Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверной, экономически необоснованной кадастровой стоимости земельного участка; об установлении кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его рыночной стоимости

при участии:

от истца – представитель Хотько А.В. (доверенность от 11.01.2007г.)

от ответчика – 1. вед.спец. Шинкова Л.А. (доверенность №64 от 19.12.2005г.), представитель Еремеев Ю.Ю. (доверенность №848-02 от 16.05.2006г.), 2. зам.нач.управл. Михайлов Ю.А. (доверенность от 02.05.2006г.)

от третьего лица- не явился

установил: В судебном заседании рассматривается исковое заявление о признании недостоверной, экономически необоснованной кадастровую стоимость 12.576.755,36 рублей (4289,48 за кв.м.) земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Элеваторный, 15 (площадь 2932 кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031); об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Элеваторный, 15 (площадь 2932 кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031) в процентах от его рыночной стоимости; об обязании Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области внести в документы государственного земельного кадастра сведения о кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Элеваторный, 15 (площадь 2932 кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031), установленной в процентах от его рыночной стоимости

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Импульс» ЖКЧХ является собственником земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Элеваторный, 15 (площадь 2932 кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и лицами, участвующими в деле не оспаривается. 15.09.2006г. заявителем получено письмо №3248 из Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области , в котором сообщается, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю составляет 4289,48руб. за квадратный метр, кадастровая стоимость составляет 12576755,36руб. Заявитель считает величину кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка недостоверной, экономически необоснованной , не соответствующей целям ведения государственного земельного кадастра.

Истец поддержал заявленные требования и просил суд, удовлетворить заявление в полном объеме.

Ответчик - Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области иск не признал, пояснив, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» функции по проведению расчетов удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков были возложены комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону (правопредшественник Территориального отдела) в соответствии с договором №6-Рост от 04.06.2001г. на филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» по ЮФО. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков был произведен филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля» по ЮФО на основании специально разработанной методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра № П/337 от 17.10.2002г. На основании изложенного, ответчик заявил следующее. Поскольку кадастровая оценка земель поселений г.Ростова-на-Дону была утверждена актом органа власти субъекта РФ, то обжаловать следует Постановление Администрации Ростовской области от 14.11.2002г. №532 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области».

Филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» по ЮФО в отзыве на исковое заявление пояснил, что работы по государственной кадастровой оценке земель г.Ростова-на-Дону были выполнены по договору №6-Рост от 04.06.2001г., заключенному между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону и Федеральным государственным унитарным предприятием Росземкадастра России «Южно-Российский региональный кадастровый центр «Земля» (ЮРКЦ «Земля»). На момент заключения договора ЮРКЦ «Земля» являлся дочерним предприятием ФГУП «ФКЦ «Земля». В 2003г. ЮРКЦ «Земля» был реорганизован путем присоединения к ФГУП «ФКЦ «Земля» с образованием на его основе филиала ФГУП «ФКЦ «Земля» Южный региональный кадастровый центр «Земля». В 2005г. филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» Южный региональный кадастровый центр «Земля» был переименован в филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» по Южному федеральному округу.

Из пояснений Министерства сельского хозяйства и продовольствия Администрации Ростовской области следует, что в компетенцию Минсельхозпрода не входит осуществление полномочий по вопросам установления кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем, Минсельхозпрод не располагает информацией по существу спора.

Суд, рассмотрев представленные материалы, выслушав объяснения представителей, установил следующее.

Как видно из материалов дела, ООО «Импульс» ЖКЧХ является собственником земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Элеваторный, 15 (площадь 2932 кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и лицами, участвующими в деле не оспаривается.

15.09.2006г. заявителем получено письмо №3248 из Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области , в котором сообщается, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю составляет 4289,48руб. за квадратный метр, кадастровая стоимость составляет 12576755,36руб.

Указанный удельный показатель кадастровой стоимости исчислен Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области на основании Постановления Главы Администрации Ростовской области от 14.11.2002г. №532. «Об утверждении результатов государственной оценки земель поселений Ростовской области» , согласно которому удельный показатель кадастровой стоимости земель в г.Ростове-на-Дону в границах кадастрового квартала 8 03 11 под промышленными объектами составляет 4289,48руб. за квадратный метр.

Заявитель считает величину кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка недостоверной, экономически необоснованной , не соответствующей целям ведения государственного земельного кадастра, при этом отнесение земельного участка к вышеназванному кварталу и виду его использования заявителем не оспаривается.

При рассмотрении требований судом установлено, что работы по проведению государственной кадастровой оценки земель на территории г.Ростова-на-Дону выполнялись филиалом федерального государственного унитарного предприятия «ФКЦ «Земля» по Южному федеральному округу на основании договора № 6-рост от 04.06.2001г. заключенного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Ростова-на-Дону с Южно-Российским региональным кадастровым центром «Земля».

Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области в том числе и г.Ростова-на-Дону в установленном порядке были подвергнуты экспертизе и согласованы Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр) письмом Росземкадастра от 09.12.2002г. № СС/1129, в котором указано, что работы по государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Ростовской области выполнены в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17 октября 2002г. № П/337 .

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства РФ от 25.08.1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и пунктом 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Ростовской области утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 14.11.2002г. №532. «Об утверждении результатов государственной оценки земель поселений Ростовской области».

В соответствии со статьёй 65 и п. 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения дарственной кадастровой оценки земель в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, Земельный кодекс различает два вида стоимости земельного участка - кадастровую и рыночную.

Согласно п.1, 2 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель при государственной кадастровой оценке земель определяется кадастровая стоимость земельных участков различного целевого назначения для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, существует рыночная стоимость объекта оценки как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден, и перечисленные в п. 4 Стандартов девять видов стоимостей, отличных от рыночной. В том числе в подпункте «е» п.4 Стандартов указывается стоимость объекта для целей налогообложения: стоимость объекта оценки для целей налогообложения - это стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

В соответствии с положениями ст. 65 Земельного кодекса РФ и ст. 390 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения земельного участка определяется кадастровая стоимость земельного участка.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» содержит только определение понятия рыночной стоимости (статья 3). А статья 7 этого закона гласит, что рыночная стоимость объекта оценки устанавливается только в том случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. В рассматриваемом случае нормативные правовые акты (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ) устанавливают, что для целей налогообложения определяется именно кадастровая стоимость.

Перечисленные нормативные правовые акты не устанавливают тождества кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости и не содержат указаний на возможность произвольной замены кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимостью. Согласно указанным нормативным актам рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи объекта оценки, которая зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения), изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Кадастровая стоимость - экономическая оценка, отражающая экономическую ценность территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования.

Утверждение заявителя о нормативном установлении равенства кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости не соответствует действительности и является результатом произвольного изложения заявителем норм Земельного кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, что искажает волю законодателя. Ни в одном из перечисленных заявителем нормативных правовых актов не устанавливается презумпция равенства кадастровой: стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимостей. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ не содержит указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость, и ни одна из статей Земельного кодекса РФ не содержит указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть максимально приближена к его рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости и кадастровой стоимости земельного участка утверждены различные методики.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается в соответствии с требованиями Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002г. № 568-р, и определяется независимо от целевого назначения и вида функционального использования земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости утверждено несколько различных методик, поскольку в основу кадастровой оценки положена классификация земель по целевому назначению и виду функционального использования: Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждена приказом Росземкадастра от
26 августа 2002 г. № П/307, Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда РФ, утверждена приказом Росземкадастра от 17 октября 2002г. № П/336, Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утверждена приказом Росземкадастра от 17 октября 2002г. № П/337, Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утверждена приказом Росземкадастра от 20 марта 2003г. № П/49, Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 14 мая 2005г. № 99, Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 23 июня 2005г. № 138, Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утверждены приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 4 июля 2005г. Ш 145, Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006г. № 222.

Заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость. Однако дословно пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ звучит иначе: в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Случаи, когда кадастровая стоимость определяется в процентах от рыночной стоимости, а также размер этих процентов ни одним из указанных заявителем нормативных правовых актов не установлены. Эти случаи указаны в некоторых из методик государственной кадастровой оценки земель. Из утвержденных восьми методик кадастровой оценки только четыре содержат ссылки на необходимость определения рыночной стоимости земельного участка для установления его кадастровой стоимости и лишь для отдельных видов функционального использования земельных участков: при государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, для кластеров земельных участков; при определении кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к землям первой группы земель водного фонда; при определении кадастровой стоимости земель первой, второй, третьей групп земель промышленности и иного специального назначения; при определении кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения.

В рассматриваемом случае применялась Методика П/337, которая по заключению Минюста РФ от 25 ноября 2002г. № 07/11041 -ЮД не нуждается в государственной регистрации, так как носит организационно-технический характер и не содержит новых правовых норм.

Согласно п.5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель и п. 1.2. Методики П/337 государственная кадастровая оценка земель поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости объектов оценки для исчисления кадастровой стоимости земель поселений указанной Методикой не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 02.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения об экономических характеристиках земельных участков (а кадастровая стоимость) является экономической характеристикой) вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Законодательством предусмотрена возможность утверждения органом исполнительной власти субъекта РФ отчетов о рыночной оценке земель и возможность внесения таких сведений в Государственный земельный кадастр.

