Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Колесникова С.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобовской А.К., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройинвест"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 13.10.2014 №1-10/2014, предъявлен паспорт;

от ответчика: ФИО2 - представителя по доверенности от 10.01.2014 №11, предъявлено служебное удостоверение ТО 032564,

установил:

в арбитражный суд Псковской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройинвест" с заявлением о признании незаконным бездействия государственного регистратора по рассмотрению заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество, решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области от 30.05.2014 №02/008/2014-655 недействительным, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору от 09.07.2003 №65 на незавершённый объект строительства - свайный фундамент по строящимся жилым домом с кадастровым номером 60:25:0070323:185 по адресу: <...>.

При рассмотрении дела представитель заявителя изменял заявленные требования, в окончательной редакции просил: признать незаконным решение от 30.05.2014 №02/008/2014-655 об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на объект незавершённого строительства (свайное поле) с кадастровым номером 30:25:0070323:185, расположенный по адресу: <...>, на основании договора от 09.07.2003 №56.

Судом в порядке ст.49 АПК РФ принято уточненное заявление как не нарушающее норм закона, прав сторон и иных лиц.

В судебном заседании представитель заявителя указанные требования поддержал.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Из показаний участников заседания и материалов дела установлено заключение заявителем с закрытым акционерным обществом "Великолукский локомотиворемонтный завод" (далее - продавец) 09.07.2003 договора №65 о следующем:

- продавец передает заявителю проектно - сметную документацию по 116 кв. жилому дому и свайное поле, расположенное по адресу: <...> общей стоимостью 300 000 руб.;

- продавец отказывается от права бессрочного пользования земельным участком площадью 6 080 кв.м. под строящимся 116 кв. жилым домом по ул. С. Перовской, закрепленном распоряжением от 18.09.1996 №337;

- заявитель оформляет права на земельный участок под строительство;

- заявитель в счет оплаты по первому абзацу не позднее 31.12.2008 передает продавцу однокомнатную квартиру в доме по адресу: <...> стоимостью 300 000 руб. (т.1 л.д.106).

В тот же день (09.07.2003) сторонами составлен акт приёма - передачи, согласно которому продавец передал заявителю проектно - сметную документацию по 116 кв. жилому дому и свайное поле, расположенное по адресу: <...> (т.1 л.д.107).

По итогам реорганизации правопреемником продавца стало закрытое акционерное общество "Вест - Агро", которое ликвидировано в 2010 году (т.1 л.д.28, 39).

Заявитель 15.04.2014 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (Великолукский городской отдел) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 60:25:0070323:185, расположенный по адресу: <...>, представляющий собой свайное поле, указав, что приобрел его по упомянутому выше договору.

Письмом от 30.04.2014 №02/008/2014-655 ответчик сообщил о приостановлении государственной регистрации права по следующим основаниям:

- отсутствие заявления на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца;

- отсутствие второго оригинального экземпляра договора;

- отсутствие в договоре купли - продажи недвижимости существенных условий договора - его предмета, данных для индивидуализации которого недостаточно;

- отсутствие надлежащего описания объекта недвижимости и указания необходимых для регистрации реквизитов сторон договора;

- отсутствие сведений о соблюдении требований ст.ст.78, 79, 81 Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ "Об акционерных обществах" относительно совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью;

- отсутствие правоустанавливающего документа продавца на продаваемый объект недвижимости либо его заявления на регистрацию права на него.

Заявителю предоставлено время до 30.05.2014 для устранения недостатков (т.2 л.д.21-22).

Заявитель указанное решение проигнорировал, не устранив ни один из перечисленных недостатков, в связи с чем по истечении указанного срока решением от 30.05.2014 №02/008/2014-655 в государственной регистрации права на недвижимое имущество отказано.

Заявитель указал на невозможность устранения недостатков в силу ликвидации продавца и наличие достаточных данных в представленных документах, позволяющих определить, что он пытается зарегистрировать право именно на объект недвижимости указанный в Договоре (свайное поле), полагает нарушенным его право на осуществление экономической деятельности в области строительства зданий по объекту недвижимости, в регистрации права собственности на который отказано.

При рассмотрении настоящего дела по истечении нескольких заседаний и предложений суда о доказывании оплаты по Договору заявителем представлено дополнительно соглашение с продавцом об оплате полученного по Договору вместо передачи квартиры перечислением продавцу 300 000 руб. без предоставления суду платежных документов.

В судебном заседании представители сторон заявили о раскрытии всех имевшихся у них документов, настаивали на вынесении решения по представленным доказательствам.

Оценив установленные при рассмотрении дела обстоятельства, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон №122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с ч.1 ст.17 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Заявителем в качестве основания для государственной регистрации перехода к нему права собственности на свайное поле с кадастровым номером 60:25:0070323:185 представлен заявленный им как договор купли-продажи этой недвижимости Договор от 09.07.2003 №65.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, каковым является условие о предмете договора.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом буквального толкования содержания договора, взаимосвязи его положений очевидно, что его предметом явились проектная документация и свайное поле по адресу: <...>.

В п.3 Договора также четко отражена договоренность сторон, что заявитель оплачивает продавцу именно и только за указанные товары.

При этом конкретный почтовый адрес свайного поля либо иным образом определенное его местоположение в каком либо месте на ул. С.Перовской не указано, индивидуальные признаки, позволяющие определить конкретный объект недвижимости не определены.

Представленный заявителем акт приема-передачи к обозначенному Договору также указывает на передачу заявителю проектно - сметной документации по 116 кв. жилому дому и свайного поля на ул. С.Перовской в г. Великие Луки.

