Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Золкиной Ю.О., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Закрытого акционерного общества «Уссурийский комбинат производственных предприятий» (ИНН 1001960 , ОГРН 2500867355 ) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 0108490 , ОГРН 2504382931 ) о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии:

от истца – представитель ФИО1, доверенность от 21.03.2014, удостоверение;

от ответчика – представитель ФИО2, доверенность от 30.12.2013, удостоверение;

установил: Закрытое акционерное общество «Уссурийский комбинат производственных предприятий» (далее по тексту – ЗАО «УКПП», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, просит решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю оформленного Сообщением от 15.01.2014 № 12/083/2013-66 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: участок находится примерно в 60 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый № 25:34:016502:57 признать незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 15.01.2009.

Заявитель требования изложенные в заявлении поддержал в полном объеме, представил дополнительные документы к материалам дела.

Ответчик иск оспорил по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

ЗАО «УКПП» на основании договора от 15.01.2009 № 6066/09 аренды земельного участка заключенного с Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа на инвестиционных условиях осуществило строительство многоэтажных жилых домов на земельном участке площадью 6674 кв.м с кадастровым номером №25: 34:016502:57, расположенном по адресу: <...>.

В связи с выполнением обществом инвестиционных условий указанный договор аренды от 15.01.20109 между ОАО «УКПП» и Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа расторгнут соглашением от 19.06.2012 № 1. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.03.2012 № RU25311000-11/12 многоэтажные жилые дома на земельном участке площадью 6674 кв.м с кадастровым номером №25: 34:016502:57 введены в эксплуатацию.

12.12.2013 ЗАО «УКПП» обратилось с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (г. Уссурийск) о прекращении договора аренды от 15.01.2009 № 6066/09 на земельный участок, расположенный по адресу: участок находится примерно в 60 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер № 25:34:016502:57. Одновременно с заявлением представлено соглашение от 19.06.2012 № 6066/09 о расторжении указанного договора.

Регистрирующим органом 15.01.2014 оформленного Сообщением № 12/083/2013-66 принято решение об отказе в государственной регистрации в связи с непредставлением истцом в регистрирующий орган необходимого пакета документов в соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о регистрации, а также в связи с невозможностью прекратить договор аренды вышеуказанного земельного участка, поскольку в Едином государственном реестре прав имеются непогашенные записи о залоге права аренды вышеуказанного земельного участка в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в силу закона как способа обеспечения исполнения обязательств застройщика, поскольку по записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не все участники долевого строительства зарегистрировали право собственности на жилые и нежилые помещения построенного многоквартирного дома с пристроенными хозяйственными постройками.

В сообщении № 12/083/2013-66 также указано, что ЗАО «УКПП» не подано заявление о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, возникшей в силу Федерального закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ, поскольку такая запись погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Не согласившись с указанным решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ОАО «УКПП» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения ответчика, суд полагает требования заявления не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из представленных в материалы дела документов ЗАО «УКПП» на основании договора от 15.01.2009 № 6066/09 аренды земельного участка заключенного с Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа на инвестиционных условиях осуществило строительство многоэтажных жилых домов на земельном участке площадью 6674 кв.м с кадастровым номером №25: 34:016502:57, расположенном по адресу: <...>.

Строительство домов осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ). Квартиры, реализованные с привлечением денежных средств дольщиков по договорам долевого участия, переданы дольщикам по актам приемки-передачи представленным истцом в материалы дела.

Часть 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В пункте 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ указано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 13 Закона № 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.03.2012 № RU25311000-11/12 многоэтажные жилые дома на земельном участке площадью 6674 кв.м с кадастровым номером №25: 34:016502:57 введены в эксплуатацию.

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Его обязательства считаются исполненными, а залог прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Представленными в материалы дела актами приема-передачи жилых помещений подтверждается передача истцом объектов долевого строительства всем участникам долевого строительств многоквартирного дома на земельном участке площадью 6674 кв.м с кадастровым номером №25: 34:016502:57.

Возникший на основании Федерального закона или на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 Закона № 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

На момент обращения общества с заявлением о регистрации прекращения права аренды земельного участка оно располагало разрешением на ввод построенных жилых домов в эксплуатацию и сведениями о регистрации за большей частью участников долевого строительства права собственности на переданные им застройщиком объекты.

В соответствии с положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также разъяснениями, содержащимися в п.п. 66, 67 постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Также в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления \ государственной власти, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Таким образом, как следует из материалов дела, истцом выполнены все предусмотренные законом условия для прекращения права аренды земельного участка общей площадью 6674 кв.м с кадастровым номером №25: 34:016502:57, в связи с чем доводы отказа в государственной регистрации в данной части незаконным и не основаны на требованиях действующего законодательства.

В то же время суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации) предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя правовою экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В п. 5 ст. 18 Закона о регистрации указано, что необходимые документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простых письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Закона о регистрации).

На основании аб. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.

Как следует из материалов дела и подтверждается пояснениями представителя заявителя, данными в судебном заседании, в качестве правоустанавливающего документа на спорный объект заявителем был представлен только один подлинный экземпляр соглашения.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требования заявителя о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Как следует из п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права заявителя.

Поскольку требование заявителя об оспаривании решения ответчика судом не удовлетворено, суд отказывает в его понуждении осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 15.01.2009, в порядке п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья О.А. Жестилевская