Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лиллерт О.А. (до перерыва), помощником судьи Проскуриной Ю.К. (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании 36175887 руб. 81 коп.

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области

о признании права на зачет в сумме 16698715 руб. 00 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы, и о признании обязательства по оплате арендных платежей за период с 20.03.2005 по 27.01.2014 прекращенным исполнением

Третьи лица: Государственное бюджетное учреждение культуры - Научно-производственный центр по охране памятников Псковской области (180000, <...>); Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия (180001, <...>); Государственное предприятие «Бюро технической инвентаризации» (180002, <...>), эксперт ФИО2,

при участии в заседании:

от Территориального управления: ФИО3 – представитель по доверенности, паспорт предъявлен;

от ИП ФИО1: ФИО1 - паспорт предъявлен; ФИО4 – представитель по доверенности, паспорт предъявлен;

от третьих лиц:

- Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия и от ГБУК – Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области: ФИО5 – представитель по доверенностям, паспорт предъявлен;

- Государственного предприятия «Бюро технической инвентаризации»: не явился, извещен;

- эксперта ФИО2: не явился, извещен;

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (далее - Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании 24640345 руб. 90 коп., в том числе 3302351 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате в рамках охранно-арендного договора №346от 01.06.2005 за период с 20.03.2005 по 30.11.2013, 21337994 руб. 30 коп. пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2005 по 11.12.2013.

Предприниматель обратился в суд с встречным исковым заявлением к Управлению о признании права на зачет в сумме 15028817 руб. 57 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы в рамках охранно-арендного договора №346от 01.06.2005 №346, и о признании обязательства Предпринимателя по оплате арендных платежей за период с 01.06.2005 по 24.03.2014 прекращенным исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды (с учетом уточнений от 29.04.2014). Определением суда от 05.05.2014 встречное исковое заявление было принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела, в связи с уточнением расчетов и позиций по спору, стороны неоднократно уточняли заявленные требования.

Так, протокольным определением от 27.03.2014 судом принято уменьшение Управлением суммы исковых требований до 4872599 руб. 92 коп., в том числе по основному долгу до 1664361 руб. 63 коп. за период с 27.01.2011 по 27.01.2014, по неустойке до 3208238 руб. 29 коп. за период с 27.01.2011 по 27.01.2014 (Т.3 л.д.74-76).

Протокольным определением от 07.05.2015 судом принято уточнение Предпринимателем встречных исковых требований, в соответствии с которыми Предприниматель просит признать право на зачет в сумме 15684179 руб. 60 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по Охранно-арендному договору №346 от 01.06.2005 и признать обязательство по оплате арендных платежей за период с 27.01.2011 по 27.01.2014 прекращенным исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды (Т.5 л.д.127-131).

Протокольными определениями от 13.07.2015 судом принято уменьшение Управлением суммы исковых требований до 4608977 руб. 63 коп., в том числе 1609800 руб. 53 коп. основной долг за период с 27.01.2011 по 27.01.2014, 2999177 руб. 10 коп. пени за период с 11.02.2011 по 27.01.2014 (Т.6 л.д.47-49), а также уточнение Предпринимателем встречных исковых требований, в соответствии с которыми предприниматель просит признать право на зачет в сумме 15806599 руб. 00 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по Охранно-арендному договору №346 от 01.06.2005 и признать обязательство по оплате арендных платежей за период с 27.01.2011 по 27.01.2014 прекращенным исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды (Т.6 л.д.52-58).

Протокольным определением от 05.11.2015 судом принято увеличение Управлением суммы исковых требований до 36146797 руб. 68 коп., в том числе 3382968 руб. 73 коп. основной долг за период с 20.03.2005 по 27.01.2014, 32763828 руб. 95 коп. пени за период с 11.04.2005 по 01.11.2015 (Т.7 л.д.64-72).

В судебном заседании 09.03.2016 (до перерыва) представители сторон вновь заявили об уточнении требований по делу, в соответствии с которыми Управление, в связи с уточнением расчетов, увеличило свои исковые требования до 36175887 руб. 81 коп., в том числе 3384702 руб. 27 коп. основной долг за период с 20.03.2005 по 27.01.2014, 32791185 руб. 54 коп. пени за период с 11.04.2005 по 01.11.2015; соответственно Предприниматель по встречному иску просит признать право на зачет в сумме 16698715 руб. 00 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по Охранно-арендному договору №346 от 01.06.2005 и признать обязательство по оплате арендных платежей за период с 20.03.2005 по 27.01.2014 прекращенным исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды. Протокольными определениями от 09.03.20016 уточнения сторонами требований приняты судом.

В судебном заседании 15.03.2016 (после перерыва) представители сторон поддержали заявленные ими по искам требования в полном объеме: Управление считает, что Предпринимателем не выполнены договорные обязательства по внесению арендных платежей, в то время как Предприниматель в обоснование своих требований указывает на неисполнение Управлением встречных договорных обязательств по уменьшению арендной платы в связи с выполнением им реставрационных работ; вместе с тем, не отрицая права Управления на одностороннее изменение арендной платы, Предпринимательзаявил об оспаривании отчета об оценке от 27.08.2012, в соответствии с которым Управлением произведен расчет арендной платы с 01.12.2012. Также, в ходе рассмотрения спора, каждой из сторон заявлены ходатайства о применении срока исковой давности к требованиям второй стороны по спору, при этом в отношении собственных требований оснований для применения судом срока исковой давности представители не усматривают, полагая, что срок на судебную защиту нарушенного права ими не пропущен.

