Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица: 1. Институт архитектуры и искусств Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Южный федеральный университет»; 2. Администрация <...>. МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону; 3. УФРС по Ростовской области.

о взыскании убытков в размере 51 413 600 руб. стоимости недополученных квартир в жилом доме по ул. Пушкинская 144-146.

При участии:

от истца: ФИО1, дов. № НЮ-10/1017 от 23.11.2007 г.

от ответчика: ФИО2, директор, ФИО3, дов. от 16.01.2008 г.

От третьего лица: 1. не явился, извещен, ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие представителя; 2. не явился, извещен, уведомление от 29.04.2008 г.; 3. не явился, извещен,; 4. не явился, извещен, уведомление от 29.04.2008 г.

Сущность спора: Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице филиала – Северо-Кавказская железная дорога обратилось (далее – дорога) с иском к Открытому акционерному обществу «Железнодорожная недвижимость» (далее – общество) о взыскании убытков в сумме 51 413 600 руб.

Определениями от 04.12.2007 г., от 18.12.2007 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Институт архитектуры и искусств Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Южный федеральный университет» (далее - институт), Администрация г. Ростова-на-Дону, Муниципальное предприятие технической инвентаризации и оценки объектов недвижимости г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Исковые требования мотивированы тем, что решением горисполкома г. Ростова-на-Дону № 867 от 12.09.1991 г. Ростовскому архитектурному институту выделен земельный участок площадью 0, 4 га по ул. Пушкинской 144-146 для проведения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома, в связи с чем 26.06.1995 г. между дорогой и указанным лицом был заключен договор о передаче функций заказчика истцу по делу. В соответствии с условиями указанного договора дорогой было произведено отселение жильцов со строительной площадки за свой счет. 07.08.1995 г. с институтом был заключен договора на выполнение проекта, по условиям которого дорога обязался оплатить его стоимость в размере 1 493 964 000 неденоминированных рубля. Ввиду тяжелого материального положения дорогой было принято решение о привлечении средств третьих лиц, для чего 07.09.2000 г. был заключен с обществом по делу договор долевого участия в строительстве 59-квартирного жилого дома (первая очередь) № 144-146 по ул. Пушкинская в г. Ростове-на-Дону, по условиям которого общество обязалось произвести оплату работ, а дорога выдать справку об оплате стоимости и после ввода дома в эксплуатацию общество приобретает право собственности на встроенные и подвальные помещения соответственно площадью 154, 27 кв.м. и 300 кв.м. 19 ноября 2001 г. дорогой переданы функции заказчика обществу. Договором от 05.12.2001 г., заключенным между дорогой и обществом квартиры в строящемся доме распределены между сторонами. Институту предполагалось передать 5 квартир общей площадью 488, 71 кв.м., дороге – 10 квартир общей площадью 1032, 05 кв.м., обществу 32 квартиры площадью 3554, 69 кв.м. (для реализации по рыночной стоимости, 12 квартир общей площадью 1013, 31 кв.м. для реализации железнодорожникам по себестоимости. В соответствии с расчетом стоимости долевого участия по состоянию на 20.06.2002 г. процент выполнения обязательств дороги составляет 46, 31 %, что равняется 478 кв.м., с учетом затрат на отселение. В декабре 2002 г. общество потребовало от дороги выполнение оплаты в сумме 15 526 382 руб., которая не была оплачена дорогой, поскольку, по мнению дороги, по условиям договора не был предусмотрен перерасчет суммы долевого участия. В апреле 2003 года общество уведомило дорогу об исключении его из состава дольщиков строительства и реализации 10 квартир физическим лицам. Со ссылкой на договор от 19.11.2001 г. указывает, что ему причитались квартиры 8, 9, 55, 32, 42, 48 51, 56, 11, 20 общей площадью 1032, 05 кв. м., стоимость которых на момент заключения договора составляла 10 285 111 руб. Со ссылкой на произведенное им отселение и иные произведенные оплату указывает, что им оплачено 734, 48 кв.м. жилой площади. Полагает, что обществом необоснованно заявлено об отказе от исполнения обязательства по передаче ему квартир, в связи с чем у него возникли убытки в виде стоимости неполученных по условиям договора квартир, стоимость которых определена в размере 51 413 600 руб.

Истец в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования. Полагает, что обществом ненадлежащим образом выполнены обязательства по долевому участию в строительстве, что привело к незаконному неполучению им квартир. Получение квартир на настоящий момент невозможно, поскольку они переданы по договорам долевого участия гражданам, за которыми на настоящий момент зарегистрировано право собственности. В связи с чем полагает, что размер причиненных ему убытков определяется рыночной стоимостью таких квартир в размере 51 413 600 руб., определенной на момент, когда ему стало известно о нарушении его права – апрель 2006 г.

Ответчик в судебное заседание явился, возражал против заявленных исковых требований. В отзыве на иск и дополнениях к нему указывает, что согласно извещению № 83/88 от 18.01.2002 г. дорогой был произведен паевой взнос в строительство дома по ул. Пушкинской 144-146 в размере 4 400 317, 3 руб., аналогичная сумма затрат на строительство отражена в передаточном акте имущества и обязательств в уставный капитал ОАО «РЖД». Доказательств несения иных затрат дорогой в материалы дела не представлено, сведения о несении таких затрат отсутствуют. Полагает, что сумма долга перед дорогой на настоящий момент составляет 2 591 859, 3 руб. Со ссылкой на условия договора от 05.12.2001 г. указывает, что обязанность по передаче квартир в количестве 32 штуки по окончанию строительства возникла у дороги, а не наоборот. Распределение жилой площади производилось постановления СКЖД и Президиума Дорпрофсоржа, без участия общества, в связи с чем не могут быть применены к нему. Со ссылкой на график финансирования от 22.04.2002 г. указывает, что по состоянию на указанную в графике дату дорогой профинансировано 2 524, 2 тыс. руб. остаток доли СКЖД на 07.03.2002 г. составил 8 622, 3 тыс. руб. Указывает со ссылкой на ст. 328 ГК РФ, что ввиду ненадлежащего финансирования дорогой строительства он заявил о отказе от исполнения обязательств по договору. Отселение граждан со строительной площадки произведено дорогой по договору с институтом, в связи с чем не относятся к правоотношениям сторон. Заявил о пропуске срока исковой давности, который, по его мнению, истек в 2005 года.

В судебном заседании директор общества пояснил, что ранее признанный им вклад в размере 2 524, 2 тыс. руб. был отнесен им на затраты по строительству 189, 17 кв.м. квартир, подлежавших предоставлению институту. Пояснил, что указанные квартиры не были переданы институт по причине того, что их стоимость была направлена на устранение недостатков проектной документации, что повлекло увеличение себестоимости строительства и нарушение сроков строительства дома. Указал, что в состав указанной в извещении № 86/89 от 18.01.2002 г. суммы в размере 4 400 317 руб. вошла, в том числе стоимость предоставленных дорогой квартир под отселение в размере 1 445 тыс. руб. Просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель третьего лица – Института архитектуры и искусств Южного федерального университета в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, известил суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя. В отношении него дело рассматривается в порядке п. 5, 2 ст. 156 АПК РФ. В отзыве на исковое заявление от 13.12.2007 г. указывает, что ему был предоставлен земельный участок площадью 0,3775 га по ул. Пушкинская 144-146 в г. Ростове-на-Дону для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома. В 1995 году им был заключен договор с дорогой № 371 от 26.06.1995 г. о строительстве 166 квартирного жилого дома со встроенными помещениями и № 372 о долевом строительстве указанного дома с соответствующим распределением долей между сторонами. В соответствии с принятыми дополнительными соглашениями к договору № 1, № 2 от 10.08.2000 г. № 3 от 15.04.2002 г. количество квартир, соответствующее каждой из сторон постоянно уточнялось и изменялось. По условиям указанных договоров финансирование строительства осуществлялось дорогой, институт в финансировании строительства не участвовал. Письмом от 09.01.2001 г. дорога сообщила, что находится в тяжелом финансовом состоянии, в связи с чем финансирование строительства прекращено. Прекращение строительства обусловило привлечение сторонних дольщиков 15.08.2000 г. и 07.09.2000 г. дорога заключила договоры долевого участия в строительстве с обществом, а договором от 19.11.2001 г. функции заказчика строительства переданы обществу. Институтом 01.07.2001 г. и 01.07.2002 г. были заключены с обществом договоры, по которым обществу были переданы также и функции заказчика в отношении причитающихся институту квартир, в связи с чем ему было передано право заключать от своего имени договоры долевого участия в строительстве. Все квартиры были проданы в 2002-2004 годах и две квартиры в 2005 году. При этом, через институт была продана только одна квартира № 19, расположенная на 6 этаже жилого дома. Деньги от продажи были полностью перечислены обществу.

