Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 180007, <...>), Администрация Псковского района (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 180550, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эгле 60» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 180006, <...>)

о взыскании 26363520 руб. 00 коп.
при участии:
от истца : ФИО1 - представитель по доверенности,

от ответчика : ФИО2, ФИО3 - представители по доверенностям, от третьих лиц:

- Комитета: ФИО4 представитель по доверенности,
- Администрации: ФИО5 - представитель по доверенности;

- ООО «Специализированный застройщик «Эгле 60»: ФИО2 - представитель по доверенности;

установил:

Правительство Псковской области (далее - Правительство) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эгле» (далее - Общество, ООО «Эгле») о взыскании 26363520 руб. 00 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением инвестиционного контракта от 20.07.2005 ввиду отказа от передачи в государственную собственность Псковской области 3% общей площади жилых квартир в многоквартирном доме по адресу: Псковская обл., с.п.«Завеличенская волость», <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований привлечены: Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - Комитет), Администрация Псковского района (далее - Администрация), общество с

ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эгле 60» (далее - ООО «Эгле 60».

Определением суда от 08.08.2023 по иску приняты обеспечительные меры в виде ареста денежных средств, находящихся на расчетных счетах ООО «Эгле» в банках (в том числе в виде будущих поступлений) в пределах заявленной суммы исковых требований (26363520 руб. 00 коп.). Определением суда от 26.09.2023 меры обеспечения отменены.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему; считает, сто ответчик незаконно переуступил права на строительство многоквартирного дома в границах земельного участка с КН 60:18:0061309:48 третьему лицу (ООО «СЗ «Эгле 60»), чем нарушил пункт 4.1 Инвестиционного контракта, не допускающего переуступку прав по Инвестиционному контракту без согласия всех сторон Инвестиционного контракта, что в итоге привело к незаконному отчуждением части квартир многоквартирного дома № 12 по ул.Владимирской в дер.Родина сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района, являющегося одним из объектов капитальных вложений по Инвестиционному контракту, и нарушило не только обязательственные права Правительства Псковской области, как стороны Инвестиционного контракта, но и его вещные права на результат инвестиционной деятельности, так как следствием таких действия явилась утрата истцом инвестиционной доли в виде соответствующих площадей жилой недвижимости в многоквартирном доме № 12 по ул.Владимирской в дер. Родина сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района, что, применительно к части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует квалифицировать как убытки в форме реального ущерба.

Представители ответчика в судебном заседании, учитывая социальную значимость инвестиционного контракта и в целях сохранения партнерских отношений между сторонами, исковые требования полностью признали; последствия признания иска известны.

Представители Комитета и Администрации в заседании поддержали позицию истца по доводам, изложенным в отзывах; представитель ООО «Эгле 60» отзыва не представил, при этом требования не оспорил.

Признание иска ответчиком, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принято протокольным определением суда от 20.09.2023.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, заслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, суд установил следующее.

Между Администрацией Псковского района (Администрация) и закрытым акционерным обществом «Жилинвест» (далее - ЗАО «Жилинвест», Инвестор) 20.07.2005 был заключен Инвестиционный контракт (далее – Инвестиционный контракт, контракт), предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства на площадке, расположенной на земельном участке с КН 60:18:0061309:48 по адресу: Псковский район, Завеличинская волость, дер. Борисовичи.

Дополнительным соглашением № 1 от 28.03.2005 к Инвестиционному контракту уточнен адрес земельного участка с КН 60:18:0061309:48: Псковский район, сельское поселение «Завеличинская волость», дер. Родина.

По условиям контракта в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести новое

строительство по адресу: Псковский район, сельское поселение «Завеличенская волость», д. Родина, размер общей площади 15га. дата ввода объекта в эксплуатацию через 10 (десять) лет с даты подписания договора аренды земельного участка.

