Гражданский кодекс часть 1

установил: в Арбитражный суд обратилась индивидуальный предприниматель ФИО1 с иском к ЗАО «АТП-4» о взыскании убытков в виде стоимости капитального ремонта нежилого помещения шиномонтажного корпуса, работ по капитальному ремонту въезда на территорию цеха, стоимости газоснабжения шиномонтажного корпуса, всего в размере 403 186 руб. 75 коп.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования. Истец считает, что указанные затраты были им произведены во время, когда объект находился в его собственности. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник имеет право владения, пользования и распоряжения имуществом. В связи с чем считает неправомерной ссылку ответчика на п.4.2 договора № 1808\01 от 10.01.06г., так как эта ссылка не имеет юридической силы, так как был зарегистрирован договор купли-продажи нежилого имущества, а не договор аренды, который должен бы быть зарегистрирован в УФРС по РО на период более года.

Истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы, в соответствии с которым на разрешение эксперта истец просит поставить вопрос о стоимости неотделимых улучшений: ремонта бытовых помещений шиномонтажного корпуса, стоимости обустройства газоснабжения шиномонтажного корпуса, стоимости обустройства въезда.

Истцом в порядке ст. 49 АПК РФ было заявлено ходатайство об изменении исковых требований – согласно уточнения к иску - истец просит взыскать тот же размер денежных средств, которые считает не убытками, а неосновательным обогащением ответчика.

Уточненные требования были судом удовлетворены определением от 24.11.08г.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает, поддержав доводы ранее изложенного им отзыва, что согласно п.4.2 договора № 1808\01 от 10.01.06г. все произведенные улучшения и иные работы, не возмещаются со дня передачи объекта до фактического их освобождения. Ответчик дополнил отзыв пояснениями о том, что истец после заключения договора № 1808\01 производил работы, а не оплату недвижимости, т.е. действовал на свой страх и риск, понимая, что в случае неоплаты по договору договор может быть расторгнут в одностороннем порядке и затраты на произведенные работы не будут восполнены. Ответчик пояснил, что часть произведенных истцом улучшений не является неотделимыми. Так, бытовые помещения в цехе не капитальные и могут быть разобраны и вывезены истцом, стоимость газоснабжения также не подлежит взысканию, поскольку котел, счетчик и другое оборудование может быть вывезено, газопровод не введен в эксплуатацию и не принят уполномоченным органом. При этом ответчик не отрицает сооружения ворот и укладки асфальта, пояснив, что асфальт и до ремонта был, что хорошо видно из фотографий, представленных истцом.

Учитывая изложенное, суд предложил сторонам возможность обсудить условия мирового соглашения.

В связи с чем, в судебном заседании был объявлен перерыв до 11.12.08г. до 14 час. 00 мин.

После окончания перерыва суд продолжил заседание.

В судебное заседание после окончания перерыва не явился представитель ответчика.

Истец пояснил, что категорически возражает против даже обсуждения с ответчиком возможностей заключения мирового соглашения.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца и ответчика, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

10 января 2006 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи №1808/1, в соответствии с которым ответчик передал, а истец приобрел в собственность объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> со следующими характеризующими признаками: шиномонтажный корпус, литер «В», общей площадью 506,7 кв.м., часть территории (бетонной площадки) площадью 6713,66 кв.м. в границах соответствующей плану.

Согласно условий договора, стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составила 2 млн. руб. должна была быть оплачена истцом ответчику ежемесячными платежами до октября 2009г. с уплатой за пользование кредитом 22% годовых, начисляемых на оставшуюся невыплаченной сумму.

Дополнительным соглашением от 25.12.07г. сторонами были внесены изменения в предмет договора. указав признаки передаваемых объектов: шиномонтажный корпус литера «В» общей площадью 507 кв.м., бетонная площадка литера «21» общей площадью 2136,2 кв.м., бетонная площадка литера «22» общей площадью 4577, 6 кв.м.

Переход права собственности на шиномонтажный корпус литера «В» общей площадью 506,7 кв.м. зарегистрирован 30.05.06г., о чем истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 61 АГ № 057944.

1.02.07г. между 01.02.2007г. между ЗАО «АТП-4» и ФИО1 было подписано дополнительное соглашение № 2 к договору купли-продажи от 10.01.2006г. № 1808/1, в котором стороны удостоверили, что на момент заключения соглашения покупатель уплатил 392 530 руб. 48 коп., изменили порядок расчетов, установив срок уплаты оставшейся суммы основного долга в размере 1 607 469 руб. 52 коп. и процентов в размере 177 219 руб. 89 коп. – 15 марта 2007 года с начислением 22 % годовых в случае неуплаты в указанный срок. Соглашением также предусмотрено, что при неисполнении покупателем обязанности по уплате в указанный срок общей суммы долга и процентов – 1 784 689 руб.41 коп., продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи от 10.01.06 г. и вернуть уплаченную денежную сумму, уведомив покупателя за десять дней.