Представитель третьего лица – МПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил в материалы дела пояснения, в которых указал, что по данным правового дела за СКЖД было зарегистрировано 64/100 части жилого дома по ул. Еременко81/1 на основании постановлений мэра г. Ростова-на-Дону. На основании постановления от 20.02.2003 г. № 339 право собственности на квартиры в указанном доме зарегистрированы за физическими лицами по списку. Дом по ул. Еременко 81/1 учтен в МУПТИ и ОН как дом по ул. Еременко 85.

Представители третьих лиц – Администрации г. Ростова-на-Дону, Управления ФРС в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Отзывы на иск не представили, что по правилам п. 1 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, решением исполкома г. Ростова-на-Дону от 12.09.1991 г. № 867 у межотраслевого производственного предприятия ЖКХ Кировского района г. Ростова-на-Дону был изъят земельный участок площадью 0,3218 га по ул. Пушкинской 144 (частично), кроме литера «А», 146 и у Ростовского государственного университета свободный от застройки земельный участок площадью 0,0563 га по ул. Пушкинской. Земельный участок площадью 0, 4 га, занятый малоценным жилым и нежилым фондом, подлежащим сносу, был предоставлен Ростовскому архитектурному институту с долевым участием Северо-Кавказского научного центра высшей школы для проектирования и строительства жилого дома по ул. Пушкинской 144-1546 в г. Ростове-на-Дону. На институт указанным постановлением возложены функции заказчика строительства. Кроме того, на институт возложены затраты на снос, а также другие расходы по переселению граждан с участка по ул. Пушкинская 144 (п. 3.3.4 постановления), обязанность по отселению жильцов с участка строительства жилого дома по ул. Пушкинская 144 (кроме литера «А»), согласно списку с предоставлением квартир (п. 3.7 постановления). Срок действия постановления определен 2 года. (том 1 л.д. 11-12).

На основании указанного постановления Институту выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по ул. Пушкинская 144-146 для строительства дома (том 3 л.д. 20-25).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 08.11.1994 г. № 1489 срок действия постановления от 12.09.1991 г. продлен до 3 квартала 1996 г., постановлением от 03.04.1997 г. № 527 срок действия постановления т 12.09.1991 г. продлен на 2 года, постановлением от 11.11.2002 г. № 2328 срок действия постановления от 12.09.1991 г. продлен до 05.09.2004 г.

Постановлением от 28.10.2005 г. № 1666 срок строительства первой очереди дома продлен 1 год, срок строительства второй очереди продлен на 3 года. Указанным постановлением разрешена также раздельная сдача жилой части и встроено-пристроенных помещений и подземной автостоянки (1 очередь).

Как следует из материалов дела, 26.06.1995 г. между институтом и дорогой заключен договор № 371 (том 1 л.д. 13), по условиям которого дорогой (заказчик) приняты на себя обязательства по выполнению функций заказчика по строительству 166-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пушкинская 144-1446 в г. Ростове-на-Дону.

По условиям заключенного между институтом (застройщик) и дорогой (дольщик) 26.06.1995 г. договора № 372 (том 1 л.д. 16-17), договора дорога (дольщик) приняла на себя обязательства по финансированию 166 квартир, по окончанию строительства дома дольщик предоставляет застройщику 5 трехкомнатных квартир в счет эскизного проекта и земельного участка, предоставленного для строительства (пункт 2.1, 2.2 договора). Пунктом 3.2 договора на дольщика возложена обязанность в счет своей доли произвести отселение жильцов с площадки строительства. Застройщик и дольщик имеют право распоряжаться помещениями в строящемся доме только в рамках своих долей. Проектирование дома возложено на застройщика.

С учетом дополнительных соглашений к договору от 10.08.2000 г. № 2 и от 15.04.2002 г. № 3 доля института определена в размере 640, 95 кв.м., в том числе однокомнатная квартира № 49 площадью 81, 96 кв.м., 4 трехкомнатных квартиры № 2 площадью 106, 21 кв.м., № 37 площадью 106, 21 кв.м., № 47 площадью 96, 67 кв.м., № 53 площадью 96, 67 кв.м., пятикомнатная квартира площадью 152, 23 кв.м.

При этом, согласно условиям дополнительного соглашения № 3 от 15.04.2002 <...> кв.м. предоставляются институту в счет произведенным им затрат по предоставлению земельного участка и эскизного проекта без оплаты стоимости, 451, 78 кв.м. по себестоимости.

Право на заключение договоров долевого участия в строительстве на указанные квартиры было передано институтом обществу на основании договора от 01.07.2002 г., за исключением однокомнатной квартиры № 49.

20 октября 1995 года между дорогой и обществом заключен договор о совместной деятельности (том 3 л.д. 39-40), по условиям которого стороны договорились совместно действовать без образования юридического лица. Вкладом дороги в совместную деятельность является денежные средства и иное имущество, необходимое для выполнения предмета договора, вкладом общества является денежные средства, имущество и право на действия, связанные с выполнением функций заказчика по строительству жилья, реализации части возводимого жилья на рынке недвижимости. Руководство совместной деятельностью возложено на общество, которое осуществляет функции заказчика. Распределением результатов совместной деятельности оговаривается между сторонами отдельным протоколом в каждом конкретном случае.

Пунктом 6.4 предусмотрено прекращение действия договора от 04.07.1994 г., однако документального подтверждения факта заключения такого договора в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, 23.12.1997 г. обществу выданы разрешения на производство нулевого цикла работ по строительству 9-15-ти этажного жилого дома 1-я очередь строительства, действие которого продлено до 30.10.2001 г., до 31.12.2001 г. (том 3 л.д. 45-46). Разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ выдано обществу 14.03.2002 г., сроком с учетом его продления до 05.09.2004 г.

15 августа 2000 г. между дорогой (заказчик) и обществом (дольщик) заключен договор № 1 о долевом участии в строительстве спорного дома (1-я очередь – 59 квартир), по условиям которого общество при условии выполнения обязательств по этому договору по окончании строительства приобретает право собственности на 22 квартиры общей площадью 2 193, 05 кв.м. предварительной стоимостью 10 329 279 руб. Пунктом 2.1 договора предусмотрена обязанность общества вносить долевой взнос с 01.10.2000 г. по 4 квартал 2001 года равными долями ежеквартально. Окончательная стоимость получаемых дольщиком квартир определяется по сложившейся себестоимости на момент сдачи дома в эксплуатацию (том 1 л.д. 20-21).

7 сентября 2000 г. между сторонами заключен договор о долевом участии в строительстве, по условиям которого общество по окончании строительства и выполнении обязательств приобретает право на встроенные помещения общей площадью 154, 27 кв.м., подвальные помещения общей площадью 300 кв.м. (том 1 л.д. 22-23).

