Гражданский кодекс часть 1

ООО «Россиянка» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недостоверным (недействительным) отчета №336/04-2010 независимого оценщика – ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения – парикмахерской площадью 196,8 кв.м., расположенного по адресу <...>.

Исковые требования мотивированы тем, что оценщиком не было достаточно обосновано применение использованных в оценке подходов и не полно использован сравнительный подход. Кроме того, истец указывает, на то обстоятельство, что рыночная стоимость того же объекта недвижимости, определенная другим оценщиком – ООО «Региональное агентство оценки», значительно ниже стоимости, определенной ответчиком. В дополнительных пояснениях к отзыву на иск истец конкретизирует основания недостоверности оспариваемого отчета оценки (л.д. 115-119 т.2).

Ответчик отзыве на иск и дополнительных пояснениях к нему (л.д. 153-156 т.2) против его удовлетворения возражает, обосновывает правильность сделанных им выводов, поясняет, что если в отчете и имеются недостатки, то они не являются существенными и устранены им в процессе рассмотрения данного дела. Ответчик также указывает на то обстоятельство, что ООО «Россиянка» должно оспаривать величину стоимости объекта оценки в рамках иска об оспаривании конкретного договора купли-продажи, а не путем оспаривания отчета об оценке.

Третье лицо – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога в отзыве на иск против его удовлетворения возражает и указывает, что отчет оценки, об оспаривании которого заявлен иск, носит рекомендательных характер и не является обязательным, в связи с чем самостоятельное оспаривание отчета путем предъявления отдельного иска не допускается.

В заседании суда представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы и возражения, изложенные в иске, отзывах на него и дополнениях к ним.

В рамках рассмотрения дела ООО Экспертное учреждение «Ростовский экспертно-правовой центр «Дон» была проведена судебная оценочная экспертиза по вопросам о том:

1. Содержит ли отчет № 336/04-2010 независимого оценщика – ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» об определении рыночной стоимости нежилого помещения парикмахерской, площадью 196, 8 кв.м. по адресу <...> достоверные сведения о стоимости данного имущества?

2. В случае, если отчет содержит недостоверные сведения, определить рыночную стоимость нежилого помещения – парикмахерской, площадью 196, 8 кв.м., расположенной по адресу <...> на 09.04.2010?

Заключение эксперта ООО Экспертное учреждение «Ростовский экспертно-правовой центр «Дон» № 115/04/2010 от 14.10.2010 приобщено к материалам дела. Более того, в заседании суда 02.12.2010 эксперты, проводившие экспертизу, – ФИО7 и ФИО8 дали пояснения по представленному суду экспертному заключению.

В заседании суда истцом было также заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы по вопросам:

1. Обоснования необходимости применения при расчете восстановительной стоимости объекта таблицы 79 сборника 4 УПВС с учетом того, что оцениваемое помещение располагается во встроено-пристроенном помещении. В чем, по мнению эксперта, выражается существенность ошибочного применения таблицы 25 сборника 4 УПВС в отчете от 19.04.2010 № 336/04-2010 и каким образом это повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

2. Уточнить обозначение номера сборника УПВС, на который имеется ссылка в заключении эксперта как на подлежащий применению при определении восстановительной стоимости здания в затратном подходе?

3. Могла ли установленная экспертом арифметическая ошибка в расчете доходного подхода (таб. 22) при расчете арендной платы образоваться в результате округления до первого значащего знака при переводе числовых таблиц из программы EXCELв WORD либо по какой-либо другой причине. Обосновать в чем выражается существенность данной ошибки в отчете от 19.04.2010 №336/04-2010 и каким образом она повлияла на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта?

4. Каким образом нарушение принципа проверяемости отчета в доходном подходе (отсутствие ссылок на аналоги) могло повлиять на определение итоговой рыночной стоимости объекта?

5. Является ли допустимым в отчете примененный оценщиком процент вариации по сравнительному подходу? Как он влияет на конечную стоимость, рассчитанную в рамках сравнительного подхода?

Ответчик и третье лицо против удовлетворения ходатайства о проведении дополнительной экспертизы возражают.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд считает его подлежащим отклонению, поскольку ответы на первый и второй вопросы были даны экспертами ФИО7, ФИО8, проводившими экспертизу в заседании суда 02.12.2010. Для ответов на третий и четвертый вопросы специальных знаний не требуется, а ответ на пятый вопрос, отразит мнение экспертов, проводивших экспертизу, основанное на их внутреннем убеждении.

