Гражданский кодекс часть 1

установил: общество с ограниченной ответственностью "ДОН-НЕК КОНТИНЕНТАЛЬ" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Айрапетян Асмику Акоповне о расторжении договора.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик возражал против исковых требований, указал, что требование истца противоречит условиям договора, указание истцом даты расторжения договора не соответствует закону.

Как следует из искового заявления, 24.05.2013г. между ИП Айрапетян Асмик Акоповной, арендодатель, и ООО «Дон-Нек Континенталь», арендатор, был заключен договор № 048юр аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду за плату под размещение мебельного магазина отдельно стоящее нежилое здание - Торговый комплекс, литер Б, этажностью: 4, подземной этажностью: 1, общей площадью 6 204,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 131.

Согласно п. 1.8 договора арендодатель гарантирует, что передаваемый в аренду Торговый комплекс в полной мере соответствует всем требованиям пожарной и санитарной безопасности.

Прокуратурой Советского района г. Ростов-на-Дону совместно с сотрудниками Советского отделения надзорной деятельности и профилактической работы отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Ростову-на-Дону управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по РО была проведена проверка в Торговом комплексе, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора 131.

В ходе проведенной проверки были выявлены 50 нарушений требований пожарной безопасности, часть которых относится к компетенции арендодателя.

Выявленные нарушения требований пожарной безопасности, возникшие в результате деятельности арендатора, были устранены.

О нарушениях пожарной безопасности, относящихся к компетенции арендодателя, и о необходимости их устранения общество неоднократно информировало арендодателя. Однако нарушения арендодателем не были устранены.

Прокуратура Советского района г. Ростова-на-Дону обратилась с исковым заявлением к обществу об обязании устранить нарушения требований пожарной безопасности и приостановлении деятельности до устранения нарушений пожарной безопасности.

Определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.01.2019г. были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО «Дон-Нек Континенталь» осуществлять деятельность по эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора 131, до устранения выявленных нарушений пожарной безопасности.

Истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил арендодателя устранить выявленные нарушения требований пожарной безопасности и принять установленные законом меры по отмене запрета эксплуатации торгового центра.

Однако до настоящего момента нарушения требований пожарной безопасности не устранены, а запрет эксплуатации торгового центра не снят.

Таким образом, в результате бездействия арендодателя истец ежедневно несет существенные убытки, в связи с этим истец просит расторгнуть заключенный договор.

Возражая против исковых требований ответчик указал, что согласно пункту 1.7 договора, до его подписания Торговый комплекс осмотрен арендатором. При подписании договора стороны констатировали, что Торговый комплекс видимых недостатков, препятствующих его целевому использованию, не имеет.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора содержать арендуемый Торговый комплекс, прилегающую территорию в полной технической исправности, надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, чистоте и порядке.

В соответствии с пунктом 2.2.8.1 арендатор самостоятельно несёт расходы, связанные с текущим техническим обслуживанием и ремонтом систем пожарной безопасности Факт передачи объекта подтверждается актом приёма и передачи от 30 июня 2013 года, подписанным сторонами без каких-либо замечаний. Здание и инженерные системы переданы арендатору в исправном, работоспособном состоянии.

На момент заключения договора и передачи здания арендатору какие-либо нарушения или несоответствия обязательным требованиям и нормам противопожарной безопасности отсутствовали, что подтверждается Актом проверки органом государственного контроля (надзора) №60 от 12 ноября 2012 года, составленным сотрудником УНД Главного управления МЧС России по Ростовской области по результату внеплановой выездной проверки

Согласно пункту 5.3.1, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, если здание в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Ответчик указывает, что нарушения, выявленные в результате проверки деятельности Торгового центра, и послужившие основанием для принятия мер по приостановке его эксплуатации, имеют прямое отношение к деятельности арендатора. В то же время, большинство недостатков, послуживших основанием для приостановки деятельности Торгового комплекса, в настоящее время сторонами устранены. Оставшиеся недостатки также являются устранимыми и не могут служить основанием для предъявления истцом требования к ответчику о досрочном расторжении договора.

