Гражданский кодекс часть 1

к ответчикам: ООО «Газметаллокомплект», Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Южный Федеральный университет»

третьи лица: Администрация г. Таганрога Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области; ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8

о признании права собственности на объекты недвижимости

при участии:

от истца: не явился, уведомлен

от ответчиков: представитель ФИО9 (доверенность от 15.12.2008 г. №461-2/49) от ФГОУ ВПО «ЮФУ»

от третьих лиц: не явились, уведмолены

Сущность спора: рассматриваются требования о признании права общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства – гараж №1 площадью 30,6 кв.м, гараж №2 площадью 29,6 кв.м, гараж №3 площадью 22,1 кв.м, гараж №4, площадью 20,2 кв.м, гараж №5 площадью 20,0 кв.м, гараж №6 площадью 23,7 кв.м, гараж №7 площадью 24,3 кв.м, гараж №8 площадью 18,3 кв.м, литер «Ц»; монолитная железобетонная плита, расположенные по адресу: <...> л.д. 137, 157-158).

Данный предмет спора рассматривается в означенном субъектном составе, в связи с удовлетворением судом на основании ст. 49 АПК РФ ходатайств истца об уточнении исковых требований.

Истец уточненные требования поддержал. Правовая позиция истца в процессе рассмотрения спора изменялась следующим образом. При подаче иска в суд истецсуду пояснил, что в результате реорганизации ООО «ГазМеталлокомплект» в форме выделения образовалось новое ООО «ГазМеталлокомплект Плюс», к которому и перешли спорные объекты. Спорное имущество было возведено для использования под строительство корпуса опытной производственной базы, ранее предоставленном ТРТИ (правопредшественника ЮФУ) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако, зарегистрировать право собственности на указанное имущество в УФРС не представляется возможным, так как своевременно право собственности не было зарегистрировано за ООО «ГазМеталлокомплект». В уточненной редакции исковых требований истец высказал иную правовую позицию с учетом отзывом третьих лиц о том, что посколькугаражи №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 были построены за счет средств граждан, т.е. привлеченных третьих лиц, и переданы им во владение, пользование в 2004 г., то у истца возникло право общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства на спорные объекты.

Ответчик – ООО «ГазМеталлкомплект» иск признал, отзывом на иск пояснил, что 01.07.1999 г. Администрацией г. Таганрога выдано постановление «О разрешении ТРТУ (правопредшественника ЮФУ) строительства многофункционального комплекса общественного назначения с закрытыми стоянками для легкового автотранспорта. Строительство производилось совместно с ТФКБ «Сельмашбанк». Для финансирования строительства была выделена ссуда. В связи с банкротством ТФКБ «Сельмашбанк», ТРТУ был вынужден продать незавершенное строительство ООО «ГазМеталлокомплект» для погашения взятой на строительство ссуды. Указал, что ООО «ГазМеталлокомплект» и ТРТУ был заключен предварительный договор простого товарищества «О завершении строительства и эксплуатации нежилого здания – многофункционального комплекса». Основной договор должен был быть заключен до 31.12.2005 г., однако он не был заключен. В результате реорганизации ответчика в форме выделения образовалось новое - ООО «ГазМеталлокомплект Плюс», к которому по разделительному балансу и акту приема-передачи было передано спорное имущество. Считает, что истец является законным владельцем спорного имущества. Имущество находится в том же состоянии, которое указано в техническом паспорте от 28.12.2005 г. (л.д. 118).

Третьи лица - ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8 отзывом суду пояснили, что на земельном участке по ул. Чехова, 2/ФИО10,2 в г. Таганроге располагается объект из 8-ми гаражных боксов, которые были построены застройщиком ООО «Таганрогская строительная компания» (ООО «ТСК») на деньги граждан, в том числе и они, с которыми ООО «ТСК» заключило договоры о совместной деятельности по строительству комплекса гаражей и офисных зданий. За период с октября 1999 г. по июнь 2002 г. ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8 полностью оплатили, предусмотренные договорами взносы в счет стоимости спорных гаражей. С момента окончания строительства – с октября 2004 г. гаражные боксы были фактически переданы подрядчиком ООО «ТСК» во владение и пользование граждан, заключивших договоры об инвентаризации их строительства. Истец ранее пытался завладеть правом собственности, указанными гаражами, подав в суд иск (дело №А53-1615/2005-С4-41). Считают, что именно они приобрели право собственности на указанные гаражи и вопрос регистрации их прав на недвижимость является их личным делом. Кроме того, указали, что согласно заключенным ими договорам, указанные гаражи составляют их долю в совместном строительстве. Долю Участника 2 – ТРТУ и участника 3 – ООО «ТСК» составляют офисные здания. В связи с чем, им непонятно на каком основании их гаражи могли быть проданы кем-то, кроме них (л.д. 138-140).

