Гражданский кодекс часть 1

установил: в судебном заседании рассматривается исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, заключенного 01.08.2004г. между ОАО Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» и ООО «Далпорт»; о выселении ООО «Далпорт» из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <...>, Литер А, из комнат: в подвале (п/А) 1, 1а, 1б, 1в, 2, 2а, 2б, 2в, 3, 3а, 4, 5-5а, 5б, 6, 7, 7а, 7б, 7в; на 1-ом этаже (А) 1, 1а, 1б, 2, 3, 4, 5, 6-6а, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 21а, 22, 22а, 23-24-25-27-28-29-30-31-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42, 26, 26а, 26б, 26в, 26г, 17а, 17б.

Исковые требования мотивированы тем, что согласно условиям заключенного между ОАО Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» и ООО «Далпорт» договора аренды от 01.08.2004г. нежилого помещения, находящегося по адресу: <...> арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 963,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> для использования в качестве продовольственного магазина и обязуется использовать его в соответствии с условиями настоящего договора и уплачивать арендную плату. Кроме того, на основании п. 5.2. ООО «Далпорт» обязался: своевременно вносить арендную плату; не сдавать имущество в субаренду; не производить перепланировки. Однако на протяжении длительного периода времени ответчиком не выполнены указанные условия, а именно: в нарушение п. 5.2. договора арендованное имущество сдается в субаренду, путем передачи его в качестве вклада в простое товарищество; в нарушение п.4.3. договора за период с 01.08.2004г. не уплачивает арендную плату; в нарушение п. 5.2. произведена перепланировка и переоборудование помещений. Направленное ответчику требование №24-ВЮР от 31.10.2006г. от 31.10.2006г., а также предложение №32-ВЮР от 15.11.2006г. о расторжении договора с 15.11.2006г. оставлены без ответа и удовлетворения. В связи с чем, ОАО Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» обратился в суд с требованием расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.08.2004г. и выселить ООО «Далпорт» из занимаемого помещения.

Истец поддержал заявленные требования и просил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик иск не признал отзыва на исковое заявление не представил.

Суд, рассмотрев представленные материалы, выслушав объяснения представителей, установил следующее.

Как видно из материалов дела, ОАО Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» (арендодатель) и ООО «Далпорт» (арендатор) подписали договор от 01.08.2004г. аренды нежилого помещения , по условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 963,3кв.м., находящееся по адресу: <...>.

Согласно условиям договора предметом аренды является нежилое помещение общей площадью 963,3кв.м., состоящее из подвала площадью 195,9 кв.м. и комнат на первом этаже площадью 767,4 кв.м., передаваемое арендатору для использования в качестве продовольственного магазина (п. 1.1). Согласно пункту 5.6 договора арендатор обязуется в течение трех месяцев с момента подписания договора произвести капитальный ремонт арендуемого помещения. При проведении капитального ремонта (3 месяца) арендатор не уплачивает арендную плату, размер которой установлен пунктами 4.1-4.3 договора. Начиная с четвертого месяца срока аренды помещения, арендатор оплачивает арендодателю 50% стоимости арендной платы, остальные 50% идут в счет погашения затрат на капитальный ремонт до полного погашения стоимости выполненных капитальных ремонтных работ, указанных в дополнительном соглашении и в смете, утвержденной арендодателем.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 1 августа 2009г.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение общей площадью 963,3кв.м. по ул. 2-я Краснодарская, 78/3 было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2004г., подписанному генеральным директором ООО «Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» ФИО4 и уполномоченным представителей ООО «Далпорт» ФИО5 В акте указано, что помещение нуждается в полном капитальном и текущем ремонте: в помещении протекает крыша, сломаны наружные и внутренние двери и проемы, отсутствует 35% остекления окон и витражей, повреждена штукатурка потолка и стен, отсутствует сантехника, канализация, отопление, электро- и газоснабжение.

Договор аренды заключен на срок более года (до 01.08.2009г.), следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.08.2004г. зарегистрирован в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области 15.04.2005г.

Однако передача нежилого помещения арендатору была произведена 01.08.2004г. по названому выше акту. Поскольку суть договора аренды заключается с передаче ее объекта во временное возмездное владение и пользование арендатора (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего акта, зарегистрированный договор аренды от 01.08.2004г. следует считать исполненным в момент реальной передачи арендатору нежилого помещения.