В связи с оспариванием Предпринимателем отчета об оценке от 27.08.2012 определением суда от 28.05.2014 к участию в деле привлечен специалист-оценщик ООО "Информационно-консалтинговое бюро "ЭкспертЪ" - ФИО2.

Кроме того, определением суда от 05.11.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное бюджетное учреждение культуры - Научно-производственный центр по охране памятников Псковской области, Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия и Государственное предприятие «Бюро технической инвентаризации».

Представитель третьих лиц (ГК Псковской области по охране объектов культурного наследия и ГБУК – научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области) в судебном заседании право Управления на взыскание арендных платежей не оспорил, вместе с тем полагает, что, в связи с выполнением Предпринимателем реставрационных работ на объекте, встречные исковые требования Предпринимателя являются обоснованными и соответствуют условиям договора.

Государственное предприятие «Бюро технической инвентаризации» и специалист ФИО2 в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещены. От ФИО2 к судебному заседанию поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Возражений от ГП «Бюро технической инвентаризации» по рассмотрению дела в отсутствие представителя также к заседанию не поступило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие Государственного предприятия «Бюро технической инвентаризации» и специалиста ФИО2

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области (Арендодатель по договору), Государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» (Балансодержатель по договору) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор по договору) 01.06.2005 был подписан Охранно-арендный договор от 01.06.2005 № 346 (далее - договор), согласно которому Управление и Балансодержатель передают, а Арендатор принимает во временное владение и пользование сооружение – Памятник архитектуры, находящийся на государственной охране согласно Постановлению СМ РСФСР №1327 от 30.08.1960г, а именно: «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города» (далее - Памятник, имущество, объект), расположенного по адресу <...> (от Октябрьского проспекта до ул.К.Маркса). Общая площадь сдаваемого в аренду памятника - 1279,0 кв.м, в том числе для торгового рада - 800,0 кв.м.

Памятник сдается в аренду для использования в качестве кафе, выставочного зала, сувенирной лавки и торгового ряда на срок с 20.03.2005 по 31.12.2050 (пункты 1.2,1.5 договора).

На момент подписания договора Памятник значился в реестре федерального имущества за номером 06000291000091.

Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2005. Согласно акту технического состояния памятника архитектуры (Приложение №1 к договору) объект аренды был передан неудовлетворительном состоянии, требовался ремонт стен, воссоздание по проекту полов, лестниц, крыши и кровли; отсутствовали электроосвещение, водопровод, канализация, теплоснабжение.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны предусмотрели в разделе 3 договора. В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендная плата за пользование Памятником на момент подписания договора составляла 921,21 у.е. в месяц и подлежала перечислению в федеральный бюджет не позднее 10 числа следующего за текущим месяцем. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому.

В пункте 3.2 договора стороны согласовали что, размер арендной платы уменьшается на сумму стоимости ранее произведенных арендатором ремонтно-реставрационных работ в размере 3565681 руб. 00 коп. и на сумму стоимости ремонтно-реставрационных работ, которые будут произведены арендатором в соответствии с пунктом 2.3.5 договора, а том числе на сумму стоимости научно-технической документации, утвержденной Балансодержателем.

Пунктом 3.3 договора стороны согласовали право Управления на одностороннее изменение размера арендной платы на основании письменного уведомления в случаях изменения методики расчета арендной платы, изменения базовой величины стоимости строительства и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, но не чаще одного раза в год.

Дополнительным соглашением №1 от 27.12.2005 к договору стороны дополнили договор пунктом 2.3.19, согласно которому в течении тридцати суток с момента регистрации договора Арендатор обязуется заключить охранное обязательство по использованию Памятника с федеральным органом охраны объектов культурного наследия или его территориальным органом; а также пунктом 6.6, согласно которому Произведенные Арендатором отделимые улучшения Памятника являются его собственностью.

Дополнительным соглашением №2 от 28.04.2008, на основании распоряжения Территориального управления Росимущества по Псковской области от 04.07.2007 №189-р «Об изъятии федерального имущества из оперативного управления ГУК «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» в казну Российской Федерации», внесены изменения в преамбулу договора, согласно которым сторонами договора являются: Арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области (ТУ Росимущества по Псковской области) и Арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО1. Кроме того, указанным соглашением стороны согласовали новую редакцию пункта 2 договора о правах и обязанностях сторон, а также пункта 3.3 договора, согласно которой размер арендной платы может быть изменен Управлением в одностороннем порядке путем письменного уведомления Арендатора на основании отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 28.06.1998 №135-ФЗ, в случае изменения действующего порядка расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Дополнительным соглашением №3 от 02.02.2012, в соответствии с приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом федеральным имуществом от 05.03.2009 №63 «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» вновь внесены изменения в преамбулу договора, согласно которым сторонами договора являются: Арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО1. Одновременного, указанны соглашением, сторонами согласовано изменение пункта 1.1 договора в редакции, в соответствии с которой во временное владение и пользование предается объект культурного наследия федерального значения «Участок крепостной стены Окольного города с Петровской башней», расположенный по адресу <...> (от Октябрьского проспекта до ул.К.Маркса). Общая площадь сдаваемого в аренду памятника – 2235,6 кв.м. реестровый номер федерального имущества П12600002609.

В соответствии с п.3.3 договора в редакции дополнительного соглашения №2 от 28.04.2008, на основании Заключения №77/зкл. от 13.10.2008 к отчету №05/08-1744-1, с 15.11.2008 годовой размер арендной платы Управлением установлен в размере 326916 руб. в год (27243 руб. 00 коп. в месяц), о чем в адрес Предпринимателя было направлено уведомление от 15.10.2008 №4-ИС/3981.

