Гражданский кодекс часть 1

ТСЖ «Рубин» обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации г. Ростова-на-Дону, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент имущественно – земельных отношений г.Ростов-на-Дону о признании права общей долевой собственности граждан - членов ТСЖ «Рубин» со следующими долями в праве общей долевой собственности: ФИО4 (89/400 долей), ФИО5 (98/400 долей), ФИО6 (137/400 долей), ФИО7 (76/400 долей) на земельный участок площадью 487 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002, и земельный участок площадью 722 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001, расположенные по адресу: <...>.

Определением суда от 21.09.2010 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественно – земельных отношений г.Ростов-на-Дону.

Истцом в судебном заседании 04.10.2010 заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд признать право общей долевой собственности граждан - членов ТСЖ «Рубин» со следующими долями в праве общей долевой собственности: ФИО4 (89/400 долей), ФИО5 (98/400 долей), ФИО6 (137/400 долей), ФИО7 (76/400 долей) на земельный участок площадью 487 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002 и земельный участок площадью 722 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001, расположенные по адресу: <...>; признать обременение земельного участка площадью 722 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001, расположенный по адресу: <...> в виде зарегистрированного договора аренды № 27762 от 14.06.2005 года отсутствующим в связи с его недействительностью (ничтожностью).

Истец настаивает на удовлетворении уточненных исковых требований по изложенным в иске основаниям. Согласно доводам истца, с 01.03.2005 года, то есть с момента введения в действие Жилищного Кодекса РФ, земельный участок площадью 1210 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0007 перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Портовая, 30 в г. Ростове-на-Дону, которыми являются граждане - члены ТСЖ «Рубин». При этом в силу положений ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ отдельная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется. В тоже время, в настоящий момент право собственности на часть указанного участка площадью 487 кв.м с кадастровым номером 61:44:0060814:0002 в нарушение норм права зарегистрировано за ТСЖ «Рубин» (свидетельство о регистрации права серия 61 АА № 037776 от 25.04.2002 года), а часть земельного участка площадью 722 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001, также в нарушение норм права передано ответчиком в аренду ТСЖ «Рубин» по договору от 14.06.2005 № 27762 года и зарегистрированному УФРС по РО 29.07.2005 года. Указанные материально-правовые основания для государственной регистрации прав на указанный земельный участок за ТСЖ «Рубин» являются ничтожными. Таким образом, имеет место нарушение имущественных прав граждан - членов ТСЖ «Рубин».

Ответчик, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, после объявленного перерыва, в судебное заседание не явился. Возражает относительно исковых требований, изложив доводы в отзыве и дополнении к нему, согласно которым указывает, что земельный участок, на который претендует истец площадью 1 210 кв.м, не сформирован. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002 зарегистрирован за юридическим лицом - ТСЖ «Рубин», право которого не оспорено, в связи с чем признание права за физическими лицами при заявленном субъектном составе невозможно. В части земельного участка с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001 указывает, что данный земельный участок предоставлен ТСЖ на праве аренды ДИЗО и не доказано, что данный земельный участок необходим для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого многоквартирного дома. Наличие зарегистрированного гаража на указанном земельном участке за ТСЖ не свидетельствует, что указанный объект (гараж) предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого многоквартирного дома.

Третье лицо также возражает против удовлетворения исковых требований, изложив позицию в отзыве. Указывает, что отсутствуют доказательства того, что земельный участок площадью 1210 кв.м был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В отношении земельного участка площадью 487 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002 указывает, что с учетом положений пункта 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» администрация является ненадлежащим ответчиком и надлежащим ответчиком в части признания права собственности на земельный участок площадью 486 кв.м является ТСЖ «Рубин» как собственник указанного земельного участка, а не администрация города Ростова-на-Дону. В отношении земельного участка площадью 722 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001 требования полагает необоснованными, поскольку данный земельный участок принадлежит на праве аренды и ТСЖ в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации вправе приобрести его в собственность. Более того указывает, что спор неподведомственен арбитражному суду в связи с заявлением требований в интересах физических лиц.

В судебном заседании, назначенном на 14.10.2010 на 15 час. 30 мин. в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 18.10.2010 до 11 час. 30 мин. После объявленного перерыва судебное разбирательство в судебном заседании продолжено.

