Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительной сделки от 24.02.2011, отсутствующим права собственности, недействительными регистрационные записи, о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 04.06.2013, предъявлен паспорт;

от ООО «Глав-ИМПОРТ»: ФИО2 - представитель по доверенности от 01.07.2013, предъявлен паспорт;

от ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН»: ФИО3 – представитель по доверенности от 02.04.2013, предъявлен паспорт;

от ООО «Саднера»: ФИО3 – представитель по доверенности от 21.05.2012, предъявлен паспорт;

от ООО «Эстейт Менеджмент»: ФИО3 – представитель по доверенности от 10.05.2012, предъявлен паспорт;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области: не явился;

установил:

Открытое акционерное общество «Псковский завод радиодеталей «Плескава», место нахождения 180007, <...>, ОГРН <***> (далее истец, Завод) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Глав-ИМПОРТ», место нахождения 180000, <...>, ОГРН <***> (далее ответчик, ООО «Глав-ИМПОРТ»), к обществу с ограниченной ответственностью «ПСКОВЖИЛОБМЕН», место нахождения 180017, <...>, ОГРН <***> (далее ответчик, ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН»), и к обществу с ограниченной ответственностью «Саднера», место нахождения 194044, <...>, литер А, кабинет, ОГРН <***> (далее ответчик, ООО «Саднера») со следующими требованиями:

- о признании недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.02.2011;

- о признании отсутствующим право собственности ООО «Саднера» на 10/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 площадью 1050 кв.м., с условным №60-60-01/035/2010-403, расположенное на 1-2 этажах здания по адресу <...>, и на 8/3018 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:51 общей площадью 3018 кв.м.;

- о признании отсутствующим право собственности ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» на 10/55 долей в праве собственности на нежилое помещение №2005 площадью 1050 кв.м., с условным №60-60-01/035/2010-403, расположенное на 1-2 этажах здания по адресу <...>, и на 8/3018 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:51 общей площадью 3018 кв.м.;

- о признании недействительными регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

от 23.09.2011 за №60-60-01/066/2011-063 о регистрации за ООО «Глав-ИМПОРТ» права собственности на 10/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 площадью 1050 кв.м., с условным №60-60-01/035/2010-403, расположенное на 1-2 этажах здания по адресу <...>;

от 23.09.2011 за №60-60-01/066/2011-063 о регистрации за ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» права собственности на 10/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 площадью 1050 кв.м., с условным №60-60-01/035/2010-403, расположенное на 1-2 этажах здания по адресу <...>;

от 15.06.2012 за №60-60-01/048/2012-144 о регистрации за ООО «Саднера» права собственности на 10/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 площадью 1050 кв.м., с условным №60-60-01/035/2010-403, расположенное на 1-2 этажах здания по адресу <...>;

- о признании права собственности истца на 20/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 общей площадью 1050 кв.м с условным №60-60-01/035/2010-403, расположенное на 1-2 этажах здания по адресу <...>, и на 16/3018 долей в праве общей собственности на земельный участок с КН 60:27:050202:51 общей площадью 3018 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Эстейт Менеджмент» (далее ООО «Эстейт Менеджмент») и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее Управление Росреестра).

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчики в отзывах на иск и их представители в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в их отзывах на иск.

Представитель ООО «Эстейт Менеджмент» исковые требования не поддержал, просил в удовлетворении иска отказать.

Управление Росреестра надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, заявило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. В отзыве на иск Управление Росреестра исковые требования в части признания регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными просит отказать, в остальной части иска оставляет решение спора на усмотрение суда.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен в отсутствии Управления Росреестра, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы, имеющиеся в деле, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из представленных в материалы дела документов и подтверждается лицами, участвующими в деле, Завод являлся собственником зданий и земельного участка, расположенных по адресу: <...> на основании плана приватизации Псковского завода радиодеталей, утвержденного Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области от 06.11.1992.