Уведомлением от 08.10.2010 №10504-ОТ/01, на основании отчета независимого оценщика №07/10-2474, выполненного ЗАО «Великие Луки – Аудит», Управление уведомило арендатора об очередном изменении размера арендной платы, в соответствии с которым с 01.11.2010 размер арендной платы составляет 297372 руб. 00 коп. в год (24781 руб. 00 коп. в месяц).

11.04.2012 за Российской Федерацией было зарегистрировано право собственности на объект «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города» площадью 2235,6 кв.м, кадастровый номер 60-60-01/022/2012-380 (свидетельство о государственной регистрации 60-АЖ №839167 от 11.04.2012 - т.1 л.д.42).

25.05.2012 была произведена государственная регистрации договора и дополнительных соглашений к нему (номер государственной регистрации 60-60-01/040/2012-243), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 №01/038/20120878 (т.1 л.д.41).

Основываясь на положениях п.3.3 договора (в измененной редакции), на основании расчета независимого оценщика в Отчете №543/П-12 от 27.08.2012, выполненного Информационно-консалтинговым бюро «ЭкспертЪ» (далее - отчет №543/П-12) (т.2 л.д. 98-152, т.3 л.д. 1-73), Управление направило Предпринимателю уведомление от 29.10.2012 №5421-АС/01 об изменении с 01.12.2012 года размера годовой арендной платы за аренду недвижимого имущества, общей площадью 2235,6 кв.м, который устанавливается в размере 917561 руб. 02 коп. (76434 руб. 42 коп. в месяц). Уведомление получено ответчиком 13.11.2012 (т.1 л.д.60).

В связи с невнесением арендной платежей по договору Управление неоднократно в адрес Предпринимателя направляло претензионные письма от 02.06.2010 №6133/МН/01, от 27.05.2011 №3769-ОТ/01, от 14.07.2011 №4941-ОТ/01, от 31.10.2012 №5462-АС/01 с информацией об имеющейся задолженности по арендной плате и требованием её погашения.

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатор уплачивает в федеральный бюджет пени в размере 0,5% в день от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Управление, полагая, что Предприниматель, пользуясь арендованным имуществом, с 2005 года не вносит без всяких правовых оснований арендные платежи по договору, обратилось в суд с настоящим иском.

Вместе с тем, Предприниматель считает, что Управление не надлежащим образом исполнило свои обязательства по договору в части уменьшения размера арендной платы на сумму произведенных им реставрационных работ, вследствие чего обязанность по внесению предпринимателем арендных платежей не наступила.

Позиция Предпринимателя основана на следующих обстоятельствах и доказательствах.

Во исполнение взятых на себя по договору обязательств по проведению реставрационных работ, в период с 1999 года по май 2005 года, на основании согласованной с уполномоченными органами документации Предпринимателем были выполнены работы по восстановлению и реставрации объекта, что подтверждается актами, представленными в материалы дела за указанный период.

Обязанность по приемке выполненных работ, в соответствии с пунктом 2.2.2 договора (в редакции, действовавшей до апреля 2008 года) возлагалась на Балансодержателя. По результатам приемки составлялся акт формы КС-2, один экземпляр которого направлялся в Управление.

Условие об уменьшении размера арендной платы на сумму реставрационных работ стороны согласовали в пункте 3.2 договора.

В 2008 году между Управлением, Балансодержателем и Арендатором был подписан Протокол урегулирования разногласий к охранно-арендному договору №346 от 01.06.2005, согласно которому Управление уменьшает размер арендной платы на сумму стоимости ранее произведенных арендатором ремонтно-рестраврационных работ в размере 3565681 руб. 00 коп. по ранее заключенному охранно-арендному договору №12 от 01.04.1999 согласно актов сдачи-приемки выполненных работ №1 от 1999 года, №2 от 2000 года, №3 от 2001 года, а также гарантирует и принимает на себя обязательства произвести Арендатору уменьшение размера арендной платы на сумму стоимости ранее произведенных Арендатором ремонтно-рестраврационных работ по охранно-арендному договору №1076 от 27.02.2002 согласно актов выполненных работ за 2003 год (на сумму 55180 руб.), № 1 за апрель 2004 года, №2 за май 2004 года, №3 за июнь 2004 года, №4 за июнь 2004 года, №5 за июль 2004 года, №7 за август 2004 года, №8 за сентябрь 2004 года, за июль-сентябрь 2004 года, №9 за октябрь 2004 года, №10 за ноябрь 2004 года (на сумму 3682268 руб.), за январь 2005 года, за февраль-март 2005 года, за апрель 2005 года и за май 2005 года (на сумму 9395586 руб.), итого на общую сумму 13133034 руб. 00 коп. (пункты 1.1, 1.2 Протокола).

Кроме того, в пункте 1.3 указанного Протокола Управление гарантировало и приняло на себя обязательство произвести Арендатору уменьшение размера арендной платы на сумму стоимости ремонтно-реставрационных работ, которые будут произведены Арендатором.

По согласованию сторон уменьшение арендной платы Управление обязалось произвести после регистрации охранно-арендного договора №346 от 01.06.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области, при этом Управление взяло на себя обязанность в 2009 году подготовить и подать документы на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества – Памятник архитектуры «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города» переданного в аренду.

Однако, несмотря на наличие данного Протокола урегулирования разногласий, Управление своих обязательства надлежащим образом не исполнило. Уменьшение арендной платы после регистрации договора не произвело, а напротив, претензиями уведомляло Предпринимателя о наличии задолженности по арендной плате.