Суд, рассмотрев по ходатайство истца об уточнении исковых требований, полагает его подлежим отклонению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Предмет иска - это материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них; признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Основание иска - обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.

Предметом требований до уточнения иска – признание права общей долевой собственности, основанного на нормах жилищного и земельного законодательства, регулирующие возникновение права данного вида собственности.

Предмет требования после уточнения исковых требований путем дополнения пунктом 2 является оспаривание обременения в виде договора аренды.

В силу пунктов 52, 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Кроме того, оспаривая право собственности другого лица, истец должен доказать наличие у него прав на спорный объект недвижимости.

Таким образом, предмет иска и основание истцом изменены относительно первоначального иска. Исходя из предмета исковых и уточенных требований (п. 2) изменяются обстоятельства, на которые должен ссылаться истец, то есть изменено также основание иска.

В связи с указанным, ходатайство истца об уточнении иска подлежит отклонению.

Суд, выслушав представителя истца, изучив письменные пояснения ответчика, третьих лиц, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со ст.ст. 136-137 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке ст.ст. 1, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 18, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 81, 132 АПК РФ, пришел к следующему выводу.

Судом не принимается довод третьего лица о неподведомственности спора арбитражному суду, поскольку в суд с иском обратилось ТСЖ как уполномоченное юридическое лицо представлять интересы своих членов.

Исходя из положений статей 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в совокупности товарищество собственников жилья, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права обшей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Таким образом, ТСЖ «Рубин» участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилого дома. В подтверждение наличия полномочий у ТСЖ «Рубин» представлять интересы членов товарищества в арбитражном суде представлены протокол общего собрания собственников ТСЖ «Рубин» от 09.06.2008, от 04.05.2009, решение правления ТСЖ «Рубин» от 01.08.2010.

Правовая оценка правомерности требований ТСЖ «Рубин» надлежит в ходе рассмотрения требований по существу в рамках заявленных требований по изложенным в иске и дополнении в нему основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.04.2002 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.04.2002 внесена запись о праве собственности ТСЖ "Рубин" на земельный участок площадью 487 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002, что также следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 25.04.2002 серия 61 АА 037776. Ранее согласно свидетельству на право собственности на землю от 08.07.1997земельный участок площадью 487 кв. м, расположенный по ул. Портовой, 30 в г. Ростове-на-Дону, принадлежал на праве собственности гражданке ФИО8, предназначался для целей индивидуального жилищного строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 февраля 2007 года по делу N А53-17550/2006-С2-6 за ТСЖ "Рубин" признано право собственности на объект недвижимости - гараж, литер "Б", площадью 59,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

16.08.2007 на основании указанного решения в ЕГРП внесена запись о праве собственности ТСЖ "Рубин" на гараж площадью 59,8 кв. м, литер Б, расположенный по адресу: <...>, условный номер 61-61-01/385/2007-154 (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 61 АГ N 727880).

Указанным решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, установлено, что гараж литер "Б" общей площадью 59,8 кв. м возведен ТСЖ "Рубин" на земельном участке с кадастровым номером 61:44606 08 14:0001; земельный участок с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001 площадью 722 кв. м, расположенный по ул. Портовая, 30 в г. Ростове-на-Дону, принадлежит ТСЖ "Рубин" на праве аренды по договору от 16.06.2005 N 27762, заключенным ТСЖ "Рубин" и Департаментом имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, на период с 07.10.2004 по 14.10.2048, предоставлен ТСЖ "Рубин" в целях благоустройства и организации дворовой территории.