Третье лицо – Управление ФРС по Ростовской области отзывами от 27.08.2008 г. №08-4277, от 24.08.2009 г. за №08-12/4019 суду пояснило, что на данный момент в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на спорные объекты незавершенного строительства, о чем свидетельствует сообщения об отказе в предоставлении запрашиваемой информации от 24.08.2009 г. №42/104/2009-595-603. Ходатайствовало о рассмотрении настоящего спора в отсутствие представления УФРС по РО (л.д. 41-42, 43-52).

Ответчик - ФГОУ ВПО «Южный Федеральный университет» отзывом от 16.09.2008 г. №184/11-2 указал, что рассматриваемые требования подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку истец ранее обращался в суд (дело №А53-1615/2005-С4-41) с настоящим спором, спор был между теми же лицами, основаниями. Производство по делу№А53-1615/2005-С4-41 были прекращено, в связи с отказом ООО «ГазМеталлокомплект» от иска (л.д. 65-66).

После возобновления производства по делу ФГОУ ВПО «Южный Федеральный университет» представило отзыв от 16.09.2009 г. за №461-2/46, в котором высказало иную правовую позицию о том, чтостроительство гаражей по ул. Чехова, 2/ФИО10, 2 в г. Таганроге должно было осуществляться в рамках строительства многофункционального комплекса общественного назначения со встроенными гаражами на основании Постановлений Администрации г. Таганрога от 01.06.1999 г. №22 и от 06.06.2003 г. №2595. Все проектная документация находилась у Генподрядчика ООО «Таганрогская строительная компания», который заключил договоры на долевое участие в строительстве 1 очереди гаражных боксов. Кроме того, Генподрядчик взял на себя обязательство ввести в эксплуатацию гаражные боксы. С момента окончания строительства гаражных боксов (с октября 2004 г.) гаражные боксы фактически были переданы подрядчиком ООО «ТСК» во владение и пользование граждан, заключивших договоры об инвестировании их строительства. Каждый из владельцев гаражей получал гараж под номером, указанным в его договоре, которые и до настоящего времени используют гаражи по назначению. Попытка граждан решить вопрос о признании права собственности на гаражные боксы в суде общей юрисдикции не увенчалась успехом, т.к. ФЗ №93 от 30.06.2006 г. в ст. 222 ГК РФ внесены изменения (земля должна находиться в постоянном (бессрочном) пользовании или собственности). В дальнейшем ООО «ТСК» зарегистрировало себя как ООО «ГазметаллокомплектПлюс» и спустя 4 года те же лица по тому же предмету заявили иск и делают попытку вновь завладеть гаражами. Продолжать строительство комплекса ФГОУ ВПО «ЮФУ» на данный момент намерений не имеет. Считает, что Университет не нарушал прав и интересов истца, является ненадлежащим ответчиком, считает исковые требования необоснованными.

Истец, ответчик, третьи лица - Администрация г. Таганрога Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области; ФИО1; ФИО2; ФИО3; ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Дело рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке п. 3, п. 5 ст. 156 АПК РФ с учетом правил ст. 9 АПК РФ о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершений или не совершения ими процессуальных действий.

При рассмотрении настоящего спора на основании материалов дела судом установлено следующее.

В соответствии с Постановлением Главы Администрации г. Таганрог от 24.05.1993 г. №1400 Таганрогскому радиотехническому институту предоставлен земельный участок площадью 1,80082 га для строительства корпуса опытно-производственной базы, о чем выдан Государственный акт на право собственности на землю пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей серия №РО-58-000356 (л.д. 75-77).

На основании Постановлений Администрации г. Таганрога №3477 от 01.12.1994 г., №3393 от 20.08.2001 г., №3255 от 14.08.2001 г., №593 от 18.02.2004 г., №89 от 13.01.1995 г., №2559 от 24.07.1998 г., №1400 от 24.05.1993 г. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области выдало 01.07.2004 г. Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Таганрогский государственный радиотехнический университет» свидетельство о госрегистрации права – постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, целевое назначение: земли поселений, площадью 25359 кв.м, расположенным по адресу: <...> серия 61 АА №786024) (л.д. 17).