24 февраля 2011 года между Заводом и ООО «Глав-ИМПОРТ» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (т.1 л.д.45 – 47), в соответствии с которым Завод (продавец по договору продал ООО «Глав-ИМПОРТ» 20/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 общей площадью 1050 кв.м с условным №60-60-01/035/2010-403, расположенное на 1-2 этажах здания по адресу: <...>, и 382/81167 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:0014, категория земель: для размещения промышленных зданий и сооружений, общей площадью 5246 кв. м., расположенного по адресу: <...>. Согласно пункту 2.1. договора, стороны согласовали следующую цену за отчуждаемое имущество 2000000 рублей, в том числе 1990000 рублей за долю в праве собственности на нежилое помещение №2005 и 10000 рублей за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. При этом в пункте 2.2. договора стороны указали, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В силу пункта 4.1. договора стороны считают настоящий договор одновременно и передаточным актом. Государственная регистрации перехода права собственности на отчужденное по договору купли-продажи от 24.02.2011 имущество к ООО «Глав-ИМПОРТ» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) осуществлена 23 марта 2011 года, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

Впоследствии ООО «Глав-ИМПОРТ» распорядилось приобретенным у Завода имуществом.

ООО «Глав-ИМПОРТ» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22 августа 2011 года (т.3 л.д.4) продало ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» за 1000000 рублей 10/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 и 191/81167 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:0014. Регистрация перехода права собственности в ЕГРП произведена 23 сентября 2011 года, что подтверждается отметками на договоре, свидетельствами о государственной регистрации права (т.3 л.д.5, 6) и выписками из ЕГРП.

Кроме того, ООО «Глав-ИМПОРТ» остальные 10/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 продало ООО «Саднера» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 мая 2012 года (т.2 л.д.124) за 1000000 рублей, государственная регистрации перехода права собственности осуществлена в ЕГРП 15 июня 2012 года, о чем новому собственнику выдано свидетельство о государственной регистрации права (т.2 л.д.125).

22 февраля 2012 года между ОАО «ПЗР «Плескава», ООО «Глав-ИМПОРТ», ООО «Саднера», ООО «Эстейт Менеджмент» и ООО «Псковжилобмен» заключено соглашение о реальном разделе недвижимого имущества и прекращении долевой собственности (т.1 л.д.48 – 51). Предметом данного соглашения явился раздел находившегося в долевой собственности у сторон земельного участка с кадастровым номером 60:27:050202:0014, общая площадь 5246 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 60:27:0050202:51, 60:27:0050202:52, 60:27:0050202:53 и 60:27:0050202:54. При этом земельный участок с кадастровым номером 60:27:0050202:51 общей площадью 3018 кв.м. перешел в собственность сторон соглашения следующим образом: доля ОАО «ПЗР «Плескава» составляет 1084/3018, доля ООО «Глав-ИМПОРТ» – 8/3018, доля ООО «Саднера» – 959/3018, доля ООО «Эстейт Менеджмент» – 959/3018 и доля ООО ПСКОВЖИЛОБМЕН» – 8/3018. Вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет, а земельный участок с кадастровым номером 60:27:0050202:0014 снят с кадастрового учета 20 февраля 2012 года. Государственная регистрация права общей долевой собственности указанных юридических лиц земельный участок с кадастровым номером 60:27:0050202:51 произведена 5 апреля 2012 года, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.10.2013 (т.1 л.д.58).

Истец, считая договор купли-продажи от 24.02.1011 недействительным (ничтожным) в силу статьей 209, 210, 166, 170, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обратился в суд с настоящим иском. В обоснование своих исковых требований истец указывает на то, что расчет за проданное имущество покупателем не произведен, оно не выбыло из владения Завода, который по настоящее время несет расходы по содержанию данного объекта. Кроме того, указанное имущество не выбывало с баланса предприятия. Истец заявил, что при заключении 24 февраля 2011 года договора купли-продажи недвижимого имущества, стороны не имели намерения его исполнить. Подписав акт приема-передачи, стороны лишь создали видимость того, что намерены осуществить переход права собственности на имущество, хотя совершение сделки не повлияло на фактическое пользование и владение недвижимым имуществом, являющимся предметом сделки, что подтверждает отсутствие волеизъявления продавца на отчуждение указанного имущества, которое выбыло из владения ОАО «ПЗР «Плескава» помимо его воли на основании оспариваемого договора. В связи с чем, истец считает спорный договор мнимой сделкой. Кроме того, истец считает, что сделка совершена с нарушением принципа эквивалентности, на явно невыгодных для Завода условиях, в связи с чем сделка является притворной, так как прикрывает собой договор дарения, что не допустимо в силу пункта 4 статьи 575 ГК РФ.

