Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Арсеньевский филиал ФГУ «Земельная кадастровая Палата по Приморскому краю», территориальный отдел №1 Управления Роснедвижимости по Анучинскому району

о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки

При участии в судебном заседании:

от истца - прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Приморского края Веселова В.А. – удостоверение № 160636.

от ответчика - Администрации Анучинского муниципального района: представитель ФИО1 – доверенность № 01-06 от 01.01.2009, паспорт <...>; представитель ФИО2 – доверенность № 01-53 от 19.01.2009, удостоверение № 46.

от ответчика – ООО «ТРИА»: генеральный директор ФИО3 – протокол № 2 общего собрания учредителей от 02.10.2008, паспорт 05 03 725869.

от третьего лица - Арсеньевского филиала ФГУ «Земельная кадастровая Палата по Приморскому краю»: не явились, извещены надлежащим образом.

от третьего лица - Территориального отдела № 1 Управления Роснедвижимости по Анучинскому району: не явились, извещены надлежащим образом.

установил:

Заместитель прокурора Приморского края (далее – прокуратура Приморского края) обратился в арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Анучинского муниципального района, ООО «ТРИА» о признании недействительным договора аренды земельного участка №2 от 23 января 2008, заключенного между ответчиками и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «ТРИА» возвратить администрации Анучинского муниципального района по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 4 999, 3 кв.м., расположенный примерно в 3 440 м. по направлению на северо-восток от ориентира, ориентир – жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

Определением от 31.10.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, были привлечены Арсеньевский филиал ФГУ «Земельная кадастровая Палата по Приморскому краю» и территориальный отдел №1 Управления Роснедвижимости по Анучинскому району.

В судебное заседание не явились третьи лица - Арсеньевский филиал ФГУ «Земельная кадастровая Палата по Приморскому краю» и территориальный отдел №1 Управления Роснедвижимости по Анучинскому району, поскольку указанные лица извещены о дате судебного заседания, арбитражный суд в соответствии со ст. 156 АПК РФ рассматривает дело по имеющимся материалам дела.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении требований, указав в обоснование следующее.

23.01.2008 между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка №2, по условиям которого арендодатель (администрации Анучинского муниципального района) сдает, а арендатор (ООО «ТРИА») принимает земельный участок общей площадью 4 999, 33 кв.м., под проектирование автозаправочной станции. Земельный участок, являющийся предметом данного договора, находится в границах фонда перераспределения земель сельскохозяйственного назначения. В связи с чем, на основании ч. 2 ст. 260 ГК РФ, ст. 78 Земельного кодекса РФ прокуратура Приморского края считает, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только для ведения сельскохозяйственного производства и не подлежат предоставлению в аренду для строительства автозаправочной станции, а заключенный между ответчиками договор является ничтожным.

Ответчик - администрация Анучинского муниципального района с иском не согласен, поскольку считает, что земельный участок относится к категории земель промышленности в соответствии с нормами земельного законодательства, действовавшими в 1997 года, допускавшими предоставление земель сельскохозяйственного назначения для строительства промышленных предприятий. В 1997 года данный земельный участок на основании постановления администрации Анучинского района от 17.03.2008 №137 был выделен АООТ «Дальэнерго» под проектирование и строительство автозаправочной станции контейнерного типа, в связи с чем, земельный участок автоматически с предоставлением его для целей строительства поменял свое целевое назначение. Кроме того, ответчик считает, что спорный земельный участок, в составе земельного участка общей площадью 782 га, был передан постановлением главы администрации Анучинского района Приморского края от 09.03.1993 №131 в Корниловский сельский совет, в связи с чем, с этого момента имеет статус земель поселений.

