Гражданский кодекс часть 1

установил: общество с ограниченной ответственностью "Алекс плюс" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок.

К предварительному слушанию обществом подано заявление об уточнении заявленных требований. Заявитель просит признать недействительной сделкой отказ от исполнения договора аренды и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания указанного договора действующим.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования приняты к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2014, иск удовлетворен. Признан недействительной сделкой отказ департамента от договора аренды от 18.02.2009 N 31027, изложенный в письме от 11.10.2011 N ИЗ-30491/6. В порядке применения последствий недействительности сделки суд признал договор аренды действующим.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2014 по делу N А53-16983/2013 решение от 22.10.2013 и апелляционное постановление от 10.01.2014 на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса отменено, дело - направлено на новое рассмотрение.

Кассационной инстанцией указано, что в силу статьи 51 Градостроительного кодекса (части 1, 2, 7) строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства. В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов.

Доказательства наличия выданного уполномоченным органом разрешения на строительство объекта (здания общественного назначения), размещение которого согласовано обществу на спорном земельном участке, а равно совершение обществом необходимых для получения такого разрешения действий в дело не представлены.

При новом рассмотрении суду указано исследовать и оценить по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, учесть вступившие в законную силу судебные акты по делам N А53-8428/2012 и N 4899/2013, при применении к отношениям сторон статьей 10 и 168 Гражданского кодекса исходить из обстоятельств, установленных при разрешении данного спора.

При новом рассмотрении истец изменил позицию, дополнил доводы иска ссылкой на принятие мер к получению разрешения на строительство. Не оспаривая преюдициально установленного факта отсутствия объекта строительства, сослался на вину арендодателя в предоставлении участка, не годного к освоению, которое предусмотрено условиями договора, на принятие мер к улучшению участка посредством выноса коммуникаций и на значительность затрат на это, составляющих убытки общества.

Департаментом представлен отзыв, в котором указано на право арендодателя без обоснования мотивов отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, на то, что работы по инженерным изысканиям и подготовке проектной документации не относятся к строительным и, следовательно, процесс строительства на участке не осуществлялся.

В судебном заседании стороны поддержали заявленные ими правовые позиции.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон о фактических обстоятельствах дела и их правой оценке, суд установил следующее.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 25.09.2008г. № 979 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок для строительства здания общественного назначения.

Между обществом и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) заключен договор аренды земельного участка № 31027 от 18.02.2009 сроком с 25.09.2008 по 25.09.2011.

После окончания срока действия договора общество при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, договор аренды был продлен на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департаментом было принято решение о прекращении договора в порядке, предусмотренном статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в адрес общества было направлено Уведомление № 30491/6 от 11.10.2011.

04.03.2013 общество направило в ДИЗО письмо-уведомление с предложением (офертой) заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01031 1:91 площадью 0,1951 га, в том числе 0,1190 га - охранная зона инженерных коммуникаций, для строительства здания общественного назначения. 15.03.2013 общество получило отказ в заключении договора аренды
земельного участка на новый срок.

Полагая, что отказ от договора, изложенный в письме от 11.10.2011, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду противоречия статье 10 Кодекса, арендатор обратился с настоящим иском, просит признать недействительным этот отказ как одностороннюю сделку, направленную на прекращение прав и обязанностей и применить последствия ее недействительности, признав договор действующим.

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм предоставления земельный участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов. Как следует из Постановлений Мэра города № 644 от 30.06.2008 и № 979 от 25.09.2008 спорный земельный участок был предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Часть 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Кодекса. Данная норма гарантирует правомерность использования земельного участка лицом, осуществляющим строительство, и, одновременно, предполагает обязанность соответствующего публично-правового образования предоставлять право аренды земельного участка до тех пор, пока строительство не будет завершено.

Указанный порядок предоставления земельного участка в аренду не требует проведения торгов, а потому, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013, № 13) заключенный сторонами договор может быть возобновлен на неопределенный срок без проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Между тем, отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.201 1 г. N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то. что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Разрешая спор, суд основывается на правовых позициях, изложенных Постановлении Президиума № 8985/08 от 23.12.2008, а также в постановлениях ФАС Дальневосточного округа №Ф03-6442/2012 от 12.02.2013 по делу №А73-5484/2012, ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2007 по делу № А19-359/07-48-Ф02-4232/07 и от 09.04.2012 г. по делу № А19-10702/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу № А28-7564/10, ФАС Северо-Кавкзского округа от 14.11.2011 по делу № А53-4609/11.

Высший Арбитражный Суд РФ, применяя нормы земельного кодекса о правовом режиме земельных участков для строительства, указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.

Таким образом, в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов, земельное законодательство устанавливает правило, в соответствии с которым право аренды должно быть предоставлено на срок строительства.

