Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Эстамп» (далее – ООО «Эстамп») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Салон «Людмила» (далее - ООО «Салон «Людмила») о расторжении договора № 2540 от 01.10.2003 передачи объектов нежилого фонда являющихся муниципальной собственностью, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пскова и обществом с ограниченной ответственностью «Салон «Людмила».

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования о расторжении договора аренды. Доводы представителя ответчика о проведении зачета считают несостоятельными, в виду того, что они не отвечают требованиям статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Действия ответчика по одностороннему проведению зачета и как следствие - неперечисление арендной платы в установленном размере осуществлялись ответчиком на свой страх и риск, а значит, ответчик должен отвечать за правовые последствия своих действий. Таковыми последствиями в соответствии со статьей 619 ГК РФ является расторжение договора.

Представители ответчика иск не признали, ссылаясь на то, что зачет произведен правомерно, поскольку имеется фактическая переплата.

Обязательство по внесению арендной платы истцу за 2009 год исполнены, оснований для расторжения договора нет. Кроме того, представители ответчика считают, что истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора, в связи с чем, исковое заявление суду следовало оставить без рассмотрения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пскова (далее Комитет, арендодатель) и ООО "Салон Людмила" (арендатор) заключили договор от 01.10.2003 № 2540 передачи в аренду объектов нежилого фонда, являющихся муниципальной собственностью, согласно которому арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 244,6 кв.м (с кадастровым номером 60:27:0103315:04:4172-А:1004), находящееся по адресу: <...>, для использования под парикмахерскую и магазин. Пунктом 1.2 договора установлен срок его действия с 01.10.2003 по 01.10.2013.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы рассчитан по методике, утвержденной местным органом самоуправления г. Пскова, и составляет 145 310 руб. в год. Пунктом 3.2 предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату 12 109 руб. ежемесячно.

По договору от 21.11.2005 N 296 купли-продажи объекта нежилого фонда указанное помещение приобретено ООО "Эстамп". Право собственности истца на спорное помещение зарегистрировано в установленном порядке 16.01.2006 (свидетельство о государственной регистрации серии 60 АЖ №225377).

ООО "Эстамп" направило в адрес ООО "Салон Людмила" письмо от 22.10.2008 N 22, в котором предложило арендатору подписать дополнительное соглашение N 1 к договору от 01.10.2003 N 2540, согласно которому ответчику предлагалось принять в новой редакции пункты 3.1 и 3.2 раздела 3 договора. Пунктом 3.1 дополнительного соглашения истец предложил ответчику установить с 01.11.2008 размер арендной платы в сумме 1 219 011 руб. 14 коп. в год, пунктом 3.2 - установить порядок оплаты арендных платежей ежемесячно в размере 101 584 руб. 26 коп. без НДС за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца, с указанием реквизитов истца.

ООО "Салон Людмила" отказалось подписать указанное дополнительное соглашение.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и пункт 3.6 спорного договора, ООО "Эстамп" обратилось в арбитражный суд с иском.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ с момента государственной регистрации на истца перешли все права и обязанности арендодателя по спорному договору. Письмом КУМИ г. Пскова уведомил ответчика о переходе права собственности на спорное помещение на истца.

Решением от 10.02.2009, оставлены без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.04.2009, заявленные требования удовлетворены. Пункты 3.1 и 3.2 договора аренды изложены в предложенной редакции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.06.2009 указанные судебные акты отменены. Дело передано в Арбитражный суд Псковской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела истец уменьшил размер ежемесячной арендной платы до 73233 руб. (без НДС).

Ответчик в период с июля 2009 по октябрь 2009 арендную плату в соответствии со счетами-фактурами в размере 73233 руб. (86414 руб. 94 коп. – с НДС) ежемесячно, истцу не оплатил.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком (арендатором) обязанности по внесению арендной платы истцу 11.09.2009 направил ответчику уведомление № 10 от 10.09.2009, в котором сообщил о том, что с 10.09.2009 считает спорный договор аренды расторгнутым, и потребовал в срок до 10.10.2009 освободить занимаемое помещение. Факт направления уведомления подтверждается почтовой квитанцией от 11.09.2009 и уведомлением.

16.11.2009 истец направил в адрес ответчика претензию от 16.11.2009 № 21 в которой сообщил о нарушении ответчиком договорного обязательства в части неоплаты арендной платы в установленный срок и образовавшейся задолженностью в сумме 349469 руб. (с НДС).

В связи с неисполнением обязательства истец сообщил ответчику о том, что он обратится в арбитражный суд за досрочным расторжением договора аренды от 01.10.2003 № 2540.

Факт направления ответчику претензии подтверждается почтовыми квитанциями от 17.11.2009 и уведомлением о вручении ее ответчику 17.11.2009.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, о результатах рассмотрения претензии истцу не сообщил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик 08.12.2009 направил ответ истцу на претензию, в которой сообщил, что считает требования истца неправомерными.

