Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.12.2002 по 25.07.07 в размере 6 393 894 руб. 77 коп., пени за период с 21.03.02 по 25.07.07 в размере 1 150 940 руб. 38 коп., всего 7 544 835 руб. 15 коп.

при участии:

от истца: пр. Синица Н.И. по доверенности от 17.09.07 № ИЗ-24292/5.

установил: ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд РО с исковым заявлением к ООО ПКФ «Донжилстро» о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.12.2002 по 25.07.07 в размере 6 393 894 руб. 77 коп., пени за период с 21.03.02 по 25.07.07 в размере 1 150 940 руб. 38 коп.

Дело рассматривается в порядке ч.ч. 3, 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежаще извещенных судом о времени и месте рассмотрения спора, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении почтовых отправлений.

Определениями суда от 13.09.2007, 26.10.2007, 19.11.2007 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Минимущество РО, Администрация г. Ростова-на-Дону, УФРС по РО.

Дело слушалось с перерывом судебного заседания с 10.12.2007 по 11.12.2007, с 11.12.2007 по 12.12.2007 в порядке ст. 163 АПК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. В материалы дела представил ходатайство об уменьшении размера госпошлины до 500 руб.

Ответчик представил отзыв в материалы дела, в котором заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части исковых требований. Кроме того, пояснил, что согласно ОКВЭД основным видом деятельности предприятия является строительство, ответчиком получена строительная лицензия. В соответствии с Положением о порядке определения размера арендой платы в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 №555, на 2004-2005 г.г. год коэффициент кратности по видам использования (Ккр) для земельных участков, предоставленных для производственных целей предприятиям строительного комплекса составляет 1,0. Коэффициент кратности в 2005 г. по видам использования (Ккр) для земельных участков, предоставленных для производственных баз, составляет 1,5, что соответствует разрешенному виду использования, указанному в договоре аренды земельного участка от 06.01.2000 №9523 «и». В 2006 г. в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 №1919 (в редакции постановления №1444) ставка арендой платы для прочих промышленных предприятий (баз, складов) равна 1,0%. С учетом применяемых коэффициентов и срока исковой давности ответчик признал задолженность по договору аренды от 06.01.2000 №9523 «и» за период с 01.08.2004 по 30.06.2007 в размере 1 644133 руб. 94 коп., а также пени с учетом ст. 333 ГК РФ в размере 50 000 руб.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд установил следующее.

06 января 2000 года между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ПКФ «Донжилстрой» (арендатор) на основании постановления Главы администрации г. Ростова н/Д от 28.02.1996 № 294 был заключен договор аренды земельного участка № 9523 «и», по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду за плату целый земельный участок общей площадью 18 638 кв.м. для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Северо-Западный промузел, кадастровый номер 61:44:07, сроком на 15 лет - с 28 февраля 1996 по 28 февраля 2011 и зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова н/Д 06 января 2000 года, № госрегистрации 12.

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы за земельный участок в год составляет 36 157 руб. 72 коп., размер арендной платы за текущий год составил 2 776 517 руб. 21 коп.

Арендная плата рассчитывается в силу пункта 2.3 договора по формуле:

А = Рb х Ки х Ккp х S,

А = РminxKтер х Касс х S

A = Рmin: 12 х S,

где А – арендная плата в год; Рb– базовая ставка земельного налога за один квадратный метр площади участка в год для соответствующей зоны градостроительной ценности; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Ккp- коэффициент кратности земельного налога; Рmin– минимальный размер оплаты труда; Kтер – территориальный поправочный коэффициент; Касс – поправочный коэффициент ассортимента товаров и услуг; S – площадь земельного участка в метрах.

Пунктами 2.5, 2.6 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до конца текущего квартала (по дате регистрации настоящего договора).

В соответствии с п. 2.1 договора при определении размера арендной платы за пользование земельным участком, используется формула расчета арендной платы, утвержденная Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением коэффициентов, действующих на момент заключения договора.

В силу п. 2.4 договора арендная плата рассчитывается с момента выхода постановления органа власти или решения МВК.