В силу положений ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В представленном Договоре не имеется слов и выражений, указывающих, в т.ч. опосредованно, на отнесение к свайному полю каких либо формулировок либо характеристик иных упомянутых в Договоре объектов: проектной документации, земельного участка, строящегося 116 кв. дома, подлежащей передаче квартиры и др., позволяющих конкретизировать указанный объект недвижимости, что не оспаривалось в судебном заседании представителем заявителя.

Содержащаяся в Договоре информация о проектной документации и праве постоянного бессрочного пользования на земельный участок никаких ссылок о её принадлежности к указанному выше свайному полю не имеет.

Сама по себе продажа проектной документации в силу свободы договора для сторон, его заключающих, означает только продажу документации.

Предположение о том, что это документация именно на продаваемый объект недвижимости, не является предусмотренным законом основанием считать также проданным отраженный в документации объект недвижимости, если на него прямо не указано в договоре в соответствии с требованиями ст.ст.432, 554 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии вопреки приведенным выше требованиям ст.ст.432, 554 ГК РФ указания в представленном заявителем Договоре данных, позволяющих определенно установить продаваемое недвижимое имущество и его расположение на конкретном земельном участке.

Заявителем разрешение на строительство дома на месте расположения свайного поля на ул. С.Перовской не получено.

Доказательств того, что согласно данному Договору заявитель приобрел именно свайное поле с кадастровым номером 60:25:0070323:185, за регистрацией перехода права на которое он обратился к ответчику, суду не представлено, что свидетельствует о непредоставлении заявителем ответчику правоустанавливающих документов на регистрируемый объект недвижимости.

Ссылка представителя заявителя на особенности заключения договоров в отношении недвижимости, которая будет создана в будущем, безосновательна, поскольку рассматриваемый договор положений о создании недвижимости в будущем не содержит.

Ответчику при обращении за регистрацией права и суду при рассмотрении настоящего дела заявителем также не представлены правоустанавливающие документы продавца на свайное поле с кадастровым номером 60:25:0070323:185, запись Реестре о регистрации такого права продавца на него отсутствует.

Ссылка представителя заявителя на покупку свайного поля под строившимся 116 кв. жилым домом, разрешение на строительство которого выдано продавцу Решением исполнительного комитета Великолукского городского Совета народных депутатов от 21.12.1989 №447 является безосновательной в силу разрешения указанного строительства в квартале 266, в то время как заявленное к регистрации свайное поле расположено в квартале 323. Показания представителя ответчика об отсутствии перехода обозначений земельных кварталов с 266 на 323 представителем заявителя не опровергнуты, ходатайств об истребовании дополнительных доказательств участниками заседания не заявлено.

Между тем, в силу п.п.1, 2 ст.6 Закона 122-ФЗ требуется государственная регистрация возникшего до введение в действие Закона права на объект недвижимости при регистрации возникшего после введения в действие Закона перехода права на указанный объект.

Из положений п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с п.п.1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

Заявителем доказательств наличия указанных обстоятельств суду не представлено, аналогично они не представлялись регистратору, что подтверждено представителями сторон в судебном заседании.

Согласно п.62 указанного Постановления Пленума при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обжаловать отказ зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца.

При исполнении сторонами сделки обязанностей по передаче и оплате недвижимости суд удовлетворяет требование покупателя, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Между тем по настоящему делу отсутствие продавца не является единственным основанием для отказа ответчиком в регистрации.

Суд также принимает во внимание, что в силу требований ч.5 ст.18 Закона 122-ФЗ необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации возникновения, перехода прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

По настоящему делу заявителем представлен один документ.

В соответствии с ч.1 ст.13 Закона 122-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется после проведения правовой экспертизы документов, проверки законности сделки и установление отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статьёй 19 Закона 122-ФЗ предусмотрено предоставление заявителям возможности устранения имевших место недостатков для реализации их права на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем использования механизма приостановления регистрации, однако по настоящему делу, как это следует из представленных материалов и показаний представителей обеих сторон, заявитель в предоставлявшийся ему ответчиком срок мер к устранению имевшихся недостатков как в целом, так и частично не предпринял.

В ч.1 ст.20 Закона N 122-ФЗ указано, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правообладатель не представил необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют законодательству и нарушают их права и законные интересы в сфере экономической деятельности, создают иные препятствия для её осуществления.

По смыслу указанной нормы и с учетом положений главы 24 АПК РФ предметом оспаривания в арбитражном суде могут быть такие решения, которые влекут в качестве последствий их принятия нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере экономической деятельности. В соответствии с п.п.2, 3 ст.201 АПК РФ оспариваемые ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) могут быть признаны недействительными (незаконными) при совокупности двух условий: если они не соответствуют законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, создают иные препятствия для её осуществления.

По настоящему делу ответчиком представлены достаточные доказательства, свидетельствующие в своей совокупности об обоснованности и соответствии законодательству, в частности, Закону №122-ФЗ, оспариваемого решения, что, в свою очередь, с учетом установленных по делу обстоятельств свидетельствует об отсутствии нарушений прав заявителя от принятого решения.

Доказательств, позволяющих в своей совокупности опровергнуть указанные выводы, заявителем суду не представлено.

В силу положений ст.110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований понесенные в связи с их рассмотрением расходы заявителя по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Заявителю возвращается из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 5 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройинвест" о признании незаконным решения государственного регистратора Великолукского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области от 30.05.2014 №02/008/2014-655 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании его зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройинвест" на объект незавершенного строительства.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Стройинвест" как излишне уплаченную государственную пошлину в размере 5 000 руб.

Решение в течение месяца со дня принятия может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья С.Г.Колесников