Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, г.Аксай

к ОАО «Батайское», п.Суходольск

о взыскании

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель (дов. от 11.01.2010 № 2)

от ответчика: ФИО2 – представитель (дов. от 12.02.2010 №145)

ФИО3 – представитель (дов. от 24.02.2010 №157)

установил:

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района обратился в суд с исковым заявлением к ОАО «Батайское» о взыскании задолженности по арендной плате за период времени с 01.01.2010 по 31.03.2010 в размере 1 810 007 руб. 32 коп., пени с 20.06.2008 по 28.04.2010 в размере 180 426 руб. 56 коп. (с учетом уточнения).

Истец настаивает на удовлетворении уточненных исковых требований по изложенным в иске основаниям.

Ответчиком представлен отзыв с возражениями против удовлетворения исковых требований, со ссылкой на недопустимость изменения арендной платы, поскольку цена земельного участка на торгах превышает действительную рыночную стоимость в 19 раз, с указанием на необходимость заключения дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, на отсутствие оснований для взыскания пени ввиду указания истцом неверных реквизитов платежных поручений.

Суд, выслушав представителей сторон, проведя собеседование, предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со ст.ст. 135-137 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке ст.ст. 1, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 18, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 81 АПК РФ, пришел к следующему выводу.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области (арендодатель) и ЗАО «Батайское» заключен договор аренды от 18.06.2007 №14, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:02:60 00 21:1603 , находящийся по адресу: Ростовская область, Аксайский район, в районе Сальского кольца автодороги Ростов-Ставрополь, для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте, общей площадью 2069994,03 кв.м, на основании протокола открытых аукционных торгов от 13.06.2007, сроком на 5 лет.

П. 2.1 договора определен срок аренды участка с 18.06.2007 по 18.06.2012.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (уведомление о государственной регистрации от 10.09.2007)

П. 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата за период с 18.06.2007 до 18.06.2008 составляет 8 057 900 руб. вносится единовременным платежом на основании протокола открытых аукционных торгов от 13.06.2007 за минусом залога в размере 84 820 руб. и составляет 7 973 080 руб. 00 коп.

Арендная плата за оставшийся период вносится арендатором в соответствии с приложением №1, в котором предусмотрен график внесения арендной платы на весь период аренды.

На основании акта приема-передачи земельный участок передан арендатору 18.06.2007.

Расчет арендной платы представлен в приложении №1 к договору и составляет 8 057 900 руб., который вносится ежеквартально равными платежами, в сумме 2 014 475 за квартал, с учетом графика платежей до 20 числа последнего месяца квартала.

Согласно п. 3.4 договора, размер арендной платы, начиная с 18.06.2008, изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов к договору.

Невыполнение договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Спорный земельный участок является земельным участком, собственность на который не разграничена, что подтверждается кадастровой выпиской от 02.05.2007 №02-07/03-06985.

Согласно абзацам 2 и 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления Аксайского района.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возвращения имущества.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Содержание ст. 424 ГК РФ, указывает, что если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены

Арендатор обязан перечислять плату за землю, установленную уполномоченным органом, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта об определении базовых размеров арендной платы, не зависимо от механизма изменения размера арендной платы, предусмотренного договором и независимо от заключения дополнительного соглашения.

В обоснование уведомления ответчика об изменении индекса инфляции в соответствии с изменением федерального законодательств истцом представлены уведомления от 18.12.2008 №10370, от 24.08.2009 №6757, от 19.02.2009 №596

Ответчик в письме от 07.12.2009 №861 ссылается на незаконность изменения арендной платы более чем 1 раз в год.

Рассмотрев расчет арендной платы, представленный истцом в уточненном исковом заявлении, суд пришел к следующему выводу.

В уточнении иска истец ссылается на тот факт, что в результате платежа в размере 2 155 488 руб. 25 коп., задолженность за 4 квартал 2009 была погашена. В обоснование данного платежа в материалы дела представлено платежное поручение от 18.12.2009 №1149.

В расчете суммы долга истец указывает о том, что расчет произведен с учетом 10% индекса инфляции, установленного Федеральным законом от 02.12.2009 №308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов», в соответствии с которым сумма, подлежащая оплате в заявленный период – 1 квартал 2010 года составляет 2 679 271 руб. 90 коп.

Указанная сумма рассчитана истцом с учетом изменения с 2007 года суммы арендной платы, установленной по договору аренды, ввиду изменения коэффициента индекса инфляции, устанавливаемого вступившим в силу федеральным законодательством, из расчета: 9 742 806 руб. 89 коп. (годовая арендная плата в 2009) х 1,1 (коэффициент инфляции 2010) = 10 717 087 руб. 58 коп. (2 679 271 руб. 90 коп. в квартал).

