Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, СНТ «Дон», Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области в лице Управления по г. Ростову-на-Дону, Савенко Л.Н.., Южный региональный центр МЧС России, ГУ МЧС России по Ростовской области

о признании права собственности на самовольную постройку

при участии:

от истца: представитель Невский И.А. (доверенность от 27.05.2009 г.), представитель Иващенко Е.А.(доверенность от 27.05.2009 № 52/09)

от ответчика: представитель Андрианова Ю.Ю. (доверенность от 08.12.2008)

от третьих лиц: председатель правления СНТ «Дон» Кутушникова С.Ю. (паспорт, выписка из протокола от 17.05.2009 г.), представитель Молчанова Н.В. (доверенность от 16.07.2009 г.) от СНТ «Дон»; представитель Савенко И.Д. (доверенность от 17.02.09), представитель Молчанова Н.В. (доверенность от 17.02.09) от Савенко Л.Н., представитель Грушевой Д.Н. (доверенность №7/157 от 14.01.2008) от ГУ МЧС России по Ростовской области, представитель Разуменко А.И. (доверенность № 2/62 от 08.07.2009) от Госстройнадзора, представитель Моисеева Н.Ю. (доверенность от 12.05.2008) от ЮРЦ МЧС России

Сущность спора: рассматриваются требования о признании права собственности на самовольную постройку двухсекционного 10-ти этажного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Песочная, 25/2 на земельном участке, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район. СНТ «Дон», 59 (кадастровый номер 61:44:07 29 01:0292).

Данный предмет спора рассматривается в означенном субъектном составе в связи с удовлетворением судом на основании ст. 49 АПК РФ ходатайства истца об уточнении исковых требований.

На основании определений суда от 09.06.2009 г., от 03.08.2009 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора к участию в деле были привлечены СНТ «Дон», Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, Савенко Лидия Николаевна, Южный региональный центр МЧС России, ГУ МЧС России по Ростовской области (л.д. 1-2 т.1; л.д. 42-44 т. 2).

Истец требования поддержал в полном объеме. В обоснование иска указал, что им возведен двухсекционный десятиэтажный жилой дом по указанному адресу. Право собственности на земельный участок площадью 1276 кв.м. находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район. СНТ «Дон», 59 (кадастровый номер 61:44:07 29 01:0292) зарегистрировано за обществом 07.04.09 свидетельство УФРС по Ростовской области № 587544. По мнению данной стороны, часть документов оформляющих строительство уже получены, однако на момент рассмотрения спора объект не введен в эксплуатацию.

Ответчик – Администрация г.Ростова н/Д отзывом от 03.08.2009 г. №7.3/1503 (л.д. 7-9 т. 2) считает возможным рассмотрение заявленных требований только при представлении доказательств соблюдения «Правил землепользования и застройки г.Ростова н/Д,» утвержденных решением Городской Думы от 17.06.08 при возведении спорного объекта. В соответствии с указанными Правилами земельный участок, на котором возведен спорный объект, находится в зоне Ж1-1/8/11, выделенной для строительства и реконструкции преимущественно индивидуальных жилых домов.

В связи с несоответствием площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, размеры которого определены проектом планировки и межевания, рассмотрение вопроса о признании права также невозможно без представления заявителем заключения органов МЧС России, подтверждающих соответствие спорного строения пожарным нормам и правилам, и возможность его дальнейшей эксплуатации.

Третье лицо - Управление ФРС по Ростовской области отзывом от 23.06.2009 г. №08-12/2915 суду пояснило, что на настоящий момент, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2009 г. №01/304/209-715 право собственности на земельный участок площадью 1276 кв.м, кадастровый номер 61:44:07 29 01:0292, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, СНТ Дон, 59, зарегистрировано за ООО «Комстрой». Записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на строение и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, СНТ, 59, отсутствуют, о чем представлены сообщения об отказе в предоставлении запрашиваемой информации от 19.06.2009 г. №01/304/2009-716, №01/304/2009-713, №01/304/2009-714. Данным отзывом Управление ходатайствовало о рассмотрении настоящего спора в отсутствие своего представителя (л.д. 89-90, 91-94 т. 1).

