Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лосевой Э.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Ассоциации нотариусов «Нотариальная палата Псковской области» (место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Советская д. 60а, ОГРН 1026000964428 ИНН 6027013382)

к акционерному обществу «Энерготехника» (место нахождения: 180000, Псковская обл., г. Псков, ул. Свердлова, д.64, оф.2, ОГРН 5087746040982, ИНН 7702683209)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Техинвест»

об уменьшении покупной цены нежилого помещения и взыскании излишне уплаченных денежных средств,

при участии в заседании:

от истца: Сергеева Т.С. – представитель по доверенности от 21.02.2017;

от ответчика: Матюхина М.А. – представитель по доверенности от 08.06.2017;

от третьего лица: Шмырков А.А. – директор, предъявлен паспорт

эксперт Попков С.В., предъявлен паспорт,

установил:

Ассоциация нотариусов «Нотариальная палата Псковской области» (далее – истец, Ассоциация) обратилась с иском к акционерному обществу «Энерготехника» (далее – ответчик, Общество) об уменьшении покупной цены, установленной договором купли-продажи нежилого помещения, заключенным сторонами 12.10.2016, на 877004 руб. 00 коп. (с учетом заключения судебной экспертизы) и взыскании с акционерного общества «Энерготехника» в пользу Ассоциации нотариусов «Нотариальная палата Псковской области» 240690 руб. 00 коп. излишне оплаченных по данному договору денежных средств в связи с завышением цены (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 25.01.2018, л.д. 101-102 т.3).

Определением суда от 04.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Техинвест» - застройщик объекта, в котором расположено спорное помещение.

Ответчик требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, ссылаясь на то, что все недостатки помещения не являются скрытыми, покупатель при заключении договора качественным состоянием помещения был удовлетворен, цена, согласованная сторонами в договоре отличается от рыночной стоимости объекта (ниже), что свидетельствует об уменьшении стоимости имущества продавцом при заключении договора купли-продажи с учетом имевшихся недостатков, о которых покупатель был извещен посредством осмотра помещения.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Общество (продавец) и Ассоциация (покупатель) заключили 12.10.2016 договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 189,4 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Гоголя, д. 33. Стороны согласовали цену продажи в размере 8273000 руб. Дополнительными соглашениями от 14.11.2016, от 15.12.2016 и от 29.12.2016 стороны согласовали рассрочку платежа, пункты 2.2.2 и 2.2.3 изложены в новой редакции, в связи с чем в последней редакции сумму в размере 1000000 руб. покупатель перечисляет продавцу не позднее 16.02.2017; сумму в размере 2073000 руб. - не позднее 01.03.2017, что будет являться окончательным расчетом по настоящему договору. Покупатель до обращения в суд оплатил продавцу 7636686 руб. Договор одновременно является передаточным актом помещения, что следует из пункта 3.2 договора. Из текста и условий договора купли-продажи следует, что Ассоциация не имеет претензий к продавцу по качественному состоянию помещения.

Вместе с тем, наличие, по утверждению истца, скрытых недостатков приобретенного имущества, как то: деформация и разрушение покрытий полов вследствие некачественной стяжки, а также конструкции стен послужило основанием для обращения Ассоциации в арбитражный суд с настоящим иском. В качестве доказательств наличия выявленных недостатков в переданном объекте недвижимости, о которых покупатель не был предупрежден продавцом (не оговорены в договоре), и соответственно, уменьшения покупной цены за товар, истец представил экспертное исследование от 24.04.2017 №20/03/17, выполненное по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Центр Экспертизы».

Исследовав материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд считает требование подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 475 названного кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При этом, если договором не оговорены недостатки товара, а покупатель товар при приёмке осмотрел, принял и не заявил о несоответствии цены качеству товара, то в порядке статьи 475 ГК РФ он вправе предъявить продавцу соответствующие последствия только в случае, если недостатки являются скрытыми, при этом продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (статья 476 ГК РФ).

Для установления наличия в приобретенном истцом объекте недвижимости недостатков спорного помещения, которые могли повлиять на его стоимость, а также того, являются ли они скрытыми или явными, и, соответственно, факта завышения цены продажи, права истца требовать уменьшения покупной цены и возврата излишне оплаченных денежных средств, по ходатайству Общества определением от 19.10.2017 назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертиза Псковской области», эксперту Попкову Сергею Викторовичу.