Договор аренды земельного участка № 31027 от 18.02.2009 был заключен сроком с 25.09.2008 по 25.09.2011. Фактически ДИЗО как арендодатель передал земельный участок лишь 18.02.2009, что подтверждается актом приема-передачи. Подписанный департаментом договор аренды общество получило 17.04.2009, 20.04.2009 договор был сдан на государственную регистрацию, которая была завершена 06.05.2009. Этих обстоятельств, указанных истцом, департамент не оспорил и не опроверг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, вследствие передачи земельного участка арендатору с нарушением срока, установление срока договора таким образом, что срок его действия фактически менее согласованного сторонами периода строительства , общество не имело фактической возможности и юридических оснований для использования участка в течение длительного времени. Это фактически сократило срок аренды с указанных в договоре трех лет до двух лет и семи месяцев.

Нарушение сроков строительства произошло также по той причине, что, приобретая спорный земельный участок в аренду, общество не знало и не могло знать о наличии на нем инженерных сооружений, препятствующих строительству, и было вынуждено производить работы по выносу их за пределы зоны строительства. Следовательно, нарушение сроков строительства произошло не по вине общества. В договоре аренды земельного участка установлена обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ инженерных служб города к работам с инженерными сетями на земельном участке площадью 1190 кв. м, тем самым отражая характеристики спорного земельного участка (т.е. наличие на нем инженерах сооружений, препятствующих строительству). Между тем, состав и конкретное расположение коммуникаций не оговорены, что повлекло дополнительные расходы и затраты времени на исследование, проектирование и согласование с уполномоченными службами и фактический вынос коммуникаций с участка.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства ив продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет понятие строительства как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом статья 52 Кодекса конкретизирует данное определение, позволяя определить виды деятельности, составляющие содержание термина «строительство».

В соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства. Следовательно, деятельность по подготовке земельного участка для строительства является частью процесса строительства.

Доказывая то обстоятельство, что истец как арендатор приступил к освоению земельного участка с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. приступил непосредственно к процессу строительства, он представил следующие документальные подтверждения.

На основании договора подряда от 14.07.2009 с ООО «МЕГАПОЛИС» выполнены проектные и строительно-монтажные работы по выносу теплового ввода Ду80, протяженностью 135 м из зоны строительства. Как следует из акта о приемке выполненных работ № 2 в состав данных работ входили такие работы как срезка поверхностного слоя асфальтобетонных дорожных покрытий, разработка грунта экскаватором, разборка покрытий и оснований щебеночных, разработка грунта вручную, уплотнение грунта пневматическими трамбовками, устройство песчаных оснований, обсыпка труб песком, засыпка траншей и котлованов.

В соответствии с договором на оказание услуг от 12 ноября 2009 г. с ИП ФИО3 выполнены разработка эскизного проекта строительства, согласование эскизного проекта с главным архитектором города, выполнены работы по разработке проектной и рабочей документации, выполнен градостроительный план участка строительства.

На основании договора подряда от 15.10.2009 № 65 с ООО «Ростовгидроспецстрой-1» произведен вынос наружных сетей водопровода общественного здания со встроенными торговыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу пр. Королева, 14-16Б. Актом о приемке выполненных работ № 1 от 09.12.2009 подтверждено выполнение строительных работ: разработка грунта, засыпка траншей и котлованов, уплотнение песка пневматическими трамбовками, укладка трубопроводов, устройство круглых колодцев из сборного железобетона, установка полиэтиленовых фасонных частей, врезка в существующие сети, подвешивание подземных коммуникаций при пересечении их трассой трубопровода.

Для обеспечения зоны строительства и строящегося объекта электричеством с ОАО «Донэнерго» был заключен договор № 27-8/09/598 от 01.09.2009 об осуществлении технологическою присоединения к электрическим сетям, в рамках которого были оказаны услуги по техническому присоединению возводимого объекта. Кроме того, с ОАО «Донэнерго» был заключен договор подряда № 27 от 20.04.2010, в рамках которого подрядчик выполнил электромонтажные работы на строящемся объекте. В частности были выполнены такие работы как: разборка покрытий и оснований асфальтобетонных, щебеночных, оснований мостовой из булыжного камня, разработка грунта, устройство основания песчаного, укладка трубопроводов из асбестоцементных безнапорных труб, устройство бетонных плиточных тротуаров, асфальтирование дорожного кармана, монтаж кабеля.

В целях обеспечения зоны строительства и строящегося объекта водоснабжением, у ОАО «ПО «Водоканал» были получены технические условия водоснабжения и канализования объекта строительства.