Третье лицо - Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области отзывом от 08.07.2009 г. №2161 представило информацию о том, что строительство спорного жилого дома осуществлялось организациями: застройщиком – ООО «Комстрой» и подрядчиком – ООО «СУ-225» самовольно, к которым неоднократно применялись меры административного воздействия. В отношении подрядной организации было возбуждено дело об административном правонарушении по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, по результатам рассмотрения административных материалов, Арбитражным судом Ростовской области было вынесено решение о приостановлении на 30 суток деятельности по строительства указанного жилого дома (л.д. 198-199 т. 1). Кроме того, Советским районным судом г. Ростова н/Д выносилось определение о запрете ООО «Комстрой» и ООО «СУ-225» строительства многоэтажных домов на участках СНТ «Дон», в том числе по дому №59. Данные судебные акты были отменены вышестоящими судебными инстанциями. В дальнейшем, в результате рассмотрения материалов административных дел, инициированных Прокуратурой Ростовской области, на ООО «Комстрой» и на его руководителя были наложены штрафы на общую сумму 2 460 000 руб.

Дополнительным отзывом от 03.08.2009 г. за №2496 Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области суду сообщила, что органы государственного строительного надзора уполномочены проводить проверки соответствия выполненных строительных работ, утвержденному государственной экспертизой проекту; выдавать заключения о соответствии простроенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, т.е. подготовка каких-либо иных документов, кроме указанных, не входит в компетенцию государственного строительного надзора. Правовая оценка объекта может быть дана только Администрацией города, как органом местного самоуправления, осуществляющим выдачу разрешений на строительство (л.д. 10 т. 2).

Третье лицо - Савенко Лидия Николаевна отзывом от 02.10.2009 г. возражает против удовлетворения исковых требований. Указала, что она является собственницей земельного участка и строений – жилого дома и сарая по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Песочная, 22. непосредственно примыкающих к самовольной постройке. Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрированы согласно свидетельств государственной регистрации права серия 61 №№ 048914, 048915 от 19.12.05 ( л.д. 33-34 т.2). Считает, что ООО «Комстрой» является ненадлежащим истцом по делу, поскольку строительство многоквартирного дома возводилось за счет граждан (дольщиков). Полагает, что иском нарушается Закон ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». По мнению данного участника процесса, истец не подтвердил документально, что спорный объект не нарушает права и охраняемые интересы других граждан, возведен с учетом СНиП, имеет надлежащую эксплуатационную надежность, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Третье лицо - Садоводческое некоммерческое товарищество «Дон» отзывом от 02.09.09 полагает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку застройщиком постоянно ущемляются права членов садоводства, считает, что практика скупки земельных участков бывших членов садоводства и строительство на них без разрешения многоэтажных жилых домов не должна быть поддержана судом. Выступлением председателя правления Кутушниковой С.Ю. обратило внимание на переписку различных контролирующих органов с садоводством и его членами по поводу противоправного поведения истцовой стороны (л.д.11-33, 49 т.2).

Третье лицо - Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ростовской области отзывом от 02.10.2009 г. суду пояснило, что в соответствии с материалами проверки инициированной Прокуратурой Ростовской области соблюдения законодательства о пожарной безопасности при осуществлении строительства жилых домов по пер. Песочный, 25, 25/2, 25/3 в период с 12.10.2007 г. был выявлен ряд нарушений. На данных объектах создается угроза распространения возможного пожара на существующие строения, возникновение которого обусловлено нарушением правил пожарной безопасности при проведении огневых работ (сварочных). Не менее актуальным вопросом является пожарное водоснабжение, информация о наличии которого не предоставлена. Считает, что ООО «Комстрой» нарушило требования строительных норм и правил в области пожарной безопасности на момент проверки.