Администрация, инвестор и ООО Эгле» (новый инвестор) заключили 14.09.2007 дополнительное соглашение № 2 к Инвестиционному контракту о переуступке прав по инвестиционному контракту, согласно которому инвестор произвел полную переуступку прав по инвестиционному контракту от 20.07.2005 заключенному с Администрацией, а также инвестиционный контракт изложен в новой редакции.

С 15.09.2008 сторонами по Инвестиционному контракту являются ООО «Эгле», Администрация Псковской области и Администрация Псковского района; реализация инвестиционного проекта нового строительства обеспечивалась посредством вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 60:18:0061309:48, находившегося в государственной собственности, государственная собственность на который не разграничена, при оказании содействия Администрацией Псковской области в получении технических условий и технологическом подключении к сетям инженерных сооружений, необходимых для надлежащей реализации Инвестиционного контракта.

В целях обеспечения реализации инвестиционного проекта заключен договор аренды земельного участка от 29.08.2005 № 63/05, срок действия которого - до 10.02.2027.

Согласно сведениям ЕГРН в ходе реализации инвестиционного проекта из земельного участка с КН 60:18:061309:48 образован ряд земельных участков, в том числе земельный участок с КН 60:18:0061309:2155, на котором расположен спорный жилой дом № 12 по ул.Владимирской.

Во исполнение требований Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договора аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), между Комитетом и ООО «Эгле» 23.09.2019 заключен договор аренды № 242-пск в отношении земельного участка с КН 60:18:0061309:2155.

В соответствии с пунктом 2.1 Инвестиционного контракта стороны согласовали, что в ходе реализации Инвестиционного контракта ООО «Эгле» передает в государственную собственность Псковской области по мере ввода в эксплуатацию каждого жилого дома

3(три)% общей площади жилых квартир. При этом оформление имущественных прав сторон производится после сдачи каждого жилого дома в эксплуатацию подписанием протокола распределения площадей (п.2.2. инвестиционного контракта).

Письмом от 17.08.2020 № 694 ООО «Эгле» известило Комитет о возможности передачи в указанном доя ряда квартир после постановки данных квартир на кадастровый учет.

Следовательно, согласно пункту 2.1 Инвестиционного контракта ООО «Эгле» должно передать в государственную собственность Псковской области 3% общей площади жилых квартир в указанном многоквартирном доме, что составляет 318,40 кв.м.

Однако обязанность по передаче в государственную собственность Псковской области 318,40 кв.м. жилых квартир в указанном доме ответчик не исполнил.

Письмом от 17.04.2023 № ИШ-33-1615 Обществу было предложено представить для подписания протокол распределения площадей во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме по адресу: Псковский район, сельское поселение «Завеличенская волость», ул.Владимирская, д.12 .

Письмом от 25.04.2023 № 97 Общество отказалось от выполнения обязанности в части передачи квартир в государственную собственность Псковской области, ссылаясь на невыполнение Правительством Псковской области своих обязательств по Инвестиционному контракту.

Истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 23.05.2023 № ИШ-35-2080 о необходимости представить в Правительство Псковской области протокол распределения площадей в многоквартирном доме № 12 по ул.Владимирской в дер. Родина сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района либо представить предложения об исполнении своей обязанности иным способом.

Письмом от 01.06.2023 № 146 ООО «Эгле» отказалось от исполнения своих обязательств по Инвестиционному контракту .

Полагая, что ООО «Эгле» в нарушение статей 308.3, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), отказалось от выполнения перед Правительством Псковской области обязательства, предусмотренного пунктом 2.1 Инвестиционного контракта, в частности по передаче квартир в доме № 12 по ул.Владимирская в дер. Родина сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района, учитывая что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по ул.Владимирская, д. 12 в дер. Родина сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района выдано застройщику - ООО «Специализированный застройщик «Эгле 60», которое не является стороной по Инвестиционному контракту, квартиры в указанном многоквартирном доме фактически переданы (распределены) физическим лицам, Правительство рассчитало компенсацию в

размере, эквивалентном стоимости не переданных в государственную собственность Псковской области квартир в многоквартирном доме № 12 по ул.Владимирской в дер. Родина сельского поселения «Завеличенская волость» Псковского района

Претензионным письмом от 22.06.2023 № ИШ-35-2526 истец, на основании стати 393 ГК РФ, потребовал у ООО «Эгле» компенсации убытков, связанных с неисполнением Инвестиционного контракта, сумма которых, согласно расчету истца, составила 26363520 рублей (из расчета эквивалентной рыночной стоимости 318,40 кв.м. жилых квартир, не переданных в собственность Псковской области, определяемой на дату предъявления иска).