С ИП ФИО4 общество 31.05.2010 заключило договор №7на выполнение работ, которым предусматривалась обязанность исполнителя разработать градостроительный план спорного земельного участка.

На выполнение контрольных инженерно-геологических изысканий на площадке проектируемого объекта был заключен договор № 043-2012И от 28.05.2012 с ООО «ТОН».

С ФГБ ОУ ВПО «РГСУ» был заключен договор № 4.6.3.1-719/12э от 30.07.2012 на проведение негосударственной экспертизы проектной документации, включая результаты инженерных изысканий по объекту строительства. Заключение о результатах экспертизы представлено в материалы дела.

Для канализования объекта строительства Обществом был заключен договор № 20/04 от 20.04.2012 с ООО «ДОМОС».

Результаты инженерных изысканий на строительство также прошли государственную экспертизу, что подтверждается договорами на проведение государственной экспертизы № 0444/2012 от 13.04.2012 и № 0733/2012 от 03.07.2012 ГАУ РО «Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования и проектной документации».

В целях определения допустимых высот строительства объекта и согласования их с ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону», обществом 11.04.2011 был заключен с ООО «БТИ-Техпаспорт» договор № l34 на выполнение комплекса работ по определению координат и высот в системе ПЗ 90.02 для согласования с ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону».

Общие затраты общества на строительство объекта на спорном земельном участке составили, по его данным, 22 881 790,52 руб.

Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона РФ № 624 от 30.12.2009. Данный перечень разделяет сферу строительства на три области деятельности: инженерные изыскания, подготовка проектной документации, строительство, реконструкция, капитальный ремонт.

Исходя из данного перечня, общество в рамках вышеуказанных договоров выполнило ряд работ, которые в силу прямого указания в нормативном акте являются строительными работами и свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке было начато строительство. Изложенное влечет вывод о том, что общество фактически совершило действия, которые в данном случае являются необходимыми предпосылками к процессу строительства.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд проверил факт принятия истцом мер к получению разрешения на строительства. Судом установлено следующее.

Общество трижды обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону с заявлениями о выдаче разрешения на строительство и трижды получало отказы в выдаче соответствующих разрешений по различным основаниям.

На заявление истца от 06.07.2012 департамент архитектуры письмом от 13.07.2012 исх. № ДА-01-21/18541 отказал в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Согласно пункту 5 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции предоставляется лишь в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Кодекса.

Следовательно, представление соответствующего разрешения обязательно для заявителя только в том случае, если при строительстве объекта будут допущены отклонения от предельных параметров разрешенного строительства по сравнению с параметрами, отраженными в градостроительном плане земельного участка. Однако в отказе в выдаче разрешения на строительство не указано, в чем конкретно заключается отступление от предельных параметров строительства, отраженных в градостроительном плане. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2013 по делу № А03-15298/2012, такой отказ в выдаче разрешения на строительство при наличии утвержденного градостроительного плана земельного участка является незаконным.

По заявлению общества от 07.11.2012, поданному через МКУ «УМФЦ» Департамент архитектуры письмом от 13.11.2012г. исх. № ДА-01-21/33748 отказал в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок. В то же время на момент соответствующего отказа вопрос о прекращении действия договора аренды земельного участка от 18.02.2009 №31027 не был разрешен, поскольку был предметом рассмотрения Арбитражного суда Ростовской области в рамках дела № А53-8428/2012, а потому данный отказ в выдаче разрешения на строительство также является незаконным.

Обществом было подано также заявление от 05.02.2014. Департамент архитектуры письмом от 13.02.2014 исх. № 59-34-2/2118 отказал в выдаче разрешения на строительство, сославшись на технические недостатки проектной документации. С учетом того, что ранее на наличие каких-либо недостатков проектной документации департамент не указывал, суд соглашается с мнением истца о том, что департамент всякий раз по формальным, в том числе – беспредметным, основаниям создавал препятствия в получении требуемого разрешения, и последствия таких действий не могут быть возложены на застройщика.

Таким образом, истец неоднократно предпринимал попытки по получению разрешения на строительство, однако, не получил соответствующего разрешения по не зависящим от общества обстоятельствам, вследствие незаконных отказов в выдаче соответствующих разрешений.

Как установлено в рамках настоящего дела и иных дел с участием сторон, спорный земельный участок был передан арендатору 18.02.2009 и именно с этого времени общество имело возможность приступить к освоению земельного участка. При этом, с учетом значительного количества проложенных по участку инженерных коммуникаций и установления охранных зон истец объективно был лишен возможности приступить к выполнению непосредственно строительных работ до производства работ по выносу коммуникаций за пределы участка, предоставленного для строительства. Как видно из представленных в материалы дела документов, в течение договорного срока аренды истцом в основном и выполнялись работы по переносу существующих коммуникаций, что потребовало длительного согласования с различными эксплуатирующими организациями.