В заседании суда объявлялся перерыв до 24.09.2010 до 15-00.

После перерыва 24.09.2010 в 15-00 заседание суда было продолжено.

Дело рассматривается по правилам главы 19 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ООО «Россиянка» не подлежат удовлетворению в виду следующего.

Как следует из материалов дела, с 01.01.1996 года ООО «Россиянка» является арендатором помещений площадью 292,7 кв.м., расположенных по адресу <...> на основании договора аренды недвижимого имущества № 332 от 01.01.1996 (л.д. 22-24 т.1). Данное обстоятельство по существу сторонами не отрицается.

В порядке с. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Россиянка», реализуя право на преимущественное приобретение арендуемого недвижимого имущества, обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Таганрога с заявлением о приобретении арендуемых помещений в собственность (на момент обращения площадью помещения составляла 198,6 кв.м.).

Согласно 3 указанного федерального закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства приобретают такого имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании указанной нормы права, в целях определения стоимости приобретенных истцом помещений, ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» был составлен отчет № 336/02010 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, в соответствии с которым рыночная стоимость вышеназванного помещения составила 1.866.100 рублей с учетом НДС.

Истец полагает, что сведения, содержащиеся в данном отчете являются недостоверными поскольку не соответствуют принципам проверяемости и достоверности. Так истец указывает, что в отчете отсутствует анализ существующей в отношении оцениваемых помещений договорной базы, в том числе сам договор аренды; что при применении сравнительного подхода ответчик пользовался неполной информацией об аналогичных объектах недвижимости; что при применении затратного метода показатель используемой ответчиком рыночной стоимости земельного участка определен в размере 0 рублей, что повлияло на величину стоимости объекта оценки. Кроме того, по мнению истца, оценщик сделал необоснованный вывод о том, что определить точную долю земельного участка под оцениваемыми помещениями невозможно, при этом не предпринял мер к получению информации о размере земельного участка. В отчете отсутствуют материалы, подтверждающие достоверность информации по используемым объектам аналогам, применяемым в расчетах по доходному подходу, в отчете имеются расхождения в указании площади объекта оценки, так в таблице № 14 указана площадь 46/150,2 кв.м., тогда как фактически площадь объекта оценки – 196,8 кв.м. Истец также ссылается в отчете на арифметические ошибки и большую разницу стоимости объекта, определенную различными методами оценки (более 30 %).

В целях определения достоверности сведений о стоимости помещений площадью 196,8 кв.м., расположенных по адресу <...>, судом по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза

По результатам экспертизы, экспертом был сделан вывод о том, что отчет оценки № 336/02010, составленный ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» имеет существенные недостатки, которые повлияли на величину оценки и явились причиной недостоверного расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества.

При этом вывод о недостоверности отчета об оценке в экспертном заключении сделан на основании следующего.

Оценщиком – ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» при затратном подходе определения стоимости помещения применена таблица 25 сборника № 4 УПВС «Жилые здания пятиэтажные кирпичные», тогда как должна применяться таблица № 79 сборника № 4 УПВС «Мастерские бытового обслуживания кирпичные или блочные одноэтажные». Неправильное применение сборника привело к неверному расчету износа строения и неправильному расчету восстановительной стоимости объекта оценки.

Указанный вывод экспертов, как следует из их пояснений в заседании суда 02.12.2010, основан на том, что помещения в отношении которых проводилась оценка, являются встроено-пристроенными помещениями к пятиэтажному многоквартирному жилому дому. Таблица 25 сборника 4 УПВС «Жилые здания пятиэтажные кирпичные» применяется в случаях, когда оцениваемый объект является встроенным помещением жилого дома. А поскольку в рассматриваемом случае, оцениваемые помещения являются встроенно-пристроенными, следует применять таблицу № 79 «Мастерские бытового обслуживания кирпичные или блочные одноэтажные». То есть из пояснений экспертов следует, что применение таблицы поставлено ими в зависимость от того, встроенными или встроено-пристроенными являются оцениваемые помещения.

Между тем ни таблица 25 сборника № 4 УПВС «Жилые здания пятиэтажные кирпичные», на которую ссылался оценщик, ни таблица № 79 сборника № 4 УПВС «Мастерские бытового обслуживания кирпичные или блочные одноэтажные», на которую ссылается эксперт, в описании характеристик помещений и зданий, к которым они применяются не содержат ссылки на такую техническую характеристику помещений, как встроенный или встроено-пристроенных характер. Более того, содержащиеся в них описания объектов позволяют сделать вывод о том, что обе таблицы применяются к капитальным зданиям, имеющим фундамент, центральное отопление, водоснабжение, канализацию, электроснабжение. Отсюда, следует, что применение таблиц может быть поставлено в зависимость от целевого назначения помещений, зданий или от иных факторов.