Государственная кадастровая оценка земель поселений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен (что не является аналогом определения рыночной стоимости), информации об объектах недвижимости и инфраструктуре населенного пункта, полученных из официальных источников (Статистическая служба, Управление архитектуры и градостроительства, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, центр Госсанэпиднадзора и т.д.) с применением методов массовой оценки недвижимости. Исходные данные для расчета УПКС земельных участков предоставлялись федеральными, областными и муниципальными службами. Оценка проводилась в разрезе видов функционального использования земли по кадастровым кварталам в границах городской черты. В соответствии с Приложением 1 к Методике П/337 все земли поселений поделены на 14 видов функционального использования. В процессе выполнения работ учитывалось множество различных, предусмотренных Методикой П/337 оценочных факторов, таких как: доступность населения к различным центрам тяготения (объектам); уровень развития транспортной инфраструктуры; уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; уровень развития социально-бытового обслуживания населения; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия строительства и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям и т.д. Всего, согласно Приложениям 2, 3 к Методике П/337, установлен 101 оценочный фактор, подлежащий применению при государственной кадастровой оценке земель поселений.

Заложенный в Методике П/337 механизм определения кадастровой стоимости земель поселений реализуется с помощью единого специального сертифицированного программного обеспечения (СПО), являющегося приложением к Методике. Использование СПО предусмотрено Методикой. Сертифицированное программное обеспечение реализует математический аппарат, лежащий в основе Методики, служащий для построения моделей рынка недвижимости с применением механизма множественного регрессионного анализа и производит расчет с использованием базы графических и семантических данных геоинформационной системы, содержащей информацию о ценообразующих факторах.

Согласно Отчету , в соответствии с Методикой и Техническими указаниями, разработанными в целях реализации постановления Правительства РФ от 25.08.1999г. № 495 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденнымипостановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», были проведены следующие работы: сбор и анализ информации по показателям, характеризующим функционально-планировочную структуру населенного пункта, местоположение потенциалов влияния и объектов оценки; сбор информации по объектам влияния составляющим инфраструктуру населенного пункта, включая реестры инфраструктуры, в соответствии с ТУ; формирование слоев электронной карты населенного пункта в ГИС ObjectLand; конвертация имеющейся картографической информации из ГИС ObjectLand в требуемую СПО ГИС Mapinfo, в соответствии с требованиями ТУ; сбор информации о сделках купли-продажи недвижимости в населенном пункте; ввод рыночной информации в подсистему «Сделки»; нанесение объектов рыночных сделок на электронную карту с точной адресной «привязкой».

Указанное опровергает доводы заявителей о том, что при проведении государственной кадастровой оценке земли использована недостоверная информация.

Суд не может согласиться с доводами заявителя о нарушении его прав оспариваемой оценкой. Как следует из содержания заявления, нарушение прав заявитель усматривает в том, что повышение кадастровой стоимости по сравнению с её нормативной стоимостью, применявшейся в предшествующие годы, незаконно возлагает на истца уплату завышенного налога на землю. Незаконным возложением обязанностей является возложение обязанностей, не предусмотренных законом. Обязанность платить земельный налог установлена Налоговым кодексом РФ, то есть это обязанность, предусмотренная законом. Налоговый кодекс РФ не содержит положений, что размер налогов должен иметь тенденцию только к уменьшению и что увеличение налога противоречит закону.

В соответствии с частью 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Кадастровая стоимость земли не является налогом и сама но себе не возлагает на налогоплательщика обязанность уплачивать налог определенного размера. Земельный налог, согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса РФ, устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Согласно статье 394 Налогового кодекса РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в пределах, установленных НК РФ. Таким образом, фактическая налоговая нагрузка на налогоплательщика устанавливается в результате принимаемых представительными органами муниципальных образований нормативных правовых актов о налоговых ставках. Именно при их установлении и должна учитываться экономическая обоснованность налога и фактическая способность налогоплательщика к уплате налога. Экономическая обоснованность взимаемого налога состоит не в искусственном занижении стоимости налогооблагаемого имущества в соответствии с пожеланиями налогоплательщика, а в экономически обоснованных налоговых ставках.

Изложенные обстоятельства не позволяют суду сделать вывод о том, что установленный удельный показатель кадастровой стоимости принадлежащего ООО «Импульс» ЖКЧХ земельного участка недостоверен и экономически необоснован, в связи с чем требования в части признания необоснованной величины кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка не подлежат удовлетворению.

В части об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Элеваторный, 15 (площадь 2932 кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031) в процентах от его рыночной стоимости и об обязании Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области внести в документы государственного земельного кадастра сведения о кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Элеваторный, 15 (площадь 2932 кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031), установленной в процентах от его рыночной стоимости производство по делу подлежит прекращению в связи с неподведомственностью данного спора арбитражному суду.

Суд, не являясь органом уполномоченным производить кадастровую оценку земли, не вправе определять ее размер и требовать внесения данной величины в документы государственного земельного кадастра.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 150, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В части признания недостоверной, экономически необоснованной кадастровой стоимости в размере 12576755,36руб. земельного участка, расположенного по адресу : г.Ростов-на-Дону, пер. Элеваторный,15 (площадь 2932кв.м., кадастровый номер 61:44:08 03 11:0031) в удовлетворении иска отказать. В остальной части производство по делу прекратить.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Ростовской области .

Судья Е.А. Икрянова