Пунктом 5.3.5 договора предусмотрено, что по истечении пяти лет с момента заключения договора каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив другую сторону не менее, чем за 6 месяцев до дня его расторжения. При этом, арендная плата с момента уведомления и до момента расторжения договора уплачивается в полном объёме.

Ответчик указал, что 03 апреля 2019 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору №048юр аренды недвижимого имущества от 24 мая 2013 года в соответствии с условиями которого арендатор принял на себя обязательство в течении трёх рабочих дней с момента государственной регистрации соглашения Управлением Росреестра уплатить арендатору денежные средства в размере 1500000 руб. в счёт компенсации стоимости мероприятий, необходимых для устранения нарушений требований противопожарной безопасности в Торговом комплексе, допущенных в результате деятельности арендатора.

Пунктом 5 соглашения стороны договорились расторгнуть договор аренды с 01 июля 2019 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по РО от 08 апреля 2019 года.

Ответчик считает, что подписание данного соглашения подтверждает факт признания истцом ответственности за допущенные им нарушения норм противопожарной безопасности в процессе эксплуатации здания, а также его отказ от продолжения деятельности в торговом центре, независимо от результата работы по устранению допущенных нарушений.

Таким образом, ответчик считает, что требование истца о досрочном расторжении договора противоречит условиям заключённого договора.

Также ответчик указывает, что в исковом заявлении истец ссылается на претензию, направленную им в адрес ответчика в марте 2019 года. Между тем соглашение о расторжении договора от 03.04.2019 было подписано сторонами после направления претензии.

Таким образом, стороны договора пришли к согласию о его расторжении с указанной в нём даты, а также о порядке и последствиях расторжения. В пункте 6 соглашения стороны определили, что оно является неотъемлемой частью договора №048юр от 24.05.2013.

Между тем после подписания соглашения о расторжении договора истец к ответчику с требованием о внесении изменения в соглашение о расторжении договора в части даты расторжения не обращался. Таким образом, истцом не соблюдён предусмотренный законом досудебный порядок изменения (расторжения) договора.

Учитывая изложенное, требование истца о расторжении договора с указанной им даты не соответствует закону, в связи с этим ответчик считает, что в исковых требованиях истца надлежит отказать.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

Сведения о существующих, прекращенных правах, ограничениях (обременениях) на недвижимое имущество и сделках с ним, объектах недвижимого имущества и их правообладателях, подлежат внесению в Единый государственный реестр прав.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609, ст. 434 ГК РФ). Следовательно, соглашение сторон договора аренды о расторжении такого договора должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В силу ст. ст. 622, 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по передаточному акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае соответствующего возврата не произошло, документ, подтверждающий возврат (акт о передаче помещений), подписан не был, поэтому фактически отношения аренды продолжались: помещениями арендатор пользовался.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Положения п. 2 ст. 425 ГК РФ позволяют сторонам договора установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Однако названная норма неприменима в ситуации расторжения договора: в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора в судебном порядке, обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда. Таким образом, расторжение договора "задним числом", действующим законодательством не предусмотрено.

Из этого следует, что прекращение правоотношений сторон возможно исключительно на будущее время и не может затрагивать права и обязанности сторон, имевшие место до расторжения договора.

Выводы суда соответствуют судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.01.2016 № Ф02-6625/15, ФАС Поволжского округа от 08.11.2007 по делу № А65-1597/07, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 № 17АП-15969/17, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 № 01АП-6233/17, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2015 № 16АП-417/15).

Нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора, приостановление деятельности торгового центра ввиду выявления контролирующими органами нарушений в области пожарной безопасности с учетом характера допущенных нарушений не свидетельствует об их отнесении к ответственности арендодателя, поскольку помещения длительный период времени фактически эксплуатирует арендатор, более того, по условиям соглашения о расторжении договора он принял на себя обязательства по финансированию ремонтных работ, связанных с устранением выявленных замечаний.

Поэтому указанные обстоятельства с учетом заключения сторонами соглашения о расторжении договора, отсутствия подобных замечаний на момент заключения договора аренды как у арендатора, так и у контролирующих органов, не являются основанием для расторжения договора в судебном порядке, тем более, с даты приостановления деятельности торгового центра.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 169-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья П.Н. Тютюник