01.07.1999 г. Глава Администрации г. Таганрога вынес постановление за №2235 о разрешении ТРТУ строительства многофункционального комплекса общественного назначения с закрытыми стоянками для легкового автотранспорта на своей территории по адресу: пер. 1-й Крепостной, 35 (л.д. 71).

В целях совместной деятельности по строительству комплекса гаражей и офисных зданий по пер. 1-й Крепостной, 35 в г. Таганроге, ООО «Таганрогская строительная компания» (Участник 3), ОПБ ТРТУ (Участник 2) заключили с ФИО11 (Участник 1) договор №1Б-2001, с ФИО1 (Участник 1) договор №1Б-2001, с ФИО12 (Участник 1) договор №7Б-2000, с ФИО13 (Участник 1) договор №7Б-99, с ФИО14 (Участник 1) договор №5Б-99;согласно которому Участники обязались соединить свои вклады и действовать совместно без образования юридического лица, для строительства комплекса гаражей и офисных зданий по пер. 1-й Крепостной, 35 в г. Таганроге (л.д. 143, 145, 147, 149, 151).

Пунктом 1.3. договоров предусмотрено, что Участник 1 инвестирует строительство, а именно: ФИО11 гаражный бокс №1, ФИО1 гаражный бокс №2, ФИО12 гаражный бокс №7, ФИО13 гаражный бокс №8, ФИО14 гаражный бокс №5, и получают их в собственность после сдачи в эксплуатацию 1-ой очереди Комплекса.

Выполняя условия пп. 2.1.1 п. 2.1. договоров в кассу ООО «ТСК» квитанцией от 29.10.2001 г. ФИО11 внесла денежные средства в размере 115 000 руб. (л.д. 144); ФИО1 квитанцией к приходному кассовому ордеру №86 от 18.03.2002 г. - 124 000 руб. (л.д. 146), ФИО12 квитанцией от 15.09.2000 г. – 27 800 руб. (л.д. 148); ФИО13 по квитанциям от 25.12.2000 г., от 30.06.2002 г. на общую сумму 81 950 руб. (л.д. 150); ФИО14 по квитанциям от 23.03.2001 г., от 22.08.2001 г., от 16.10.1999 г., от 01.06.2001 г., от 24.06.2002 г. на общую сумму – 82 700 руб. (л.д. 152).

20.09.2000 г. между ООО «ГазМеталлокомплект» (Покупатель), ООО «Таганрогская строительная компания» (Продавец) и Таганрогский радиотехнический университет» (Землепользователь) заключен договор №9Б-2000 купли-продажи доли в незаверенном строительстве автосервисного центра по пер. 1-й Крепостной, 35 в г. Таганроге, в соответствии с которым Продавец продает, а Покупатель приобретает в согласия Землепользователя в собственность долю в объекте незавершенного строительства автосервисного центра в многофункциональном комплексе по пер. 1-й Крепостной, 35 в г. Таганроге, строящегося согласно Постановлению Администрации г. Таганрога №2235 от 01.07.1999 г. на земельном участке Землепользователя (л.д. 72).

В соответствии с п. 4. договора №9Б-2000 от 20.09.2000 г. ООО «Газ Металлокомплект» перечислило на расчетный счет ООО «Таганрогская Строительная Компания» денежные средства в размере 270 000 руб., о чем свидетельствует платежное поручение №209 от 13.10.2000 г. (л.д. 74).

Постановлением Местного самоуправления Администрации г. Таганрога Ростовской области от 06.06.2003 г. за №2595 внесены изменения в название, преамбулу, п. 1 Постановления Главы Администрации №2235 от 01.04.1999 г. «О разрешении ТРТУ строительства многофункционального комплекса общественного назначения с закрытыми стоянками для легкового автотранспорта на своей территории по адресу: пер. 1-й Крепостной, 35, а именно в части уточнения адреса объекта (л.д. 70).

В связи с внесенными изменениями в Постановлении Главы Администрации №2235 от 01.04.1999 г. следует, что ТРТУ (ректор ФИО15) разрешено строительство многофункционального комплекса общественного назначения с закрытыми стоянками для легкового автотранспорта на своей территории по адресу: ул. Чехова, 2/ ул. ФИО10,2».

16.05.2005г. Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Таганрогский государственный радиотехнический университет» (именуемое «ГОУ ТРТУ») и ООО «ГазМеталлокомплект» ( ООО «ГМК») заключили предварительный договор простого товарищества о завершении строительства и эксплуатации нежилого здания – многофункционального комплекса (л.д. 67-69).