Ответчик – ООО «ТРИА» с иском не согласен, считает оспариваемая Прокуратурой Приморского края сделка была заключена на основании закона. На момент ее заключения согласно кадастровому плану земельного участка, выданного Арсеньевским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая Палата по Приморскому краю» от 22.01.2008, категория земель была определена как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. На сегодняшний день стоимость незаконченного строительством объекта АЗС на спорном участке составляет 13 249 277 руб., в первоначальный вид спорный земельный участок приведен быть не может.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии с Земельным кодексом РСФСР в период с 1993 по 2001 (в редакции указа Президента РФ от 24.12.1993 №2287) полномочия по изъятию и предоставлению земельных участков были возложены на местные администрации.

Постановлением главы администрации Анучинского района Приморского края от 09.03.1993 №131 за сельскохозяйственным товариществом с ограниченной ответственностью «Корниловское» было закреплено 4 789 га сельскохозяйственных угодий.

Постановлением главы муниципального образования Анучинский район от 07.07.2000 №324 (в редакции постановления от 27.02.2001 №92) земельный участок площадью 3 486 га был переведен из земель сельскохозяйственного товарищества с ограниченной ответственностью «Корниловское» в районный фонд перераспределения земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно схемам, приложенным к данным постановлениям земельный участок, являющийся предметом оспариваемого истцом договора, полностью располагается в границах фонда перераспределения земель.

Постановлениями главы Анучинского муниципального района Приморского края от 14.03.2007 №99, №5 ООО «ТРИА» были предоставлены в аренду земельные участки (земельный участок №1 площадью 2 500 кв.м. и земельный участок №2 площадью 2 499, 89 кв.м.). Постановлением главы Анучинского муниципального района Приморского края от 17.01.2008 №8 указанные земельные участки были объединены в единый земельный участок №1 общей площадью 4 999, 33 кв. м. Согласно п.2 данного постановления земельный участок был переведен из земель сельскохозяйственного назначения (кустарник, отдельно стоящие деревья) в земли промышленности общей площадью 4 999, 33 кв.м.

23.01.2008 между администрацией Анучинского муниципального района (арендодатель) и ООО «ТРИА» (арендатор) был заключен договор №2 аренды земельного участка общей площадью 4 999, 33 кв. м., расположенного (согласно кадастровому паспорту земельного участка) примерно в 3 440 м. в северо-восточном направлении от ориентира, ориентир – жилой дом, расположенный по адресу <...>. Согласно п.1 указанного договора категория земель, арендуемого земельного участка – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

23.01.2008 земельный участок, являющийся предметом указанного договора, был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с ч. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с ч. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В соответствии с ч. 1 ст. 80 Земельного кодекса РФ в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Земельного кодекса РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

На основании вышеизложенного арбитражный суд приходит к выводу, что на момент заключения между администрацией Анучинского муниципального района и ООО «ТРИА» договора №2 аренды земельного участка общей площадью 4 999, 33 кв. м., данный земельный участок продолжал относиться к землям сельскохозяйственного назначения, поскольку решение о его переводе из одной категории в другую было принято неуполномоченным лицом – не соответствующим органом исполнительной власти Приморского края.

Согласно п. 1 договора аренды земельный участок передается ООО «ТРИА» под проектирование автозаправочной станции.

В связи с тем, что земли сельскохозяйственного назначения не могут использоваться для проектирования автозаправочной станции, поскольку это не связано с их целевым назначением, арбитражный суд считает, что положения договора №2 аренды не соответствуют ч. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 260 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что договор аренды №2 земельного участка, заключенный 23.01.2008 между администрацией Анучинского муниципального района и ООО «ТРИА», является недействительной сделкой.

Арбитражный суд отклоняет довод ответчика - администрации Анучинского муниципального района о том, что в 1997 года данный земельный участок на основании постановления администрации Анучинского района от 17.03.2008 №137 был выделен АООТ «Дальэнерго» под проектирование и строительство автозаправочной станции контейнерного типа, в связи с чем, земельный участок автоматически с предоставлением его для целей строительства поменял свое целевое назначение.

В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РСФСР для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке. Предоставление для указанных целей земельных участков из земель лесного фонда производится за счет не покрытых лесом площадей или площадей, занятых малоценными насаждениями. Для строительства линий электропередачи, связи, дорог, магистральных трубопроводов и других линейных сооружений допускается предоставление земель более высокого качества. Данные объекты размещаются главным образом вдоль дорог, существующих трасс и границ полей севооборотов.

