Гражданский кодекс часть 1

от ООО КИК Консалтинг: ФИО2 по доверенности от 20.01.2008, ФИО3 по доверенности от 12.01.2007, директор ФИО4 протокол общего собрания №15 от 16.04.2004, приказ №15 от 17.04.2004,

от Администрации Находки: ФИО5 по доверенности от 14.12.2007 №1.31-3224

от УФРС по ПК: ФИО6 по доверенности от 28.12.2007 №10-103

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Влад-Феникс» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Администрации Находкинского городского округа, Обществу с ограниченной ответственностью «Консультационная инвестиционная компания «Консалтинг» о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка №1941 от 18.12.2001 в редакции соглашения от 18.06.2002 об изменении договора аренды земельного участка, возвратив Администрации г.Находки земельный участок площадью 5074 кв.м. по Находкинскому проспекту, 1Б в г.Находка (далее спорный участок), о признании недействительным зарегистрированного права аренды земельного участка площадью 5074 кв.м. по Находкинскому пр., 1Б в г.Находка ООО «Консультационная инвестиционная компания «Консалтинг» (далее ООО КИК Консалтинг).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее УФРС по ПК).

В судебном заседании 27.02.2008 истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и просит признать договор аренды земельного участка №1941 от 18.12.2000 площадью 5074 кв.м. по Находкинскому проспекту, 1Б в г.Находке, в редакции соглашения от 18.06.2002 об изменении договора аренды земельного участка, заключенный между администрацией г.Находка и ООО КИК Консалтинг, прекращенным с 05.10.2006; признать недействительным зарегистрированное за ООО КИК Консалтинг право аренды земельного участка площадью 5074 кв.м. по Находкинскому проспекту, 1Б в г.Находке.

Судом ходатайство истца удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ, поскольку в обоснование первоначально заявленных требований и уточненных требований истец ссылается на нарушение его прав и законных интересов договором аренды, заключенным между ответчиками.

Истец поддержал заявленные требования, указав, что основанием прекращения обязательств ответчиков по договору аренды спорного участка являются п.3 ст. 35, п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ о преимущественном и исключительном праве собственника на заключение с ним договора аренды земельного участка под зданием, сооружением; кроме того, полагает, что п. 5.2. договора на арендатора возложена обязанность в случае перехода права собственности на расположенное на земельном участке здание обратиться к арендодателю с заявлением об отказе от права аренды и расторжении договора аренды земельного участка.

Представитель ООО КИК Консалтинг иск не признал, по существу спора пояснил, что оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями действовавшего на тот момент законодательства, не противоречит действующему Земельному кодексу РФ; истец не является стороной по договору, право использования земельного участка под принадлежащим ему зданием у него сохранилось, в связи с чем считает ООО Влад-Феникс незаинтересованным лицом; заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Администрация Находкинского городского округа иск не признала, указав на отсутствие нарушений заключением и действием оспариваемого договора прав и законных интересов истца, заявила о пропуске срока исковой давности.

УФРС по ПК иск не оспорило, представило информацию о государственной регистрации прав на сооружение АЗС №23 и земельный участок под таким сооружением.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и ответчиков, суд установил следующее.

ООО КИК Консалтинг является арендатором сооружения - автозаправочная станция №23, расположенная по адресу: <...> (далее АЗС №23), на основании договора аренды №392/01 от 01.06.2001, заключенного с Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края, а также дополнительных соглашений к нему №51 и №136.

Постановлением мэра г.Находки от 18.12.2000 №2029 ООО КИК Консалтинг продлен с 01.01.2001 на двадцать лет срок аренды ранее переданного земельного участка в районе остановки НЗЖБК по Находкинскому проспекту общей площадью 0,5074 га, в том числе площадью 1049 кв.м. под стационарную автозаправочную станцию №23 и площадью 4025 кв.м. под благоустройство и содержание территории, прилегающей к АЗС.

Во исполнение указанного постановления 18.12.2000 между Администрацией г.Находки и ООО КИК Консалтинг заключен договор №1941 аренды земельного участка площадью 5074 кв.м., расположенный в экономической зоне 4 по адресу: г.Находка в районе НЗЖБК по Находкинскому проспекту под стационарную АЗС №23 – 1049 кв.м. (из общей площади 5074 кв.м.) и благоустройство территории – 4025 кв.м. (из общей площади 5074 кв.м.) без определения границ в натуре.

В соответствии с п. 1.3. договора срок действия договора установлен с 01.01.2001 по 01.01.2021.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) 16.05.2001 внесена запись №25-1/18-8/2001-179.

18.06.2002 между администрацией г.Находка и ООО КИК Консалтинг заключено соглашение об изменении договора аренды земельного участка №1941 от 18.12.2000, в соответствии с которым уточнен адрес объекта – земельный участок площадью 5074 кв.м., расположенный по адресу: г.находка, Находкинский проспект, 1-б, экономическая зона 4 под стационарную АЗС №23 – 1049 кв.м. (из общей площади 5074 кв.м.) и благоустройство территории – 4025 кв.м. (из общей площади 5074 кв.м.) без определения границ в натуре.

Указанное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке 22.01.2003 Управлением ФРС по ПК.

15.04.2005 УФРС по ПК на основании распоряжения Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Приморскому краю от 01.06.2004 №80-р «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием» зарегистрировано право хозяйственного ведения ФГУП «Федеральный центр логистики» на сооружение АЗС №23.