По результатам экспертизы суду представлено заключение от 18.12.2017 №А52-1794/2017, согласно которому:

- помещение не пригодно к эксплуатации по назначению без соразмерного уменьшения цены приобретения;

- помещение на момент приобретения имело и явные и скрытые недостатки, требующие устранения (явные недостатки: дефекты подвесного потолка типа «Армстронг» в виде провисания потолочных панелей; использование однокамерных стеклопакетов, наличие нестандартной ступеньки в входном тамбуре; скрытые дефекты: стяжка пола пониженной прочности; трещины по стенам, оконным и дверным откосам; швы примыкания стен и коробов из гипрока без армирующей сетки);

- помещение пригодно к эксплуатации по назначению с соразмерным уменьшением цены приобретения, согласованной сторонами в договоре; причины в устранении скрытых дефектов и ремонте полов и стен, размер соразмерного уменьшения по локальным сметным расчетам №1 и №2 на общую сумму 877004 руб.

Таким образом, согласно выводам эксперта, объект недвижимости имеет как явные, так и скрытые недостатки. Скрытыми, то есть теми, которые не могли быть установлены покупателем при принятии и не были оговорены продавцом являются: пониженная прочность стяжки пола, выполненной из цементно-песчаного раствора, отсутствие деформационных швов, компенсационных зазоров, что привело к разделению стяжки трещинами, трещина в кирпичной стене помещения и расхождение швов примыкания, отсутствие армирования покрытия стен сеткой в целях примыкания разнородных материалов, вследствие нарушения технических правил и норм при производстве штукатурных работ. Выявленные недостатки являются устранимыми дефектами, помещение может быть использовано по назначению с уменьшением цены.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами исходя из требований частей 1 и 2 названной статьи.

С целью проверки возражений ответчика по заключению судебного эксперта, изложенных в ходатайствах о назначении повторной экспертизы, и рассмотрению данных ходатайств в судебное заседание был вызван эксперт Попков С.В. Отвечая на вопросы представителей сторон, эксперт пояснил, что им использовались при проведении экспертизы ГОСТы и Правила, действующие как при проведении экспертизы, так и при возведении дома, которым соответствуют сделанные экспертом выводы о структуре и требованиях к прочности стяжки, выполненной в спорном помещении. Эксперт пояснил, что выводы о некачественном плиточном клее и использовании щелочных жидкостей не положены в основу вывода о прочности цементно-песчаного раствора. Расчет стоимости штукатурных работ стен определен, исходя из всей площади стен в помещении, поскольку местный и локальный ремонт приведет к дополнительному ухудшению покрытий стен и повторному трещинообразованию.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Из буквального толкования норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об экспертизе в совокупности с рекомендациями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием; не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации; соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы; соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Исследовав заключение эксперта, суд пришёл к выводу, что оно соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку выполнено специалистом в соответствующей области знаний, не вызывает сомнений в достоверности и обоснованности его выводов, не имеет противоречий и разногласий, содержит ясные и полные ответы на поставленные вопросы, методы исследования, имеются данные об осмотре. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Существенных нарушений, которые повлияли либо могли повлиять на правильность выводов эксперта и установление обстоятельств, имеющих значение для дела: наличие скрытых дефектов, о которых покупатель не был предупрежден продавцом, и которые не были учтены при определении цены продажи, судом не установлено. Таким образом, названное экспертное заключение является надлежащими доказательством в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Оценив заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Проектировщик» №002.18 (далее – заключение №002.18),представленное Обществом в опровержение заключения судебного эксперта и в поддержание ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд приходит к выводу, что названное доказательство не опровергает выводов, сделанных в заключении судебного эксперта. Изложенные в заключении №002.18 доводы не содержат противоречий с заключением судебного эксперта относительно факта наличия дефектов пола и стен, которые могли быть выявлены покупателем только при определенных условиях, как то - обращение к специалисту с конкретной целью. Вместе с тем, к заключению № 002.18, которое в силу ст. 64, 67, 68 является относимым и допустимым доказательством по делу, суд относится критически, поскольку оно получено вне судебной процедуры, по заявке Общества, при этом лица, выполнившие указанные исследования, не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