Письмом от 29.01.2009 Предприниматель сообщил Управлению в ответ на письмо №4АС/5391 от 26.12.2008 об отсутствие долга.

В дальнейшем Предприниматель неоднократно направлял Управлению требования произвести зачет в счет арендной платы стоимости выполненных ремонтно-реставрационных работ, однако требования предпринимателя Управлением были оставлены без удовлетворения.

В связи с обращением Управления в суд за взысканием арендных платежей, полагая, что Арендодатель необоснованно уклоняется от зачета стоимости выполненных ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия (Памятник), тем самым нарушая пункт 3.2 договора, Предприниматель обратился в суд с встречным исковым требованием о признании права на зачет в сумме 16698715 руб. 00 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по Охранно-арендному договору №346 от 01.06.2005 и о признании обязательства по оплате арендных платежей за период с 20.03.2005 по 27.01.2014 прекращенным исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды (с учетом уточнений в заседании 09.03.2016).

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что в удовлетворении требований по первоначальному иску следует отказать, а требования по встречному иску подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, правоотношения между сторонами сложились на основании договора аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом, из содержания пункта в статьи 614 ГК РФ следует, что арендная плата может устанавливаться в различных формах, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается. В соответствии со статьями 9, 41 названного Кодекса риск наступления негативных последствий совершения или не совершения лицом, участвующим в деле, процессуальных действий и неисполнения процессуальных обязанностей несет это лицо.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что предпринимателю ФИО1 по спорному договору в 2005 году было передано для использования в качестве кафе, выставочного зала, сувенирной лавки и торгового ряда во временное владение и пользование сооружение – Памятник архитектуры, а именно: «Петровская башня с участком крепостной стены Окольного города», расположенный по адресу <...> (от Октябрьского проспекта до ул.К.Маркса). При этом, в ходе судебного заседания установлено, что переданное по договору в аренду имущество является частью объекта культурного наследия, находящегося на государственной охране согласно Постановлению Совета Министров РСФСР №1327 от 30.08.1960, с наименованием «Комплекс крепостных сооружений Окольного города: Власьевская башня, XV в., ФИО6 башня, XV в., Покровская башня, XVв., ФИО6 башня, XVIв., Петровская башня, XVI в., Гремячая башня, XVI в., Две Варлаамские башни, XVI в., Глухая башня, XVI в., Стены окольного города, XVI в., Части стен Среднего города» (далее - Памятник).

Право собственности Российской Федерации на объект было зарегистрировано 11.04.2012. Впоследствии, 25.05.2012, в установленном законом порядке была произведена государственная регистрации спорного договора. Однако, несмотря на отсутствии государственной регистрации договора до 2012 года, принимая во внимание, что правоотношения сторон по данному договору возникли с 2005 года, а по объекту - с 1999 года (с учетом предшествующих договоров), что не оспаривается лицами, участвующими в деле и подтверждается материалами дела, основания для применения к правоотношениям сторон по спорному договору до момента регистрации договора положений статей 1102, 1103 ГК РФ не имеется (согласно разъяснениям п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «О некоторых вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Общая площадь сдаваемой в аренду части Памятника при подписании договора составляла 1279,0 кв.м, в том числе для торгового ряда - 800,0 кв.м, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (т.1 л.д.89).

На момент регистрации, исходя из представленных документов, площадь объекта составила 2235,6 кв.м. (на основании дополнительного соглашения №3 от 02.02.2012 к договору). Вместе с тем, доказательств передачи в аренду Предпринимателю памятника дополнительно в части площадей в 956,5 кв.м (2235,6-1279,0) в материалы дела не представлено, акт приема-передачи на дополнительную площадь, в нарушение п.1.4 договора, сторонами не подписан.

Из пояснений ФИО1 в заседаниях также следует, что памятник в оставшейся части ему не передавался.

Кроме того, факт отсутствия у предпринимателя каких-либо обязательств по сохранению и реставрации объекта аренды в части дополнительных 956,5 кв.м подтверждается письмом Государственного комитета по охране объектов культурного наследия от 12.11.2014 (т.7 л.д.122), из которого следует, что ремонтно-реставрационные работы выполнены Предпринимателем в части, соответствующей переданной в аренду площади, оснований требовать от Предпринимателя выполнения работ на остальной площади объекта аренды у Комитета не имеется, ввиду отсутствия соответствующего акта передачи ФИО1 арендных площадей в оставшейся части.

Таким образом, суд считает согласованной сторонами и подтвержденной материалами дела, что арендуемая Предпринимателем площадь объекта составляет 1279,0 кв.м. при общей площади объекта 2235,6 кв.м. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку применение государственно - регулируемых цен ограничивает в правах (свобода договора) приобретателя по договору, упомянутая норма допускает исключения только в случаях, предусмотренных законом, наделяя полномочиями их устанавливать (регулировать цены) соответствующие государственные органы.

В пункте 3.3 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения Управлением размера арендной платы, при этом на момент регистрации договора он был подписан сторонами и, соответственно, зарегистрирован в редакции, согласованной в дополнительном соглашения №2 от 28.04.2008.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), предусматривающую обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе в целях передачи в аренду. Согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) собственности относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Спорное имущество находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного имущества в аренду относится к компетенции Российской Федерации.