19 ноября 2001 года между дорогой и обществом заключен договор, по условиям которого дорога передала обществу выполнение функций заказчика (ранее переданных дороге институтом на основании договора от 26.06.1995 г. № 371) по строительству жилого дома со встроенными помещениями по ул. Пушкинская 144-146 1-я очередь 59 квартир.

5 декабря 2001 года между дорогой и обществом заключен договор о долевом участии в строительстве (том 1 л.д. 33-34), по условиям которого стороны определились осуществлять совместное строительство спорного жилого дома (1-я очередь 59 квартир), по окончании которого общество приобретает право собственности на 32 квартиры общей площадью 3554, 69 кв.м. предварительной стоимостью 30 463 699 руб., обязавшись профинансировать свою долю с момента подписания договора до 2 квартал 2003 года равными частями ежеквартально, а дорога обязуется выдать обществу справку об оплате ею стоимости 32 квартир для оформления права собственности в установленном порядке. Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что с момента подписания настоящего договора прекращается договор № 1 от 15.08.2000 г.

Как следует из материалов дела, список жильцов дома по ул. Пушкинская, 144, подлежащих отселению в соответствии с постановлением исполкома от 12.09.1991 г. № 867, утвержден главой администрации Кировского района 02.06.1998 г. (том 1 л.д. 18). Согласно указанному списку с учетом дополнений к нему, отселению в связи со строительством подлежали жильцы квартиры № 1: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7; № 2: ФИО8, ФИО9; № 3: ФИО10, ФИО11, ФИО12; № 3: ФИО13, ФИО14; № 4 ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21; № 5: ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27; № 6: ФИО28, ФИО29, ФИО30; № 7: ФИО31; № 10 ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36

Совместным постановлением руководства СКЖД и Президиума Дорпрофсожа от 23.09.1998 г. № 28, с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлениями от 24.03.1999 г. № 34, от 12.03.1999 г. № 33 (том 1 л.д.127-134), было принято решение о предоставлении подлежащим отселению со строительной площадки по ул. Пушкинская 144 в г. Ростове-на-Дону гражданам квартир в жилых домах по ул. Еременко 81/1 (85), ул. 339 Стрелковой Дивизии, в г. Ростове-на-Дону. Так, ФИО13 (1 чел) предоставлена квартира № 1 общей площадью 35, 9 кв.м.; ФИО14 (1 чел.) – квартира № 76 общей площадью 36, 5 кв.м.; ФИО16 (3 чел.) – квартира № 15 общей площадью 45, 6 кв.м.; ФИО37 (3 чел.) – квартира № 26 общей площадью 48, 6 кв.м., ФИО21 (2 чел) – квартира № 70 общей площадью 36, 3 кв.м.; ФИО20 (1 чел.) – квартира № 34 общей площадью 35, 8 кв.м.; ФИО38 (1 чел.) – квартира № 10 общей площадью 35, 8 кв.м.; ФИО36 (3 чел.) – квартира № 66 общей площадью 64 кв.м.; ФИО33 (1 чел.) – квартира № 46 общей площадью 35, 8 кв.м.; ФИО32 (1 чел.) – квартира № 28 общей площадью 35, 3 кв.м.; ФИО34 (1 чел.) – квартира № 21 общей площадью 49, 4 кв.м.; семье ФИО4 предоставлена трехкомнатная квартира площадью 68, 18 кв.м. в жилом доме по ул. 339 Стрелковой Дивизии. Указанные решения утверждены постановлениями главы администрации Пролетарского района г. Ростова-на-Дону (администрации по месту регистрации дороги) от 12.05.1999 г. № 527, от 27.12.1999 г. № 1642 (том 1 л.д. 25-27).

Как следует из материалов дела, предусмотренные указанными постановлениями квартиры предоставлены граждан, отселяемым со строительной площадки, что подтверждается представленными в материалы дела договорами от 17.04.1996 г., заключенными с ФИО16 (семья из 3- чел.), ФИО37 (1 чел.), ФИО38 (1 чел.), ФИО20 (1 чел.), ФИО21 (1 чел.), от 28.08.1998 г. – ФИО13 (1 чел.), от 18.08.1998 г. – ФИО14 (1 чел.), от 22.12.1997 г. ФИО36 (3 чел.) (том 1 л.д. 72-80); свидетельствами о государственной регистрации права собственности на квартиру в доме по ул. 339 Стрелковой Дивизии за ФИО5 и членами ее семьи (том 1 л.д. 142-145); регистрационным удостоверением МПТИ г. Ростова-на-Дону от 11.05.1999 г., выданным ФИО33 и договором на отселение от 24.04.1996 г. (том 2 л.д.4, 10-11).

Как следует из расчета суммы долевого участия дороги в строительстве, составленном по состоянию на 05.10.2001 г. обществом и подписанным руководителем общества (том 1 л.д.81), то есть до передачи обществу дорогой функций заказчика строительства и новирования договора от 15.08.2000 г., общая балансовая стоимость квартир для отселения, площадь которых составляет 474, 4 кв.м. определена обществом в размере 1 445, 98 тыс. руб. Стоимость 1 кв.м. квартиры в строящемся доме по ул. Пушкинская, 144-146 определена в размере 9 965, 71 руб. При этом, при определении стоимости 1 кв.м., стоимость квартир, предоставленных при отселении, включена в себестоимость 1 кв.м. квартиры в строящемся доме.

Совместным постановлением СКЖД и президиума Дорпрофсожа от 26.11.2001 г. № 8 (том 1 л.д.149-150) квартиры в строящемся доме распределены следующим образом: институту предназначалось 5 квартир общей площадью 488, 72 кв.м.; дороге 10 квартир общей площадью 1032, 05 кв.м. (№9, №8, № 55, № 32, № 42, 48, 50, 51, № 11, № 20), а также 12 квартир общей площадью 1013, 31 кв.м., подлежащих реализации железнодорожникам по себестоимости (№№ 19, 24, 39, 18, 28, 33, 38, 43, 46, 7, 27, 15); обществу 32 квартиры, общей площадью 3 554, 69 кв.м., подлежащих реализации по рыночной стоимости (№№ 4, 14, 29, 34, 44, 3, 13, 23, 52, 58, 12, 17, 22, 45, 54, 56, 57, 59, 1, 5, 6, 10, 16, 21, 25, 26, 30, 31, 35, 36, 40, 41).

Как следует из расчета, составленного обществом по состоянию на 01.12.2001 г., исходя из определенной с включением в затраты на строительство стоимости квартир, предоставленных для отселения, в размере 9 965, 71 руб. за 1 кв.м., управлению дороги причитается 10 квартир общей площадью 1032, 05 кв.м., себестоимостью 10 285 111 руб.

Долевой взнос в строительство дома внесен дорогой в сумме 4 400 317, 30 руб., что подтверждается извещением № 89/88 от 18.01.2002 г. (том 1 л.д. 29), свидетельствующем о движении 4 400 317 руб. по дебиту и кредиту счета 79/9 истца и ответчика. При рассмотрении настоящего спора ответчик первоначально не оспаривал факт получения указанной суммы, однако в судебном заседании 06.05.2008 г. заявил о том, что в нее включены затраты дороги на отселение граждан со строительной площадки в сумме 1 445 тыс. руб.

Как следует из расчета суммы долевого участия в строительстве дороги, составленном обществом с учетом себестоимости квартир по состоянию на 07.03.2002 г. (том 1 л.д. 82), обществом учтены внесеные дорогой денежные средства в указанной сумме, из которых 1 876 145 руб. зачтены в счет договоров долевого участия с железнодорожниками, в том числе 750 000 руб. – ФИО39, 1 126 145 руб. – ФИО40 Исходя из оплаченного дорогой взноса в сумме 4 400 317, 3 руб. и себестоимости квартир, определенных обществом по состоянию на 07.03.2002 г. в размере 11 072 руб. за 1 кв.м., обществом в расчете указано на наличие у дороги задолженности в сумме 8 622 320 руб. за 10 квартир, предназначенным ей на основании постановления от 26.11.2001 г. № 8.

