Гражданский кодекс часть 1

Установил: Администрация Невельского района Псковской области обратилась с иском о взыскании с Закрытого акционерного общества «Ростэк-Псков» 70892 руб. 94 коп., в том числе 54916 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за 2006 – сентябрь 2007 года и 15976 руб. 38 коп. пени за период с 01.01.07 г. до 01.10.07 г. согласно представленному расчету, при этом представитель истца пояснила, что реально пени составляют 29028 руб. 15 коп., истцом ошибочно заявлено 15619 руб. 69 коп., однако истец оставляет заявленные пени в меньшем размере. Кроме того, заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 56-ю от 04.07.03 г. в связи с существенным нарушением арендатором его условий (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации): невнесением более двух сроков подряд арендной платы (п. 3 ст. 619 ГК РФ) и неиспользованием части земельного участка в соответствии с его целевым назначением (п. 1 ст. 619 ГК РФ, п. п. 1, 4 ч. 2 ст. 46 земельного кодекса РФ).

Ответчик исковые требования не признал, заявил о том, что и долг и пени за 2006 год погашены, как и произведена арендная плата за 2007 год. Требование о расторжении договора не признает, так как долгов не имеет, участок использует по назначению, на нем стоит и до последнего времени работало кафе, которое временно не работает в связи со сменой арендатора. Неиспользование части участка, по мнению ответчика, основанием расторжения договора являться не может.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд установил, что 04.07.2003 года сторонами заключен договор № 56-ю аренды земельного участка КН 60:09:074104:0030 в деревне Лобок Невельского района для общественно-деловых целей (кафе, гостиница, стоянка) на 49 лет. Передача оформлена актом от 04.07.2003 г. (л.д. 26). Договор прошел государственную регистрацию (л.д. 76).

Пунктом 2.1 договора сторонами согласована арендная плата, а п. 2.2 предусмотрено право пересмотра арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в связи с изданием законодательных или нормативных актов, устанавливающих оценочные зоны, кадастровую стоимость участка, базовые ставки арендной платы, льготы и другие составляющие, входящие в расчет арендной платы. При этом п. п. 3.1, 3.2, 3.4 договора предусмотрено обязательное подписание сторонами ежегодного соглашения к договору (расчета арендной платы), являющегося неотъемлемой частью договора, а при отказе арендатора право требования принятия соответствующих изменений в судебном порядке либо расторжение договора

На 2006 и 2007 годы истец направлял ответчику соглашения к договору с новым размером арендной платы, которые не были подписаны ответчиком, но в последующем ответчик произвел оплату 28.07.2007 г. за 2006 год в сумме 6737 руб. 40 коп., т.е. исходя из указанных в соглашении ставки 0,57 руб./кв.м и корректирующего коэффициента, учитывающего деятельность арендатора – 5: 0,57 × 5 × 2364. Кроме того, этим же платежным поручением ответчик погасил пени в сумме 1313 руб. 79 коп. (л.д. 87).

Получение денежных средств в указанной сумме подтверждено истцом, однако истец полагает, что размер арендной платы за 2006 год составляет 106373 руб. 40 коп. в соответствии с его расчетом в соглашении от 14.03.06 г. (л.д. 30).

За 2007 год истец начислил арендную плату в такой же сумме (соглашение - л.д. 33), оплата произведена 04.05.07 г. двумя платежными поручениями № 484 на 18126 руб. 09 коп. и № 485 на 106373 руб. 40 коп., в назначении платежа указано: долг по арендной плате и арендная плата без указания периода возникновения долга и периода платежа, и расчета, из которого произведена оплата.

Истцом соответственно произведено гашение арендной платы за 2006 год (остаток до 106373 руб. 40 коп.) и за 2007 год, неоплата в сумме 54916 руб. 56 коп. предъявлена в настоящем иске.

Представитель ответчика в суде пояснила, что оплата была произведена не самим ответчиком, а его филиалом, что следует и из наименования плательщика в платежных поручениях № 484 и № 485, в отличие от платежного поручения № 770 от 28.02.07 г.; сумма оплаты является ошибочной, оплата произведена без поручения ответчика и без указания периода платежа, ответчик посчитал указанные платежи ошибочными, о чем уведомил истца письменно 12.09.07 г. исх. № 1186 (л.д. 100). Получение указанного уведомления не оспаривается истцом, однако к исполнению данное уведомление принято не было и истец обратился с настоящим иском. Требований об изменении условий договора в судебном порядке не заявлялось.

Суд полагает позицию ответчика в данной части обоснованной, а требование истца о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворению не подлежащими, исходя из следующего.

Как указывалось выше, особыми условиями договора предусмотрено обязательное подписание соглашения об изменении размера арендной платы арендатором (п. 3 договора). Вместе с тем, ч. 3 ст. 438 ГК РФ допускает акцепт аренды конклюдентными действиями, что и было произведено совершенными филиалом платежами с подтверждением ответчиком суммы платежа и его назначения письмом от 12.09.07 г. № 1186, т.е. им фактически частично приняты условия соглашения истца. В остальной части условия соглашения ответчиком не приняты, а действия филиала без поручения юридического лица надлежащими признаны быть не могут.