При этом исходя из технических характеристик помещения (встроенное или встроено-пристроенное) нельзя делать выводы о невозможности применения к ним таблиц, составленных по функциональному назначению, поскольку понятия встроено-пристроенные помещения и мастерская не однородны. Первое характеризует тип помещения, а второе его целевое назначение. Ни в законодательстве, ни в строительных и технических правилах ни в литературе не содержится универсальных признаков, определяющих данные понятия, позволяющих сделать вывод об из принципиальном отличии и невозможности применения их к одному объекту одновременно. Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что оцениваемый объект недвижимости может быть определен и как встроено-пристроенное помещение, исходя из его технических характеристик, и как мастерская бытового обслуживания, исходя из его целевого назначения. Отсюда нельзя сделать однозначный вывод о том, что ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» необоснованно применило при оценке данного помещения сборник № 4 УПВС «Жилые здания пятиэтажные кирпичные». Тем более, что согласно п. 16 общих указаний к данному сборнику в тех случаях, когда в оцениваемых зданиях имеются встроенные помещения другого назначения (магазины, детские учреждения, мастерские бытового обслуживания и т.д.), восстановительная стоимость строительного объема помещения определяется … по цене основного здания…».

При этом в заключении эксперта не только не дано описание типа оцениваемого объекта, но и не указано причин, по которым эксперт считает неправильным применении при оценке стоимости спорного имущества сборника № 4 УПВС «Жилые здания пятиэтажные кирпичные». В заседание суда эксперт также не привел конкретного нормативного обоснования, пояснив, что исходил из общих правил, принятых в строительстве.

Следующим обстоятельством, которое свидетельствует о недостоверности отчета об оценке № 336/04-2010, в заключении эксперта указано отсутствие в доходном подходе ссылок на используемые аналоги при определении рыночной стоимости арендной платы, то есть использование информации без ссылки на ее источники, позволяющие сделать вывод об авторстве, дате подготовке, без приложения копий материалов и распечаток.

При этом действительно в тексте отчета оценки в таблицах 19, 20 указаны сведения об объектах аналогах (адрес, площадь), но не указана информация об источниках данной информации. Данное свидетельствует о нарушении в отчете принципа обоснованности. Между тем обоснованность и достоверность не являются идентичными понятиями. Под достоверностью понимается верность приводимых в отчете сведений. Обоснованность означает возможность подтверждения информации, приведенной в отчете об оценке.

Невозможность проверить отчет об оценке в части сведений об объектах аналогах, сама по себе не свидетельствует о недостоверности данных сведений.

Более того данный недостаток ответчика был устранен ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» в процессе рассмотрения дела. Ответчиком в материалы дела представлены источники – газета «Каменная лестница», распечатки с сайта «Приазовский центр недвижимости», НП «Таганрогская гильдия риэлторов», в которых содержаться подтверждения приведенных в отчете данных о стоимости объектов и об арендной плате 1 кв.м. объектов. Данными документами подтверждается достоверность указанных в отчете сведений.

Вместе с тем эксперт, делая вывод о недостоверности отчета в виду невозможности проверки содержащихся в нем данных, не указал оснований данного выводы (сведений о более низкой или высокой цене аналогичных объектов со схожим местоположением).

Другим обстоятельством, на которое указывает эксперт в обоснование выводов о недостоверности отчета оценки, является наличие арифметических ошибок при расчете предполагаемого чистого операционного дохода (NOI) и расчета арендной платы за месяц.

В заключении экспертизы приведены данные (NOI) (лист 6 заключения эксперта), полученные экспертом при умножении ряда показателей, и те суммы, которые получены оценщиком при произведении тех же показателей. Полученные результаты различны. Между тем показатель NOIв обоих случаях определялся произведением площади помещений, среднеарифметической величины арендной платы и периода (12 месяцев). При этом среднеарифметическая величина арендной платы – являлась величиной исчисляемой, полученной оценщиком, точное арифметическое значение которой 246,6666…. И если в вышеприведенной экспертом формуле определения NOI вместо значения 247 использовать – 246,6666, то получатся результаты, приведенные оценщиком. Более того, как пояснил ответчик по данному вопросу, все расчеты для отчета оценки производились оценщиком в программе EXEL с определенной точностью до четвертого знака после запятой. При переводе в WORD число 246,6666 было визуализировано программой как 247.