Истец считает, что поскольку спорный договор является недействительным, в силу статьи 167 ГК РФ не влечет никаких правовых последствий, то и все последующие сделки также являются ничтожными, в связи с чем Завод вправе предъявить к ООО «Саднера» и ООО ПСКОВЖИЛОБМЕН» иски о виндикации. Но поскольку спорное имущество не поступало во владение ООО «Саднера» и ООО ПСКОВЖИЛОБМЕН», истец считает допустимым избранный им способ защиты нарушенного права.

Оценив, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), установив значимость для дела обстоятельств, относимость, допустимость и достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о не обоснованности и не доказанности требований истца исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В данном случае, между истцом и ООО «Глав-ИМПОРТ» заключен договор, на который распространяются положения главы 30 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец, ссылаясь на статью 170 ГК РФ, указывает, что спорная сделка является мнимой и притворной.

Согласно статье 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

В подтверждение мнимости договора купли-продажи недвижимого имущества истец ссылается на то, что сделка была совершена лишь для вида, поскольку имущество не выбывало из владения Завода, который несет бремя содержания имущества, оплата по спорному договору не произведена.

Однако данные доводы истца опровергаются материалами дела.

Так, согласно пункту 4.1. договора он является одновременно и передаточным актом, что соответствует требованиям пункта 1 статьи 556 ГК РФ.

В пункте 2.2. договора стороны указали, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. В материалы дела представлено соглашение о взаимозачете от 24 февраля 2011 года (т.2 л.д.81), подписанное руководителями ОАО «ПЗР «Плескава» и ООО «Глав-ИМПОРТ», из которого усматривается проведение расчета за продаваемое по спорному договору имущество.

В ходе рассмотрения дела, судом исследовались дела правоустанавливающих документов на нежилое помещение и земельные участки, в которые для государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Глав-ИМПОРТ» на проданное имущество были представлены все необходимые документы, в том числе и доверенность, выданная руководителем ОАО «ПЗР «Плескава», на подачу от имени продавца заявления и документов для совершения регистрационных действий по данной сделке.

Судом установлено и подтверждается материалами дела и пояснениями представителей ответчиков и ООО «Эстейт Менеджмент», что ООО «Глав-ИМПОРТ», получив в собственность спорное имущество, владело, пользовалось и распоряжалось им по своему усмотрению, о чем свидетельствуют представленные в суд договор аренды и дополнительное соглашение к нему, переписка, приказы, акт приема-передачи арендованного имущества, платежные поручения об уплате арендных платежей, земельного налога и налога на имущество, документы налоговой отчетности (т.2 л.д. 73 – 119).

Доказательствами распоряжения ООО «Глав-ИМПОРТ» спорным имуществом служат договора купли-продажи недвижимого имущества, по которым собственниками имущества стали ООО «Саднера» и ООО ПСКОВЖИЛОБМЕН».

После перехода права собственности на имущество ООО «Саднера» и ООО ПСКОВЖИЛОБМЕН» владели и пользовались им, в том числе осуществляли ремонтные работы, сдавали в аренду, предоставляли налоговые декларации. 06.04.2012 заключили соглашение о порядке пользования нежилым помещением №2005, находящимся в долевой собственности ООО «Саднера», ООО ПСКОВЖИЛОБМЕН», ООО «Глав-ИМПОРТ» и ООО «Эстейт Менеджмент».

