Гражданский кодекс часть 1

Администрация города Великие Луки обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат – 21 век» о взыскании 173670 руб. 10 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2009г. по сентябрь 2010г. за земельный участок площадью 1526 кв.м. с кадастровым номером 60:25:030213:0008, расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен. Ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонено протокольным определением суда ввиду его необоснованности. При неявке в заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, арбитражный суд в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Судом установлено, что 14 июня 2006 года произведена государственная регистрация договора от 28 апреля 2006 г. № 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 60:25:030213:0008, общей площадью 1526 кв.м., расположенного по адресу: <...>, предназначенного для строительства многоквартирного дома, таким образом между истцом и ответчиком заключён вышеуказанный договор аренды на срок три года с даты регистрации. Договор заключён по результатам торгов.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора и п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик в период действия договора был обязан выполнять принятые на себя обязательства по своевременной и полной оплате арендуемого земельного участка: ежеквартально вносить арендную плату не позднее 15 числа следующего за отчетным кварталом, за третий квартал – до 15 сентября, за четвёртый - до 15 декабря.

08 мая 2008 года субарендатором, являвшимся застройщиком многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке, получено разрешение на ввод объекта – многоквартирного жилого дома со встроенными и пристроенными нежилыми помещениями - в эксплуатацию. При этом в соответствии с действующим законодательством (ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В период с 17 июля 2008г. собственники жилых и нежилых помещений в доме произвели регистрацию права собственности на них.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» если участок не был сформирован на дату введения Жилищного кодекса в действие, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2.2 Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ в связи с жалобами граждан ФИО2, ФИО3 и ФИО4» такое регулирование согласуется с ГК РФ, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ) и конкретизирующим данное правило п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно п. 2.3 указанного Постановления, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства. Это означает, что (в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации) для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Таким образом, законодателем и правоприменительной практикой момент возникновения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок под этим домом связывается с моментом завершения формирования земельного участка, проведения его кадастрового учёта, регистрацией собственниками прав на помещения в нём.

Кроме того, как разъясняется в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», даже если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, а земля под многоквартирным домом в этом случае находится в собственности соответствующего публично-правового образования, то по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник в этом случае не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Земельный участок сформирован после введения Жилищного Кодекса РФ в действие, именно для строительства возведённого на нём к заявленному в иске периоду многоквартирного жилого дома. При этом в силу закона (ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), как указано выше, многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

После ввода дома в эксплуатацию сформированный ранее земельный участок с учёта не снимался и вновь на учёт не ставился, то есть при изменении его разрешённого использования его переформирование, установление новых границ и размеров не производилось. При этом положения пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Вводного закона и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не ставят возможность возникновения права общей долевой собственности в зависимости от указания на определенный вид разрешенного использования. Использование сформированного земельного участка под построенным ответчиком домом для других целей невозможно.

Из всего выше изложенного суд приходит к выводу, что земельный участок изначально был сформирован и поставлен на кадастровый учёт как для строительства, так и для последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома, который будет построен на этом участке.

Исходя из изложенного, в силу закона момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, являвшийся предметом договора аренды, положенного в основание иска, связан с моментом постановки его на кадастровый учёт, вводом дома как объекта недвижимости в эксплуатацию (окончанием строительства) и регистрацией права собственности на помещения в нём первого собственника. Все перечисленные события состоялись до даты, с которой истец числит за ответчиком заявленную в иске задолженность.

При этом суд не принимает доводов истца о том, что таковым моментом является регистрация прав последнего собственника, в том числе, исходя и из правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, в соответствии с п. 4.3 которого обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Отсюда следует, что даже при отсутствии кадастрового учёта земельного участка уже первый собственник вправе требовать его формирования и проведения кадастрового учёта, после чего в силу закона возникает общая долевая собственность. Соответственно, в данном случае при наличии кадастрового учёта и появлении первого собственника в силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, право публичной собственности на земельный участок прекратилось, прекратилось и право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика (пункт 2 статьи 209, статья 608 ГК РФ).

Суд не принимает доводов истца о действии договора аренды до регистрации права собственности на помещения в доме последнего собственника в связи с сохранением в силу законодательства о долевом участии в строительстве у дольщиков в залоге до передачи им в собственность их помещений права аренды земельного участка, поскольку с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, дольщикам, в залоге у участника долевого строительства находится объект долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (п. 8 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке, дольщикам, а не с момента регистрации права за последним дольщиком, как утверждает ответчик (п. 8.1 указанного закона). Кроме того, указанное выше свидетельствует об обязательственных отношениях застройщика с дольщиками, не влияя на обязательственные отношения между истцом и ответчиком, при этом, поскольку земельный участок в силу закона становится общей долевой собственностью дольщиков, обеспечение в их пользу утрачивает своё значение, трансформируясь в иное право дольщиков в отношении данного земельного участка в силу закона.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно ст. 30 Земельного Кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства осуществляется на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Закон (ст.ст. 606, 614 ГК РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ) связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом – земельным участком. Соответственно, названная обязанность прекращается с прекращением пользования.

Таким образом, Общество пользовалось земельным участком до момента ввода дома в эксплуатацию и оформления права собственности первого собственника помещений в доме. В силу закона спорный земельный участок перешёл в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома; исходя из цели предоставления земельного участка, его использование под строительство прекратилось; право муниципальной собственности на него соответственно также прекратилось после регистрации права собственности первым собственником нежилого помещения; с этого момента у администрации прекратилось право на распоряжение земельным участком и взыскание арендной платы за пользование земельным участком с ответчика, а у ответчика, в силу специального закона, не возникла обязанность по возврату арендованного имущества истцу, прекратились использование арендованного имущества ввиду принадлежности его в силу закона собственникам помещений жилого дома и обязанность по уплате арендной платы.

В соответствии со ст. ст. 407, 413, 606, 515, 617, 624, 264, 271, 273 ГК РФ, ст. ст. 22, 30, 30.1 Земельного Кодекса РФ арендные отношения сторон к 01.01.2009 г. (начало периода образования задолженности, заявленной в иске) прекращены ввиду поступления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация города Великие Луки освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья: Л.Г. Рутковская