На основании распоряжения от 07.10.2004 N 2695 Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ТСЖ "Рубин" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 722 кв. м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001, сроком до 14.10.2048, находящимся по ул. Портовая, 30, для использования в целях благоустройства и организации дворовой территории. Одновременно указанным распоряжением расторгнут договор аренды названного земельного участка N 18209, заключенный с гр. ФИО8

Полагая, что, в связи с принадлежностью ТСЖ "Рубин" гаража, а также нахождение на земельном участке площадью 722 кв.м иных объектов, направленных на благоустройство дворовой территории (озеленение, строительство детской площадки, проведение работ коммунально-технического направления) на земельном участке с кадастровым номером 61:44:060814:0001, а также, что право собственности у членом ТСЖ «Рудин» возникло на основании закона на земельный участок с кадастровым номером 61:44:060814:0002 площадью 487 кв. м, данные участки в силу норм жилищного законодательства перешел в общую долевую собственность домовладельцев, ТСЖ «Рубин» в интересах членов ТСЖ обратился в суд с исковым заявлением.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

Как следует из материалов дела, данные земельные участки входили в состав единого землепользования, расположенного по адресу: <...>, площадью 1210 кв. м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0007, предназначенного под индивидуальную жилую застройку и для благоустройства и организации дворовой территории домовладения, что подтверждено выпиской из кадастрового плана от 26.03.2002 N 442/02-825.

Земельные участки с кадастровыми номерами 61:44:06 08 14:0001 (площадь 723 кв. м) и 61:44:06 08 14:0002 (площадь 487 кв. м) являлись частями указанного единого землепользования. Конфигурация данных участков допускает их использование как самостоятельных объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, для перехода в общую долевую собственность сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка в порядке статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ не требуется принятия уполномоченным органом местного самоуправления ненормативного (распорядительного) акта о предоставлении земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме; земельный участок на основании указанной нормы права считается перешедшим в общую долевую собственность в силу закона с 01.03.2005 (с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:060814:0001 площадью 722 кв. м занят находящимися в собственности ТСЖ "Рубин" гаражом, что подтверждается решением арбитражного суда от 28.02.2007 по делу N А53-17550/2006-С2-6 и выпиской из ЕГРП, представляет собой самостоятельный объект кадастрового учета, а многоквартирный жилой дом, эксплуатируемый ТСЖ "Рубин", расположен на соседнем участка площадью 487 кв. м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предусмотренное абзацем вторым пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Поскольку данное право является исключительным, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Следовательно, исключительное право на приватизацию земельного участка необходимого для эксплуатации гаража, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:060814:0001 принадлежит ТСЖ "Рубин".

То обстоятельство, что в данном арбитражном процессе ТСЖ "Рубин" уполномочено на обращение с иском в качестве законного представителя собственников помещений в многоквартирном жилом доме, не свидетельствует о возникновении у последних права общей долевой собственности на объект недвижимости (гараж) без осуществления его собственником (ТСЖ "Рубин") соответствующих распорядительных действий.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, признание спорного земельного участка долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Портовая, 30 в г. Ростове-на-Дону, в порядке статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и регистрация этого права в ЕГРП, нарушили бы субъективное право ТСЖ "Рубин" (исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого объектами недвижимости) как юридического лица.

Между тем, с исковым заявлением о признании права собственности на спорный участок обратилось ТСЖ в интересах граждан и при определении долей за ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО7, являющиеся, согласно Уставу ТСЖ "Рубин", собственниками 4 квартир в кондоминиуме, на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Данная процедура не является приватизацией земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предусмотренной пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом указание истца, что на данном земельной участке также расположены иные объекты, непосредственно направленные на благоустройство домовой территории ТСЖ (осуществление благоустройства территории путем строительства беседки, детской площадки, озеленения, проведение по заданию ТСЖ инженерно-коммунальных работ), не влияют на выбор правового способа защиты предполагаемого нарушенного права. Указанные строения не свидетельствуют о возникновении у членов ТСЖ права общей долевой собственности на данный земельный участок.

Как следует из решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2007 по делу N А53-17550/2006-С2-6, четырехэтажное домовладение, собственниками жилых помещений в котором которых являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО4, расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002.

Наличие в собственности указанных граждан объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 61:44:060814:0001 площадью 722 кв. м, из материалов дела не усматривается.

При этом ТСЖ "Рубин" не доказало, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:060814:0001 площадью 722 кв. м функционально связан с жилым домом и входит в состав единого имущественного комплекса, обеспечивающего интересы собственников помещений в жилом доме по его совместному использованию, либо предназначен для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества многоквартирного жилого дома и обеспечения его эксплуатации.