Исходя нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении соответствующих недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.Эта норма распространяется и на арендатора в силу положений части 4 указанной статьи.

В силу пункта 1 части 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах представляют собой ограничение права на землю.

Поскольку земельный участок предоставлялся в порядке предварительного согласования места размещения объекта - здания общественного назначения, а договор аренды от 18.02.2009 № 31027 имеет целевой характер, наличие охранной зоны инженерных коммуникаций, занимающей 61% площади земельного участка (1190 кв. м из 1951 кв.м), изначально существенно затрудняло возможность его использования по назначению. Однако, в результате выявления в ходе строительства объекта состава и особенностей прохождения инженерных коммуникаций, фактически было выявлено наличие недостатков земельного участка, препятствующих его использованию по назначению в том виде, в котором он был передан арендатору. При этом указание в постановлениях мэра г. Ростова-на-Дону от 30.06.2008 № 644 и от 25.09.2008 № 979 на площадь охранной зоны инженерных коммуникаций без указания их типа, состава и особенностей прохождения, само по себе не исключает правовых последствий этих обстоятельств, влекущих невозможность изначального использования спорного земельного участка по назначению.

Таким образом, стец, получив 18.02.2009 во временное владение и пользование спорный земельный участок, фактически не пригодный для целей договорного использования, действуя добросовестно, приступил к освоению земельного участка путем приведения его к состоянию, позволяющему осуществить строительство объекта. В результате невозможность завершения строительства в предусмотренный договором аренды срок была вызваны обстоятельствами, не зависящими от истца.

Суд не находит в его поведении неразумного затягивания процесса строительства. Сам факт выполнения описанных выше действий и осуществления затрат свидетельствует о его интересе к достижению цели договора, что отвечает и публичным интересам.

Кроме того, суд соглашается с доводом общества о том, что выполнение работ по выносу инженерных коммуникаций за переделы участка, а также иных работ, позволяющих осуществлять строительство на спорном земельном участке, образует неотделимые улучшения соответствующего участка арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Согласие Ответчика на выполнение указанных работ вытекает из самого факта заключения договора аренды от 18.02.2009 №31027, устанавливающего целевое использование спорного земельного участка для строительства здания общественного назначения.

Лишение арендатора возможности осуществить строительства при таких обстоятельствах создаст необоснованное предоставление с его стороны в пользу собственника участка (нового возможного арендатора) и причинит ущерб интересам истца, что не отвечает требованиям разумности и справедливости.

В упомянутых выше постановлениях ВАС РФ и судов кассационной инстанции указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.

В данном случае прекращение действия договора на основании пункта 2 стать и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказ в заключении договора аренды на новый срок для продолжения строительства нарушает нормы части 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, противоречит толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, данного Высшим Арбитражным Судом РФ, а также является злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При описанных выше обстоятельствах условиях прекращение арендодателем договора аренды и отказ в его продлении рассматриваются судебной практикой как злоупотребление правом. Отказ департамента как арендодателя от договора аренды нарушает права и законные интересы истца по ведению предпринимательской деятельности, влечет причинение ущерба обществу.

Нарушение нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении сделки согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127, влечет вывод о недействительности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Односторонний отказ от договора, когда он допустим законом или договором, есть односторонняя сделка, поскольку направлен на прекращение взаимных прав и обязанностей по договору и, следовательно, подпадает под понятие сделки (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому может быть оспорен как сделка.

Довод ответчика о пропуске истцом срока на оспаривание отказа от договора основан на ошибочной квалификации данного действия как властного акта муниципального органа. Между тем, в данном случае стороны состоят в договорных отношениях, основанных на началах равенства сторон.

Для защиты права в этом случае установлен общий срок исковой давности в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), который в данном случае не пропущен.

То обстоятельство, что последствия отказа воплощены в судебном акте об истребовании участка из аренды (дело № А53-8428/12), не лишает истца право на защиту иском об оспаривании сделки и само по себе не может быть основанием к отказу в таком иске.

На основании изложенного суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования, признав сделку недействительной. С учетом правовых позиций судов кассационной инстанции, изложенных в упомянутых выше постановлениях, суд считает правомерным и требование о признании договора действующим как последствие недействительности отказа от его исполнения. Этот вывод необходим для установления правовой определенности в отношениях сторон.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной сделкой отказ Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от договора аренды от 18.02.2009 № 31027, изложенный в письме от 11.10.2011 № ИЗ-30491/6.

Применить последствия недействительности сделки, признать договор действующим.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью "Апекс плюс" ИНН <***> ОГРН <***> судебных расходов 4000 рублей.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Пипник Т.Д.