Условиями договора предусмотрено, что в течение трех месяцев арендатор не уплачивает арендную плату, а начиная с четвертого месяца аренды помещения арендная плата вносится в размере 50% от стоимости аренды, установленной договором (п. 5.6).

Учитывая, что, как указано выше, на арендатора была возложена обязанность по проведению капитального ремонта нежилого помещения и ООО «Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» не опровергнуты данные о том, что ремонтные работы в арендованном помещении были проведены ООО «Далпорт» Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 13 октября 2006г. по делу №А53-18520/2005-С4-41 удовлетворены частично требования ООО «Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» о взыскании с ООО «Далпрт» задолженности по арендной плате, при этом судом исключена арендная плата за три месяца пользования помещением: с момента его передачи 01.08.2004г. до 31.10.2004г., когда, согласно пункту 5.6 договора арендная плата не должна была уплачиваться арендатором, а за оставшийся период взыскано 50% размера арендной платы, поскольку оставшиеся 50% должны засчитываться в счет погашения затрат на капитальный ремонт помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.05.2006г. по делу №А53-2134/2006-С4-50 ( в части оставленной без изменен6ия постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) по спору между теми же лицами установлены следующие обстоятельства которые не подлежат доказыванию, а именно факт заключения 15.10.2004г. между ОО «Далпорт» и ООО «Далпорт-Сити Р» договора простого товарищества, согласно которому ООО «Далпорт» в качестве вклада в простое товарищество внес право аренды недвижимого имущества по адресу: г.Ростов-на-Дону,ул.2-я Краснодарская,78/3. Факт ничтожности данного договора как притворной сделки, заключенной для прикрытия другой сделки – договора субаренды без согласия собственника спорного помещения. , кроме того, судом установлено, что договор простого товарищества заключен до момента заключения договора аренды между ООО «Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» и ООО «Далпорт» (15.04.2005г.).

Вышеназванным решением договор простого товарищества между ООО «Далпорт» и ООО «Далпорт-Сити Р» признан недействительным , ООО «Далпорт-Сити Р» выселено из помещения по адресу: г.Ростов-на-Дону,ул.2-я Краснодарская,78/3.

Кроме того , вступившим в законную силу Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 13 октября 2006г. по делу №А53-18520/2005-С4-41 установлен факт реконструкции ответчиком арендованного помещения без согласия арендодателя.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку факт невнесения арендной платы более двух месяцев подряд подтверждается материалами дела, истец пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, в том числе производя реконструкцию без согласия арендодателя и заключая договоры с третьими лицам, согласно которым передает право пользования этим имуществом, требования истца о расторжении договора аренды обоснованны и подлежат удовлетворению ; истцом направлялись ответчику письма о необходимости погасить задолженность и соглашение о досрочном расторжении договора, что подтверждается письмами №32-ВЮР от 15.11.2006г., №24-ВЮР от 31.10.2006г.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ в случае прекращения договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю арендованное по договору имущество.

В материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком арендованного помещения, в связи с чем требования истца о выселении ответчика из арендованных помещений обоснованны.

Поскольку в результате сравнения технического паспорта, по состоянию на 29.05.2001г. с техническим паспортом от 26.09.2005г., составленным после реконструкции площадь помещения изменилась в результате произведенной ответчиком реконструкции, ( так площадь помещения увеличилась с 963,3кв.м. до 989,1кв.м. ) изменилась и нумерация помещений, однако в ходе выездного судебного заседания было установлено, что спорное помещение является встроенно- пристроенным и внешние границы помещения в результате реконструкции не изменились, выселение ответчика должно быть произведено из помещений согласно новому техническому паспорту.

Факт нахождения в спорном помещении иных лиц, занимающих часть этих помещений не влияют на обоснованность требований истца об истребовании у арендатора арендованных помещений при расторжении договора аренды и не является основанием для исследования вопроса о правомерности их нахождения в этих помещениях.

Руководствуясь статьями 11,12,307, 309, ,619,622 Гражданского кодекса РФ, статьями 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить .

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.2-ая Краснодарская,78/3, заключенный 01.08.2004г. между ОАО «Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» и ООО «Далпорт».

Выселить ООО «Далпорт» и принадлежащего ОАО «Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» встроено-пристроенного нежилого помещения литер А расположенного по адресу: <...> площадью 989,1 кв.м..

Взыскать с ООО «Далпорт» в пользу ОАО «Ростовский рыбокомбинат «Посейдон» 4000руб. госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Икрянова Е.А.