Основываясь на указанном расчете с определением задолженности дороги по финансированию квартир в сумме 8 622, 32 тыс. руб., общество обращалось к дороге с требованиями о финансировании, что подтверждается письмами от 09.04.2002 г. № 67-АОи, от 28.04.2003 г. № 104-АОи (том 1 л.д. 30,31), и привлекло впоследствии для осуществления строительства денежные средства физических лиц, заключив с ними договоры долевого участия в строительстве.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который после завершения строительства имеет характеристики 55-ти квартирный жилой дом по ул. Пушкинская 144а выдано в установленном законом порядке 30.12.2005 г.

В апреле 2006 года дорога обратилась в суд с иском к обществу о обязании исполнить обязательство в натуре и передать причитающиеся ей квартиры, однако ввиду того, что квартиры переданы гражданам по договорам долевого участия в строительстве, производство по делу А53-33550/2005-С4-50 прекращено.

Полагая, что в результате неисполнения обществом обязательств по передаче квартир у дороги возникли убытки, определенные в размере рыночной стоимости квартир на 2006 г., дорога обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства, выслушав пояснения истца, ответчика, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно требованиям ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания понесенных убытков истец в соответствии со ст. 65 АПК РФ должен представить доказательства, подтверждающие: 1.) нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, 2.) причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, 3.) размер убытков (реальных и упущенной выгоды), возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

Оценивая заявленные исковые требования на предмет допущенных нарушений обязательств как со стороны ответчика, так и со стороны истца по делу, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, строительство спорного дома по ул. Пушкинская 144-146 в г. Ростове-на-Дону планировалось изначально в 1991 году, для чего был изъят и предоставлен институт земельный участок общей площадью 0, 4 га, занятый малоценным жилым фондом, подлежащим сносу, что подтверждается постановлением исполкома от 12.09.1991 г. № 867. Срок осуществления строительства и использования в связи с этим земельного участка для указанных целей неоднократно продлялся, о чем принимались ненормативные акты органа местного самоуправления, что с учетом пояснения института, свидетельствующих об отсутствии у него достаточных денежных средств для осуществления такого строительства и наличии у него необходимости лишь в нескольких квартирах, и обусловило привлечение для осуществления строительства денежных средств третьих лиц.

Правоотношения института и истца по настоящему делу относительно осуществления строительства спорного дома урегулированы заключенными между ними договорами № 371 от 26.06.1995 г., которым истцу переданы функции заказчика строительства 166-ти квартирного жилого дома и № 372 от 26.06.1995 г. о долевом участии в строительстве.

Условиями заключенного между сторонами договора № 372 предполагалось совместное осуществление строительства 166-ти квартирного жилого дома по ул. Пушкинская 144-146 в г. Ростове-на-Дону, исходя из буквального содержания которых следует, что вкладом института в совместную деятельность является земельный участок и эскизный проект (п. 2.2. договора), а также осуществление проектирования дома (п.3.6 договора). Вкладом дороги в строительство является осуществление финансирования строительства дома и встроенных помещений (п. 2.1 договора), а также отселение жильцов с площадки строительства (п. 3.2 договора).

С учетом последующих действий сторон, связанных с определением количественного состава подлежащих передаче институту квартир, передаче им полномочий по их реализации обществу, предполагаемого распределения результатов такого строительства, вытекающие из указанного договора, оцениваются судом как правоотношения простого товарищества.

Согласно требованиям ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц, (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.

Данный договор относится к группе гражданских общецелевых обязательств, поэтому его квалифицирующими признаками являются соединение вкладов и совместная деятельность для достижения общей цели. ФИО41 характер отношений простого товарищества обусловил специфику правового регулирования данных отношений, которая заключается в формировании общего имущества, в установлении порядка ведения общих дел товарищей, распределения прибыли, расходов и убытков, ответственность товарищей по общим обязательствам, оснований, условий и порядка прекращения договора.

Так, согласно требованиям ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки, умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарищей производится по соглашению между товарищами.

Согласно требованиям ст. 1048, 1046 ГК РФ, расходы и убытки, связанные с осуществлением совместной деятельности, равно как и прибыль, полученная в результате совместной деятельности, распределяются по соглашению сторон, либо пропорционально стоимости их вкладов в общее дело.

Поскольку между сторонами возник спор относительно стоимости вклада каждого из товарищей, и, следовательно, распределения результатов совместной деятельности, размер вклада каждого из участников строительства спорного дома определяется судом исходя из условий заключенных между ними соглашений и фактических вкладов, внесенных ими в совместную деятельность.

Толкуя в порядке ст. 431 ГК РФ условия заключенного между институтом и дорогой договора № 372 от 26.06.1995 г., суд приходит к выводу о том, что такой договор предполагал возможность привлечения для осуществления строительства третьих лиц, для чего каждый из участников договора имел право распоряжаться предполагаемыми результатами совместной деятельности в пределах своих долей (п. 3.4 договора).

При таких обстоятельствах, заключение в последующем соглашений между дорогой и обществом, как направленных на достижение конечной цели такого договора, не противоречит условиям заключенного с институтом договора и положениям ст. 313 ГК РФ, поскольку выполнение обязательств по договору № 372 от 26.06.1995 г. в части финансирования осуществления строительства и реализации, в том числе для этих целей, предполагаемых к строительству квартир могло быть возложено на третье лицо.

Так как спор возник относительно финансирования причитающейся дороге доли в результатах совместной деятельности, приведенные сторонами обстоятельства проверяются судом с учетом реального вклада каждого из участников совместной деятельности.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами при рассмотрении настоящего спора, 20.10.1995 г. между дорогой и обществом был заключен договор о совместной деятельности, по условиям которого стороны предполагали объединение своих вкладов в целях удовлетворения потребностей сторон договора на жилье, либо получение прибыли, либо удовлетворение потребностей в жилье и получение прибыли.

Вкладом дороги в совместную деятельность является денежные средства и иное имущество, необходимое для выполнения предмета договора, вкладом общества является денежные средства, имущество и право на действия, связанные с выполнением функций заказчика по строительству жилья, реализации части возводимого жилья на рынке недвижимости. Руководство совместной деятельностью возложено на общество, которое осуществляет функции заказчика. Распределением результатов совместной деятельности оговаривается между сторонами отдельным протоколом в каждом конкретном случае. Условия договора предполагали реализацию до 5 % вводимой жилой площади по свободным ценам, прибыль от которой распределяется между сторонами в размере дороге – 80 %, обществу – 20 %.

Указанный договор, как договор, предмет которого не конкретизирован, оценивается судом как протокол о намерениях, реализация которого могла быть осуществлена сторонами только посредством заключения договора в отношении определенного объекта строительства.

15.08.2000 г. между сторонами был заключен договор № 1 о долевом участии в строительстве, по условиям которого стороны определились осуществлять совместное строительство 166-ти квартирного жилого дома по ул. Пушкинская 144-146, 1-я очередь – 59 квартир, по условиям которого общество по окончании строительства приобретает право собственности на 22 квартиры общей площадью 2 193, 05 кв.м. предварительной стоимостью 10 329 279 руб., окончательная стоимость которых определяется по сложившейся себестоимости на момент сдачи дома в эксплуатацию. Указанным договором предусмотрена обязанность общества вносить взнос с 01.10.2000 г. равными долями ежеквартально с учетом изменения коэффициента.