В дальнейшем сооружение АЗС №23 было приобретено истцом на основании договора купли-продажи №06.09-06/2 (КП), заключенного с ФГУП «Федеральный центр логистики».

Пунктами 1.3. договора установлено, что имущество имеет ограничения (обременения): договор №392/1 от 01.06.2001 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, дополнительные соглашения к нему сроком до 31.05.2013; договор аренды земельного участка №1941 от 18.12.2000 и дополнительное соглашение к нему от 18.06.2002 сроком до 01.01.2021.

Право собственности ООО Влад-Феникс на сооружение АЗС №23 зарегистрировано УФРС по ПК 05.10.2006, о чем в ЕГРП сделана запись №25-25-18/041/2006-58.

Истец, полагая, что с момента государственной регистрации права собственности ООО Влад-Феникс на сооружение АЗС №23 договор аренды, заключенный между ответчиками, прекратил свое действие в силу п.3 ст. 35, п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и п. 5.2. оспариваемого договора, поскольку у истца возникло исключительное право на аренду земельного участка под сооружением, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы и возражения сторон, суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец в обоснование заявленных требований о прекращении договора аренды №1941 от 18.12.2000 в редакции соглашения об изменении договора аренды от 18.06.2002, ссылается на п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), а также на п. 5.2. оспариваемого договора.

При этом истец указывает, что в связи со вступлением в силу Земельного кодекса РФ с момента приобретения ООО Влад-Феникс права собственности на сооружение АЗС №23 оспариваемый договор стал противоречить вышеуказанным нормам права, вследствие чего прекратил свое действие согласно ст. 407 ГК РФ.

На момент заключения оспариваемого договора правоотношения сторон регламентировались гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований в силу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Арендные отношения сторон регламентируются Главой 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ограничений на передачу арендаторам зданий, строений, сооружений земельных участков под такими объектами действовавшее на момент заключения оспариваемого договора законодательство не предусматривало, что свидетельствует о законности заключения ответчиками договора аренды №1941 от 18.10.2000.

30.10.2001 вступил в силу Земельный кодекс РФ, положения которого в силу ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» применяются к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статьей 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Таким образом, заключение оспариваемого договора аренды не противоречит положениями Земельного кодекса РФ.

Помимо вышеуказанных оснований возникновения прав на землю, пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено преимущественное право покупки или аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Однако, из вышеуказанных положений не следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение автоматически прекращаются существующие (действующие) договоры аренды в отношении земельных участков под такими объектами недвижимости.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Основания и порядок расторжения договора предусмотрены ст.ст.450, 452 ГК РФ, а также ст. 46 Земельного кодекса РФ.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец доказал наличие оснований для прекращения договора аренды №1941 от 18.12.2000 в редакции соглашения об изменении договора аренды от 18.06.2002, предусмотренных вышеуказанными правовыми нормами.

Суд считает необоснованной ссылку истца на п. 5.2. договора аренды №1941 от 18.12.2000, которым, по мнению истца, стороны предусмотрели обязанность арендатора земельного участка при переходе права собственности на расположенное на таком земельном участке сооружение АЗС №23 обратиться к арендодателю с заявлением об отказе от права аренды и расторжении договора аренды, в связи со следующим.

Действительно, вышеуказанное условие содержалось в пункте 5.2. договора аренды №1941 от 18.12.2000, однако соглашением от 18.06.2002 об изменении договора аренды земельного участка стороны приняли новую редакцию раздела 5 договора, в соответствии с которой такое условие исключено из текста договора аренды №1941 от 18.12.2000.

Соглашение от 18.06.2002 об изменении договора аренды земельного участка №1941 от 18.12.2000 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 22.01.2003 в ЕГРП внесена соответствующая запись.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, с 22.01.2003 условие о возложении на арендатора земельного участка обязанности обратиться к арендодателю с заявлением об отказе от права аренды и расторжении договора аренды при переходе права собственности на расположенное на таком земельном участке сооружение АЗС №23, исключено из оспариваемого договора.

Учитывая, что право аренды ООО КИК Консалтинг на спорный земельный участок возникло на основании ст.ст. 8, 606 ГК РФ, ст. 22, 25 ЗК РФ из договора аренды №1941 от 18.12.2000, который с учетом положений ст. 46 ЗК РФ может быть изменен или прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренным статьями 450, 452 ГК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи №06.09-06/2 (КП) от 06.09.2006 ООО Влад-Феникс было извещено о том, что приобретаемое им сооружение АЗС №23 и земельный участок под ним находятся в долгосрочной аренде у ООО КИК Консалтинг (п. 1.3. договора купли-продажи).

В то же время суд считает необоснованными доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку право собственности истца на сооружение АЗС №23, а следовательно и право на получение спорного участка в собственность либо в аренду, возникло у ООО Влад-Феникс только 05.10.2006, то есть с момента государственной регистрации такого права в порядке, установленном ст.ст. 131, 551 ГК РФ.

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении требований о признании договора аренды №1941 от 18.12.2000 прекращенным, требования о признании недействительным зарегистрированного права аренды ООО КИК Консалтинг на спорный земельный участок площадью 5074 кв.м. по Находкинскому проспекту, 1Б в г.Находке, также не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины в полном объеме относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Е.В. Кобко