Согласно статьям 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. До предъявления соответствующего требования в суд в силу статей 452, 619 названного Кодекса сторона, инициирующая расторжение договора, обязана направить другой стороне предупреждение о необходимости устранения нарушения обязательства и предложение расторгнуть договор.

Пунктами 5.3; 5.3.3 договора от 01.10.2003 № 2540 предусмотрено такое основание для его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя как наличие у арендатора задолженности по арендной плате в течение двух месяцев подряд, по истечении установленных договором сроков платежа.

На момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском у ответчика имелась задолженность за период с июля по октябрь 2009 года.

Доказательств внесения ежемесячной арендной платы за июль-октябрь 2009 года в размере 73233 руб. ((без НДС) (86414 руб. 94 коп. с НДС)) ответчик не представил.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора не приняты судом во внимание. Факт получения уведомления от 10.09.2009 № 10 и претензии от 16.11.2009 исх. № 21 ответчик не отрицает.

Основанием для досрочного расторжения договора послужило не только наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с июля по сентябрь 2009, о чем истец сообщил ответчик в уведомлении от 10.09.2009 № 10 и о том, что считает спорный договор расторгнутым, но и с учетом п. 3.2 договора - неисполнение обязательства за период с июля по октябрь 2009, о чем было сообщено истцом в претензии № 21 от 16.11.2009.

В названной претензии истец предупредил ответчика о своем намерении расторгнуть договор в связи с нарушением арендатором обязательства невнесение ответчиком арендной платы за период следующий за указанным в уведомлении, то есть указанный в претензии свидетельствует о длящимся нарушении обязательства не устраненным и после предъявления иска в суд.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования ст. 452, 619 ГК РФ истцом выполнены, в связи с чем, порядок досочного расторжения договора не нарушен.

Доводы ответчика о том, что в связи с отменой 29.06.2009 решения Арбитражного суда Псковской области от 10.02.2009 по делу №А52-5320/2008 у ООО «Салон Людмила» за апрель-май 2009 образовалась фактическая переплата по арендной плате в размере 170249 руб. 36 коп., в том числе НДС – 18% в сумме 25970 руб. 24 коп. Учитывая характер взаимоотношений между ООО «Салон Людмила» и ООО «Эстамп», ответчиком на основании ст. 410 ГК РФ было принято решение о зачете излишне уплаченной арендной платы в счет предстоящих ежемесячных арендных платежей. О производимом ежемесячном зачете сумму фактической переплаты истец ранее неоднократно уведомлялся ответчиком (письма от 10.08.2009 исх. № 26, от 24.09.2009 исх. № 24, от 12.10.2009 исх. № 28, от 12.11.2009 исх. № 29).

Таким образом, истец в качестве основания требований о получении повышенного размера ежемесячной арендной платы и основание иска по настоящему делу использует недействующий судебный акт (отмененное решение Арбитражного суда Псковской области от 10.02.2009 по делу №А52-5320/2008), суд считает несостоятельными и не принимает их во внимание

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен момент востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Следовательно, в случае отсутствия встречного однородного требования и сроков его исполнения, проведение зачета недопустимо. Ответчиком выполнено только требование статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации об одностороннем заявлении о зачете, не доказано наличие встречного требования и сроков исполнения.

Основания встречного однородного требования ответчик видит в отмене решения суда, во исполнение которого ответчик, по его мнению, уплатил повышенный размер арендной платы.

Вместе с тем Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, отменив 29.05.2009 первоначальное решение арбитражного суда первой инстанции от 10.02.2009 и Постановление апелляционной инстанции от 07.04.2009 не вынес нового решения об отказе в иске, а передал дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В соответствии со статьей 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан возвратить ответчику все то, что было взыскано с него в пользу истца, в случае отмены решения суда и принятия нового решения об отказе в иске – то есть только в этом случае у истца возникает обязательство и срок его исполнения, а у ответчика - встречное однородное требование возврата исполненного и как следствие - право на одностороннее проведение зачета.

Заявление о зачете ответчика не содержит срока исполнения, а следовательно, воля ответчика как стороны односторонней сделки не конкретизирована.

Суд принимает во внимание доводы истца о том, что все действия ответчика по одностороннему проведению зачета и как следствие – отказ в перечислении арендной платы по договору, осуществлялись ответчиком на свой страх и риск, а значит ответчик должен отвечать за правовые последствия своих действий,

При таких обстоятельствах в силу ст. 450, п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ исковые требования о расторжении договора № 2540 от 01.10.2003 передачи объектов нежилого фонда являющихся муниципальной собственностью, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пскова и обществом с ограниченной ответственностью «Салон «Людмила», подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ следует отнести на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор № 2540 от 01.10.2003 передачи объектов нежилого фонда являющихся муниципальной собственностью, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пскова и обществом с ограниченной ответственностью «Салон «Людмила».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Салон «Людмила» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эстамп» 2000 руб. 00 коп. расходов по госпошлине.

Выдать исполнительный лист.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Ю.И. Иванов