При изложенных обстоятельствах полученные оценщиком результаты NOI являются верно рассчитанными и соответствующими действительности. Тем более проверяя арифметическую верность оспариваемого отчета, эксперт должен был установить, что фактически среднеарифметическая величина арендной платы, определенная оценщиком в таблице № 19 не 247, а 246,6666 и учитывать именно этот показатель в дальнейшем расчете или указать на данное несоответствие в своем заключении.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что вывод эксперта о недостоверности отчета № 336/04-2010 независимого оценщика ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» является необоснованным, следовательно, данное заключение не может являться доказательством недостоверности оспариваемого отчета.

Каких-либо других доказательств указанного истец суду не представил. Представленный им отчет оценки № 020/2010, составленный ООО «Региональное агентство оценки», в котором рыночная стоимость помещений расположенных по адресу: <...> определена - 1.023.608 рублей (л.д. 37-83 т.1) таким доказательством не является, поскольку разные оценщики, могут давать существенно отличные оценки одним и тем же объектам оценки, учитывая применение ими различных технических приемом, различных способов оценки и т.д.

Что касается доводов истца о том, что в отчете отсутствует анализ существующей в отношении оцениваемых помещений договорной базы; что при применении сравнительного подхода ответчик пользовался неполной информацией об аналогичных объектах недвижимости; что при применении затратного метода показатель используемой ответчиком рыночной стоимости земельного участка определен в размере 0 рублей, что повлияло на величину стоимости объекта оценки; что оценщик сделал необоснованный вывод о невозможности определения точной доли земельного участка под оцениваемыми помещениями, что разница стоимости объекта, определенная различными методами оценки значительная (более 30 %), то данные доводы судом во внимание не принимаются, поскольку представляют собой субъективные суждения истца о содержании, методологии, способах исчисления рыночной стоимости объекта, применяемых оценщиком показателях. То есть о деятельности, которая в силу своей специфики, требует специальных познаний, которыми истец не обладает. В связи с этим вышеприведенные доводы истца не свидетельствует о недостоверности сведений о рыночной цене объекта, содержащихся в отчете оценщика.

Доводы ответчика и третьего лица - Комитета по управлению имуществом г. Таганрога о том, что истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку самостоятельное оспаривание отчета путем предъявления отдельного иска не допускается, судом во внимание не принимаются в виду следующего.

Как упомянуто выше, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отчуждение муниципального имущества в рамках данного закона осуществляется по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Более того, в статье 8 вышеназванного федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ указано – при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Исковое заявление о признании недостоверным отчета № 336/04-2010 независимого оценщика ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» была направлено ООО «Россиянка» в Арбитражный суд Ростовской области по почте 03.06.2010, что подтверждено почтовой квитанцией № 3666839 и распечаткой с сайта Почты России (л.д. 120, 121 т.1).

Постановление администрации г. Таганрога № 2565 от 01.06.2010 «Об утверждении условий приватизации муниципального нежилого помещения – парикмахерской литер А, 1 этаж, комнаты № № 79-81; литер А1, 1 этаж, комнаты 1, 2, 2а, 3-11 общей площадью 196.8 кв.м., расположенного по адресу: <...>» было опубликовано было опубликовано в газете «Таганрогская правда» 09.06.2010 (л.д. 25).

В соответствии п. 1. статьи 15 Областного закона Ростовской области от 29.12.2003 № 85-ЗС «О порядке опубликования и вступления в силу Устава Ростовской области, Областных законов, постановлений Законодательного Собрания Ростовской области, правовых актов Главы Администрации (Губернатора) Ростовской области и органов исполнительной власти Ростовской области» правовые акты органов исполнительной власти Ростовской области вступают в силу со дня их издания, если самими правовыми актами не установлен более поздний срок вступления их в силу.

Пунктом 4 вышеупомянутого постановления администрации г. Таганрога № 2565 от 01.06.2010 было установлено, что постановление вступает в силу со дня его официального опубликования. Следовательно, данный акт вступил в силу 09.06.2010, уже после обращения ООО «Россиянка» в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим иском. Не было на момент обращения ООО «Россиянка» в суд с настоящим иском и заключенного договора купли-продажи нежилых помещений.

При изложенных обстоятельствах оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно путем предъявления иска о признании отчета оценщика недостоверным.

Судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Россиянка» оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Ростовский электрометаллургический завод» в доход федерального бюджета 7046,96 рублей государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья М.Е. Штыренко