На основании пункта 4.2.2 договора арендатор обязан в месячный срок со дня официального опубликования решений Федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации ставок земельного налога (минимального размера оплаты труда) или решений местных органов самоуправления об изменении базовых размеров или коэффициентов расчета арендной платы произвести перерасчет арендной платы, внести соответствующие данные в таблицу «Перерасчет арендной платы» настоящего договора и представить эти данные в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова н/Д и Государственную налоговую инспекцию.

Ввиду невыполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком за ООО ПКФ «Донжилстрой» образовалась задолженность по арендным платежам за период с 21.12.2002 по 25.07.07 в размере 6 393 894 руб. 77 коп. и пени за период с 21.03.02 по 25.07.07 в размере 1 150 940 руб. 38 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова н/Д в суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 424 ГК РФ в случае обязанности применения сторонами регулируемых в усыновленном порядке цен, они должны применяться при расчетах независимо от наличия в договоре условий об этом либо согласования сторонами. В данном случае нормативные акты субъекта федерации и муниципального образования определили порядок расчета цены за аренду земли, а поэтому плательщик арендной платы обязан самостоятельно рассчитывать ее размер с учетом формулы в договоре и производить оплату арендодателю.

В связи с этим, истцом в материалы дела представлены расчеты арендной платы за 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 и 2007 года.

При расчетах арендной платы истец руководствовался:

за 2002 год - Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове н/Д, утвержденным постановлением Мэра города от 03.05.2000 года № 1100;

за 2003 год - Федеральным законом от 24.07.02 № 110-ФЗ с применением коэффициента 1,8;

за 2004 год - Федеральным законом от 07.07.03 № 117-ФЗ с применением коэффициента 1,1, Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове н/Д, утвержденным постановлением Мэра города Ростова н/Д от 24.12.2003 № 2700, Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове н/Д, утвержденным постановлением Мэра города Ростова н/Д от 15.04.04 № 555;

за 2005 год - Федеральным законом от 29.11.04 № 141-ФЗ с применением коэффициента 1,1, Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове н/Д, утвержденным постановлением Мэра города Ростова н/Д от 22.12.04 № 2100, Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 19.10.04 № 378 «О внесении изменений и дополнений в решение городской Думы от 21.10.03 № 250 «Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам»;

за 2006 год - Формулой расчета арендной платы, установленной постановлением Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.05 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы в г. Ростове-на-Дону» и постановлением администрации Ростовской области от 14.11.02 № 532 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Ростовской области»;

за 2007 год - постановлением Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.05 № 1919 с учеом коэффициента индекса инфляции на текущий год (1,08).

Таким образом, истцом заявлены исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.12.2002 года по 25.07.2007 года в размере 6 393 894 руб. 77 коп., пени за период с 21.03.2002 по 25.07.2007 в размере 1 150 940 руб. 38 коп.

Ответчиком заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления исковых требований о взыскании суммы задолженности за период с 21.12.2002 по 08.08.2004 года.

В соответствии со статьями 196, 203 ГК РФ общий срок исковой давности – три года. Течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, а поэтому в этой части требования о взыскании задолженности за период с 21.12.2002 по 07.08.2004 и размера пени за период с 21.03.2002 по 20.09.2004, исчисленного от этой суммы задолженности согласно расчету, представленному истцом в материалы дела (л.д.6), удовлетворению не подлежат.

В качестве правового обоснования необходимости перерасчета арендной платы за землю истец ссылается на абз.2 п.1 ст. 424 ГК РФ: в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно статье 124 ГК РФ муниципальные образования выступают в отношениях,
регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками
этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Суд считает, что, прежде всего, необходимо исходить из положения, что аренда земельного участка, как и аренда любого другого недвижимого имущества, относится к гражданско-правовым отношениям. Следовательно, к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности применяются общие нормы обязательственного и договорного права.

Согласно статье 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

В период, за который истцом взыскивается задолженность по арендной плате за землю, определение размера арендной платы за землю регулировались следующими правовыми нормами:

- ст.ст. 2, 21 Закона РФ «О плате за землю» (до 01.01.2006 г.) - размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором;

- п. 4 ст.22 ЗК РФ - размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. ж) ст. 71 Конституции РФ установление правовых основ ценовой политики относится к ведению Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлено, что истцом неправильно применены коэффициенты ввиду следующего.