В последующем обязательства сторон из указанного договора новировано сторонами, посредством заключения договора от 05.12.2001 г., по условиям которого после окончания строительства и принятия дома в эксплуатацию при условии выполнения обязательств по настоящему договору общество приобретает право собственности на 32 квартиры общей площадью 3 554, 69 кв.м. предварительной стоимостью 30 463 699 руб. Условиями указанного договора на общество возложена обязанность осуществления финансирования своей доли с момента подписания договора по 2 квартал 2003 года равными долями ежеквартально, а дорога после приемки дома в эксплуатацию выдает справку о финансировании.

Поскольку договором от 19.11.2001 г. функции заказчика по строительству спорного дома переданы обществу, на которого применительно к обязательствам по совместной деятельности с учетом последующего поведения сторон по сделке возложена обязанность по ведению дел товарищей, учет внесенных в совместную деятельность вкладов участниками спорного строительства осуществлялся обществом.

Заявляя о финансировании дорогой 4 400 317, 30 руб., в состав которым, по его мнению, включены затраты дороги на отселение граждан в размере 1 455 тыс. руб., расчеты стоимости строительства 1 кв.м. жилой площади в спорном доме, в том числе по состоянию на 07.03.2002 г., а также график финансирования строительства, утвержденный 22.04.2002 г. дорогой, из которого следует, что остаток непрофинансированной доли дороги по состоянию на 07.03.2002 г. в отношении 1032, 05 кв.м. 10 квартир из расчета стоимости 1 кв.м. – 11 146, 5 руб. без учета 2 квартир института составляет 8 622, 3 тыс. руб., ответчик заявляет о невыполнении дорогой обязательств по финансированию строительства и отсутствии у нее права требовать квартиры, а, следовательно, убытков, вызванных их непредставлением.

Согласно требованиям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Риск совершения или несовершения ими процессуальных действий, согласно требованиям ст. 9 АПК РФ несется сторонами самостоятельно.

Судом неоднократно предлагалось обществу представить в материалы дела документы, в том числе первичные бухгалтерские, о внесении участниками строительства вкладов в совместную деятельность, с указанием его размера, поквартирного распределения результатов строительства, документально подтвердить и обосновать размер вклада в строительство истца, института, доказательства передачи результатов строительства участникам строительства, но такие документы ответчиком в материалы дела представлены не были.

Ввиду возникновения между сторонами спора относительно размера вклада истца в совместную деятельность и не представления ответчиком, в чьи обязанности входил учет таких вкладов, документов, подтверждающих их фактическое внесение, размер реально внесенного дорогой вклада, а также размер вкладов других участников строительства с учетом заключенных между ними договоров определяется судом исходя из имеющихся в материалах дела документов.

Как следует из материалов дела, доля института в распределении квартир, основанная на условиях заключенного между ним и дорогой договора № 372 от 26.06.1995 г. неоднократно изменялась по соглашению сторон.

Так, первоначально к предоставлению по окончании строительства предполагалось 5 трехкомнатных квартир. Дополнительным соглашением без номера и даты, к предоставлению институту предполагалось 15 квартир, в том числе 5 трехкомнатных квартир в счет произведенных затрат по п. 2.2. договора (стоимость земельного участка и эскизного проекта), а 10 квартир с оплатой по себестоимости. При этом, условиями дополнительного соглашения не предполагалось осуществление финансирования строительства 10 квартир дорогой, финансирование указанных 10 квартир согласно п. 2 указанного дополнительного соглашения осуществляется институтом самостоятельно.

Дополнительным соглашением № 2 от 10.08.2000 г. доля института в счет произведенных затрат по отводу земельного участка определена в размере 1 двухкомнатной и 1 трехкомнатной квартиры. Три трехкомнатных квартиры предоставляются по себестоимости.

Дополнительным соглашением № 3 от 15.04.2002 г. в счет произведенных по отводу земельного участка затрат институту предназначалось 189, 17 кв.м., 451, 78 кв.м. оплачивались институтом по себестоимости. Всего 640, 95 кв.м.

По условиям заключенных между дорогой и обществом договоров с учетом их новирования, на общество возложена обязанность по финансированию 32 квартир общей площадью 3 554, 69 кв.м.

Поскольку финансирование строительства дома по условиям договора № 372 от 26.06.1995 г. возлагалось в целом на дорогу, на нее же возлагались затраты по предоставлению застройщику квартир в счет отвода земельного участка, суд приходит к выводу о том, что к обязанностям дороги, вытекающим из условий совместной деятельности, относилось, в том числе осуществление финансирования строительства в части подлежащих передаче институту 189, 17 кв.м. квартир.

Как следует из постановления СКЖД и президиума Дорпрофсожа от 26.11.2001 г., с учетом заключенных на момент его проведения соглашений сторон относительно распределения квартир в строящемся жилом доме, дороге предназначалось к предоставлению 10 квартир общей площадью 1032, 05 кв.м., а также 12 квартир подлежали реализации по себестоимости с оплатой дорогой 30% от их стоимости по договорам с железнодорожниками.

Таким образом, дорогой подлежало оплате 1032, 05 кв.м. квартир, предназначенных к предоставлению ей по договорам о строительстве спорного дома, 189, 17 кв.м. квартир, предназначенных к предоставлению институту по договору № 372 от 26.06.1995 г., а также 30% стоимости от 1013, 31 кв.м. квартир, предназначенных его работникам (303, 93 кв.м.). Таким образом, по условиям заключенных договоров дорогой подлежали оплате 1 525, 15 кв.м. жилья в спорном доме, при которых общество, которому переданы функции застройщика, имело реальную возможность завершить строительство такого дома, а дорога, принимавшее участие в его строительстве, могло получить в них соответствующие условиям договора квартиры.

В подтверждение произведенного вклада дорогой в материалы дела представлено извещение № 89/88 от 18.01.2002 г. о внесении обществу 4 400 317, 3 руб., из которых 1 808 458 руб. зачтены обществом в счет обязательства дороги по тридцатипроцентному финансированию квартир сотрудникам дороги при предоставлении им квартир по себестоимости, что не оспаривается сторонами при рассмотрении настоящего спора. По заявлению ответчика, не подтвержденному документально, в указанную стоимость также были включены затраты дороги на отселение граждан со строительной площадки в размере 1 445 тыс. руб.

Однако, такое утверждение ответчика с учетом последующего поведения сторон рассматриваемого судом строительства, признается судом необоснованным.

Под себестоимостью продукции (строительства, товаров, работ, услуг) понимается совокупность прямых издержек, связанных с производством соответствующего товара, работы, услуги; все виды затрат, понесенных при производстве (строительстве) и реализации определенного вида продукции. Себестоимость включает в себя затраты на материалы, прямые затрата на рабочую силу; переменные издержки: материальные затраты, амортизация основных средств, заработная плата основного и вспомогательного персонала, накладные расходы, непосредственно связанные с производством и реализацией и иные непосредственно связанные с производством (строительством) расходы. При этом различают производственную и полную себестоимость.

Стоимость строительства, в том числе спорного жилого дома, определяется посредством составления проектно-сметной документации, утверждение которой производится в установленном законом порядке.

Поскольку отселение граждан со строительной площадки изначально предполагалось при предоставлении земельного участка, затраты по его производству подлежали включению в сметную стоимость строительства.

Как следует из представленных ответчиком расчетов долевого участия в строительстве дороги, сметная стоимость строительства при производстве им расчетов увеличена на стоимость понесенных дорогой затрат на отселение граждан со строительной площадки, что с учетом того, что отселение произведено в 1998-1999 году, а разрешении на строительство, с выдачей которого связывается наличие утвержденной в установленном законом порядке проектно-сметной документации, выдано обществу 23.12.1997 г.свидетельствует о том, что такие затраты не были учтены при составлении сметной документации, да и могли быть учтены при ее составлении ввиду отсутствия документального подтверждения их размера.