ООО «Эгле» в ответе от 29.07.2023 № 205 от компенсации убытков отказалось.

Невыполнение требований указанной претензии послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих им; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.

Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление № 54), указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При этом, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления № 54) (данная позиция отражена в определении Верховного суда Российской Федерации от 16.06.2023 № 305-Эс23-1573).

В данном случае отношения между ООО «ЭГЛЕ» и Правительством Псковской области оформлены Инвестиционным контрактом.

Из условий Контракта и установленных судом обстоятельств следует, что при заключении Инвестиционного контракта правопредшественнику ответчика в аренду был предоставлен земельный участок для осуществления застройки, впоследствии ООО «Эгле» обязалось осуществить строительство и передать истцу 3% от общей площади жилых квартир.

К отношениям, связанным с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, применяется Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Федеральный закон № 39-Ф3).

Согласно пункту I статьи 8 Федерального закона № 39-Ф3 отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ, введенным в действие Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ, предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

В рассматриваемой ситуации Инвестиционный контракт заключен до 01.01.2011, его исполнение осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования,

строительство ведется на земельном участке, находящемся в государственной собственности, сторонами договора являются, в том числе публично-правовые образования, Инвестиционный контракт предусматривает распределение площади каждого объекта инвестиционной деятельности между сторонами. При таких обстоятельствах к отношениям сторон Инвестиционного контракта подлежат применению положения пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 39-ФЗ, согласно которым каждый построенный объект инвестиционной деятельности признается долевой собственностью сторон договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект.

Изложенная позиция соответствует разъяснениям пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве».

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 308 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно.

Следовательно, при указанных обстоятельствах, поскольку квартиры в спорном доме фактически уже распределены ответчиком иным лицам, у Правительства Псковской области нет фактических и правовых оснований для предъявления в судебном порядке в соответствии с частью 1 статьи 308.3 ГК РФ требования к ООО «Эгле» об исполнении обязательства по Инвестиционному контракту в натуре.

На право получить компенсацию стоимости объекта долевой собственности с лица, по вине которого она была утрачена, указал Верховный Суд Российской Федерации в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2022 № 305-ЭС18-11724(25) по делу № А41-36831/2012.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

На основании части 1 статьи 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, где под убытками согласно части 2 статьи 15 ГК РФ понимается, в том числе реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их

размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Расчет убытков истцом произведен с учетом рыночной оценки и ответчиком не оспорен; исковые требования признаны ответчиком в судебном заседании в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе признать иск полностью или частично.

Признание иска (полное или частичное) относится к распорядительному действию ответчика и рассматривается судом как презумпция согласия ответчика с материально-правовыми требованиями истца.

Исходя из части 5 статьи 49 АПК РФ, арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Признание ответчиком требований принято судом, поскольку оно выражает действительную волю данного ответчика, не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, а потому стороны освобождаются от доказывания фактических обстоятельств дела в указанной части.

В соответствии с абзацем третьим пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

При указанных обстоятельствах требования истца следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме в сумме 26363520 руб. 00 коп. убытков.

Вследствие доведения рассмотрения спора до суда, принимая во внимание, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, а также учитывая признание иска ответчиком, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 46445 руб. 40 коп. (30% от подлежащей уплате госпошлины по делу).

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эгле» в пользу Правительства Псковской области 26 363 520 руб. 00 коп. убытков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эгле» в доход федерального бюджета 46 445 руб. 40 коп. государственной пошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья И.Ю.Стренцель