Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Таганрогской городской общественной организации "Федерация бильярдного спорта" (далее – Федерация бильярдного спорта) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 988 899 рублей 20 копеек, пени в размере 39 964 рубля 70 копеек; расторжении договора аренды, заключенного между КУИ г. Таганрога и Таганрогской городской общественной организацией "Федерация бильярдного спорта" от 01.07.2008 № 3386 нежилого помещения: 2-й этаж, литер Т2, Т3, комнаты 1, 2, общей площадью 611,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для размещения офиса общественной организации; выселении из указанного нежилого помещения.

В свою очередь Таганрогская общественная организация «Федерация бильярдного спорта» обратилась в Арбитражный суд Ростовской области со встречными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом г. Таганрога о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, площадью 611,6 кв.м, Литер Т2, Т3, расположенного по адресу: <...>, произведенных ТГОО «Федерация бильярдного спорта» в размере, определенном на момент вынесения решения о расторжении договора аренды №3386 от 01.07.2008 по результатам произведенной строительно-технической и оценочной экспертизы.

Определением суда от 12.07.2011, 02.02.2012 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное учреждение здравоохранения "Городская больница № 7", Финансовое управление г. Таганрога.

Представитель Комитета заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с расторжение спорного договора по соглашению сторон (дополнительное соглашение от 21.08.2012 к договору от 01.07.2008 № 3386 о прекращении действия договора с 21.08.2012) и изложил исковые требования в следующей редакции: «Взыскать с Федерации бильярдного спорта в пользу Комитета задолженность за период с 10.08.2010 по 21.08.2012 в размере 2 809 282,15, из них задолженность по арендной плате в размере 2 554 606,81 руб. и пени в размере 254 675,34 руб.».

Представитель Федерации бильярдного спорта заявил ходатайство об уточнении исковых требований и изложил исковые требования в следующей редакции: «Взыскать с Комитета в пользу Федерации бильярдного спорта стоимость капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 5 926 131,33 руб. Произвести зачет по основному и встречному иску в результате которого взыскать с Комитета в пользу Федерация бильярдного спорта денежные средства в сумме 3 116 849,18 руб.».

Согласно пункту 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии с вышеуказанной нормой права суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Представитель Финансового управления г. Таганрога приобщил к материалам дела дополнение к отзыву на встречный иск, заявил ходатайство о назначении строительно – судебной экспертизы для определения стоимости выполненных строительно-ремонтных работ в спорном нежилом помещении за период с 01.08.2008 по 01.08.2009 с учетом износа по состоянию на 05.12.2012.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заявитель ходатайства указывает в своем отзыве, что заключение эксперта № 0850400217 от 11.10.2012 не соответствуют факты выполненных работ и позиции в схемах.

В рамках дела, определениями суда от 31.10.2011 и 07.08.2012 проведена судебная экспертиза, перед экспертом Таганрогской межрайонной Торгово-промышленной палаты был поставлены вопросы об определении стоимости капитального ремонта спорного нежилого здания по состоянию на 31.07.2009, 01.02.2012 соответственно.

Из заключений эксперта от 12.01.2012 № 0850400464 и 12.10.2012 № 0850400217, следует, что итоговая стоимость капитального ремонта спорного нежилого помещения по состоянию на 30.07.2009 составляет 7 363 725,21 руб. и по состоянию на 01.02.2012 без учета отделимых улучшений составляет 5 926 131, 33 руб. Заключения эксперта соответствует требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Экспертизы назначены и проведены по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Вместе с тем рассматривая ходатайство о назначении экспертизы по правилам пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» суд установил, что в случае неисполнения указанными лицами обязанности о предоставлении информации из экспертной организации о стоимости проведения экспертизы и сроках, а также в случае невнесения на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд вправе отклонить ходатайства о назначении экспертизы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Муниципальное учреждение здравоохранения "Городская больница № 7" явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствии представителя Муниципального учреждения здравоохранения "Городская больница № 7".

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства дела.