Земельный участок площадью 18638 кв. м с кадастровым номером 61:44:07 в Северо-Западном промузле предоставлен ООО ПКФ «Донжилстрой» для размещения производственной базы. Согласно ОКВЭД основным видом деятельности предприятия является строительство. На данном земельном участке располагаются строительная техника, ремонтные и складские помещения для удовлетворения собственных нужд предприятия. Истец же применил, коэффициенты, установленные для материально-технического снабжения и сбыта (т.е. по сути - торговля) - п. 4.4.1. таблицы.

Между тем, в соответствии с положением о порядке определения размера арендной платы в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № 555 от 15.04.2004, коэффициент кратности по видам использования (Ккр) для земельных участков, предоставленных для производственных целей предприятиям строительного комплекса (п.3.1.4 таблицы) составляет 1,0.

Таким образом, размер арендной платы необходимо исчислять:

- за период с 08.08.2004 по 31.12.2004 (с учетом применения срока исковой давности) -4,49*3,96*0,52*1,0*18638:12*5-71801,40 руб.

- в 2005 году в соответствии с внесенными постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону изменениями Ккр =1,5.

4,49*4,356*1,3*1,5*18638=710833,90 руб.

Применение истцом Ккр=5,0 привело к необходимости применения другого нормативного акта: п. 5 постановления Администрации РО № 283 от 15.12.2005, в соответствии с которым в случае, если размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего постановления, более чем на 30 процентов ниже размера арендной платы, установленного ранее заключенным договором аренды, размер годовой арендной платы за использование таких земельных участков по выбору арендатора устанавливается:

- исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

- в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды земельного
участка.

Пункт 5 постановления Администрации РО № 283 от 15.12.2005 не соответствует действующему законодательству, поскольку данная норма ставит в неравное положение арендаторов земельных участков, находящихся в государственной собственности, в зависимости от времени заключения договора аренды.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор в 2000-2005 гг. оплачивает арендную плату за 2006-2007 гг. в 3-4 раза больше, нежели арендатор, заключивший договор в 2006-2007г.г., что ставит хозяйствующие субъекты в явно неравное положение при прочих равных условиях на рынке. Это является прямым нарушением ст. 7 ФЗ «О конкуренции и монополистической деятельности на товарных рынках», ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции».

Согласно статье 120 Конституции РФ суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.

Отсутствие решения суда о признании недействительным решений государственного органа и органа местного самоуправления и не заявление ответчиком ходатайства о рассмотрении такого требования не лишают его права на защиту иным способом, в т.ч. способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

С учетом изложенного, при определении ставки арендной платы в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.05 № 1919 размер арендной платы по договору аренды от 06.01.2000 № 9523 «и» составит:

за 2006 год – А= 7220189,06*1,2%= 866 414 руб. 27 коп. (за 2006 год оплатил 101 742 руб. 93 коп.);

за 2007 год – А=1,08*72201189,06*1,0%=779772,84/12*7= 454 867 руб. 49 коп.

С учетом произведенных в указанный период платежей, общий размер задолженности за ООО ПКФ «Донжилстрой» за период с 01.08.04 по 25.07.07 по договору аренды от 06.01.2000 № 9523 составил – 1 644 133 руб. 94 коп.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходит из следующего расчета арендной платы за землю за период с 08.08.2004 по 25.07.2007. и пени за период с 21.09.2004 по 25.07.2007.

Год

Квар тал

Начислено арендной платы по договору в текущем квартале

Уплачено арендной платы в квартале (срок платежа)

Общая сумма задолженности, на которую начисляется пеня

Период начисления пени на общую сумму задолженности

% пени

Начислено пени

2004

28720,56 (20.09)

28720,56

21.09-30.09(10)

0,0277

79,56

43080,84 (20.12)

28720,56 71801,40

01.10-20.12(81) 21.12-31.12(11)

0,0277 0,0277

644,40 218,78

Сальдо пени за 2004 – 942,74 руб.