В соответствии с п.1.1. договора Стороны обязались в будущем заключить основной договор простого товарищества (далее основной договор), в соответствии с которым, Стороны намерены соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для совершения строительства нежилого здания – многофункционального комплекса по адресу: <...> далее здание), с целью дальнейшего совместного использования результатов произведенного строительства для осуществления уставной деятельности Сторон, а именно: ГОУ ТРТУ – ведение образовательной деятельности, ООО ГМК – использование в качестве офиса.

Срок заключения Основного договора стороны предусмотрели в п. 1.2. договора – до 31.12.2005 г.

Согласно п.2.1. договора состав вкладов Сторон на момент заключения Основного договора и минимальная оценка вкладов Сторон (в денежном выражении) составлял: с стороны ГОУ ТРТУ – рыночная оценка прав аренды части земельного участка фактически занимаемого Зданием. Право постоянного (бессрочного пользования земельным участком ГОУ ТРТУ подтверждается свидетельством о госрегистрации права №786024 от 01.07.2004 г.; со стороны ООО «ГМК» - рыночная оценка фактических затрат: в размере 450 000 руб., произведенных для строительства в ценах 2000 г. Фактические затраты должны подтверждаются документами (бухгалтерские, первичные и пр.) ООО «ГМК».

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что ведение всех общих дел Сторон поручено ГОУ ТРТУ, в том числе: ведение бухгалтерского учета общего имущества Сторон; пользование и распоряжение общим имуществом Сторон (по письменному согласованию Сторон); представление Сторон перед 3-ми лицами, заключение от имени Сторон любых не запрещенные законодательством РФ сделок и договоров (по письменному согласованию Сторон).

В июне 2008 г. (б/д) ООО «ГазМеталлокомплект Плюс» (Продавец) заключило с ФИО16 (Покупатель) предварительный договор купли-продажи гаража (б/н), согласно которому Продавец обязался продать в собственность Покупателя гараж, литер «Ц», расположенный по адресу: <...> далее Объект), а Покупатель приобрести Объект на условиях, установленных данных договором.

Согласно справке ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» от 18.07.2008 г. №91 ЗАО «ПЦСО» произвело экспресс-оценку объекта незавершенного строительства общей площадью 189 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Чехова, 2/Шевченко, 2. В связи с чем, ЗАО «ПЦСО» указало, что ориентировочная рыночная стоимость указанного объекта незавершенного строительства составляет 1 500 000 руб. (л.д. 16).

В соответствии с п.1.1 Устава ООО «ГазМеталлокомплект Плюс» создано в результате реорганизации ООО «ГазМеталлокомплект» в форме выделения (протокол внеочередного общего собрания участников ООО «ГазМеталлокомплект» от 18.02.2008 г.). ООО «ГазМеталлокомплект Плюс» является правопреемником ООО «Газ Металлокомплект» в соответствии с разделительным балансом (л.д. 18-29).

Проанализировав имеющиеся материалы дела, выслушав пояснения представителя стороны, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует легальное определение понятия такого объекта гражданских прав как «объект незавершенного строительства».

По ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

Для совершения сделок и признания прав в отношении объекта незавершенного строительства необходимо соблюдение следующих условий.

Во - первых, он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ, и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц.

Во – вторых, согласно ст.ст.130 и 219 ГК РФ и ст. 25 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуется разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок.

Объект незавершенного строительства до госрегистрации прав на него не является оборотоспособным (объектом, в отношении которого могут заключаться гражданско-правовые сделки); договор простого товарищества от 16.05.05 является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано вещное право на объект, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество , созданное на земельном участке не отведенном для целей капитального строительства, признается самовольной постройкой. Приобрести право на такую постройку и распоряжаться ею возможно при представлении доказательств по легализации самовольной постройки согласно правил части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До признания права на самовольную постройку судом в указанном правовом режиме (ст. 222 ГК РФ) любые притязания любых субъектов права в ином правовом режиме на данное имущество юридически иррелевантны (безразличны).

Доказательств по перечисленным предметам доказывания возникновения права истцовая сторона в материалы дела не представила.

При таком положении иск заявлен необоснованно, удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по данному делу подлежат распределению на лиц, участвующих в деле, в соответствии с нормами ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, установленном главами 34 и 35 АПК РФ.

Судья Авдеев В. Н.