Применение в расчете арендной платы за 2006 – 2007 г.г. корректирующих коэффициентов, учитывающих направление деятельности арендатора, 5 к площади 524 м² и 100 – к 2364 м², истец обосновывает п. 3.7 Положения об аренде земельных участков, находящихся на территории всего Невельского района Псковской области и Методикой определения арендной платы за земельный участок в Невельском районе, утвержденными постановлением Собрания Депутатов Невельского района от 11.11.2003 г. № 90, последующими изменениями в указанную Методику, а также п. п. 2.1, 2.2 договора.

Согласно условиям договора истец вправе был пересмотреть размер арендной платы в соответствии с нормативными актами, что им и было сделано на 2006 – 2007 г.г., однако расчет арендной платы производился истцом не правильно, так как в расчете к одному земельному участку применены разные корректирующие коэффициенты: 5 и 100, тогда как в соответствии с указанными выше нормативными актами эти коэффициенты определены, как коэффициенты функционального использования арендуемых земель (вида деятельности арендатора), который определяется по основному виду деятельности арендатора на земельном участке (п. 1.2 Методики). В этом же пункте определено, какой коэффициент применяется, когда не возможно определить фактическое функциональное использование земельного участка, основной вид деятельности арендатора, при это определение этого коэффициента не соотнесено с целевым назначением земельного участка, определяемым договором (п. 3.2 Положения об аренде). Применение различных коэффициентов к частям земельного участка КН 60:09:074104:0030 (предмет договора – п. 1.1) истец, обосновывает тем, что согласно кадастрового плана земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора, участок состоит из двух частей с самостоятельными кадастровыми номерами и используется ответчиком для разных видов деятельности: на одном построено кафе и к нему применен коэффициент 5, а второй планировался под гостиницу и автостоянку, и к нему применен коэффициент 100.

Вместе с тем, вышеуказанные нормативные акты не предусматривают применения различных коэффициентов к частям земельного участка, а предметом договора аренды является земельный участок КН 60:09:074104:0030, являющийся согласно кадастровому плану (л.д. 21) единым землепользованием площадью 2364 кв.м, таким образом указание в кадастровом плане на присвоенные частям самостоятельные кадастровые номера является несоответствующим законодательству. Кроме того, утверждение истца о том, что именно на части участка площадью 1840 м² ответчиком планировалось расположение гостиницы и автостоянки, не имеет отношения к определению подлежащего применению корректирующего коэффициента, так как функциональное использование участка определяется по фактическому виду деятельности, а не по планируемым видам деятельности. Единственным видом деятельности ответчика на данном земельном участке является использование его под кафе, т.е. применим может быть только коэффициент 5.

Кроме того, как указывалось выше, ответчик соглашение в заявленном истцом размере арендной платы не подписал, в судебном порядке требование о внесении изменений в договор не заявлялось.

Таким образом, арендная плата ответчиком за спорный период полностью оплачена. Соответственно, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению частично в сумме 43 руб. 80 коп., в том числе 13 руб. 48 коп. за период с 01.01.07 г. до 28.02.07 г. (заявленный период – день оплаты, за минусом оплаченных ответчиком пени 28.02.07 г.) и 30 руб. 32 коп. за 2007 год за период с 16.04.07 г. до 04.05.07 г. (заявленный период – день оплаты). В остальной части исковые требования о взыскании пени удовлетворению не подлежат в виду необоснованности.

Требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 452, 619 ГК РФ, так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Доарбитражные требования о расторжении договора в связи с неиспользованием части участка в соответствии с его целевым назначением (л.д. 36) заявлено без направления арендатору письменного предложения о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок, что является обязательным условием до предъявления требования о досрочном расторжении договора (ст. 619 ГК РФ), а доарбитражное требование о расторжении договора в связи с неоплатой арендной платы истцом ответчику вообще не заявлялось, соответственно, так же не предлагалось исполнить обязательство в разумный срок.

Таким образом, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца 43 руб. 80 коп. – пени, в остальной части требования о взыскании пени, а также задолженности по арендной плате надлежит отказать. Исковые требования о расторжении договора оставить без рассмотрения.

Подлежит взысканию с ответчика в пользу истца 500 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 2000 руб. государственной пошлины подлежит возвращению истцу в связи с оставлением требования о расторжении договора без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 168-171, 148 п. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Ростэк-Псков» в пользу Администрации Невельского района Псковской области 43 руб. 80 коп. – пени, 500 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист.

В остальной части требования о взыскании пени и задолженности отказать.

Исковое требование о досрочном расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Возвратить Администрации Невельского района Псковской области из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Л.Г. Рутковская