Истец взятые на себя дополнительным соглашением № 2 обязательства по оплате своевременно не исполнил, в связи с чем ответчиком 19.03.2007 года было направлено в адрес истца уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Договор купли-продажи № 1808/1 от 10.01.2008 г. ответчиком был расторгнут в одностороннем порядке 16.04.2007 г., ввиду неисполнения истцом обязательства по оплате за приобретенные объекты недвижимости в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ.

Указанные обстоятельства были установлены вступившими в законную силу решением суда первой инстанции от 3.07.08г., постановлением апелляционного суда от 22.08.08г. и постановлением суда кассационной инстанции ФАС СКО от 19.11.08г. по делу №А53-5765\07-С2-18 и не подлежат доказыванию согласно ст. 69 АПК РФ.

Согласно п. 4.2. договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2006 года, затраты, произведенные покупателем (истцом) в данный период времени, направленные на отделимые и неотделимые улучшения отчуждаемых объектов, в том числе путем подведения коммуникаций, проведения перепланировки и всех видов ремонта нежилого помещения, в случае одностороннего расторжения договора продавцом (ответчиком) не возмещаются.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договоров определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Произведенные истцом работы по ремонту шиномонтажного корпуса, стоимости обустройства въезда, стоимости работ по газоснабжению шиномонтажного корпуса были осуществлены им как субъектом предпринимательской деятельности одновременно со временем наступления обязательств по оплате объектов недвижимости. Таким образом, осуществляя отвлечение денежных средств от исполнения основного обязательства, ненадлежащим образом исполняя обязанности по оплате объекта, на котором производился ремонт, истец, тем самым заведомо создавал возникновение таких обстоятельств, которые повлекли за собой расторжение договора. Т.е., заключая договор купли-продажи с условием отсрочки платежа, осознавая возможность наступления неблагоприятных последствий ненадлежащего исполнения обязательств по оплате объекта купли-продажи в виде расторжения договора и возврата имущества без возмещения затрат по его улучшению, истец, вместо оплаты объекта недвижимости, производил работы по улучшению его состояния.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что выполненные истцом работы в полном объеме нельзя отнести к неотделимым улучшениям.

Так, выполненные работы по газоснабжению шиномонтажного корпуса нельзя признать имеющими потребительскую ценность, так как отсутствует документация, свидетельствующая о вводе объекта в эксплуатацию и его соответствии техническим нормам и правилам, устанавливаемым уполномоченными органами. Газовое оборудование (котел, счетчик и др.) не подключены к трубам и не соответствуют признакам неотделимых улучшений.

Обустроенные в помещении шиномонтажного корпуса, бытовые помещения, как видно по фотографиям, не могут относиться к капитальным строениям и, следовательно, к неотделимым улучшениям.

Улучшение внешнего вида прилегающей территории, установка ворот для обустройства самостоятельного въезда, текущий ремонт фасада шиномонтажного корпуса – это те работы, которые истец производил в первоочередном порядке, вместо осуществления платежей за объект недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Единственным основанием возникновения взаимных обязательств между истцом и ответчиком, является договор № 1808\1 от 10.01.2006г., из условий которого прямо следует, что затраты, произведенные покупателем (истцом), направленные на отделимые и неотделимые улучшения отчуждаемых объектов, в том числе путем подведения коммуникаций, проведения перепланировки и всех видов ремонта нежилого помещения, в случае одностороннего расторжения договора продавцом (ответчиком) не возмещаются.

Таким образом, исходя из условий договора № 1808/1 от 10.01.2006 г., одностороннее расторжение которого было произведено ответчиком ввиду неисполнения истцом обязательства по оплате за приобретенные объекты недвижимости, правомерность которого была установлена судом в рамках дела №А53-5765\07-С218, ответчик не имеет никаких обязательств перед истцом по возмещению затраченных средств на ремонт шиномонтажного корпуса

Ходатайство истца о проведении экспертизы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, назначение экспертизы не может иметь правовых последствий в виде одного из доказательств – определения цены.

В соответствии со ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

По результатам рассмотрения дела расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 15, 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 65, 68, 101-103, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные нормами глав 34 и 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Л.В.Чебанова