При таких обстоятельствах, стоимость предоставленных под отселение квартир не могла быть включена в себестоимость 1 кв.м. жилья в строящемся доме предназначенного для предоставления дороге, а является реальным вкладом дороги в осуществление такого строительства, поскольку относится к непосредственным затратам на осуществление спорного строительства.

Сам по себе факт составления извещения № 86/89 от 18.01.2002 г. на сумму 4 400 317 руб. и включение в последующем в передаточный акт незавершенного строительства в указанной сумме не свидетельствует об отнесении понесенных дорогой затрат на отселение граждан в состав указанных денежных средств.

Указанное извещение свидетельствует о движении товарно-материальных ценностей по 79 счету бухгалтерского учета на указанную в нем сумму. Согласно приказа Минфина РФ от 31.10.2000 г. № 94-н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению» 79 счет «Внутрихозяйственные расчеты» предназначен для обобщения информации о всех видах расчетов с филиалами, представительствами, отделениями и другими обособленными подразделениями организации, выделенными на отдельные балансы (внутрибалансовые расчеты). Субсчет 79/9 относится, в силу указаний указанной инструкции используется для учета внутренних расчетов организаций по договорам доверительного управления и иным обязательствам и подтверждает движение денежных средств между взаимосвязанными, в том числе отношениями учредительства, организациями. Поскольку до реорганизации правопредшественника ОАО «РЖД» общество являлось дочерним обществом дороги, отражение реального перемещения денежных средств и товарно-материальных ценностей на 79 счете бухгалтерского учета, субсчете 9 отвечало требованиям действующего законодательства.

При этом, проводка по соответствующим счетам бухгалтерского учета с учетом презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (ст. 10 ГК РФ), должна отражать лишь реальное перемещение денежных средств.

Оценивая указанное извещение в совокупности с другими собранными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оно является надлежащим подтверждением передачи дорогой денежных средств (товарно-материальных ценностей) на указанную в нем сумму, а стоимость понесенных дорогой затрат на отселение граждан со строительной площадки не подлежала включению в указанную сумму.

Так, до момента оформления указанного извещения (18.01.2002 г.), обществом понесенные дорогой затраты на отселение учитывались самостоятельно посредством отнесения их стоимости на увеличение себестоимости, что подтверждается расчетами вклада дороги в совместную деятельность, представленными в материалы дела.

При определении размера вклада дороги в совместную деятельность обществом фактически используются два самостоятельных критерия, влияющих на размер такого вклада, одним из которых является себестоимость 1 кв.м. жилья в строящемся доме, а другой непосредственно размер реально внесенного дорогой вклада в такое строительство. При этом, в стоимость 1 кв.м. жилья, в том числе и для дороги, обществом по состоянию на октябрь 2001 года включается реально понесенные дорогой затраты на отселение граждан со строительной площадки, и в то же время общество настаивает на том, что такие затраты были включены в размер вклада дороги при его реальном внесении в январе 2002 года.

При наличии между сторонами обязательств, вытекающих из отношений простого товарищества, отнесение обществом таких затрат на увеличение себестоимости 1 кв.м. в строящемся доме должно быть обусловлено либо реальным их несением самим обществом, либо документально подтвержденным их возмещением дороге, понесшей такие затраты. При ином подходе будет допущено неосновательное обогащение общества на стоимость затрат по отселению применительно к сформированной доле ответчика, поскольку на дорогу будет возложено обязательство оплатить в стоимости 1 кв.м. жилья в строящемся доме уже реально понесенные им затраты на осуществление такого строительства.

Документов, свидетельствующих о возмещении обществом понесенных дорогой затрат на отселение граждан со строительной площадки обществом в материалы дела не представлено, равно как и не представлено документов, свидетельствующих об изменении стоимости 1 кв.м. жилья в строящемся доме для дороги, которое при избранном ответчиком подходе к определению стоимости строительства 1 кв.м. жилья означает возникновение у дороги обязанности оплатить стоимость уже реально внесенного ею вклада в составе стоимости 1 кв.м. в строительстве (двойная оплата), что является недопустимым.

Кроме того, представленные в материалы дела расчеты свидетельствуют о том, что уже в 2001 году общество знало о наличии у дороги затрат в указанной сумме (1 445 тыс. руб.), связи с чем учитывало их при ведении совместной деятельности, в том время как извещение о передаче 4 400 317 руб. составлено в январе 2002 года, и не могло повторно отразить уже существовавшее и реально исполненное дорогой обязательство.

При этом, суд отмечает, что в последующем, требуя от дороги дополнительного финансирования, размер которого указан в письме от 09.04.2002 г. в сумме 8 622, 32 тыс. руб., общество не изменило состав и структуру стоимости 1 кв.м. жилья, включая в него стоимость предоставленных дорогой квартир под отселение. А заявив письмом от 28.04.2003 г. № 104-АОи о предложении к продаже причитающихся на долю дороги квартир, тем не менее в 2006 году (том 1 л.д. 41) заявляет о наличии у дороги задолженности по финансированию в размере 4 006 855, 78 руб.

При таких обстоятельствах, суд исходит из того, что размер внесенного дорогой вклада в совместную деятельность подлежит определению исходя из переданных извещением № 86/89 от 18.01.2002 г. 4 400 317 руб. за вычетом не оспариваемых сторонами при рассмотрении спора 1 876 145 руб., и составляет 2 524 172 руб., а также произведенных затрат на отселение граждан со строительной площадки в сумме по состоянию на 01.12.2001 г. в размере 1 445 000 руб.

Поскольку спор относительно стоимости квартир и размера подлежащего внесению вклада в совместную деятельность возник между сторонами в 2002 году, размер внесенного дорогой вклада, а также площадь причитающихся ему по результатам совместной деятельности квартир определяется судом по состоянию на 01.12.2001 г., с учетом представленных обществом и не оспоренных дорогой расчетов суммы долевого участия дороги, послуживших основанием для принятия ею решения от 26.11.2001 г.

Факт предоставления гражданам квартир общей площадью 474, 4 кв.м. подтвержден документально и не оспаривается ответчиком при рассмотрении настоящего спора. Однако при составлении расчета суммы долевого участия в строительстве по состоянию на 05.10.2001 г. и по состоянию на 01.12.2002 г. балансовая стоимость квартир, определенная обществом в размере 1 445, 98 тыс. руб. не включена в размер вклада дороги в строительство, а учтена в составе себестоимости 1 кв.м. площади в строящемся жилом доме, что при отсутствии документально подтвержденного обществом возмещения дороге таких затрат свидетельствует об отсутствии у общества оснований требовать их повторного несения дорогой.

Таким образом, размер реально внесенного и документально подтвержденного дорогой вклада в строительство посредством отселения граждан со строительной площадки не учитывался обществом при определении общего размера вклада дороги, а сметная стоимость 1 кв.м. площади в спорном жилом доме необоснованно завышена на уже реально понесенные дорогой затраты на осуществление такого строительства.

Следовательно, стоимость 1 кв.м. площади квартир, предназначенных по условиям договора дороге, должна была определяться исходя из сметной стоимости строительства с применением повышающего коэффициента без учета стоимости понесенных дорогой затрат на такое строительство и составляет: (3667, 42 – 191, 65) х 17, 484) : (6088, 77 + 154, 27) = 9 734, 09 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, размер реально внесенного дорогой вклада с учетом произведенного им отселения граждан с земельного участка, предназначенного для строительства по состоянию на декабрь 2001 года составляет 1 445 980 руб. + (4 400 317, 3 руб. – 1 808 458 руб.) = 4 037 839, 3 руб.