В рассматриваемом случае противоречий в выводах, сделанных судебным экспертом в заключении, судом не установлено. Несогласие Общества с выводами судебного эксперта не является безусловным основанием для проведения судом повторной экспертизы. Использование различных терминов, определений, Правил не свидетельствует о расхождениях в указании на то, что спорное помещение имеет скрытые дефекты полов и стен. Объективные основания не доверять выводам, содержащимся в заключении судебного эксперта, отсутствуют, поскольку они мотивированы, даны специалистом, обладающим специальными познаниями. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта или назначения повторной экспертизы, Обществом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Исходя из вышеизложенного, протокольным определением от 28.02.2018 Обществу отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

При этом суд учитывает, что целью обращения в суд с настоящим иском является уменьшение покупной цены вследствие выявленных скрытых недостатков в переданном объекте недвижимости, о которых покупатель не был предупрежден продавцом, что соответственно, не было учтено при определении цены продажи. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам возникшим до этого момента (часть 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив в совокупности заключение судебной экспертизы, заключение №002.18, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Проектировщик» по заявке Общества, заключение общества с ограниченной ответственностью «Псковгражданпроект» от 11.09.2017 № 308, выполненное по заявке Ассоциации, исследование от 24.04.2017 №20/03/17, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Центр Экспертизы» по заявке Ассоциации, суд установил, что проданный ответчиком истцу объект недвижимости, расположенный в жилом доме 2012 года постройки, имеет скрытые строительно-монтажные дефекты полов и стен, о которых покупатель не был предупрежден и которые не были учтены сторонами при определении цены продажи, поскольку не могли быть обнаружены при приемке помещения виду покрытия их отделочными материалами. Такие недостатки были выявлены истцом в процессе эксплуатации и возникли до передачи помещения покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании изложенного, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что при определении стоимости нежилого помещения, являющегося предметом купли-продажи по договору от 12.10.2016, не учтено снижение качества передаваемого истцу имущества вследствие наличия его скрытых недостатков, эквивалентное стоимости их устранения, что является основанием для уменьшения покупной цены по договору купли-продажи от 12.10.2016 в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пониженная прочность стяжки пола требует, согласно заключения судебного эксперта, её нового устройства, включение в сметный расчет по уменьшению выкупной стоимости помещения штукатурных и восстановительных работ, исходя из всей площади стен, суд также полагает обоснованным, поскольку размер стоимости локального ремонта не восстановит нарушенных прав покупателя, так как не соответствует нормативам, и в части работ по стенам может привести к ухудшению всего их покрытия, связанному с применением к данному виду работ различных видов и материалов по своим техническим характеристикам.

При определении того, какие недостатки в данном конкретном случае являются скрытыми, суд руководствовался заключением судебного эксперта, его дополнительными письменными ответами на вопросы суда и участвующих в деле лиц, а также актом, подписанным 21.09.2016 при совершении сделки купли-продажи спорного помещения между ООО «Торговый Дом «Профстрорйкомплект» и Обществом, представленным в материалы дела ответчиком, то есть фактически за месяц до продажи спорного помещения Ассоциации. Соответственно, при определении размера уменьшения цены принял во внимание, что дефекты плитки, её повсеместное отслоение, наличие на стенах плесениимели место и могли быть обнаружены Ассоциацией при осмотре помещения и подписании договора, который одновременно является актом приема-передачи объекта недвижимости, и определил сумму уменьшения, произведя расчёт на основании сметного расчета судебной экспертизы, а также с учетом встречного расчёта ответчика, в размере 680269 руб. 00 коп., соответственно сумма 196735 руб. (195920 руб. - устройство покрытия пола с плиткой и 815 руб. - зачистка и обработка стен от плесени) из общей суммы, заявленной к уменьшению, относится к недостаткам явным, и в этой части требования истца являются необоснованными.

Намерение Ассоциации произвести отделочные работы помещения и их начало, в том числе, по замене плитки, при котором и были выявлены скрытые недостатки стяжки полов, свидетельствуют о том, что расходы на устройство новой плитки на полу явились бы расходами истца в любом случае, эти дефекты были известны истцу при принятии помещения, то есть учтены в цене продажи. Соответственно, стоимость плиточного покрытия пола и зачистка и обработка стен от плесени не могут быть включены в сумму, на которую подлежит уменьшению покупная цена, поскольку эти дефекты являлись явными, существовали к моменту покупки помещения истцом, что подтверждается вышеуказанным актом от 21.09.2016, подписанным между ответчиком и ООО «Торговый Дом «Профстрорйкомплект».