Как видно из материалов дела, 01.07.2008 между Комитетом (арендодатель), Муниципальным учреждением здравоохранения «Городская больница № 7 (балансодержатель) и Федерацией бильярдного спорта (арендатор) заключен договор аренды № 3386 нежилого помещения, согласно которому арендодатель по согласованию с балансодержателем сдает в аренду, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения на 2-ом этаже литера Т2, ТЗ комнаты 1, 2 общей площадью 611,6 кв.м.,находящиеся по адресу: <...>, для размещения офиса общественной организации.

В соответствии с пунктом 1.2 договором срок договора определен с 01.07.2008 по 01.07.2033.

Договор аренды от 01.07.2008 № 3386 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 08.04.2009, регистрационный номер 61-61-42/002/2009-373.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договором аренды, арендная плата определяется в соответствии с приложением к договору.

Арендная плата может пересматриваться по требованию одной из сторон в случае устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в др. случаях предусмотренных законодательством РФ. В случае изменения на основании решения городской Думы г. Таганрога расчета арендной платы, соответственно изменяется размер арендной платы по настоящему договору без особого на то согласия арендатора.

Согласно приложению к договору арендная плата в месяц составила 9 487,11 руб. (т.1 л.д.18), при этом стоимость аренды помещения составила 6 501,31 руб.

Помещения переданы по акту приема - передачи от 01.07.2008, в акте отмечено, что помещение требует капитального ремонта, в том числе замены кровли, отсутствует канализация и водопровод, замены оконных витражей, отопления, электричества, внутренней отделки, потолка.

В соответствии с дополнительным соглашение к договору от 01.07.2008 (т.1 л.д.26) стороны согласовали размер пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центробанком России.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.03.2009 (т.1 л.д.27) сторонами согласован размер арендной платы в сумме 34 288,32 руб., в том числе плата за помещения – 25 923,97 руб.

К договору заключены дополнительные соглашения от 05.03.2009 (т.1 л.д.22), от 07.05.2009 (т.1 л.д.28) в соответствии с которыми уточнены наименования сторон договора.

Муниципальное образование г. Таганрога является титульным владельцем спорного нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.04.2010.

Истцом в адрес ответчика 11.03.2011 направлено предложение № 79 о погашении задолженности по арендной плате и пени

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В обосновании своих требований Комитет приобщил к материалам дела расчет арендных платежей по договору от 01.07.2008 № 3386.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по договору установлена пунктом договора, в соответствии с которым при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (дополнительное соглашение к договору от 01.07.2008).

Представитель Федерации бильярдного спорта признал задолженность по основному долгу и пене.

На основании изложенного, требование Комитета о взыскании основного долга и пени подлежат удовлетворению.

В свою очередь, Федерация бильярдного спорта обратилась со встречным иском к Комитету о взыскании стоимости капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 5 926 131,33 руб. Произвести зачет по основному и встречному иску в результате которого взыскать с Комитета в пользу Федерация бильярдного спорта денежные средства в сумме 3 116 849,18 руб.

Заключением эксперта от 12.10.2012 № 0850400217 установлена итоговая стоимость капитального ремонта спорного нежилого помещений, за исключением отделимых улучшений, которая составляет 5 926 131,33 руб.

Суд установил, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности не имеется. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 20.12.2006 № 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"). Заключение эксперта соответствует требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

Возражая против удовлетворения требований ответчика по встречному иску, Комитет и финансовый орган ссылались на условия договора в соответствии с пунктом 2.36 которого арендатор обязался возвратить безвозмездно Балансодержателю все неотделимые улучшения помещения либо иные его изменения. Кроме того, истец по первоначальному иску полагал, что работы, проведенные в арендованном помещении носят характер неотделимых улучшений произведенных без согласования арендодателя (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к следующим выводам.

