Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Региональное многоотраслевое производственно-экологическое предприятие «Эко-море»

к обществу с ограниченной ответственностью «Градис», Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю

третьи лица : Администрация г. Владивостока, Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока

о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение

при участии:

от истца: адвокат Волков Е.В. доверенность от 14.07.2008, удостоверение адвоката №1052

от ответчиков: ООО «Градис» - ФИО1 доверенность от 14.03.2008, паспорт серия 05 01 №582950;

УФРС РФ по ПК – ФИО2 доверенность от 03.07.2008 № 10-41, служебное удостоверение Т0 №31925

от третьих лиц: Администрация г. Владивостока – ФИО3 доверенность от 26.08.2008 №12-4308, служебное удостоверение №2301; УМИГА – ФИО3 доверенность от 14.08.2008 №1-3/4391

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Региональное многоотраслевое производственно-экологическое предприятие «Эко-море» (далее - ООО «Эко-море») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Градис» (далее - ООО «Градис»), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю о признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 145,2 кв.м, расположенное на третьем этаже здания по адресу: <...>, оформленной свидетельством от 23.03.2006 серии 25-АА №698738.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Владивостока.

В судебном заседании 13.10.2008 истец уточнил наименование ответчика по делу: вместо Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю - Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее – УФРС по ПК).

В этом же судебном заседании истец в порядке ст.49 АПК РФ изменил предмет иска и просит на основании ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ о регистрации) признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Градис» на занимаемые истцом нежилые помещения общей площадью 145,2 кв.м, расположенные на третьем этаже здания по адресу: <...>, оформленное в виде свидетельства от 23.03.2006 серии 25-АА №698738.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2008 на основании ст.51 АПК РФ по инициативе суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока (далее – УМИГА).

Истец, настаивая на заявленных требованиях в уточненном виде, сообщил, что оспариваемое право зарегистрировано УФРС по ПК 23.03.2006 в период действия ареста спорных помещений, наложенного постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 13.02.2006. Указал, что руководителю истца (как физическому лицу) спорные помещения переданы на ответственное хранение, что однако не влечет на данном основании возникновение каких-либо прав и обязанностей истца в отношении спорного имущества. Право пользования ООО «Эко-море» данными нежилыми помещениями принадлежит на основании договора аренды от 01.01.2005, заключенного с УМИГА, срок действия которого, по мнению истца, возобновлен на неопределенный срок.

Ответчики иск оспорили, считают истца незаинтересованным в подаче настоящего искового заявления, поскольку полагают, что срок действия договора аренды, на основании которого истец занимает спорные нежилые помещения, истек. Также считают действия должностных лиц УФРС по ПК – соответствующими законодательству, в том числе ст.ст.166, 167 УПК РФ, поскольку, по их мнению, наложение ареста производится при наличии двух документов - постановления о наложении ареста, вынесенного судом, и протокола наложения ареста, составленного следователем. Учитывая, что на момент проведения государственной регистрации права собственности ООО «Градис» на спорный объект недвижимости последним были представлены все необходимые документы, а органом, наложившим арест, не был представлен в регистрирующий орган протокол наложения ареста следователем, у УФРС по ПК отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности ООО «Градис».

Представитель УМИГА, Администрации г. Владивостока поддержал исковые требования, указал, что считает договор аренды от 10.02.2006 возобновленным на неопределенный срок. Полагает, что УФРС по ПК неправомерно внесло в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись о государственной регистрации права собственности ООО «Градис» на спорный объект недвижимости, поскольку в соответствии со ст.28 ФЗ о регистрации представленное в УФРС по ПК постановление являлось достаточным основанием для государственной регистрации ареста.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

По результатам торгов по продаже муниципальной собственности, состоявшихся 22.12.2005, на основании договора купли-продажи от 26.12.2005 №197-КП, заключенного муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МУ «АПМЗН») с ООО «Градис», последний является собственником нежилых помещений №1-11 (VI) общей площадью 145,2 кв.м на третьем этаже здания (лит.Б), расположенного по адресу: <...>.

23.01.2006 ООО «Градис» обратилось в УФРС по ПК с заявлением о государственной регистрации перехода права, права собственности на спорные нежилые помещения, представив предусмотренный ФЗ о регистрации пакет документов.

25.01.2006 в УФРС по ПК поступило письмо следственного отдела УФСБ РФ по ПК о запрете государственной регистрации и последующего перехода права на объекты недвижимого имущества, реализованного с торгов в рамках приватизации муниципальной собственности.