При этом, Обществом спорное помещение приобретено у ООО «Торговый Дом «Профстрорйкомплект» за 7576000 руб., при том что продано Ассоциации спустя месяц за 8273000 руб. В указанном выше акте между указанными лицами от 21.09.2016 Общество, в частности, отразило факт необходимости снятия старой и устройства новой стяжки, что является скрытым недостатком, о чем не уведомило Ассоциацию при продаже ей данного помещения. Из объяснений представителя Общества следует, что оно помещение до продажи истцу не использовало, никаких улучшений не производило.

Доводы ответчика о том, что рыночная цена стоимости имущества превышает договорную, договорная цена учитывает наличие у спорного помещения недостатков, в том числе спорных, отклоняются судом, как не подтвержденные документально.

Таким образом, стоимость продажи помещения по указанным выше основаниям необоснованно завышена на 680269 руб. 00 коп. и подлежит уменьшению на указанную сумму в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку общая стоимость помещения определена в договоре в сумме 8273000 руб., истцом была произведена ответчику оплата в сумме 7636686 руб., то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма переплаты в размере 43955 руб.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в указанной части.

В оставшейся части в удовлетворении иска надлежит отказать.

Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. В силу части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом. Оплате не подлежит только такая экспертиза, которая содержит ответы не на все вопросы вследствие не проведения непосредственно экспертных действий.

Оценивая представленный в соответствии с определением суда о назначении экспертизы отчет эксперта, суд принял во внимание и учел сделанные экспертом выводы, что свидетельствует о том, что экспертное заключение является допустимым доказательством. Судом не установлено каких-либо допущенных экспертом нарушений. Размер вознаграждения, по мнению суда, является обоснованным с учетом фактически проведенных экспертным учреждением исследований. Оснований для отказа в выплате эксперту вознаграждения судом не установлено. Наличие взаимосвязи осуществленных Обществом расходов по оплате стоимости услуг по проведению экспертизы с рассмотренным судом делом является очевидным в силу того, что данные расходы были направлены на установление наличия оснований к уменьшению цены приобретенного имущества.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 107, частями 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные средства в сумме 30000 руб., перечисленные акционерным обществом «Энерготехника» на счет средств, поступивших во временное распоряжение учреждения - Арбитражного суда Псковской области, подлежат выплате обществу с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертиза Псковской области», расположенному по адресу: 180016, г. Псков, пр-т Рижский, д. 54 в счет оплаты стоимости работ по экспертизе согласно выставленному счету от 18.12.2017 №371-8.

Так как требования по настоящему делу удовлетворены в части, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с чем с Ассоциации, в пользу Общества следует взыскать 6729 руб. 00 коп. в возмещение расходов, понесенных на проведение судебной экспертизы. В остальной части судебные расходы на проведение экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины подлежит отнесению на Общество пропорционально удовлетворенным требованиям, и взысканию в пользу истца в сумме 11118 руб. 28 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Уменьшить покупную цену, установленную договором купли-продажи нежилого помещения от 12.10.2016, заключенным между акционерным обществом «Энерготехника» и Ассоциацией нотариусов «Нотариальная палата Псковской области» на 680269 руб. 00 коп., с 8273000 руб. до 7592731 руб.

Взыскать с акционерного общества «Энерготехника» в пользу Ассоциации нотариусов «Нотариальная палата Псковской области» 43955 руб. 00 коп. денежных средств, излишне оплаченных по договору купли-продажи нежилого помещения от 12.10.2016, а также 11118 руб. 28 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с Ассоциации нотариусов «Нотариальная палата Псковской области» в пользу акционерного общества «Энерготехника» 6729 руб. 00 коп. в возмещение расходов на проведение судебной экспертизы.

В остальной части иска и судебных расходов отказать.

Взыскать с акционерного общества «Энерготехника» в доход федерального бюджета 4813 руб. 72 коп. госпошлины.

Выдать исполнительные листы.

Бухгалтерии Арбитражного суда Псковской области со счета средств, поступивших во временное распоряжение учреждения - Арбитражного суда Псковской области, перечислить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертиза Псковской области», расположенному по адресу: 180016, г. Псков, пр-т Рижский, д. 54, денежные средства в сумме 30000 руб. 00 коп. по реквизитам, указанным в счете на оплату от 18.12.2017 №371-8, перечисленные акционерным обществом «Энерготехника».

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Ж.В. Бударина