Гражданский кодекс часть 1

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Псковэлектросвар» о взыскании 1974576 руб. 31 коп., в том числе 1373197 руб. 02 коп. арендной платы и 701379 руб. 29 коп. пени по договорам аренды объекта культурного наследия № 233 от 01 марта 2006 года и договору аренды № 5 от 29 января 2009 года находящегося в федеральной собственности земельного участка, просит расторгнуть договора аренды. Ответчиком заявлен встречный иск о признании права на зачет в сумме 2984912 руб. 87 коп.

В судебном заседании представитель истца уменьшила исковые требования в части взыскания арендной платы за земельный участок до 414161 руб., арендная плата за 2010 год.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Уменьшение суммы иска не противоречит закону, не нарушает прав других лиц и принято судом.

К участию в деле в качестве 3-его лица было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Романова горка». По ходатайству Общества с согласия истца и ответчика общество с ограниченной ответственностью «Романова горка» исключено из числа 3-х лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель закрытого акционерного общества «Псковэлектросвар» исковые требования признал частично. Встречные исковые требования Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области не признало.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд

установил:

01 марта 2006 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области передало закрытому акционерному обществу «Псковэлектросвар» во временное владение и пользование здание – Палаты Меньшиковых третьи – Второй дом Сутоцкого, площадью 545,0 кв.м, являющееся памятником архитектуры федерального значения, расположенное по адресу: Псковская область, город Псков, ул.Советская, дом 50-а. Памятник передавался в аренду для использования в качестве гостевого дома. Срок аренды установлен с 01 февраля 2006 года по 01 декабря 2030 года. Арендная плата составляет 23980 руб. в месяц и перечисляется в федеральный бюджет ежемесячными платежами не позднее 10 числа следующего за текущим месяца. В случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки. Регистрация сделки произведена 06 января 2007 года. Поскольку арендная плата арендатором не вносится, истец просит взыскать 527560 руб. задолженности по арендной плате за период с 01 января 2009 года по 31 октября 2010 года, пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11 февраля 2009 года по 08 декабря 2010 года в сумме 551851 руб. 74 коп.

В связи с наличием просрочки в уплате арендной платы 12 июля 2010 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области направило закрытому акционерному обществу «Псковэлектросвар» письмо № 7863-ОТ/02 с просьбой об оплате в срок до 23 июля 2010 года задолженности по арендной плате. В требовании указано, что Управление, руководствуясь пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Псковской области с требованием досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Соглашением сторон договор не расторгнут, Управление просит расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представители закрытого акционерного общества «Псковэлектросвар» исковые требования в части взыскания задолженности по договору аренды объекта культурного наследия № 233 от 01 марта 2006 года не признали, заявили встречное требование о признании права на зачет на сумму 2984912 руб. 87 коп., поскольку 06 сентября 2010 года представили арендодателю пакет документов для зачета средств в качестве арендной платы. Поскольку подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, просят уменьшить сумму неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области встречные исковые требования не признало, поскольку Закрытым акционерным обществом «Псковэлектросвар» представлен не полный пакет документов, отсутствует проектная документация, доказательства оплаты выполненных работ, отсутствует государственная экспертиза стоимости проектных работ.

По договору аренды № 5 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29 января 2009 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Псковской области предоставило закрытому акционерному обществу «Псковэлектросвар» земельный участок, находящийся в федеральной собственности с КН 60:27:010324:82 общей площадью 3384 кв.м, расположенный в городе Пскове, ул.Советская, д.50-а под административное здание. На земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в федеральной собственности памятник архитектуры – Палаты Меньшиковых третьи – Второй дом Сутоцкого. Срок аренды участка установлен по 01 декабря 2030 года, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Сделка аренды зарегистрирована 21 мая 2009 года. Размер годовой арендной платы определен в соответствии с заключением на отчет об определении рыночной стоимости обязательства арендатора по уплате годового размера арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью в сумме 414161 руб. в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 1У квартал не позднее 15 ноября текущего года. Арендная плата за пользование земельным участком за 2009 год погашена платежным поручением 458 от 31.01.2011 в сумме 381948 руб. 47 коп., задолженность в сумме 414161 руб. за период с 01 января по 31 декабря 2010 года истец просит взыскать с арендатора. За нарушение срока внесения арендной платы по договору сторонами предусмотрена уплата пени в порядке, предусмотренном статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сумма пени за период с 11 апреля 2009 года по 08 декабря 2010 года по расчету истца составила 49527 руб. 55 коп.

