Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Клёминой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Приходько Д.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" (ИНН 2530008055; 1102533000404) к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" (ИНН 2530006690, ОГРН 1032501225350)приучастии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Цоя Эдуарда Евгеньевича о взыскании 30 451 руб. 23 коп., задолженности, процентов, расторжении договора аренды б/н от 14.12.2010,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель Януш А.В. по доверенности от 24.04.2015, паспорт;

ответчик: не явился, извещен;

от третьего лица: представитель Януш А.В. по доверенности № 25 АА 1341218 от 27.08.2014, паспорт.

установил: общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" о взыскании 30 451 рубль 23 копейки задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении договора аренды б/н от 14.12.2010г.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 309, 310, 395, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей арендатора в части своевременного внесения арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения.

Согласно определению суда от 09.07.2015 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – привлечен сособственник земельного участка Цой Эдуард Евгеньевич.

26.06.2015 в суд поступило заявление истца об отказе от исковых требований в части взыскания 28 398 руб. задолженности по арендной плате, 2 053 рублей 23 копеек процентов.

ООО «Агро-Дэсун Ханка», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

В судебном заседании представитель ООО «АПК «Альянс» поддержал отказ от иска в части взыскания задолженности по арендной плате, а также поддержал исковые требования в части расторжения договора по доводам, изложенным в исковом заявлении. Считает, что погашение ответчиком задолженности после обращения истца в суд не лишает последнего права на удовлетворение иска о расторжении договора, поскольку свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом. Также указал на получение согласия второго сособственника земельного на обращение в суд с иском о расторжении договора в отсутствие необходимости проведения общего собрания собственников. Кроме того, указал на то, что земельный участок с кадастровым номером 25:19:030501:264 был выделен в счет земельных долей, полученных при приватизации сельскохозяйственного предприятия, в связи с чем распоряжение данным земельным участком регулируется не Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также, по мнению истца, в связи с тем, что договор аренды от 14.12.2010 заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, то каждый из арендодателей, в том числе ООО «АПК «Альянс», вправе самостоятельно как потребовать исполнения договора, так и обратиться в суд с иском о его расторжении.

Представительтретьего лица пояснил, что считает исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды.

В судебном заседании 10.08.2015 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 17.08.2015 до 11.15. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда и в kad.arbitr.ru.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «АПК «Альянс» является собственником 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:19:030501:264 площадью 141,99 га, расположенный примерно в 5,7 км по направлению на северо-запад от ориентира – жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с.Мельгуновка, ул.Школьная, 26.

Другими участниками общей долевой собственности на земельный участок являются: ООО «Агро-Дэсун Ханка» (доля в праве 1/5), Цой Эдуард Евгеньевич (доля в праве 1/5), Харьков Александр Владимирович (доля в праве 1/5).

ООО «Агро-Дэсун Ханка» является арендатором земельного участка на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.12.2010 сроком действия до 14.12.2020.

Арендная плата по Договору составляет 250 рублей за 1 гектар (пункт 3.1 договора) и подлежит оплате арендатором в конце года.

Уведомлением от 12.03.2015 исх. № 13-03/15 (получено ответчиком 24.03.2015) ООО«АПК «Альянс» известило ответчика о наличии задолженности за 2012-2014 годы и указало на необходимость ее погашения в срок до 01.04.2015, а также предложило с указанной даты расторгнуть договор аренды от 14.12.2010.

В ответ письмом от 26.03.2015 исх.№10 ООО«Агро-Дэсун Ханка» выразило несогласие с представленным расчетом задолженности, представило копии платежных поручений №№213-216 от 19.03.2013, претензии ООО«АПК «Альянс» от 01.07.2013 и платежного поручения от 08.08.2013 №35 и просило пересмотреть сумму задолженности с учетом погашения ответчиком в 2013 году арендных платежей за 2011 и 2012 годы.

