подпадает под понятие реконструкции, следовательно, для его регистрации не требуется представление разрешения на ввод в эксплуатацию.

Довод ответчика об отсутствии у Управления по учету и распределению жилой площади г. Владивостока полномочий по согласованию переустройства и перепланировки нежилых помещений судом отклоняется, поскольку в г. Владивостоке не создан иной орган, наделенный такими полномочиями, проектная документация согласована комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Владивостока 24.12.2007 г., приемка объекта в эксплуатацию произведена с участием комитета по архитектуре и градостроительству управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока, осуществляющего соответствующие функции в соответствии с пунктом 3.29 Положения об УМИГА г. Владивостока, утвержденного постановлением администрации г. Владивостока от 30.08.2005 № 965.

В связи с этим у Управления ФРС по Приморскому краю отсутствовали основания для отказа Обществу в государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения.

Отказ в государственной регистрации нарушил права и законные интересы Общества, поскольку препятствует завершению оформления прав на принадлежащий ему измененный объект недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. При этом согласно части 5 статьи 201 кодекса суд, указав на признание оспариваемого решения незаконным, обязывает соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы, должностные лица совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая изложенное, суд обязывает УФРС по Приморскому краю в двухнедельный срок осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Управляющая компания «Капитал Групп» на спорные нежилые помещения. Данный срок начнет исчисляться со дня представления заявителем документов, которые ему были возвращены регистрирующим органом.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российского Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности, оформленный сообщением от 28.04.2008 № 01/051/2008-79, в связи с его несоответствием Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Управляющая компания «Капитал Групп» на нежилые помещения общей площадью 92,30 кв.м. в здании лит Б, Б1, номера на поэтажном плане 39 (1V), 64 (антресоль), этаж 4, назначение учреждение, расположенном по адресу <...> Владивостоку, 103 в двухнедельный срок со дня получения документов от ООО «Управляющая компания «Капитал Групп».

Решение подлежит немедленному исполнению. Выдать исполнительный лист.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал Групп» 2000 (Две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Приморского края в месячный срок.

Судья Л.П. Нестеренко