В связи с наличием просрочки в уплате арендной платы 12 июля 2010 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области направило закрытому акционерному обществу «Псковэлектросвар» письмо № 7860-ОТ/02 с просьбой об оплате в срок до 23 июля 2010 года задолженности по арендной плате. В требовании указано, что Управление, руководствуясь гражданским законодательством и пунктом 4.1.1 договора, будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд Псковской области с требованием досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Соглашением сторон договор не расторгнут, Управление просит расторгнуть договор в судебном порядке.

Представители закрытого акционерного общества «Псковэлектросвар» требования в части взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в 2010 году признали в сумме 414161 руб. Применение условия договора о начислении пени признают с даты заключения договора, с даты его регистрации 21 мая 2009 года.

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Признание ответчиком иска в части не противоречит закону, не нарушает прав других лиц и принимается судом.

Исковые требования в части расторжения договоров ответчик просит оставить без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, оснований для расторжения договора аренды земельного участка ответчик не усматривает, поскольку неуплаченная арендная плата не является существенным нарушением договора аренды и может быть получена арендодателем в порядке исполнения судебных актов о ее взыскании.

Исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречное исковое требования обосновано и подлежит удовлетворению.

Между сторонами заключены договора аренды недвижимого имущества, здания и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, а кредитор имеет право требований от должника исполнения его обязанности.

По настоящему делу арендодатель предоставил арендатору имущество во временное пользование за плату. Объекты аренды оговорены сторонами в договорах. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Размер подлежащей оплаты оговорен сторонами в договорах и не оспаривается сторонами. Сумма арендной платы за пользование памятником архитектуры за период с 1 января 2009 года по 31 октября 2010 года составляет 527560 руб., за пользование земельным участком за период с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года составляет 414161 руб.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно пункту 2 статьи 14 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» № 73-ФЗ от 25.06.2002 физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Частью 2 пункта 2 статьи 14 названного Закона предусмотрено, что порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

Пунктом 3.2 договора стороны предусмотрели, что установленная арендная плата уменьшается на 100% от суммы произведенных арендатором затрат на выполнение работ по сохранению памятника, в том числе на его капитальный ремонт. Указанная компенсация предоставляется арендатору при условии выполнения им работ по сохранению памятника в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Для получения указанной компенсации арендатор представляет в Управление заявление с приложением копии сметной документации, согласованной в установленном порядке, и акта приемки выполненных работ. Таким образом, указанной нормой права и условиями договора предусмотрена компенсация не за всякий капитальный ремонт, а за работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ.

27 июля 2010 года закрытое акционерное общество «Псковэлектросвар» представило в Территориальное управление Росимущества в Псковской области заявление о зачете в качестве арендной платы средств, затраченных на работы по сохранению памятников, в том числе по договору № 233 аренды объекта культурного наследия от 01 марта 2006 года – дом Палаты Меньшиковых третьи – Второй дом Сутоцкого, ул.Советская, дом 50-а на сумму 2984912 руб. 87 коп. К заявлению прилагались акт приема-передачи документации, смета-калькуляция на разработку научно-проектной документации по реставрации объекта культурного наследия, экспертное заключение, задание на разработку проектной документации по сохранению объекта. 30 августа 2010 года Управление возвратило пакет документов, указав на необходимость представить разрешение на проектные работы, надлежащим образом заверить задания на проведения работ, представить документы по приему работ органом по охране объектов культурного наследия, приложить документы, подтверждающие проведение и оплату работ по разработке проектно-сметной документации. 06 сентября 2010 года доработанный пакет был представлен в Теруправление Росимущества в Псковской области.