Третье лицо - Южный региональный центр по делам гражданской обороны, чрезвычайных ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий отзывом от 08.09.2009 г. №19/7696-34 суду пояснил, что в соответствии с ФЗ от 18.12.2006 г. №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.01.2007 г. органы государственного пожарного надзора не участвуют в государственном строительном контроле, в части обеспечения пожарной безопасности, незавершенного строительства либо контроле объекта, не введенного в эксплуатацию, а также участие в комиссии по приемке законченного строительства. Считает, что давать правовую оценку по данному спору Южный региональный центр, не уполномочен.

При рассмотрении настоящего спора на основании материалов дела судом установлено следующее.

В 2006 г. без соответствующих разрешений на строительство ООО «Комстрой» (Застройщик) и ООО «Строительное управление-225» (Подрядчик) приступили к строительству 10-ти этажного 2-х секционного жилого дома по пер. Песочный, 25/2.

На основании Распоряжения Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской областиот 23.04.2007 г. №911 работниками Службы 23.04.2007 г. при проведении проверки установлено, что по состоянию на 23.04.2007 г., на объекте: «10-ти-этажный жилой дом ул. Песочная, 25/2 ООО «Строительное управление – 225» выполнялись строительные работы, в нарушение требований ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации - без разрешения на строительство.

Решением от 25.05.2007 г. Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-5068/2007-С4-5 к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за осуществление строительства без разрешения 10-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Песочная, 25/2 было привлечено ООО «Строительное управление-225».

06.08.2007 г. заместителем прокурора Ростовской области были вынесены постановления о возбуждении производства об административном правонарушении по факту привлечения ООО «Комстрой» денежных средств граждан Гревцова А.А., Гороховой Т.Р., Заярной И.В. на долевое участие в строительстве многоквартирного дома по пер. Песочному, 25/2 в г. Ростове-на-Дону, поскольку ООО «Комстрой» не имело разрешение на строительство, не опубликовало проектную документацию и заключенные им договоры, не соответствовали требованиям законодательства.

Материалами административных дел были переданы Прокуратурой Ростовской области в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области, постановлением которой от 20.09.2007 г. №77031 ООО «Комстрой» было привлечено в ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Наличие или отсутствие в действиях ООО «Комстрой» состава правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, явилось предметом судопроизводств по арбитражным делам №А53-18655/2007, №А53-18582/2007, А53-18591/2007, А53-5901/2007, А53-18579/2007, А53-18654/2007, А53-18589/2007.

Не отрицая противоправности своих действий, указав в качестве правовых оснований ст. 222 ГК РФ хозяйственное общество «Комстрой» и обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Проанализировав имеющиеся материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником объекта самовольного строительства путем обращения с соответствующим иском в суд.

Из смысла норм ст. 222 Кодекса следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо, не зависящей от него, причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

Сам по себе факт самовольного возведения жилого дома и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Поскольку в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен иной, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, а также иные условия подтверждения возможности целевого использования земли для обслуживания и эксплуатации самовольного строения, то лицо, осуществившее самовольное строительство, должно подтвердить возможность использования земельного участка для размещения и эксплуатации самовольного строения и его безопасность, а также его соответствие техническим регламентам, градостроительным нормам и правилам в таком же порядке, как для законно осуществленного строительства.

В противном случае, неприменение для легализации самовольно возведенных построек того же порядка использования земли под строение и согласования его сохранения, что установлен для законно осуществляемой градостроительной деятельности, приведет к нарушению общественных интересов и ст. 19 Конституции Российской Федерации о равенстве всех перед законом.

Принципу равенства всех перед законом противоречила бы ситуация, когда в сравнении с добросовестным застройщиком (в данном случае Савенко Л.Н.) получающим в установленном порядке все необходимые для строительства документы и проходящим все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика был бы допущен иной, упрощенный либо произвольно устанавливаемый и принимаемый по усмотрению сторон спора либо судебных органов порядок легализации самовольного строения.