С учетом изложенного, согласованный сторонами при подписании договора размер арендой платы (с 20.03.2005 - 921,21 у.е. в месяц) в последующем в одностороннем порядке был изменен Управлением на основании соответствующих уведомлений и отчетов об оценке: с 15.11.2008 - на 27243,00 руб. в месяц, с 01.11.2010 - на 24781,00 руб. в месяц, с 01.12.2012 - на 76463,42 руб. в месяц.

Таким образом, согласно уточненному расчету Управления размер арендной платы за период с 20.03.2005 по 27.01.2014, с учетом указанных изменений и с соблюдением пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а также статьи 12 Закона №135-ФЗ составил 3384702 руб. 27 коп. (1063437,13 + 641118,60 + 619525,00 + 1060621,54).

Арендодателем соблюдены установленные договором и законодательством Российской Федерации условия изменения арендной платы за пользование Памятником: Управление письменно уведомляло Предпринимателя об изменении размера арендной платы (не чаще одного раза в год), определённого на основании отчетов независимого оценщика, что не оспаривалось Предпринимателем в судебном порядке, подтверждено в судебных заседаниях.

Достоверность отчетов независимых оценщиков, в соответствии с которыми Управлением был произведен перерасчет арендной платы в 2008 и в 2010 годах, ФИО1 также не оспорил.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения спора Предприниматель поставил под сомнение расчет арендной платы, выполненный независимым оценщиком Информационно-консалтингового бюро «ЭкспертЪ» ФИО2, заявив ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета №543/П-12 от 27.08.2012 (далее - отчет №543/П-12). По мнению Предпринимателя, в указанном отчете эксперт-оценщик необоснованно использовал сравнительный метод оценки, неверно определил объект подлежащий исследованию, произвел оценку с учетом отделимых улучшений, являющихся собственностью предпринимателя, что повлекло неправомерное завышение в расчете арендной платы и увеличение годового размера арендной платы до 917561 руб. 00 коп. по сравнению с данными отчета 2010 года (349054 руб. 42 коп. в год).

В соответствии с определением суда от 17.10.2014 для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов по поводу достоверности отчета об оценке рыночной стоимости обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> (от Октябрьского проспекта до улицы Карла Маркса) №543/П-12 от 27.08.2012, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью ИКБ "Эксперт", по делу была проведена судебная экспертиза указанного отчета. Проведение экспертизы было поручено эксперту-оценщику Общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз» ФИО7. На разрешение эксперту, по согласованию со сторонами, были поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли отчет об оценке №543/П от 27.08.2012 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности?; 2) В случае признания отчета об оценке №543/П от 27.08.2012 не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, определить какова рыночная стоимость обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за объект недвижимости, расположенный по адресу: <...> (от Октябрьского проспекта до улицы Карла Маркса) по состоянию на 26 июля 2012 года?

По результатам проведенной судебной экспертизы, согласно заключению эксперта, в отчете №543/П-12 были обнаружены существенные нарушения, в связи с чем, экспертом были сделаны выводы о несоответствии оспариваемого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и, учитывая изложенное, определена рыночная стоимость обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за спорный объект недвижимости по состоянию 26.07.2012, которая составила 621381 руб. 00 коп. (без учета НДС и коммунальных платежей). Одним из существенных нарушений оспариваемого отчета эксперт указал несоответствие даты оценки, на которую составлялся оспариваемый отчет (26.07.2012) дате оценки, указанной в направленном Управлением задании на оценку (07.06.2012).

Несмотря на заключение эксперта, полученное в рамках судебной экспертизы, Управление настаивант на применении в расчетах отчета №543/П-12, полагая, что выявленные в рамках судебной экспертизы нарушения не являются существенными, в том числе и по дате оценки. Кроме того, Управление полагает, что расчет обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за спорный объект недвижимости, выполненный в рамках судебной экспертизы, не может быть применим судом, поскольку составлен с учетом актов сдачи-приемки выполненных работ №1 от 1999 года, №2 от 2000 года, №3 от 2001 года, за 2003 год, № 1 за апрель 2004 года, №2 за май 2004 года, №3 за июнь 2004 года, №4 за июнь 2004 года, №5 за июль 2004 года, №7 за август 2004 года, №8 за сентябрь 2004 года, за июль-сентябрь 2004 года, №9 за октябрь 2004 года, №10 за ноябрь 2004 года, за январь-май 2005 года, на основании которых предъявлено встречное требование Предпринимателя, что в свою очередь нарушает принцип состязательности сторон и права Управления на предъявление возражений по встречному иску. При этом, представитель Управления отметил, что согласно расчетам эксперта без учета стоимости выполненных Предпринимателем реставрационных работ, годовой размер арендной платы составляет 986141 руб. 00 коп. (без учета НДС и КУ), что превышает годовой размер арендной платы, рассчитанный в оспариваемом отчете №543/П-12.

Для дачи пояснений по заключению, составленному в рамках судебной экспертизы, в судебное заседание был вызван эксперт-оценщик ФИО7, по результатам пояснений которой Предприниматель заявил ходатайство о проведении дополнительной строительно-технической экспертизы с целью определения стоимости отделимых улучшений и последующего вычета их стоимости из расчета арендной платы. Управление по удовлетворению ходатайства ФИО1 о назначении дополнительной строительно-технической экспертизы заявило возражения, полагая его нецелесообразным, а доводы Предпринимателя в обоснование ходатайства несостоятельными. Протокольным определением суда от 14.03.3016 в удовлетворении ходатайства Предпринимателя отказано, при этом, суд руководствовался следующим.