С учетом себестоимости 1 кв.м. жилья в спорном доме по состоянию на декабрь 2001 года без учета уже понесенных дорогой затрат на отселение, которые учтены судом в качестве вклада в совместную деятельность по строительству такого дома в размере 9 734, 09 руб. за 1 кв.м., дорога могла требовать получение 414, 82 кв.м. жилья в указанном жилом доме.

Судом отклоняются доводы ответчика о наличии у него оснований одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве, основанные на фактическом прекращении финансирования строительства дорогой.

Согласно требованиям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При существенном нарушении договора другой стороной договор может быть расторгнут только по решению суда. При этом, существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Условиями заключенных между сторонами договора от 05.12.2001 г., с учетом передачи обществу функций заказчика по строительству спорного жилого дома не была предусмотрена возможность одностороннего отказа от его исполнения, а его реальное исполнение не ставилось в зависимость от осуществления финансирования дорогой такого строительства. Напротив, условия договора от 05.12.2001 г. предполагали осуществление финансирования строительства в части 32 квартир обществом, а не наоборот, доказательств осуществления которого обществом в материалы дела не представлено.

Основания прекращения договора простого товарищества предусмотрены положениями ст. 1050 ГК РФ. Статьей 1051 ГК РФ предусмотрено право товарища на отказ от такого договора. Такое заявление может быть сделано им не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из договора.

Отсутствие со стороны дороги действий по финансированию строительства не свидетельствует о ее отказе от такого договора, поскольку в установленном законом порядке заявление о прекращении ее участия в договоре дорога не направляла. Прекращение финансирования со стороны дороги не является основанием для признания общества имеющим право распоряжаться внесенным дорогой вкладом, в том числе посредством передачи его третьим лицам до выплаты стоимости внесенного вклада в совместную деятельность в установленном законом порядке. При этом, прекращение финансирования обществом строительства не повлекло негативных последствий ни для общества, ни для института, так строительство дома было завершено, а институт и общество реально воспользовались результатами совместной деятельности.

При таких обстоятельствах, в качестве отказа от договора простого товарищества может быть оценено письмо от 28.04.2003 г. № 104-АО-и, которое с учетом дальнейших действий ответчика по делу, направленных на распоряжение оплаченной дорогой долей, свидетельствуют об отсутствии у него намерений осуществлять совместную деятельность.

При этом, применительно к существовавшему между сторонами правоотношению, финансирование со стороны дороги, необходимое для окончания строительства, с учетом осуществления строительства обществом с привлечением денежных средств, в том числе третьих лиц, может быть оценено как встречное предоставление. Однако, отсутствие встречного предоставления в силу требований ст. 328 ГК РФ является основанием для приостановления исполнения обязательства, либо отказа от его исполнения и заявления требования о возмещении убытков, чего обществом сделано не было. При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать договор простого товарищества между истцом и ответчиком оконченным в связи с отказом дороги либо общества от его исполнения.

Поскольку строительства дома завершено и дом введен в эксплуатацию 30.12.2005 г., договор простого товарищества, участниками которого фактически являлись институт, общество и дорога, окончен достижением соответствующей цели и окончанием строительства 1-ой очереди многоквартирного жилого дома по ул. Пушкинская 144-146 (30.12.2005 г.). Следовательно, у дороги возникло право на получение причитающихся его вкладу квартир, общая площадь которых с учетом реально внесенного вклада и фактических обстоятельств составляет 414, 82 кв.м. жилья.

При этом, вне зависимости от того, вытекает ли обязанность общества возместить стоимость неполученных дорогой квартир из условий заключенного договора, либо такая обязанность возникает в результате приобретения им таких квартир во внедоговорном режиме (ст. 1102 ГК РФ), стоимость неполученного дорогой от договора совместной деятельности подлежит определению исходя из стоимости имущества на момент его приобретения ответчиком (ввод дома в эксплуатацию).

Поскольку по условиям заключенных между сторонами договоров, получение причитающихся дороге квартир не связывалось с исполнением им обязательств перед третьими лицами, в том числе перед работниками дороги, при надлежащем исполнении обязательств обществом и предоставлении по окончании строительства причитающихся на его долю жилых помещений, дорога могла самостоятельно распоряжаться таким имуществом.

В силу требований ст. 1043 ГК РФ совершение одним из товарищей сделок в отношении общих дел либо общего имущества дел обусловлено наличием у него таких полномочий, основанных либо на доверенности, либо на условиях договора, следовательно, привлечение обществом денежных средств граждан в отношении внесенного дорогой вклада могло быть основано на выданной ему дорогой доверенности.

Представленная в материалы дела доверенность от 10.12.1997 г. № 1384/НЗ (том 3 л.д. 38), свидетельствует о передаче дорогой обществу функций заказчика строительства, вытекающих из договора от 20.10.1995 г. Однако документов, свидетельствующих о передаче дорогой правомочий на распоряжение квартирами, вытекающих из договора от 15.08.2000 г. и договора от 05.12.2001 г. ответчиком в материалы дела не представлено, что в связи с отсутствием соглашения между сторонами о распределении результатов совместной деятельности, означает возникновение у дороги права требования полного возмещения убытков, понесенных вследствие совершения обществом соответствующих сделок (п. 4 ст. 1043 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, квартиры, предназначенные к передаче дороге в связи с недостаточной финансирования для окончания строительства жилого дома в целом, в том числе в части причитающейся институту по договору № 372 от 26.06.1995 г. жилой площади, были реализованы обществом по договорам долевого участия гражданам. Поскольку обществом не доказано иное, суд исходит из того, что такое отчуждение производилось им по сложившейся на рынке стоимости квартир с учетом их фактического состояния (без чистовой отделки, сантехнических приборов, отделки полов).

Тот факт, что дорогой ненадлежащим образом исполнено обязательство по финансированию строительства жилого дома, в том числе в части финансировании причитающихся институту квартир, а также финансированию строительства иной, предполагаемой к передаче дороги части квартир не может являться основанием для освобождения общества от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Как следует из материалов дела, при расчете стоимости 1 кв.м. жилья в спорном доме ответчиком по делу учитывался внесенный дорогой вклад в такое строительство, а стоимость предоставленных дорогой для отселения с земельного участка гражданам квартир включена в общую стоимость 1 кв.м. общей площади в доме. При таких обстоятельствах, общество, использовав внесенный дорогой вклад в совместную деятельность, осуществляла заключение договоров долевого участия в отношении квартир в спорном доме, как по себестоимости, так и по рыночным ценам, применяя поправочные повышающие коэффициенты к уже внесенному дорогой вкладу в совместную деятельность, чем необоснованно завышала применительно к дороге себестоимость таких квартир. С учетом указанного, реализация указанных квартир по рыночной стоимости связывалась обществом, с учетом увеличения себестоимости такого строительства на стоимость внесенного дорогой вклада, с извлечением дохода от продажи квартир, а не только необходимостью завершения строительства.

Следовательно, общество, получив от дороги вклад в виде стоимости квартир под отселение, не только, поскольку общество завершило строительство, реализовало квартиры в доме, но и могло извлечь доход от такой реализации. Отсутствие дохода от осуществления спорного строительства с учетом сложившейся на рынке строительства недвижимости цены является собственным риском общества, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, а сам по себе факт признания дорогой необходимости внесения финансирования в сумме 8 622, 3 тыс. руб. не означает отсутствие у нее права требовать реального исполнения договора совместной деятельности в части фактически исполненного обязательства.

Ввиду установленного ст. 575 ГК РФ запрета на дарение в отношениях между коммерческими организациями, передача дорогой вклада в совместную деятельность не могла предполагать отсутствие встречного предоставления за такой вклад, а, следовательно, у общества с момента передачи ей функций заказчика-застройщика возникла обязанность учитывать переданный дорогой вклад в совместную деятельность и по окончании строительства предоставить встречное предоставление в размере внесенного дорогой вклада, вне зависимости от дальнейшего финансирования строительства.

