Гражданский кодекс часть 1

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска ИНН <***> ОГРН <***>, индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРНИП <***> ИНН <***>

о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества,

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 09.08.2011 № 14,

от ответчика –ФИО1, лично, представитель ФИО3 по доверенности № 1 от 13.05.2011,

от ответчика - Комитета по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска – уведомлен, представитель не явился,

установил: Администрация города Новошахтинска обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Новошахтинска и индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.03.2011 в отношении объекта, расположенного по адресу: <...>; применении последствий недействительности ничтожной сделки; освобождении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен сторонами в порядке реализации предпринимателем права на приватизацию муниципального имущества, регламентированного положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Указанный закон предусматривает необходимость владения приватизируемым имуществом на основании договора аренды непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления закона в силу. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.01.2009 № А53-19689/2008-С2-18 установлено, что договор аренды № 271 от 01.11.2002, подписанный предпринимателем и комитетом не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным. Следовательно, основания для приобретения арендатором муниципального имущества в собственность отсутствовали.

Ответчик – КУИ г. Новошахтинска в письменном отзыве на иск указал на ошибочность подписания оспариваемого договора, завил о признании исковых требований в полном объеме.

Ответчик – ФИО1 в письменном отзыве на иск указала, что договор с 2002 года сторонами исполнялся, претензий по сроку и размерам арендных платежей арендодатель не предъявлял, при этом от регистрации договора аренды уклонялся.

В судебном заседании представители истца и ответчика – индивидуального предпринимателя правовые позиции по спору поддержали.

Ответчик – КУИ г. Новошахтинска в судебное заседание явку представителя не обеспечил, заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд установил следующее.

01.11.2002 между КУИ г.Новошахтинска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 271, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду на праве временного пользования нежилое помещение и право использования земельного участка занятого под помещением, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 56,5 кв.м для использования под офис, на срок с 01.11.2002 по 30.10.2003

04.02.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение № 9, которым срок аренды установлен до 28.10.2011.

В порядке реализации положений Федерального закона № 159-ФЗ от 22.06.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 30.03.2011 между комитетом и предпринимателем в отношении помещения, являющегося предметом договора аренды, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Ссылаясь на то, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2011 не соответствует положениям Федерального закона № 159-ФЗ от 22.06.2008, Администрация г. Новошахтинска обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.03.2011.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 168 названного Кодекса ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обосновывая исковые требования, истец ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.06.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право выкупа арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности может быть предоставлено субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Однако, ответчик – ФИО1 таким правом не обладает ввиду того, что заключенный сторонами договор аренды муниципального имущества не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому считается не заключенным, что исключает возникновение арендного правоотношения. Следовательно, установленные законом основания для продажи муниципального имущества отсутствовали.

Оценив доводы истца, суд признал их несостоятельными ввиду следующего.

Как указано выше, договор аренды от 01.11.2002 заключен сторонами на срок с 01.11.2002 по 30.10.2003.

В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок применения указанной нормы разъяснен в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

В октябре 31 календарный день, следовательно договор, срок аренды по которому установлен с 01.11.2002 по 30.10.2003 считается заключенным на срок менее одного года.

Таким образом, договор аренды от 02.11.2002 государственной регистрации не подлежал.

Более того, данному обстоятельству дана именно такая оценка в решении Арбитражного суда Ростовской области от 15.01.2009 № А53-19689/2008-С2-18.

Довод истца о том, что указанным судебным актом установлено, что договор аренды № 271 от 01.11.2002, подписанный предпринимателем и комитетом не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным, противоречит выводам суда.

В частности, судом указано, что договор заключен на срок менее одного года, в связи с чем обязательной государственной регистрации в силу указания закона не подлежал. Заключение сторонами дополнительного соглашения, согласно которому срок аренды был увеличен до 28.10.2011, и отсутствие государственной регистрации такого соглашения и договора аренды, также не может свидетельствовать о недействительности договора, поскольку в силу закона правовыми последствиями отсутствия государственной регистрации сделки является ее незаключенность, а не недействительность. Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора носит устранимый характер.

В силу положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие регистрации дополнительного соглашения от 04.02.2008 к договору аренды, которым срок аренды устанавливался до 28.10.2011, свидетельствует о незаключенности дополнительного соглашения.

Незаключенность дополнительного соглашения к договору аренды означает, что арендное правоотношение в рамках договора от 02.11.2002 не изменено. Следовательно, не изменен и установленный договором срок аренды.

Продолжение сторонами договорных отношений по истечении срока аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения сторонами договора купли-продажи муниципального имущества арендатор владел им на основании договора аренды от 02.11.2002, заключенного на неопределенный срок. Указанный договор государственной регистрации не подлежал.

Доводы истца о несоответствии договора купли-продажи требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», ввиду отсутствия арендного пользования выкупаемым муниципальным имуществом со стороны покупателя, опровергаются материалами дела.

Иных доводов в обоснование исковых требований истцом не приведено, доказательств, порочащих сделку купли-продажи не представлено.

При таких обстоятельствах суд, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Т.Д. Пипник