В соответствии со ст. 79 Земельного кодекса РСФСР к землям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения в городах, поселках, сельских населенных пунктах относятся земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них задач.

Статьями 28 и 29 Земельного кодекса РСФСР был определен порядок изъятия и предоставления земельных участков для строительства, состоящий из: выбора земельного участка с составлением акта выбора земельного участка для размещения объекта (к акту должны прилагаться картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территории, предусмотренных законодательством РСФСР), предварительное согласование места размещения объекта уполномоченным лицом, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, непосредственное принятие уполномоченным лицом решения об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставление его для строительства объекта после утверждения проекта и включение объекта в план строительства.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование своих доводов ответчиком - администрацией Анучинского муниципального района были представлено постановление администрации Анучинского района от 17.03.1997 №137 «Об утверждении Акта выбора земельного участка под проектирование автозаправочной станции контейнерного типа Северным электрическим сетям АООТ «Дальэнерго» площадью 0,7 га» и Акт выбора земельного участка.

Данные документы свидетельствуют о том, что АООТ «Дальэнерго» был пройден первый этап процедуры изъятия и предоставления земельных участков для строительства, предусмотренный ст. ст. 28 и 29 Земельного кодекса РСФСР. Документов, свидетельствующих о том, что уполномоченным органом в лице администрации Анучинского района принимались решения о предварительном согласовании места размещения объекта и о об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта, суду представлено не было.

С учетом изложенного, а также того, что АООТ «Дальэнерго» не осуществляло строительство автозаправочной станции на указанном земельном участке, арбитражный суд считает, что земельный участок не изменил своего целевого назначения.

Арбитражный суд считает, что довод ответчика – администрации Анучинского муниципального района о передачи земельного участка в Корниловский сельский Совет, в связи с чем, данный земельный участок должен относиться к землям поселений, не соответствует действительности и опровергается материалами дела. Суду не было представлено доказательств того, что земельный участок находится в границах села Корниловское. Кроме того, последующие действия ответчика по переводу земель из одной категории в другую свидетельствуют о том, что указанный земельный участок никогда не относился к землям поселений.

Также судом не принимаются доводы ответчика - ООО «ТРИА» о том, что на момент ее заключения согласно кадастровому плану земельного участка, выданного Арсеньевским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая Палата по Приморскому краю» от 22.01.2008, категория земель была определена как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, поскольку указанные кадастровые паспорта являются недействительными, так как были выданы на основании постановлений главы администрации Анучинского района, впоследствии измененных в части перевода земель из одной категории в другую.

Судом также не принимается довод ответчика - ООО «ТРИА» о том, что в первоначальный вид спорный земельный участок приведен быть не может, поскольку предметом иска является признание недействительным договора аренды и применение последствий недействительности сделки, а не обязание ответчика привести спорный объект в первоначальный вид.

В соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двухсторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с тем, что оспариваемая сделка является ничтожной, ее предметом является недвижимое имущество, арбитражный суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о применении последствий ее недействительности путем обязания ответчика возвратить спорный участок администрации Анучинского муниципального района.

Поскольку ответчик – ООО «ТРИА» пользовался земельным участком, а в соответствии с земельным законодательством РФ (п.7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) любое использование земли осуществляется за плату, суд не находит оснований для применения двухсторонней реституции в виде возврата администрацией Анучинского муниципального района ООО «ТРИА» арендных платежей, произведенных в рамках недействительного договора аренды.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор аренды земельного участка №2 от 23.01.2008, заключенный между Администрацией Анучинского муниципального района и ООО «ТРИА».

Обязать ООО «ТРИА» возвратить Администрации Анучинского муниципального района по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 4 999, 3 кв.м., расположенный примерно в 3 440 м. по направлению на северо-восток от ориентира, ориентир – жилой дом, расположенный по адресу: <...>, в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Лошакова