В установленный уведомлением срок (01.04.2015) задолженность ООО«Агро-Дэсун Ханка» погашена не была, а погашена платёжным поручением от 30.04.2015 № 88, что и послужило основанием для последующего частичного отказа истца от требований.

ООО«АПК «Альянс» произвело перерасчет задолженности и направило в адрес ООО«Агро-Дэсун Ханка» претензию от 07.04.2015 исх. №02-04/15 (получена ответчиком 14.04.2015) с повторным требованием о выплате задолженности по всем заключенным договорам аренды, а также с требованием об оплате процентов за пользование чужими денежными средствами в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии.

В ответ на претензию ООО «Агро-Дэсун Ханка» направило истцу гарантийное письмо от 15.04.2015 исх. № 12, в котором обязалось оплатить аренду земли за 2013-2014 годы и проценты за пользование чужими денежными средствами в срок до 15.05.2015.

В ответ на обращение ООО «АПК «Альянс» от 03.04.2015 исх.№02-04/15 участник общей долевой Цой Э.Е. направил истцу согласие на расторжение договора аренды.

В связи с неисполнением ООО«Агро-Дэсун Ханка» обязательств по внесению арендной платы в срок, установленный договором аренды, и неисполнением требования о погашении задолженности ООО «АПК «Альянс» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Рассматривая отказ ООО «АПК «Альянс» от требований в части взыскания 28 398 руб. задолженности по арендной плате и 2053,23 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, суд приходит к выводу, что данный отказ не противоречит закону и не нарушает прав иных лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ). В этой связи производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В обоснование требований о расторжении договора аренды от 14.12.2010 истец ссылается на существенное нарушение ответчиком как арендатором условий договора в части своевременного внесения арендной платы.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из содержания приведенных норм гражданского законодательства следует, что расторгнут как по соглашению сторон, так и в судебном порядке может быть действующий договор, обязательства сторон по которому не прекращены.

В тоже время обязательство может быть прекращено полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). В том числе статьёй 413 ГК РФ в редакции на дату возникновения права общей долевой собственности ответчика на рассматриваемые земельные участки было предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Как установлено судом, ответчик - ООО«Агро-Дэсун Ханка» является долевым собственником земельного участка, составляющего объект договора аренды (1/5 доли). При этом из содержания договора аренды от 14.12.2010 и справки Территориального отдела №3 Управления Роснедвижимости по Приморскому краю от 12.11.2009 следует, что земельный участок с кадастровыми номерами 25:19:030501:264 сформирован из земельных долей физических лиц из сельскохозяйственных угодий, размежеванных и выделенных в натуре.

Соотношение понятий «земельная доля» и «доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» определено в пункте 1 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участнику долевой собственности предоставлено право на распоряжение земельной долей без выделения в ее счет земельного участка только путем завещания, отказа от права собственности, внесения в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передачи в доверительное управление либо продажи или дарения ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распоряжение земельной долей иным образом, в том числе путем предоставления в аренду, возможно только после выделения в ее счет земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В рассматриваемом случае объектом аренды являются земельные участки, выделенные в счет земельных долей.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. Из данной нормы следует, что с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей собственности, могут совершаться все предусмотренные ГК РФ сделки в пределах допускаемой законодательством оборотоспособности этих участков, и к порядку совершения таких сделок применяются правила ГК РФ.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) от 18.03.2015 на земельный участок, арендованный ответчиком, следует, что ООО«Агро-Дэсун Ханка» приобрело доли в праве на вышеуказанный земельный участок уже после их выделения в счет земельных долей.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:19:030501:264 был выделен в счет земельных долей из сельскохозяйственных угодий, и в настоящее время в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности на него за истцом, ответчиком и третьим лицом (после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), то правовой режим данных земельных участков определяется ГК РФ, в том числе положениями Кодекса об обязательствах и порядке их прекращения.