При определении размера арендной платы и в оспариваемом отчете, и в отчете, проведенном в рамках судебной экспертизы, оба эксперта использовали сравнительный подход, при этом в обоих отчетах указано обоснование использования данного подхода, равно как и обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов. Поскольку сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемых объектов с другими объектами недвижимости, которые были сданы и включены в реестр для аренды, исходя из того, что только часть объекта аренды может приносить доход, то есть обладает полезностью (кафе + торговые площади = 211,8 кв.м), рыночная арендная плата экспертами определена исходя из арендной платы за кафе с торговыми помещениями (211,8 кв.м), а не всей площади объекта. В связи с чем, при таком подходе, в рассматриваемом случае, остальная часть сдаваемой в аренду площади не имеет определяющего значения для расчета арендной платы за весь объект.

С учетом изложенного, довод Предпринимателя о необходимости исключения из состава арендной платы всех произведенных им отделимых улучшений сделал бы невозможным применение сравнительного подхода, поскольку, как усматривается из отчетов, объект оценки, используемый для расчета (кафе с торговыми площадями), сравнивается с аналогами, а именно с такими же подобными кафе. Возможность сравнения его с аналогичными объектами, из которых также должна быть вычтена стоимость аналогичных улучшений, произведенных арендатором в рамах исполнения своих обязательств по договору, Предпринимателем не доказана. Ссылку Предпринимателя на пояснения эксперта ФИО7, данные в заседании, о возможности корректировки расчета арендной платы при наличии стоимости отделимых улучшений, суд считает несостоятельной, так как ни эксперт, ни Предприниматель не представили нормативного обоснования возможности применения такого расчета и соответствия его действующему законодательству, и, кроме того, суду не представлен документ, подтверждающий наличие между сторонами согласования по перечню отделимых улучшений. Техническое заключение (т.2 л.д.12-14), содержащее перечень отделимых улучшений Памятника, которые подлежат исключению, по мнению Предпринимателя, из оценки, Управлением не подписывалось, в связи с чем, при наличии спора, с учетом специфики объекта и срока аренды, принимая во внимание цели сдачи Памятника в аренду (с приспособлением под кафе), на настоящий момент у суда отсутствуют основания для признания факта согласования между сторонами перечня отделимых улучшений на объекте аренды, а следовательно, нет оснований оценивать и возможность их отделения либо не отделения в будущем, исходя из предмета спора. Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено право арендатора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества, после прекращения договора. Данное право может быть реализовано Предпринимателем в будущем посредством предъявления самостоятельного иска. В любом случае отделимые улучшения могут быть отделены от объекта аренды не ранее прекращения арендных отношений. Необходимость и возможность выделения их из арендуемого объекта для целей определения размера арендной платы за весь объект Предпринимателем нормативно не обоснована.

Таким образом, довод ответчика о недопустимости использования определенной в оспариваемом отчете и в отчете, проведенном в рамках судебной экспертизы, величины рыночной стоимости обязательств арендатора к отношениям по уплате арендной платы за период с 01.12.2011 по 27.01.2014 не находит документального и правового подтверждения. Вместе с тем, принимая во внимание, что в рамках судебной экспертизы при ответе на второй вопрос экспертом ФИО7 годовой размер арендной платы был рассчитан по результатам зачета стоимости выполненных Предпринимателем реставрационных работ на основании соответствующих актов, что исключает рассмотрение по существу встречного искового заявления, данный годовой размер арендной платы судом не может быть использован в расчетах. Однако, как следует из листа 34 данного отчета (т.5 л.д.79), исходной величиной годового размера арендной платы (без учета обозначенных выше актов) за объект является сумма 986141 руб. 00 коп. (без НДС и КУ).

Учитывая позицию Управления, руководствуясь статьей 12 Закона №135-ФЗ, согласно которой определённая независимым оценщиком величина является лишь рекомендуемой, а следовательно использование данных оспариваемого отчета в отношениях с арендатором является правом арендодателя, исходя из принципа диспозитивности, а также отсутствия полномочий суда выходить за пределы исковых требований, и принимая во внимание, что расчет годового размера арендной платы, произведенный оценщиком в отчете №543/П-12 и составляющий 917561 руб. 00 коп., не нарушает права и интересы Предпринимателя, суд считает возможным применить для расчета арендной платы за период с 01.12.2012 по 27.01.2014 величину годового размера арендной платы, рассчитанную экспертом в отчете №543/П-12 и примененную Управлением, которая меньше величины, определенной судебным экспертом.

С учетом изложенного, расчет арендной платы за период с 20.03.2005 по 27.01.2014, произведенный Управлением (с учетом уточнений в заседании от 09.03.2016), следует признать арифметически верным.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из буквального прочтения пункта 3.1.1 договора, размер арендной платы установлен за один месяц и подлежит перечислению не позднее 10 числа следующего за текущим месяцем. Таким образом, договором предусмотрено помесячное внесение арендной платы.

Вместе с тем, согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы уменьшается на сумму ранее произведенных арендатором ремонтно-реставрационных работ в размере 3565681 руб. и на сумму стоимости ремонтно-реставрационных работ, которые будут произведены арендатором в соответствии с п.2.3.5 договора, в том числе на сумму стоимости научно-технической документации, утвержденной балансодержателем.

Согласно пункту 2.3.5 договора в редакции, действовавшей до подписания дополнительного соглашения №2 от 28.04.2008, Арендатор обязался произвести ремонтно-реставрационные работы Памятника и благоустройство территории вокруг него.

