Гражданский кодекс часть 1

установил: Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации города Азова обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Булгакову И.Г. об изъятии встроенного нежилого помещения, расположенного на втором этаже 2-этажного дома, литер А, по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Московская, 23, путем расторжения договора аренды от 18.03.2005г. № 559. Указанный договор заключен между КУМИ г. Азова и ООО «Представительство Всероссийской Биржи Недвижимости». Последним права и обязанности по договору аренды на основании договора уступки прав и обязанностей от 25.06.2009г. переданы Булгакову И.Г. Исковые требования мотивированы необходимостью использования арендуемого ответчиком помещения для размещения архива МП «Азовское БТИ».

Ответчик в отзыве на иск указал, что установленные законом основания для расторжения договора аренды, отсутствуют.

МП «Азовское бюро технической инвентаризации» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представители сторон правовые позиции по спору поддержали. Представитель третьего лица доложил отзыв на иск, в котором поддержал правовую позицию истца.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований, приняв во внимание следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Представительство Всероссийской Биржи недвижимости» с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Азова, в настоящее время Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации г. Азова Ростовской области был заключен договор аренды № 559 от 18.03.2005г. Предметом его явилось нежилое помещение № 5 площадью 10,7 кв. м, расположенное на втором этаже 2 этажного дома, литер А по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Московская, 23.

Индивидуальный предприниматель Булгаков И.Г. является арендатором спорного помещения на основании договора от 25.06.2009г. уступки прав и обязанностей по договору аренды № 559 от 18.03.2005г., который был заключен между предпринимателем и ООО «Представительство Всероссийской Биржи недвижимости».

В соответствии пунктом 1.1 договора уступки права и обязанности по договору аренды № 559 от 18.03.2005г. общество с ограниченной ответственностью «Представительство Всероссийской Биржи недвижимости» передало индивидуальному предпринимателю Булгакову Игорю Геннадиевичу. Согласно пункту 1.2 договора ответственным по договору аренды № 559 от 18.03.2005г. перед арендодателем стал индивидуальный предприниматель Булгаков Игорь Геннадиевич.

Обращаясь с настоящим иском, по существу, о расторжении договора, департамент ссылается на норму статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации – на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В качестве таковых указано на изменение функций МП «Азовское БТИ», размещенного в том же здании, в связи с введением действия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и необходимость хранения большего объема документов с соблюдением специальных требований к их хранению. В связи с этим позиция истца поддержана третьим лицом. Истец и третье лицо настаивают на необходимости спорного помещения для размещения дополнительно формируемого архива МП «Азовское БТИ».

Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, на предложение расторгнуть договор арендатор ответил отказом.

Проанализировав доводы искового заявления и отзыва на него, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из буквального толкования приведенных законоположений следует, что изменение обстоятельств признается основанием для расторжения договора, когда оно имеет место в сфере хозяйственной деятельности непосредственно сторон договора.

В данном же случае изменились функции и обстоятельства деятельности самостоятельного хозяйственного субъекта – муниципального предприятия, являющегося коммерческой организацией. Ссылка на наличие интереса у департамента (арендодателя) как муниципального органа в создании надлежащих условий для функционирования предприятия как основание для вывода об изменении обстоятельств исполнения договора признано судом недопустимо расширяющей толкование статьи 451 Кодекса.

Суд не усматривает в описанных обстоятельствах условия пункта 1 приведенной выше нормы - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Независимо от введения нового законодательства арендодатель мог и должен был предполагать, что в процессе деятельности МП «Азовское БТИ» будет накапливаться его архив. Следовательно, ссылки на необходимость дополнительных площадей связаны с изменением обстоятельств, вызванных ходом обычной хозяйственной деятельности, а не событиями, которые носят характер непредвиденных.

Суд не усматривает в описанных обстоятельствах и условия пункта 3 приведенной выше нормы - исполнения договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Напротив, расторжение договора пресекает право арендатора как субъекта малого бизнеса на выкуп арендованного помещения, чем причиняется значительно больший ущерб его законным интересам.

При этом суд принял во внимание, что в производстве Арбитражного суда Ростовской области имеется дело № А53-10861/2010 по иску предпринимателя Булгакова Игоря Геннадиевича к Департаменту имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации г. Азова Ростовской области о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации г. Азова Ростовской области в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (нежилого помещения № 5, расположенного на втором этаже 2-этажного дома, литер А, площадью 10,7 кв.м по адресу: Ростовская область, г. Азов, ул. Московская,23) и об обязании заключить договор купли-продажи данного арендуемого имущества.

Кроме того, суд признал не убедительным довод истца и третьего лица о том, что освобождением от прав ответчика спорного помещения - одной комнаты площадью 10,7 кв. м – достигается цель обеспечения функций третьего лица.

При этом для предпринимателя прекращение права аренды означает прекращение осуществления предпринимательской деятельности в целом и необходимость создания новых условий для ее осуществления, приобретения или аренды нового помещения, что потребует значительных затрат и времени.

Таким образом, расторжением договора при данных обстоятельствах будет в недопустимой степени нарушен баланс интересов сторон. Выгоды приобретения для муниципального образования несоизмеримы с негативными последствиями для арендатора.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что иск не обоснован ни формально, ни по существу. Требования не соответствуют норме права, на которой основаны. Существо защищаемого интереса не соразмерно негативным последствиям удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья Пипник Т.Д.