Таким образом, собранными по делу доказательствами подтвержден факт нарушения обществом условий заключенных с истцом договоров, связанный с совершением им сделок в отношении общего имущества товарищей в части причитающихся на сумму реально внесенного дорогой вклада в совместную деятельность и уклонением его от передачи результатов строительства – квартир в собственности истца по делу. Передача на настоящий момент таких квартир невозможна ввиду того, что они отчуждены по договорам долевого участи в строительстве граждан, имеющим в отношении них обязательственные и вещные права.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на основании предусмотренных обязательством условий. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Вместо требования передать вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Следовательно, понесенные дорогой убытки, связанные с недополучением им квартир в размере реально внесенного им вклада в совместную деятельность определенные с учетом их стоимости на момент окончания строительства, состоят в непосредственной причинно-следственной связи с действиями ответчика, не предоставившего по окончании строительства истцу причитающиеся на его долю жилые помещения в спорном доме.

Однако, представленный истцом расчет убытков, основанный на оценке стоимости предоставленных для отселения квартир исходя из сметной стоимости строительства 1 кв.м. по ул. Пушкинская 144-146 отклоняется судом. Такой порядок определения стоимости квартир, предоставленных в 1998-1999 годах с применением повышающего коэффициента к строительным работам, установленный в 2001 году является явно завышенным. Кроме того, предоставленные дорогой гражданам квартиры расположены в Западном жилом массиве, в то время как строительство спорного дома велось в центре <...> следовательно, предоставленные под отселение квартиры являются явно не равнозначными строящимся.

Размер причиненных дороге убытков определен исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади первичного жилого фонда по ул. Пушкинской в г. Ростове-на-Дону по данным ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт», согласно справке № 52 от 29.06.2007 г.

Между тем, представленная истцом справка не позволяет однозначно установить источник получения оценочной компанией сведений, а также дату, на которую им определена стоимость квартир, что не позволяет суду сделать однозначный вывод об источнике приведенной оценочной компанией информации и относимости ее к предмету спора.

Исходя из положений ст. 15 ГК РФ размер причиненного дороге ущерба определяется судом исходя из рыночной стоимости квартир по указанному адресу, определенной по результатам проведенной экспертизы.

С учетом поставленных перед экспертом по ходатайству сторон судом вопросов, стоимость квартир определена исходя из их реальной площади и рыночной стоимости 1 кв.м. такой площади по состоянию на апрель 2006 года. Однако, как следует из технического паспорта в отношении спорного жилого дома, фактически в эксплуатацию принят 54 квартирный жилой дом, вместо предполагаемого 59-ти квартирного дома. Изменение количества квартир связано с объединением нескольких квартир в единую квартиру и изменением в связи с этим нумерации и количества квартир, что на настоящий момент существенно затрудняет определение квартир, подлежавших передаче истцу по договору о совместной деятельности. Кроме того, определенная судом с учетом реального вклада и себестоимости квартир общая площадь причитающихся истцу по договору квартир не может быть идентифицирована посредством указания индивидуально определенных квартир, поскольку дорога предполагала к получению квартиры с различным количеством комнат и расположенные на различных этажах.

Поскольку приведенные экспертом рыночные стоимости квартир включают в себя стоимость квартир с различным количеством комнат и расположенных на различных этажах, а размер их рыночной стоимости применительно к стоимости 1 кв.м. общей площади, не имеет существенных расхождений, суд при определении рыночной стоимости причитающихся дороге 414, 82 кв.м. общей площади квартир использует среднюю стоимость 1 кв.м. площади, определенную экспертом.

Размер средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры в жилом доме по ул. Пушкинская 144а в г. Ростове-на-Дону составляет 41 542, 62 руб. (332 341 : 8), следовательно, стоимость 414, 82 кв.м. общей площади квартир, подлежавших передаче истцу по окончании строительства дома, составляет 17 232 709 руб. 63 коп.

Определение рыночной стоимости квартир по состоянию на апрель 2006 года, в данном случае не противоречит условиям заключенных между сторонами договоров, а о том, что исполнение обязательств в натуре посредством передачи квартир невозможно ввиду передачи таких квартир гражданам, истцу стало известно в апреле 2006 года при рассмотрении в Арбитражном суде дела № А53- 33550/2005-С4-50 по иску дороги к обществу и гражданам, заключившим с обществом договоры долевого участия в строительстве. При этом, как следует из представленного обществом в материалы дела реестра договоров долевого участия в строительстве, договоры в отношении причитающихся дороге квартир заключены им ранее обращения к дороге о недостаточности средств для окончания строительства, когда между сторонами отсутствовал спор относительно размера доли, а расчет доли дороги производился обществом по состоянию на 01.12.2001 г. Так, в отношении квартиры № 9 договор заключен с ФИО42 03.12.2001 г., в отношении квартиры № 42 договор заключен 19.12.2001 г. с ФИО43; в отношении квартиры № 48 договор заключен с ФИО44 05.07.2002 г., в отношении квартиры № 50 договор заключен с ФИО45 11.10.2002 г., в отношении квартиры 55 договор заключен с ФИО46 12.07.2002 г. Следовательно, уже в 2001-2002 году общество, требуя от дороги внесения оплаты своей доли, знало о невозможности исполнения им обязательств перед дорогой в части передачи квартир в спорном доме, а к моменту ввода дома в эксплуатацию и не могло исполнить такое обязательство ввиду передачи квартир в доме третьим лицам.

При таких обстоятельствах, заявляя в 2003 году о нарушении дорогой условий заключенного между ними договора в части осуществления финансирования строительства, общество уже знало об отсутствии у него возможности его исполнения, поскольку причитающиеся дороге квартиры, количество которых значительно превышает 32 квартиры, причитающееся передаче обществу, вне зависимости от их состава и площади были переданы им третьим лицам.

Судом отклоняются доводы ответчика о пропуске истцом срока давности по заявленному требованию, поскольку, по его мнению, срок требования по заключенным договорам истек в 2005 году.

Согласно требованиям ст. 196 ГК РФ общий срок давности устанавливается в три года. Течение срока давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать и нарушении своего права. Поскольку заключенные между сторонами договоры предполагали неопределенный срок их исполнения, определенный моментом окончания строительства, течение срока давности по требованию о взыскании убытков, вызванных ненадлежащим исполнением таких договоров начинает течь с момента окончания строительства, с учетом того, когда стороне стало известно о невозможности исполнения обязательства перед ним в натуре. Строительство спорного дома окончено 30.12.2005 г., с иском в суд дорога обратилась 24.09.2007 г., следовательно, срок давности по заявленному требованию не истек.

Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения заявленных требований в части требований о взыскании 17 232 709 руб. 63 коп. В остальной части заявленные требования отклоняются судом.

По правилам ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Истцом при подаче настоящего иска оплачено 100 000 руб. государственной пошлины, а также внесено на депозит арбитражного суда 20 000 руб. стоимость услуг эксперта. С учетом размера удовлетворенных исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 33 517 руб. 80 коп. государственной пошлины, уплаченной при подаче настоящего иска и 6 703 руб. 56 коп. стоимость услуг эксперта.

Руководствуясь ст.ст. 10, 11, 12, 15, 196, 200, 309, 310, 313, 328, 398, 575, 1041, 1042, 1043, 1046, 1048, 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 9, 65, 106, 110, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Железнодорожная недвижимость» в пользу Открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице филиала – Северо-Кавказская железная дорога» 17 232 709 руб. 63 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, установленном гл. 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Басова Л.А.