Указанный земельный участок, с учетом избранного способа регистрации прав на них является неделимой индивидуально-определенной вещью, в отношении которой в установленном законом порядке участвующие в деле лица обладают правом общей долевой собственности с определением размера долей. При этом существо арендного обязательства подразумевает передачу имущества в пользование, а в данном случае арендодатели владеют объектом аренды как долевые собственники, без выдела их долей в натуре. Иными словами, объект аренды – земельный участок передан ответчику в пользование как единый объект, не по частям или по долям, и так же должен быть возвращен при прекращении договора аренды, то есть из существа договора аренды от 14.12.2010 не следует возможность прекращения данного обязательства частично, только в отношении прав и обязанностей кого-либо из арендодателей, доли в праве которых на объект аренды не выделены в натуре.

Собственник (единоличный или долевой) вправе пользоваться своим имуществом не в силу какого-либо обязательства, а в силу самого содержания права собственности (пункт 1 статьи 209 ГК РФ). В данном случае земельный участок на доли или на части в натуре не разделен, и ответчик в настоящее время пользуется земельным участком в полном объеме не как арендатор, а как один из собственников.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что рассматриваемый договор аренды от 14.12.2010 как обязательство прекратился в связи с совпадением в лице ООО«Агро-Дэсун Ханка» должника и кредитора (арендодателя и арендатора по договору). Схожее правовое регулирование предусмотрено для земельных участков, переданных в аренду для строительства многоквартирного жилого дома, при котором с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, поскольку договор аренды от 14.12.2010 прекратил свое действие, удовлетворение иска о его расторжении по смыслу главы 29 ГК РФ невозможно, в связи с чем исковые требования ООО «АПК «Альянс» о расторжении договора удовлетворению не подлежат. Более того, сама возможность частичного расторжения договора по требованию одной из сторон гражданским законодательством не предусмотрена.

Кроме того, отказывая в иске, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В то же время, как указал Цой Э.Е. в отзыве на исковое заявление, в уведомлении на имя ответчика и в ответ на обращение истца, ООО«Агро-Дэсун Ханка» регулярно задерживает перечисление арендной платы, чем существенно нарушает условия договора.

Частью 2 статьи 44 АПК РФ установлено, что истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов. Таким образом, по смыслу закона истцом должно являться лицо, право которого нарушено.

Таким образом, в силу существа рассматриваемого договора третье лицо (Цой Э.Э.), Харьков А.В. (его наследники) должны являться соистцами по рассматриваемому требованию о расторжении договора, поскольку в рамках договора от 14.12.2010 нарушено не только право истца, но и указанных третьих лиц, которые самостоятельного требования относительно предмета спора не заявило.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 2 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из изложенного также следует, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден каждым из арендодателей, и в данном случае, несмотря на соблюдение досудебного порядка истцом в отношении собственных требований, согласие третьих лиц с исковыми требованиями не может заменить необходимость соблюдения указанного порядка иными собственниками земельных участков. Из материалов дела не следует, что Цой Э.Е., Харьков А.А. (его наследники) предлагало ответчику исполнить обязательство в соответствующей части в разумных срок или расторгнуть договор аренды.

С учетом изложенного выше суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды от 14.12.2010 удовлетворению не подлежат, поскольку возможность частичного расторжения договора законом не предусмотрена и в данном случае удовлетворение иска не повлекло бы восстановления прав истца.

При обращении в суд ООО «АПК «Альянс» уплатило в бюджет государственную пошлину по требованиям о взыскании задолженности в сумме 2000 руб. платёжным поручением от 22.04.2015 №182. Поскольку производство по делу в указанной части прекращено, данная государственная пошлина подлежит возврату истцу на основании части 2 статьи 149 АПК РФ и пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы по уплате пошлины в остальной части относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении иска.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 150 части 1 пункта 4, 167-170, 176 АПК РФ, суд

решил:

прекратить производство по делу в части требований о взыскании 30 451 руб. 23 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная компания «Альянс» из федерального бюджета госпошлину в сумме 2000руб., уплаченную электронно платёжным поручением № 182 от 22.04.2015 на сумму 2000руб.

Справку на возврат госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Клёмина Е.Г.