2005

177708,48 (20.03)

71801,40 249509,88

01.01-20.03(79) 21.03-31.03(11)

0,0277 0,0277

1571,23 760,26

177708,48 (20.06)

65000,00 (01.06)

249509,88 184509,88 362218,36

01.04-31.05(61) 01.06-20.06(20) 21.06-30.06(10)

0,0277 0,0277 0,0277

4215,97 1022,18 1003,34

177708,47 (20.09)

75000,00 (24.08)

362218,36 287218,36 464926,83

01.07-23.08(54) 24.08-20.09 (28) 21.09-30.09(10)

0,0277 0,0277 0,0277

5418,06

2227,67 1287,85

177708,47 (20.12)

123059,12 (19.10) 30000,00 (15.12)

464926,83 341867,71 311867,71 489576,18

01.10-18.10(18) 19.10-14.12(57) 15.12-20.12(6) 21.12-31.12(11)

0,0277 0,0277 0,0277 0,0277

2318,13 5397,75 518,32 1491,74

Сальдо пени за 2005 - 27232,50 руб.

2006

216603,57 (20.03)

489576,18 706179,75

01.01-20.03(79) 21.03-31.03(11)

0,0277 0,0277

10713,40 2151,73

216603,57 (20.06)

1 QJ742,93 (02.06)

706179,75 604436,82 821040,39

01.04-02.06(63) 03.06-20.06(18) 21.06-30.06(10)

0,0277 0,0277 0,0277

12323,54 3013,72 2274,28

216603,57 (20.09)

821040,39 1037643,96

01.07-20.09(82) 21.09-30.09(10)

0,0277 0,0277

1*549,11

2874,27

216603,56 (20.12)

1037643,96

1254247,52

01.10-20.12(81) 21.12-31.12(11)

0,0277 0,0277

23281,62 3821,69

Сальдо пени за 2006 - 79103,36 руб.

2007

194943,21 (20.03)

1254247,52 1449190,73

01.01-20.03 (79) 21.03-31.03(11)

0,0277 0,0277

27446,70 4415,68

194943,21 (20.06)

1449190,73 1644133,94

01.04-20.06(81) 21.06-30.06(10)

0,0277 0,0277

32515,49 4554,25

1644133,94

01.07-25.07(25)

0,0277

11385,63

Итого задолженность по арендной плате за землю на 25.07.2007г. - 1644133,94 руб.

Итого задолженность по пене на 25.07.2007г. - 187596,35 руб.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за землю составила 1644133,94 руб., пени – 187 596 руб. 35 коп.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере, установленном налоговым законодательством для налогоплательщиков.

Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендной платы в установленные настоящим договором сроки, арендатор уплачивает в бюджет пеню в размере, предусмотренном налоговым законодательством для налогоплательщиков на момент внесения арендной платы.

Начисление пени производилось в соответствии с частью 1 статьи 75 НК РФ из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежей.

Размер пени на 25.07.07 составил – 187 596 руб. 35 коп. и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В удовлетворении ходатайства ответчика об уменьшении подлежащего ко взысканию размера пени за просрочку внесения арендной платы по договору аренды от 06.01.2000 №9523 «и» на основании ст. 333 ГК РФ судом отказано, так как обязательных квалифицирующих признаков явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства не имеется.

По правилам ст. 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 333.22. Налогового кодекса РФ арбитражный суд, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате. Принимая во внимание имущественное положение истца, обусловленного бюджетным финансированием и отсутствием денежных средств, суд считает возможным уменьшить подлежащую к взысканию в доход Федерального бюджета РФ размер госпошлины до 500 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. ст. 11, 12, 307-310, 330, 424, 614 ГК РФ, ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Донжилстрой» в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону задолженность в размере 1 831 730 руб. 29 коп., из которых: задолженность за период с 08.08.2004 по 25.07.2007 в размере 1 644 133 руб. 94 коп., пени за период с 21.09.2004 по 25.07.2007 в размере 187 596 руб. 35 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 500 руб.

Взыскать с ООО ПКФ «Донжилстрой» в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 20 658 руб. 65 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, а также в порядке, определенном главами 35, 36 АПК РФ

Судья Л.Г. Петухова