Как следует из акта приема-передачи от 01.07.2008 помещение в отношении которого был заключен договор аренды на момент передачи требовало капитального ремонта, так в акте отмечено, что требуется замена кровли, оконных витражей, отопления, электричества, внутренней отделки, потолка. Состояние помещения подтверждается также фотоматериалами, составленными ответчиком при передаче здания. Таким образом, при заключении договора стороны исходили из того обстоятельства, что здание не может быть использовано без капитального ремонта. Вместе с тем, по условиям договора на арендатора была возложена обязанность проведения текущего ремонта (пункт 2.3.8 договора аренды). В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» само по себе указание в акте приема-передачи арендованного помещения на его аварийное состояние не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения использоваться оно фактически не могло. Доказательств принятия надлежащих мер со стороны арендодателя к капитальному ремонту помещения суду не представлено. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих проведение капитального ремонта в помещениях с момента их постройки и до передачи ответчику.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под капитальным ремонтом понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Экспертными заключениями от 12.10.2012 № 0850400217, от 12.01.2012 №085 04 004464, от 02.05.2012 №0850400057, подтверждено выполнение работ, соответствующих по своему объему капитальному ремонту, так истцом по встречному иску были произведены работы по устройству новой кровли, установке окон и дверей, перегородок, прокладка сетей тепло-, водо-, электроснабжения. Факт несения затрат на проведении ремонта подтвержден договором между Федерацией и ООО «АвтоСпецСтрой» от 31.07.2008 на сумму 7 986 019, 55 руб.

Довод представителя финансового органа о неверном определении экспертами стоимости работ судом отклонен, так как выводы эксперта не опровергнуты иными доказательствами в порядке, установленном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод о незаконной реконструкции помещений противоречит материалам дела, так как в отношении спорного имущества после проведения ремонта выдано свидетельство о праве собственности от 19.04.2010, более того, из материалов дела следует, что надлежащая инвентаризация объекта была произведена только после его ремонта.

Как следует из легального определения капитального ремонта в результате его проведения могут быть созданы как отделимые, так и неотделимые улучшения имущества. В соответствии с частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Анализ указанной нормы в системной взаимосвязи с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что арендатор улучшивший имущество в результате капитального ремонта, проведенного им в связи с неисполнением данной обязанности арендодателем и невозможностью использования имущества по назначению, даже при отсутствии на то согласия арендодателя имеет право на возмещение его стоимости.

Иное привело бы к обогащению собственника имущества при отсутствии договорных либо законных оснований. При этом ответчиками по встречному иску не приведены доводы о неразумности либо отсутствии необходимости проведения капитального ремонта. Перечень отделимых улучшений определен экспертным путем (заключение эксперта от 12.10.2012 №085 04 00217).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Федерации бильярдного спорта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Так как статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации), признает возможным зачет требований истца и ответчика.

Таким образом, с учетом удовлетворения основного и встречного требований произвести зачет в результате которого подлежит взыскать с Комитета, а при недостаточности денежных средств в порядке субсидиарной ответственности с Финансового управления г.Таганрога за счет средств казны муниципального образования «Город Таганрог» денежные средства в сумме 3 214 479,83 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на Федерацию бильярдного спорта с учетом освобождения Комитета в силу пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины.

Расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску и за проведении судебных экспертиз (чек – ордер от 02.08.2012 сертификат чека 34292519 и чек – ордер от 21.10.2011 сертификат чека 62623123) по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на Комитет а при недостаточности денежных средств в порядке субсидиарной ответственности с Финансового управления г.Таганрога за счет средств казны муниципального образования «Город Таганрог».

Руководствуясь статьями 82, 87, 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы отказать.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Таганрогской городской общественной организации "Федерация бильярдного спорта" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога задолженность по арендным платежам за муниципальное нежилое помещение общей площадью 550,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, за период с 01.08.2010 по 21.08.2012 в размере 2 809 282,15 руб., в том числе арендную плату - 2 554 606,81 руб., пеню - 254 675,34 руб.

Требования по встречному исковому заявлению удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, а при недостаточности денежных средств в порядке субсидиарной ответственности с Финансового управления г.Таганрога за счет средств казны муниципального образования «Город Таганрог» в пользу Таганрогской городской общественной организации «Федерация бильярдного спорта» стоимость капитального ремонта нежилого помещения в размере 5 926 131,33 руб., а кроме того, 97 630,65 руб. судебных расходов.

Произвести зачет по основному и встречному иску в результате которого взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Таганрога, а при недостаточности денежных средств в порядке субсидиарной ответственности с Финансового управления г.Таганрога за счет средств казны муниципального образования «Город Таганрог» в пользу Таганрогской городской общественной организации "Федерация бильярдного спорта" денежные средства в сумме 3 214 479,83 руб.

Взыскать с Таганрогской городской общественной организации "Федерация бильярдного спорта" в доход федерального бюджета 26 747,06 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Смолькова