В соответствии с изменениями, внесенными в пункт 2 договора указанным дополнительным соглашением, Арендатор обязался своевременно производить работы по сохранению памятника за счет собственных средств, в том числе текущий и капитальный ремонты. При этом, пункт 3.2 договора стороны оставили без изменений.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ) под сохранением объекта культурного наследия понимаются направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

Согласно положениям статьи 45 Закона №73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ. Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с разграничением полномочий, предусмотренным в статьях 9 и 9.1 настоящего Федерального закона. Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с реставрационными нормами и правилами, утверждаемыми федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия физические и юридические лица, осуществлявшие научное руководство проведением указанных работ, сдают в трехмесячный срок со дня выполнения указанных работ в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия, выдавший разрешение на проведение указанных работ, отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах. Приемка работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ, одновременно со сдачей руководителем работ отчетной документации в порядке, установленном федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

Необходимость проведения комплекса реставрационных работ на Памятнике в начале срока аренды не оспаривается лицами, участвующими в деле, как и факт их выполнения Предпринимателем, поскольку без проведения указанных работ Предприниматель не мог использовать по назначению переданный ему в аренду объект. При этом арендатор знал о недостатках, переданного в аренду объекта и осознанно, взял на себя обязательство по производству работ направленных на восстановление и сохранение объекта аренды.

Поскольку фактически Предприниматель арендует объект с 1999 года, ремонтно-реставрационные работы им осуществляются также с 1999 года.

Факт выполнения Предпринимателем реставрационных работ на Памятнике подтверждается представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ за период с 1999 по 2005 года, подписанными Предпринимателем и уполномоченным на приемку данных работ органом (Государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры»).

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона №73-ФЗ физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Частью 2 пункта 2 статьи 14 Закона №73-ФЗ предусмотрено, что порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

В связи с выполнением Предпринимателем реставрационных работ на объекте, на основании пункта 3.2 договора, в 2008 году между Управлением, Предпринимателем и Государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры» был подписан Протокол урегулирования разногласий по договору (далее - Протокол), в соответствии с которым Управление подтвердило уменьшение Арендатору арендной платы на сумму 3565681 руб. 00 коп, указанную в пункте 3.2 договора, за работы, выполненные в 1999-2001 годах, а также гарантировало и приняло на себя обязательство произвести уменьшение размера арендной платы за работы, выполненные по актам за период с 2003 года по май 2005 года на сумму 13133034 руб. 00 коп. (п.1.1, 1.2 Протокола), при этом, согласно пункту 2 Протокола уменьшение размера арендной платы Управление обязалось произвести после регистрации договора.

Однако свои обязательства по уменьшению Предпринимателю размера арендной платы в соответствии с условиями договора и Протокола Управление надлежащим образом не исполнило, обратившись в суд с настоящим иском.

Предприниматель заявил о пропуске срока исковой давности за период более трёх лет до даты обращения Управления с иском, заявив требование о признании права на зачёт.

В свою очередь Управление также заявило о пропуске Предпринимателем срока давности за пределами трёх лет до даты обращения с встречным иском.

Согласно статье 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Оценив в совокупности материалы дела и приняв во внимание вышеуказанные заявления сторон, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу частей 1, 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, в том числе ходатайства о назначении экспертизы, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Управление, ставя под сомнение существование вышеуказанного Протокола урегулирования разногласий, о его фальсификации в установленном законом порядке, не заявило; доказательств исполнения Протокола в части своих обязательств по уменьшению Арендатору размера арендной платы не представило, при этом, не оспаривая факта выполнения Предпринимателем работ, возражений по стоимости работ, отраженной по каждому акту в Протоколе, не представило, правом, предоставленным статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовалось, ходатайства о проведении экспертизы по объемам и стоимости выполненных Предпринимателем работ, также не заявило.

В качестве свидетелей по обстоятельствам подписания Протокола, по ходатайству Управления, в ходе рассмотрения дела судом были вызваны лица, подписавшие в 2008 году Протокол со стороны Управления и ГУК НПЦ по охране памятников (Смирнов И.А. и ФИО8), которые факт подписания указанного документа и зафиксированные в нем соглашения не опровергли.

В силу статей 67, 68, 7, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Управление не представило суду доказательств, не позволяющих принять к зачету произведенные ответчиком затраты на восстановление Памятника.Довод управления о необходимости письменного уведомления о произведении зачета стоимости выполненных работ в счет арендной платы не принимается судом, поскольку определенного порядка уведомления не предусмотрено договором.

Учитывая заявление Предпринимателя о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период до 27.01.2011 и установив факт обращении Управления в суд в указанной части действительно за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, суд устанавливает также факт исполнения Предпринимателем обязательства в этой части и прекращения исполнения данного обязательства зачётом стоимости выполненных в соответствии с условиями договора работ на сумму арендной платы за указанный период.

При этом суд считает несостоятельными доводы Управления о необходимости заключения дополнительного соглашения на уменьшение арендной платы зачётом, так как отсутствие прописанного в договоре аренды механизма возмещения арендатору затрат на восстановление объекта аренды не может служить основанием к отказу в их зачете; право арендатора на такую компенсацию установлено законом; праву арендатора корреспондирует обязанность арендодателя в силу статьи 307 ГК РФ, сторонами условие о зачёте согласовано, договор зарегистрирован 25 мая 2012 года, соответственно зачёт состоялся.

Управление знало об обязанности Предпринимателя по внесению арендных платежей, а также об обязанности производить уменьшение арендной платы на сумму выполненных ремонтно-реставрационных работ. Однако, до 2014 года, Управление не предпринимало никаких мер по защите своего нарушенного права. При таких обстоятельствах, срок предъявления требования по защите нарушенного права истек в 2008 году, то есть задолго до обращения Управления в суд с настоящим иском.