Данное обстоятельство послужило основанием для приостановления в соответствии с п.1 ст.19 ФЗ о регистрации (по инициативе государственного регистратора) государственной регистрации права собственности ООО «Градис» сроком на один месяц.

15.02.2006 в УФРС по ПК поступило постановление о наложении Фрунзенским районным судом г. Владивостока ареста на спорный объект недвижимости. Однако государственная регистрация данного ареста 20.02.2006 была приостановлена также на основании п.1 ст.19 ФЗ о регистрации сроком до 20.03.2006 в связи с непредставлением в регистрирующий орган протокола следователя о наложении ареста, о чем Фрунзенский районный суд был уведомлен в установленном законом порядке. Поскольку истребуемый УФРС по ПК документ представлен не был, по истечении установленного срока в государственной регистрации ареста спорных нежилых помещений было отказано на основании абз.4 п.1 ст.20 ФЗ о регистрации.

23.03.2006 УФРС по ПК внесло в ЕГРП запись №25-25-01/009/2006-148 о государственной регистрации права собственности ООО «Градис» на нежилые помещения в здании по Океанскому проспекту, 13-а.

Протокол от 30.05.2006 следователя следственного отдела УФСБ по ПК о наложении ареста на спорные нежилые помещения поступил в УФРС по ПК 01.06.2006, запись об аресте была внесена в ЕГРП 02.06.2006, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации от 23.03.2006 серии 25-АА №698738.

На момент перехода права муниципальной собственности к ООО «Градис» с 2003 года и по настоящее время спорные нежилые помещения занимает ООО «Эко-море». В материалах дела имеются договоры аренды от 11.08.2003 (сроком действия до 31.12.2004), от 01.01.2005 (сроком действия до 31.12.2005), от 10.02.2006 (до 31.03.2006).

Во исполнение постановления Фрунзенского районного суда от 13.02.2006 о наложении ареста спорные нежилые помещения протоколом следователя от 30.05.2006 были переданы на ответственное хранение президенту ООО «Эко-море» ФИО4

Истец, полагая, что государственная регистрация права собственности ООО «Градис» произведена незаконно, не порождает правовых последствий и нарушает права занимающего спорные нежилые помещения ООО «Эко-море», обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований истца ввиду следующего.

В соответствии с п.1 ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В силу ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном АПК РФ порядке.

Согласно п.1 ст.2 ФЗ о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец обосновывает свою заинтересованность в настоящем споре фактическим нахождением ООО «Эко-море» с 2003 года на основании вышеперечисленных договоров аренды в спорных нежилых помещениях.

Из материалов дела следует, что между ООО «Эко-море» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока) был подписан договор от 11.08.2003 №01-02397-003-Н-АР2589-00 аренды недвижимого имущества общей площадью 155,20 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях «офис».

Пунктом 1.3 договора аренды установлен срок действия договора с 01.06.2003 по 31.12.2004.

В силу п.2 ст.651, п.3 ст.433 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Пунктом 1 ст.4 ФЗ о регистрации предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе, аренда.

Однако, в нарушение требований действующего законодательства, государственная регистрация договора аренды 11.08.2003 №01-02397-003-Н-АР2589-00 не производилась.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды этих же помещений, подписанного ООО «Эко-море» и УМС г. Владивостока 01.01.2005 №01-02397-003-Н-АР-4237-00, сроком действия с 01.01.2005 по 31.12.2005 также не производилась.

Обязательность государственной регистрации договора, заключенного сроком ровно на один год следует из вышеназванных положений п.2 ст.651 ГК РФ, а также разъяснений, данных в п.3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой», согласно которому срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году. Такой договор подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

Следовательно, представленные истцом в обоснование своей заинтересованности договоры аренды от 11.08.2003, от 01.01.2005 спорных нежилых помещений являются незаключенными.

Учитывая данные обстоятельства, суд отклоняет довод истца о возобновлении действия договора аренды от 01.01.2005 на неопределенный срок.

Договор аренды от 10.02.2006, подписанный ООО «Эко-море» и УМИГА, сроком действия с 01.01.2006 по 31.03.2006, суд также не принимает во внимание, поскольку на момент заключения названного договора УМИГА было не вправе распоряжаться спорным объектом недвижимости в связи с его отчуждением на основании договора купли-продажи от 26.12.2005 №197-КП ООО «Градис».