Заявитель иска не представил надлежащих и исчерпывающих доказательств возникновения у него процессуального права на иск в заявленном режиме ввиду следующего.

Строение представляет собой 10-этажный многоквартирный дом, находящийся в стадии незавершенного строительства. В соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации в строящихся многоквартирных домах товарищество жильцов может быть создано и зарегистрировано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Согласно статье 138 Кодекса товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." предметом регулирования данного Закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости с целью возникновения у участников долевого строительства права собственности на эти объекты. Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Статья 1 Закона определяет застройщика как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Таким образом, застройщик (в данном случае - ООО "Комстрой") создает объект не для себя и не на свои средства, в связи с чем не является единственным субъектом отношений, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (лицом, осуществившим самовольную постройку).

Предоставляя собственнику земельного участка право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам пункт 1 статьи 263 ГК РФ одновременно обязывает его соблюдать помимо градостроительных и строительных норм и правил требования пункта 2 статьи 260 Кодекса об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Из документов дела следует, что целевое назначение и разрешенный вид использования земельного участка не менялся и остается на момент рассмотрения спора «для садоводства»

Ссылка истца на то, что спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности, не исключает обязанности стороны оформить в установленном законом порядке земельный участок под возведенную постройку (изменить вид разрешенного использования).

В силу пункта 1 статьи 218 указанного Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм.

Относительно объектов недвижимости это означает, в первую очередь, необходимость учитывать и соблюдать при их возведении градостроительные и строительные нормы и правила. Подобные правила содержатся, в частности, в 28, 29, 30, 51 - 53, 56 статьях Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Следует также отметить, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абзац 2 пункта 3 статьи 222 Кодекса). Данное положение Кодекса реализуется путем установления соответствующих требований в законах и иных нормативных актах.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

Обратное означало бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и тому подобное, что нельзя признать правильным.

Истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих невозможность оформления правоустанавливающих документов на возведенный объект во внесудебном порядке.

В соответствии со ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

При этом истцом не представлено допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенного строения и его соответствия градостроительным нормам и правилам.

Указанные обстоятельства обязан доказать истец как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом на земельном участке, который имеет назначение для целей садоводства.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, их достаточности для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Судом в смысле данной нормы АПК РФ отклоняются как недостоверные выводы заключения строительно-технического исследования № 255/100/1 от 18.09.09 о соответствии спорного объекта строительным нормам и правилам как составленные с полным игнорированием существования легитимной постройки – жилого дома Савенко Л.Н.

Истцом не соблюдены требования статьи 37 Федерального закона "Об охране окружающей среды" от 10.01.2002. В нарушение данной нормы Закона истцом не представлено в материалы дела положительное заключение государственной экологической экспертизы на спорный объект.

Кроме того, из совокупного толкования статей 1, 2, 6, 7, 8, 32, 34 Федерального закона "О техническом регулировании" следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе к зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами. Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей. Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность. Технические регламенты применяются одинаковым образом и в равной мере независимо от страны и (или) места происхождения продукции, осуществления процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, видов или особенностей сделок и (или) физических и (или) юридических лиц, являющихся изготовителями, исполнителями, продавцами, приобретателями. Правила и методы исследований (испытаний) и измерений, а также правила отбора образцов для проведения исследований (испытаний) и измерений, необходимые для применения технических регламентов, разрабатываются федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. В Российской Федерации действуют общие технические регламенты и специальные технические регламенты. Обязательные требования к отдельным видам продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации определяются совокупностью требований общих технических регламентов и специальных технических регламентов. Требования общего технического регламента обязательны для применения и соблюдения в отношении любых видов продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации. Общие технические регламенты принимаются по вопросам безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, пожарной безопасности, экологической безопасности. Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью окружающих осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, подведомственными им государственными учреждениями.

Таковых материалов сторона истца в обоснование иска также не представила.

При таком положении, основания иска не доказаны, требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с нормами ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья Авдеев В. Н.