Гражданский кодекс часть 1

установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Адгос-Фудс» о взыскании неустойки по договору субаренды от 15.12.2005 в сумме 280 908 руб., убытков в размере 21 074 руб. и расходов по оплате госпошлины в сумме 7 539,64 руб.

В судебном заседании 20.05.2008 истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просит взыскать с ответчика убытки в размере 338 064,95 руб. и неустойку в сумме 280 908 руб.

В судебном заседании 19.06.2008 истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования в связи с обнаружением арифметической ошибки в заключении эксперта и просит взыскать с ответчика 342 864,94 руб. убытков, 280 908 руб. неустойки.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, полагает, что ответчик использовал переданное по договору субаренды имущество ненадлежащим образом, с нарушением требований действующего законодательства (санитарно-гигиенических, пожарных норм и правил), в связи с чем ему начислена договорная неустойка, а также сумма убытков арендодателя, выразившихся в ухудшении переданного в субаренду имущества.

Ответчик иск не признал, считает, что истец не доказал недобросовестного использования ответчиком переданного ему имущества, недостатки арендованного имущества существовали и ранее, о чем свидетельствует переписка с собственниками здания, работы по демонтажу металлической конструкции на кровле первого этажа были приняты представителями истца без замечаний.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Предприниматель ФИО1 является арендатором нежилых помещений общей площадью 451,5 кв.м. в здании (лит.А, А1), номера на поэтажном плане: 1-19, 1, этаж: 2,3, назначение торговое, расположенных по адресу: <...>, на основании договора аренды от 12.07.2005, заключенного с собственниками здания ФИО4, ФИО5 ФИО6

15.12.2005 между предпринимателем ФИО1 (Арендатор) и ООО «Алгос-Фудс» заключены договоры субаренды №01 и №02, в соответствии с которыми субарендатору переданы нежилые помещения второго этажа площадью 360,8 кв.м. и нежилые помещения третьего этажа площадью 90,7 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...> (далее спорные помещения).

Срок аренды определен п. 1.5. договоров с 15.12.2005 по 31.12.2013.

Размер арендной платы в соответствии с условиями п. 3.1. договоров определяется приложениями, которые являются неотъемлемыми частями соответствующих договоров.

Пунктами 2.3.5. и 2.3.6. договоров установлена обязанность субарендатора содержать и эксплуатировать полученное в субаренду имущество согласно установленным техническим правилам, правилам санитарной и противопожарной безопасности; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений и нести все расходы по их содержанию.

В соответствии с п. 4.6. договоров за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку в размере 10 % от суммы арендной платы за год.

Приложением к договорам субаренды от 01.01.2006 установлено, что размер субарендной платы за нежилые помещения второго и третьего этажа общей площадью 451,5 кв.м.в здании по адресу: <...> г, составляет 234 090 руб.

В период с 24.01.2008 по 25.01.2008 ответчик во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2007 по делу №А51-2451/2007 23-69 по иску предпринимателя ФИО1 к ООО «Алгос-Фудс» о расторжении договора субаренды №01 от 15.12.2005, освободил спорные помещения.

Полагая, что спорные убытки, складывающиеся из стоимости ремонтно-строительных работ (услуг) и материалов, необходимых для восстановления помещений истца, возникли в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договоров субаренды №01 и №02 от 15.12.2005, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом, под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.

Как следует из ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст.15 ГК РФ.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из смысла приведенных норм следует, что в предмет доказывания по настоящему делу входит: состояние помещения в момент их передачи субарендатору, качественное соотношение недвижимого имущества при передаче и возврате имущества, стоимость ремонта, необходимого для восстановления качественного состояния помещений, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между причинением вреда и возникшими убытками.

При этом в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания этих обстоятельств лежит на индивидуальном предпринимателе ФИО1

В подтверждение довода о возникновении спорных убытков в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договорам субаренды №01 и №02 от 15.12.2005 истец ссылается лишь на наличие названных договоров и на обстоятельство ухудшения состояния помещений истца в период действия указанных договоров.

Как полагает истец, ухудшение состояния спорных помещений произошло по причине использования субарендатором помещений в нарушение технических норм и правил, правил санитарной и противопожарной безопасности, в результате чего произошло нарушение гидроизоляционного слоя террасы, обнаружены сколы керамогранитных плиток с внешней стороны здания, трещины на поверхности стеклопакетов, установленных на третьем этаже, иные дефекты внутренних помещений – частично демонтировано половое и потолочное покрытие, множественные отверстия в стенах, наличие застарелого жира на полу и стенах отдельных помещений, отсутствие плафонов освещения, нарушение работы пожарной сигнализации и иные дефекты.

Однако пунктами 1.4. договоров субаренды №01 и №02 от 15.12.2005 предусмотрено, что передача имущества в аренду субарендатору от арендатора и возвращение имущества от субарендатора арендатору осуществляется на основании указанных договоров и приложений к нему с указанием технического состояния и характеристик имущества.

Истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил суду документы, содержащие сведения о состоянии арендованного имущества в момент его передачи в пользование ответчику, в связи с чем у суда отсутствует возможность установить, в какой мере использование арендатором спорных помещений ухудшило их состояние на момент возврата истцу.

Представленное истцом письмо от 09.06.2008 собственников здания по ул.Верхнепортовая, 2 г в г.Владивостоке, о том, что нежилые помещения второго и третьего этажа указанного здания до передачи в аренду ФИО1 никак не эксплуатировались, не может являться доказательством передачи спорных помещений ответчику в первоначальном состоянии, поскольку ФИО1 получил указанные помещения от собственников здания 12.07.2005, а в аренду ответчику они были переданы только 15.12.2005.

Документы, подтверждающие использование спорных помещений в период с 12.07.2005 по 15.12.2005 в соответствии с техническими нормами и правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности, а также отсутствие ухудшений состояния такого имущества в указанный период, истцом не представлены.

Ссылка истца на представленные в материалы дела заключения Консалтинговой компании «Арктур Эксперт», акты и протоколы осмотра здания по адресу: <...> г, несостоятельна, поскольку указанные документы удостоверяют лишь необходимость проведения ремонта спорных нежилых помещений в момент их освобождения ответчиком, но не позволяет сделать вывод об ухудшении качества такового по сравнению с датой его передачи ответчику.

Учитывая изложенное, недоказанным являются конкретный объем ухудшения состояния помещений истца, а также то обстоятельство, что ухудшение состояния спорных помещений, на которое ссылается истец в обоснование своих исковых требований, вызвано противоправными действиями (бездействием) ответчика.

Кроме того, не подтвержденным документально является и довод истца о том, что для устранения указанного ухудшения состояния его помещений необходимо несение расходов в заявленной по настоящему делу сумме.

При данных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец не доказал, что спорные убытки возникли у него в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договорам субаренды №01 и №02 от 15.12.2005, либо иных противоправных действий (бездействия) ответчика, а также не доказал размер спорных убытков, в связи с чем предъявленные по настоящему делу исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Помимо требований о взыскании убытков истец предъявляет ко взысканию неустойку в размере 10% от суммы арендной платы за год в размере 280 908 руб., начисленную в соответствии с п. 4.6. договоров субаренды.

Истец в подтверждение своих доводов о нарушении ответчиком условий п. 2.3.5. договоров о содержании и эксплуатации переданных в субаренду помещений в соответствии с требованиями действующих санитарных норм и правил представил суду ответы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 28.01.2008 №535 и ответ Управления торговли, общественного питания и бытового обслуживания администрации г.Владивостока от 25.08.2008 №13/4-6 на обращение ФИО7

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив вышеуказанные письма, суд признает их ненадлежащими доказательствами в связи со следующим.

Из ответа Управления торговли, общественного питания и бытового обслуживания администрации г.Владивостока следует, что на момент проверки в связи с отключением света второй этаж был закрыт, столовая свою деятельность не осуществляла, работал только бар; по результатам проверки на руководителя закусочной составлены протоколы об административных правонарушениях в соответствии с КоАП, протокол об административном правонарушении в соответствии с Законом Приморского края от 05.03.2007 №44-КЗ «Об административных правонарушениях в Приморском крае», с администрацией и обслуживающим персоналом проведена разъяснительная беседа по вопросу соблюдения Закона РФ «О защите прав потребителей», строгого соблюдения санитарно-эпидемиологических норм.

Однако из вышеуказанного документа не следует, что ответчик был привлечен к административной ответственности именно за нарушение санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Из ответа Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 28.01.2008 №535 следует, что проверка использования помещений и выдача предписаний о прекращении деятельности закусочной были произведены сотрудниками указанных органов 24.01.2008, в то время как имеющимся в материалах дела актом совершения исполнительных действий от 24.01.2008, составленным судебным приставом-исполнителем ОСП по Фрунзенскому району Владивостокского городского округа ФИО8, установлено, что с 10 час. до 20 час. 30 мин. 24.01.2008 ответчик с использованием рабочих вывозил принадлежащее ему имущество из спорных помещений, что исключает возможность проведения указанной в письме проверки.

Иные доказательства нарушения ответчиком условий договоров в части надлежащего содержания переданного в субаренду имущества в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлены.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании неустойки также не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не доказано нарушение ответчиком требований договоров субаренды о содержании и эксплуатации спорных помещений согласно установленным техническим правилам, правилам санитарной и противопожарной безопасности.

Судебные расходы согласно ст. 110 АПК РФ в полном объеме относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 5 198 руб. 08 коп. (пять тысяч сто девяносто восемь рублей восемь копеек).

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Е.В.Кобко