В пункте 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также суд находит несостоятельным довод Управления о том, что проведение зачета произведенных Предпринимателем затрат в счет арендной платы противоречит Бюджетному кодексу Российской Федерации. Отношения сторон в связи с выполнением работ по сохранению арендуемого Памятника и возможностью проведения зачета затраченных арендатором средств в счет арендной платы носят гражданско–правовой характер и не касаются расчетов с бюджетом.

Заявление Управления о пропуске срока исковой давности по требованиям Предпринимателя в части не имеет правовых последствий, поскольку защита права заявленным Предпринимателем способом вызвана исковыми требованиями Управления, не признающего состоявшееся прекращение обязательства Предпринимателя; в связи с фактическим прекращением обязательства по уплате арендной платы за период, срок исковой давности по праву на зачёт в отношении которого заявлен Управлением, его применение судом не повлечёт правовых последствий, так как при отсутствии встречного требования Управления о взыскании задолженности право Предпринимателя не нуждалось бы в защите.

Кроме того, как следует из материалов дела, договором, а именно пунктом 3.2. стороны согласовали условие, согласно которому размер арендной платы уменьшается на стоимость ремонтно-реставрационных работ, которые будут произведены Арендатором. Протоколом урегулирования разногласий к охранно-арендному договору сторонами дополнительно согласована сумма ранее произведенных ремонтно-реставрационных работ, на которую производится уменьшение размера арендной платы, при этом согласовано что Управление производит уменьшение размера арендной платы производится после регистрации договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области. Договор аренды был зарегистрирован 25 мая 2012 года. Предприниматель обратился с встречным иском 26 марта 2014 года, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Таким образом, с учетом установления судом ошибочности установленной судом позиции Предпринимателя об отсутствии у истца права использования в расчете арендной платы за период с 01.12.2012 по 27.01.2014 размера арендной платы, определенного на основании отчета №543-/П-12, и, исходя при этом из существа его требования в целом, направленном на признание факта выполнения работ на 16698715 руб. 00 коп. и права на уменьшение арендной платы за пользование Памятником на указанную сумму, включая требование о признании обязательств по уплате арендной платы за заявленный истцом период прекращенными исполнением зачетом, следует признать прекращенными обязательства Предпринимателя по уплате аренды за Памятник за период с 20.03.2005 по 27.01.2014 в сумме 3384702 руб. 27 коп. исполнением зачетом стоимостью выполненных работ, при этом пропуск срока исковой давности по части требования не имеет правового значения, поскольку в данном случае исковая давность не может быть применена к прекращённому обязательству.

Поскольку факт принятия объемов и стоимости реставрационных работ по сохранению Памятника, выполненных Предпринимателем, подтверждены Управлением в Протоколе, следует признать, что в силу условий договора в отношении уплаты арендных платежей для предпринимателя с 20.03.2005 действует отсрочка до момента уравнивания начисленных арендных платежей с суммой затраченных Предпринимателем средств на работы по сохранению Объекта, а именно в рамках настоящего спора - с суммой 16698715 руб. 00 коп. (3565681 руб. 00 коп. + 13133034 руб. 00 коп.), требование Управления о взыскании в судебном порядке арендной платы за период по с 20.03.2005 по 27.01.2014 предъявлено в нарушение условий договора и не подлежит удовлетворению.

В исковых требованиях Управления в части взыскания задолженности надлежит отказать.

Встречные исковые требования о признании права на уменьшение арендной платы по договору и прекращении обязательств исполнением зачетом ввиду вышеизложенного суд считает обоснованными по праву.

В связи с тем, что требование о взыскании арендной платы за последующий, после 27.01.2014, период в рамках настоящего дела не предъявлено, подлежит признанию право Предпринимателя на уменьшение арендной платы за Памятник в сумме 13314012 руб. 73 коп. с 28.01.2014 (16698715,00 руб. - 3384702,27 руб.).

Поскольку судом установлено отсутствие оснований для взыскания с Предпринимателя задолженности по арендной плате, то в удовлетворении требования Управления о взыскании пеней также надлежит отказать.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как определено в статье 101 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Вследствие доведения рассмотрения спора до суда, учитывая проведение по делу судебной экспертизы, в счет оплаты которой на депозитный счет суда Предпринимателем были перечислены средства в сумме 55000 руб., а также принимая во внимание результат рассмотрения спора в соответствии со статьями 101, 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с Управления в пользу Предпринимателя подлежит взысканию 55000 руб. 00 коп. расходов по оплате судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, а Предпринимателю при принятии встречного искового заявления была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины, учитывая результат рассмотрения спора, разъяснения, изложенные в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46, государственная пошлина по делу не подлежит взысканию с Управления в доход федерального бюджета, а также в пользу Предпринимателя, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области по взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО1 36 175 887 руб. 81 коп., в том числе 3 384 702 руб. 27 коп. основного долга, 32 791 185 руб. 54 коп. пеней, отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать обязательства индивидуального предпринимателя ФИО1 по уплате арендной платы за период 20.03.2005 по 27.01.2014 прекращенными исполнением: зачетом средств в сумме 3 384 702 руб. 27 коп., затраченных на работы по сохранению объекта аренды, являющегося объектом культурного наследия.

Признать право индивидуального предпринимателя ФИО1 на зачет в сумме 13 314 012 руб. 73 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по охранно-арендному договору от 01.06.2005 №346.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 55000 руб. 00 коп. расходов по оплате за проведение судебной экспертизы.

Выдать исполнительный лист.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья И.Ю.Стренцель