Кроме того, ОАО «ПЗР «Плескава», ООО «Саднера», ООО ПСКОВЖИЛОБМЕН», ООО «Глав-ИМПОРТ» и ООО «Эстейт Менеджмент» 22.02.2012 заключили совершение о реальном разделе недвижимого имущества и прекращении долевой собственности, по которому стороны договорились разделить земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:0014 на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 60:27:0050202:51, 60:27:0050202:52, 60:27:0050202:53 и 60:27:0050202:54. Как следует из содержания этого соглашения, оно было заключено имени Завода его генеральным директором.

С учетом изложенного, следует признать, что правовые основания для признания оспариваемого договора мнимым, влекущим в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ его недействительность (ничтожность), отсутствуют.

Также у суда нет оснований полагать, что оспариваемая сделка носит притворный характер в смысле пункта 2 статьи 170 ГК РФ.

Истец в исковом заявлении и его представитель в судебном заседании указывает на то, что договор купли-продажи от 24.02.2011 прикрывает договор дарения, поскольку имущество реализовано покупателю по явно заниженной цене. В подтверждение своего довода истцом в материалы дела представлен только отчет №56/2010 (т.1 л.д.112 – 150, т.2 л.д.1 – 44).

Однако, указанный отчет не может быть принят судом во внимание, поскольку предметом исследования являлись 35/55 долей в праве собственности на нежилое помещение №2005 и земельный участок с кадастровым номером 60:27:0050202:52 – которые были проданы Заводом ООО «Эстейт Менеджмент» по договору купли-продажи от 22 февраля 2012 года, а не 20/55 долей в праве собственности на помещение и земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:0014 – являвшиеся предметом оспариваемого договора купли-продажи от 24 февраля 2011 года. Кроме того, оценщиком производилась оценка имущества по состоянию на 20 февраля 2012 года, в то время как оспариваемая сделка заключена 24 февраля 2011 года, то есть год назад. В связи с чем, в силу требований, предъявляемых федеральным стандартом оценки, представленный отчет не является надлежащим доказательством.

При таких обстоятельствах, следует признать недоказанным недействительность (ничтожность) заключенного 24 февраля 2011 года между Заводом и ООО «Глав-ИМПОРТ» договора купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права путем предъявления иска о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты нарушенного права истца.

ОАО «ПЗР «Плескава» заявило о признании отсутствующими право собственности ООО «Саднера» и ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 и земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:51. Кроме того, ОАО «ПЗР «Плескава» заявило о признании недействительными ряда регистрационных записей в ЕГРП.

Суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В ходе рассмотрения настоящего спора, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 февраля 2011 года.

Договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 августа 2011 года и от 18 мая 2012 года, по которым собственниками спорного имущества являются соответственно ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» и ООО «Саднера», в установленном законом порядке не оспорены, судом недействительными не признаны, признаки ничтожности этих договоров не усматриваются.

При таких обстоятельствах, ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» и ООО «Саднера» являются законными собственниками спорного имущества.

Признание недействительными регистрационных записей в ЕГРП действующим законодательством не предусмотрено, в связи с чем данные требования истца являются ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Кроме того, ОАО «ПЗР «Плескава» заявило о признании за ним права собственности на 20/55 долей в праве общей собственности на нежилое помещение №2005 и на 16/3018 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:51.

Как следует из выписки из ЕГРП от 03.10.2013 №01/031/2013-671 (т.1 л.д.52 – 54) право собственности на нежилое помещение №2005 принадлежит ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» (10/55 доли в праве), ООО «Эстейт Менеджмент» (35/110 доли в праве) и ООО «Саднера» (55/110 доли в праве). Согласно выписке из ЕГРП от 17.10.2013 №01/034/2013-47 (т.1 л.д.58) земельный участок с кадастровым номером 60:27:050202:51 принадлежит на праве общей долевой собственности ООО «Эстейт Менеджмент» (959/3018 доли), ООО «ПСКОВЖИЛОБМЕН» (8/3018 доли), ОАО «ПЗР «Плескава» (1084/3018 доли) и ООО «Саднера» (967/3018 доли).

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отсутствии права собственности ОАО «ПЗР «Плескава» на указанное им имущество.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить открытому акционерному обществу «Псковский завод радиодеталей «Плескава» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб. 00 коп.

На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Л.В. Жупанова