Гражданский кодекс часть 1

Товарищество собственников жилья «Севастополь» обратилось в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Жилремонт-4» выполнить распоряжение Департамента городского хозяйства г.Новочеркасска от 11.01.11г. № 1 и передать по акту 32-х квартирный дом № 19 по улице Севастопольская в г.Новочеркасске.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял предмет спора.

В настоящее судебное заседание им представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором заявлены следующие требования (с учетом корректив, внесенных в данное заявление непосредственно в судебном заседании): обязать общество с ограниченной ответственностью «Жилремонт-4» передать по акту следующую техническую документацию:

- план земельного участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с расположенным на нем жилым домом № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске;

- акты технического состояния жилого дома № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;

- технический паспорт на жилой дом № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления;

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров дома.

На основании статьи 49 АПК РФ данное заявление принято судом к рассмотрению.

В обоснование своего требования истец сослался на то, что собственниками помещений многоквартирного дома № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске выбран способ управления домом - присоединение к ТСЖ «Севастополь», а поэтому ответчик, который осуществлял управление домом, должен передать ему необходимую для осуществления данных функций документацию; на необходимость совершения этих действий ответчику указано распоряжением от 11.01.2011г. № 1 Департамента городского хозяйства г.Новочеркасска.

Ответчик иск отклонил, указав в отзыве на то, что данное распоряжение является незаконным, как подписанное лицом, не имеющим соответствующих полномочий. Кроме этого, ответчик ссылается на то, что на созванных после создания ТСЖ общих собраниях собственники помещений многоквартирного дома № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске решили возвратиться к предыдущему способу управления домом, поручив это ответчику.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Как видно из материалов дела, ответчик осуществлял управление многоквартирным жилым домом № 19 по ул.Севастопольская в г. Новочеркасске с 01.01.08г. на основании договоров с собственниками помещений в этом доме. Ответчик представил в суд договоры со сроком действия с 01.01.09г. до 31.12.09г., заключенные с собственниками квартир № 1-6, 8, 9, 12-16, 19-24, 26, 27, 30, 31 (л.д. 45-72 том 2). Согласно пункту 8.2. каждого из приведенных договоров при отсутствии письменного отказа от пролонгации договора он считается продленным на тот же срок, то есть до 31.12.2010г.

До истечения срока действия договоров, 14 ноября 2010г. общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме № 19 по ул.Севастопольская в г. Новочеркасске принято решение о присоединении их к ТСЖ «Севастополь» для управления общим имуществом собственников (протокол № 1 – л.д. 8-9 том 1). К материалам дела приобщены заявления собственников, адресованные в ТСЖ «Севастополь» с просьбой принять их в члены этого ТСЖ (л.д. 14-31 том 1). В Устав ТСЖ «Севастополь» решением общего собрания членов ТСЖ (протокол от 21.11.10г. № 28) внесены изменения: пунктом 1.1. Устава предусмотрено, что ТСЖ «Севастополь» принимает в управление многоквартирный дом № 19 по ул.Севастопольская в г. Новочеркасске. Новая редакция Устава ТСЖ «Севастополь» зарегистрирована в установленном порядке, что подтверждается отметкой налогового органа на тексте Устава (л.д. 32 том 1) и выпиской из ЕГРЮЛ на истца (л.д. 56-61 том 1).

Распоряжением от 11.01.2011г. № 1 Департамент городского хозяйства г.Новочеркасска обязал руководителя ответчика председателю ТСЖ по акту приема-передачи имеющуюся в наличии техническую и учетную документацию (пункт 1.3.), передать Департаменту муниципальные квартиры и договоры социального найма (пункт 1.6.), с 01.02.11г. прекратить обслуживание многоквартирного дома и начисление платы за коммунальные и жилищные услуги (пункты 1.7. и 1.8.). Этим же распоряжением Департамент городского хозяйства г.Новочеркасска обязал председателя ТСЖ «Севастополь» принять от ответчика по акту приема-передачи имеющуюся в наличии техническую и учетную документацию, заключить договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг, принять по акту от ответчика муниципальные квартиры, заключить с собственниками помещений договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку ответчик никаких действий, указанных в данном распоряжении, не совершил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, проверив обоснованность доводов сторон, суд считает требование истца подлежащим удовлетворению, основываясь на следующих правовых положениях и фактических обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Общие правила изменения и расторжения договора указаны в статье 450 Гражданского кодекса, в силу которой:

- изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором;

- при существенном нарушении договора другой стороной (в судебном порядке).

В данной статье имеется оговорка, в силу которой допускается односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Возможность изменения и (или) расторжения договора на управление многоквартирным домом предусмотрена частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей, что изменение и (или) расторжение такого договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Однако системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор на управление многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В данном случае такое решение было принято собственниками помещений многоквартирного дома № 19 по ул.Севастопольская в г.Новочеркасске до истечения срока действия договоров между ответчиком и собственниками (до 31.12.2010г.), что подтверждается протоколом от 14.ноября 2010г. № 1 (л.д. 8-9 том 1).