Следовательно, спорный участок не мог перейти с 01.03.2005 в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Портовая, 30 в г. Ростове-на-Дону в порядке статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, целевое назначения земельного участка, находящего в аренде у общества, не изменилось, формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома с целью приобретения его в общею долевую собственность не произведено.

Таким образом, право муниципальной собственности на земельный участок, переданный обществу в аренду, не прекратилось. Следовательно, ДИЗО г. Ростова-на-Дону вправе был передать земельный участок обществу на условиях аренды, что в свою очередь влечет обязанность общества вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и тот факт, что гараж находится в собственности ТСЖ «Рубин», непосредственно товарищество вправе приобрести земельный участок в собственности в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также суд полагает не подлежащими удовлетворению требования истца о признании права общей долевой собственности с определением долей исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:060814:0002 площадью 487 кв. м ввиду следующего.

Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктами 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Земельный участок, с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002 площадью 487 кв.м принадлежит ТСЖ «Рубин» на основании договора купли-продажи от 16.04.2002 г. заключенного со ФИО8, что подтверждено свидетельством о регистрации права от 25.04.2002 серия 61 АА № 037776.

Судом не принимается довод истца о том, что указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой со ссылкой на ст. 168 ГК РФ, в обоснование чего указано, что уже на момент строительства земельный участок с учетом положений ст.ст. 10,11 Федерального закона N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 № 71-ФЗ принадлежал ТСЖ.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее – ФЗ № 72-ФЗ), действовавший в период организации ТСЖ кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещений), находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Согласно статье 11 ФЗ N 72-ФЗ в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

Однако, ТСЖ земельный участок приобрел в рамках гражданско-правового договора у собственника - физического лица. Договор купли-продажи на момент его заключения соответствовал действующему законодательству.

ТСЖ «Рубин» просит признать право общей долевой собственности за собственниками помещений расположенных в многоквартирном доме, при этом фактически оспаривается зарегистрированное право собственности за товариществом.

Положения пункта 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что надлежащим ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано право.

Таким образом, надлежащим ответчиком в части признания права собственности на земельный участок площадью 486 кв.м является ТСЖ «Рубин» как собственник указанного земельного участка, а не администрация города Ростова-на-Дону.

При наличии зарегистрированного права за ТСЖ, собственники квартир такого многоквартирного дома (члены ТСЖ) не лишены права обращения в суд с соответствующим иском к ТСЖ в целях восстановления своего нарушенного права.

Тем самым, в части требований относительно земельного участка с кадастровым номером 61:44:060814:0002 в рамках рассматриваемого иска заявлен ненадлежащий субъектный состав как со стороны истца, который по сути должен являться ответчиком, так и со стороны ответчика, который не имеет притязаний на земельный участок, фактически принадлежащий ТСЖ на праве собственности и подлежащий передаче в общую долевую собственность гражданам – членам ТСЖ.

Предъявление требований к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием отказа в исковых требованиях.

Более того, обоснований невозможности передачи непосредственно от ТСЖ «Рубин» членам товарищества земельный участок площадью 486 кв.м истцом не представлено.

Судом не принимается довод истца о наличии у членов ТСЖ права общей долевой собственности в силу закона на земельный участок площадью 1 210 кв.м как существовавший на 01.03.2005 ввиду следующего.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В соответствии с кадастровым паспортом от 26.03.2002 земельный участок с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0007 представляет собой единое землепользование, площадью 1 210 кв. м, предназначен под жилую застройку индивидуальную и для благоустройства и организации дворовой территории домовладения.

Согласно пункту 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660, несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

Как следует из Письма Минэкономразвития России от 16.01.2009 N 266-ИМ/Д23 "О многоконтурных земельных участках", в соответствии с ведомственными нормативными актами, изданными в развитие Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу с 17 мая 2008 г.), ранее при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному земельному участку присваивалось наименование "единое землепользование", а входящим в его состав земельным участкам - "обособленные" или "условные" земельные участки. При этом государственный кадастровый учет с присвоением отдельного кадастрового номера осуществлялся в отношении как многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав.

Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ) (пункт 2 Письма Минэкономразвития России от 22.12.2009 N 22409-ИМ/Д23).

В соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утвержденными Росземкадастром 10.04.2001, при изготовлении кадастрового плана единого землепользования (составного земельного участка) в разделе кадастрового плана В.2 вычерчивается обзорный (ситуационный) план (схема, чертеж) границ земельного участка, на котором участки, входящие в единое землепользование, идентифицируются номером записи о них в форме Ф.1.1/С ГРЗ КР. План границ входящих в единое землепользование земельных участков отображается в разделе В.4, где в строке "Учетный кадастровый номер" записывается порядковый номер записи об этом участке в форме Ф.1.1/С ГРЗ КР.

Согласно пункту 6.2.7 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки", утвержденного Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119, наименование "единое землепользование" присваивалось составным земельным участкам. Земельным участкам, включаемым в составной земельный участок (единое землепользование), присваивались наименования: "обособленный участок" - для участков, обособленных от других участков, входящих в "единое землепользование", и "условный участок" - для смежных участков, входящих в "единое землепользование" и разделяемых между собой условной линией кадастрового деления.

Как видно из кадастрового плана от 26.03.2002 земельного участка с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0007, обозначенного как "единое землепользование (землевладение)", в его состав входило 2 обособленных участка, площадью соответственно 723.00 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0001 и 487.00 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0002. При этом земельный участок площадью 723.00 кв.м имел обременение: аренда земли в пользу ФИО8

Тем самым, фактически земельный участок площадью 1 210 кв.м был и на момент образования ТСЖ и передачи части земельного участка площадью 487 кв.м по договору купли-продажи ТСЖ как составляющих различный титул владения у продавца (частная собственность и аренда муниципальной собственности).

Согласно кадастрового паспорта земельного участка 61:44:0060814:1 (равнозначен номеру 61:44:060814:0001) на 10.03.2009 отсутствуют сведения о предыдущем номере земельного участка. Более того, постановка указанного земельного участка на кадастровый учет осуществлен 30.12.2002.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка 61:44:0060814:2 (равнозначен номеру 61:44:060814:0002) на 02.04.2010 также отсутствуют сведения о предыдущем номере земельного участка. Более того, постановка указанного земельного участка на кадастровый учет осуществлен 25.04.2002.

Тем самым, земельный участок с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0007 площадью 1 210 кв.м перестал существовать как единый индивидуально-определенный объект гражданских прав до 01.03.2005.

В связи с указанным, судом не принимается довод истца о сформированном до даты ведения в действие ЖК РФ земельного участка площадью 1 210 кв.м с кадастровым номером 61:44:06 08 14:0007 и обязанности передачи его в силу закона ТСЖ на праве общей долевой собственности.

Не представлены также доказательства сформированного единого земельного участка площадью 1 210 кв.м на дату обращения в суд в целях определения конкретной доли сособственников в общей долевой собственности. Требование о признании права общей долевой собственности и требование о признании доли в праве общей долевой собственности являются неравнозначными требованиями и неидентичными правовыми категориями. При определении конкретной доли в отношении каждого из сособственников многоквартирного дома затрагиваются интересы каждого их них, которые являются по сути материальными истцами и не лишены права при сформированном земельном участке обратиться в общем порядке с соблюдением норм действующего законодательства с соответствующим правовым требованием.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Вместе с тем, поскольку при обращении в суд истцом не была уплачена госпошлина в полном объеме (всего 8 000 руб. ввиду обращения требований по двум земельным участкам), при том, что фактически уплачено 4 000 руб. согласно платежному поручению от 12.08.2010 № 35, однако при уточнении исковых требований произведена оплата госпошлины в сумме 4 000 руб. на основании платежного поручения от 30.09.2010 № 43, которая подлежит возврату применительно к подп.1 п.1 ст. 333.40 НК РФ, оснований для доплаты госпошлины и взыскания не имеется ввиду произведенного фактического зачета госпошлины по платежному поручению от 30.09.2010 № 43 в счет первоначально заявленных требований.

Руководствуясь ст.333.21 НК РФ, ст.ст. 49, 102, 110, 167-170, 159, 176, 64, 66 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об отложении судебного заседания отклонить.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований отклонить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ТСЖ «Рубин», ИНН <***>, зарегистрированное по адресу: <...>, в доход федерального бюджета 4 000 рублей госпошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья О.П. Захарченко