Данный вывод подтверждается разъяснениями, данными в п.14 постановления Пленума ВАС от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Следовательно, на день рассмотрения спора правовые основания для занятия истцом нежилых помещений общей площадью 155,20 кв.м, расположенных по адресу: <...>, отсутствуют.

Помещения общей площадью 145,2 кв.м приобретены в собственность ООО «Градис» по договору купли-продажи от 26.12.2005 №197-КП, заключенному с МУ «АПМЗН», уполномоченным органом произведена государственная регистрация права собственности покупателя на спорный объект.

Таким образом, истец не является арендатором или иным законным владельцем помещений, являющихся предметом оспариваемой сделки.

Более того, даже наличие у ООО «Градис» права аренды на спорные помещения не свидетельствовало бы о наличии у него заинтересованности в настоящем деле, поскольку в соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, к новому собственнику нежилых помещений переходят права и обязанности арендодателя в том объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту перехода права собственности, в том числе касающиеся размера арендной платы и порядка ее определения (ст.384 ГК РФ).

Таким образом, смена собственника нежилых помещений не нарушает прав арендатора помещений.

При таких обстоятельствах, ООО «Градис» является ненадлежащим истцом по данному делу, так как не может быть заинтересованным лицом при предъявлении иска об оспаривании зарегистрированного права.

Кроме того, суд, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о правомерности государственной регистрации права собственности ООО «Градис» при отсутствии протокола следователя о наложении ареста в отношении спорных нежилых помещений.

Как следует из содержания ст.1 ФЗ о регистрации арест является одним из видов ограничений (обременений), стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, и представляет собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений.

Пунктом 9 ч.2 ст.29, ст.165 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - УПК РФ) наложение ареста имущества указано в качестве одного из следственных действий, для совершения которого следователю необходимо предварительно получить постановление суда.

Согласно п.2 ст.115 УПК РФ арест имущества представляет собой запрет собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

Из смысла ст.ст.165, 166 УПК РФ следует, что по факту рассмотрения судом ходатайства следователя о наложении ареста судом выносится соответствующее постановление, на основании которого следователь вправе произвести следственные действия по наложению ареста.

Наложение ареста на имущество производится в присутствии понятых. Имущество, на которое наложен арест, может быть изъято либо передано по усмотрению лица, производившего арест, на хранение собственнику или владельцу этого имущества либо иному лицу, которые должны быть предупреждены об ответственности за сохранность имущества, о чем делается соответствующая запись в протоколе (п.п.5, 6 ст.115 УПК РФ).

В соответствии с п.8. ст.115 УПК РФ при наложении ареста на имущество составляется протокол в соответствии с требованиями ст.ст.166, 167 названного кодекса. Копия протокола вручается лицу, на имущество которого наложен арест.

Анализ вышеназванных норм УПК РФ позволяет сделать вывод о том, что наложение ареста является самостоятельным следственным действием, производимым следователем на основании разрешения суда, выражающегося в вынесении судом постановления о наложении ареста. Названное следственное действие оформляется следователем путем составления протокола. При этом наложение ареста является совершившимся при наличии постановления суда о наложении ареста и, вместе с ним, протокола следователя о наложении ареста на имущество.

Согласно п.1 ст.16 ФЗ о регистрации государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится на основании документов, предусмотренных п.3 ст.28 названного закона и направленных в регистрирующие органы, органами, указанными в п.3 ст.28 ФЗ о регистрации. Такими документами являются копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество.

В данном случае в соответствии с требованиями ст.115 УПК РФ документами, свидетельствующими о наложении ареста, являются два документа в совокупности – постановление суда и протокол следователя.

Пунктом 1 ст.13, п.1 ст.19 ФЗ о регистрации государственному регистратору предоставлено право проведения правовой экспертизы поступивших на государственную регистрацию документов, а также приостановления государственной регистрации государственным регистратором при возникновении у него сомнений, в том числе в наличии оснований для государственной регистрации. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, а также в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Как следует из материалов дела, протокол наложения ареста в отношении спорных нежилых помещений следователя следственного отдела УФСБ по ПК от 30.05.2006 поступил в УФРС по ПК 01.06.2006. Таким образом, на момент проведения государственной регистрации права собственности ООО «Градис» (23.03.2006) у УФРС по ПК отсутствовали законные основания для отказа последнему в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

В соответствие со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на истца.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края.

Судья С.М. Синицына