Юридическая сила данного решения собственников никем, в том числе и ответчиком, не оспорена.

Следовательно, в силу приведенных выше положений статей 135, 137 Жилищного кодекса РФ истец должен располагать истребуемой у ответчика технической документацией, относящейся к спорному дому, для осуществления возложенных на него задач. Тот факт, что перечисленная в иске техническая документация у ответчика имеется, признан представителем ответчика в судебном заседании (диск с аудиозаписью приобщен к материалам дела).

При таких обстоятельствах суд считает требования истца основанными на приведенных выше положениях закона и подтвержденными материалами дела.

При этом суд исходит также и из того, что законом не предусмотрена возможность одновременного управления многоквартирным домом и ТСЖ (истец), и ответчиком.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

При этом согласно части 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме этого, Жилищный кодекс РФ, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества собственников жилья, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с товариществом собственников жилья.

Названные положения закона обеспечивают предоставление таким собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг и иных услуг, связанных с содержанием принадлежащих им помещений и общего имущества, со стороны товарищества, на которое возложены функции по управлению многоквартирным домом и которому в связи с этим должны быть переданы предыдущей управляющей компанией необходимая техническая документация.

Изложенная правовая позиция нашла отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N 11333/10 по делу N А40-16297/09-6-189 и обязательна для суда первой инстанции.

Возражая против иска, ответчик ссылается на то, что на общих собраниях собственников помещений спорного дома, состоявшимися уже в ходе рассмотрения настоящего дела (31.03.11г.и 05.05.11г.) выражена иная воля собственников, а именно: предпочтение в качестве управляющей организации отдано не истцу, а ответчику.

Изучив представленные ответчиком суду протоколы этих собраний (л.д. 85-88 том 1 и л.д. 14.15 том 2), суд не может принять эти протоколы без критической оценки, принимая во внимание, что кворум на этих собраниях определялся не количеством собственников, а размером площади помещения, которым владеет каждый собственник. Таким же способом определялось количество голосов, отданных за то или иное решение.

Между тем такой способ подсчета голосов собственников законом не предусмотрен, что в силу статьи 68 АПК РФ не позволяет суду оценить данные протоколы как надлежащие доказательства, подтверждающие истинную волю собственников помещений многоквартирного дома № 19 по ул.Севастопольская в г.Новочеркасске по выбору способа управления домом.

Возражая против иска, ответчик сослался также на то, что приказ КУМИ Администрации г.Новочеркасска от 30.04.10г., которым ФИО3 (лицо, подписавшее распоряжение от 11.01.2011г. № 1) назначен временно исполняющим обязанности директора Департамента городского хозяйства г.Новочеркасска, решением Новочеркасского городского суда признан незаконным.

Суд отклоняет данный довод ответчика ввиду следующего.

Действительно, решением Новочеркасского городского суда от 10.08.10г., оставленным без изменения Ростовским областным судом (л.д. 2-8 том 2), признан незаконным приказ КУМИ Администрации г.Новочеркасска от 30.04.10г. № 29 (л.д. 80 том 2), которым ФИО3 назначен временно исполняющим обязанности директора Департамента.

Однако обязанность предыдущей управляющей организации передать необходимую для управления домом документацию вновь определенной собственниками вытекает не из данного распоряжения, а из закона. Перечень этой документации, приведенный в иске, соответствует положениям, содержащимися в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Кроме этого, распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Новочеркасска от 04.05.11г. № 49 ФИО3 назначен директором Департамента городского хозяйства г.Новочеркасска (л.д. 73 том 2). Распоряжением Департамента городского хозяйства г.Новочеркасска от 23.05.11г. № 79, подписанным директором этого учреждения, вновь подтверждена необходимость совершения истцом и ответчиком действий, перечисленных в приведенном выше распоряжении от 11.01.2011г. № 1).

Таким образом, у суда не имеется законных оснований для отказа в иске.

Руководствуясь статьями 167, 170-176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Считать предметом спора требование ТСЖ «Севастополь» об обязании общества с ограниченной ответственностью «Жилремонт-4» передать следующую документацию:

- акты технического состояния жилого дома № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске;

- технический паспорт на жилой дом № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления;

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров дома.

Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью«Жилремонт-4» не позднее десяти дней с даты принятия настоящего решения передать товариществу собственников жилья «Севастополь» по акту следующую документацию:

- акты технического состояния жилого дома № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске;

- технический паспорт на жилой дом № 19 по ул. Севастопольская в г.Новочеркасске и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления;

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров дома.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные нормами глав 34 и 35 АПК РФ.

Судья М.Г.Медникова