На основании изложенного, суд считает встречное исковое требование о признании права на зачет подлежащим удовлетворению на сумму 2984912 руб. 87 коп. по сумме задолженности по договору аренды № 233 объекта культурного наследия от 01 марта 2006 года с 06 сентября 2010 года.

Возражения Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Псковской области не могут быть приняты судом. Разрешение № 24 от 02 сентября 2010 года выдано Государственным комитетом Псковской области по культуре на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). В силу пункта 1 статьи 40 Закона N 73-ФЗ под сохранением объекта культурного наследия понимаются направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

Согласно положениям статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ. Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с разграничением полномочий, предусмотренным в статьях 9 и 9.1 настоящего Федерального закона. К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Отсутствие документа об оплате Обществом произведенных работ не является основанием для отказа в праве на зачет.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором сумму – неустойку (пеню) за весь период просрочки. Размер пени, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, предусмотрен сторонами в договорах. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды № 233 объекта культурного наследия от 01 марта 2006 года подлежит начислению за период с 11 февраля 2009 года до 06 сентября 2010 года с учетом заявления о зачете. Сумма пени за этот период составит 413439 руб. 18 коп. Поскольку подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным уменьшить размер подлежащей уплате неустойки до 40000 руб.

Неустойка за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка подлежит взысканию за период с 21 мая 2009 года по 08 декабря 2010 года в сумме 48914 руб. 13 коп. Требование о взыскании неустойки за период с 11 апреля по 21 мая 2009 года удовлетворению не подлежит. В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора. В связи с этим не имеется оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Возражения Общества по порядку начисления неустойки не обоснованы. На дату заключения договора у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы за первый квартал 2009 года. С даты заключения договора возникает обязанность по уплате неустойки за просрочку, поскольку срок внесения арендной платы за 1 квартал установлен договором до 10 числа следующего месяца.

Требования Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области о расторжении договоров аренды следует оставить без рассмотрения. Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 452 названного Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Истцом предложение о расторжении договора ответчику не направлено. Указание на то, что Управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора в одностороннем порядке не является предложением о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Псковской области не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования в этой части следует оставить без рассмотрения.

Расходы по оплате госпошлины следует отнести на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. От суммы исковых требований 1543100 руб. 29 коп. подлежала уплате госпошлина 28431 руб. 00 коп. Требования истца обоснованы на сумму 1404074 руб. 31 коп. Госпошлина пропорционально обоснованным требованиям составит 25869 руб. 51 коп. Истец от уплаты госпошлины освобожден при подаче иска. Требование о праве на зачет подлежит оплате госпошлиной в сумме 4000 руб., ответчиком оплачено 6000 руб. Таким образом, на истца подлежат отнесению расходы по уплате госпошлины в сумме 4000 руб. в пользу ответчика, с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию 23869 руб. 31 коп. с учетом переплаченных 2000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 148 пунктом 2 части 1 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с закрытого акционерного общества «Псковэлектросвар» в пользу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области 503075 руб. 13 коп., в том числе 414161 руб. 00 коп. основного долга, 88914 руб. 13 коп. пени.

В остальной части в иске отказать.

Признать право на зачет закрытого акционерного общества «Псковэлектросвар» по договору аренды № 233 аренды объекта культурного наследия от 01 марта 2006 года на сумму 2984912 руб. 87 коп.

Исковые требования о расторжении договора аренды № 233 объекта культурного наследия от 1 марта 2006 года оставить без рассмотрения.

Исковые требования о расторжении договора аренды № 5 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 29 января 2009 года оставить без рассмотрения.

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области в пользу закрытого акционерного общества «Псковэлектросвар» 4000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Псковэлектросвар» в доход федерального бюджета 23869 руб. 31 коп. госпошлины.

Выдать исполнительные листы.

На решение в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья: О.Г. Васильева

1.8