При этом, судом установлен факт ошибочности расчетов арендной платы с 2007 года ввиду неприменения истцом всех коэффициентов индекса инфляции, регламентированных федеральными законами о бюджете в период с 2007 по 2010 год, а также ошибочности применения в расчете способа определения суммы долга на каждый период нарастающим итогом ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской федерации является платным. П. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок и условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Испрашиваемый земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, что как уже было указано подтверждается кадастровыми выписками на спорный земельный участок.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти Российской федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, был установлен постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 №283 «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки». Указанное постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2007 №475 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно абз. 6 п. 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 №283, абз. 2 п. 8 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2007 №475, арендная плата изменяется с учетом индекса инфляции, установленного Федеральными законами на соответствующий финансовый период.

При этом, применяемая формулировка в данных нормативных правовых актах о «ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год» не предполагает изменение арендной платы единожды в году, а императивно предписывает следовать нормам закона в течение действия федерального закона о бюджете на очередной финансовый год.

Более того, в соответствии с п 3.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов к договору.

Из содержания, буквального толкования данного пункта договора следует, что ограничение в части изменения размера арендной платы установлено в отношении изменения базовой ставки арендной платы.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2009 г. N 11487/09 указано, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в том числе изменяющих размер базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы) не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.

Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон.

Аналогичные выводы также содержатся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Поскольку арендная плата за земельные участки является регулируемой ценой, применение регламентированного федеральным законодательством коэффициента инфляции является императивной нормой закона и полежит применению с учетом вступления федерального закона, устанавливающего коэффициент инфляции, или даты, определенной в самом законе.

В связи с указанным, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта или даты, указанной в нем, что согласуется с содержанием ст. 424 ГК РФ и постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09.

На основании вышеуказанного довод ответчика об изменении размера арендной платы в связи с изменением коэффициента инфляции более чем 1 раз в год подлежит отклонению.

При этом, период, заявленный истцом для взыскания с 01.01.2010 по 31.03.2010 (с учетом уточнения), и признан обоснованным с учетом момента возникновения задолженности произведенных арендатором платежей.

В ходе рассмотрения дела стороны неоднократно производили сверку расчетов спорной суммы долга и определения сумм фактически оплаченных платежей, по итогам которых между сторонами отсутствует спор о размере оплаченных платежей и дат оплаты.

Судом произведен перерасчет суммы задолженности, в соответствии с которым сумма ежегодной арендной платы с 2007 по 2010 год превышает сумму, заявленную истцом ко взысканию.

С целью соблюдения прав и законных интересов сторон при рассмотрении данного спора, ввиду отсутствия у суда права на увеличение исковых требований, суд пришел к выводу об удовлетворении суммы задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 в размере 1 810 007 руб. 32 коп.

Ссылка истца в дополнительном отзыве (л.д.48) о том, что федеральные законы о федеральном бюджете на соответствующий год сами по себе не являются нормативными правовым актами, регулирующими порядок определения арендной платы и, следовательно, их изменение не влечет автоматического изменения арендной платы с даты принятия очередного закона, отклоняется судом ввиду следующего.

Федеральное бюджетное законодательство преследует цель регулирования бюджетных правоотношений с учетом разграничения полномочий органов государственной власти, органов местного самоуправления. Для каждого уровня власти определены свои полномочия по формированию и исполнению соответствующего бюджета. Определение уровня инфляции и установление коэффициента индекса инфляции, исходя из содержания Бюджетного кодекса Российской Федерации (ст.ст. 7, 199 БК РФ), являются полномочиями Российской Федерации.

При этом, федеральный закон о федеральном бюджете на текущий год является нормативным правовым актом об основных характеристиках федерального бюджета на финансовый период с указанием основных показателей бюджетного регулирования для всех уровней бюджетной системы – федеральной, субъекта РФ и муниципальной.

Взаимосвязь и взаимообусловленность федеральных законов о федеральном бюджете на соответствующий год и нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы вытекает из применяемых формул расчета арендной платы, установленных нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в которых применяются как показатели уровня инфляции, так и размер кадастровой стоимости, стоимости в соответствии с отчетом оценщика, ставки по виду использования, которые являются динамичными показателями и зависят от воли законодателя и подлежат применению с момента, определенного в законе или вступления в силу нормативного правового акта.

Указанное однозначно свидетельствует о том, что федеральные законы о бюджете определяют один из основных показателей для расчета арендной платы – коэффициент индекса инфляции, в связи с чем, безусловно, не являются нормативным правовым актом, регулирующим порядок определения арендной платы, но при этом, устанавливают коэффициент индекса инфляции, необходимый для расчета арендной платы в рамках закона и период, в течение которого данный коэффициент применяется.

Довод ответчика о том, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, отклоняется судом со ссылкой на ст. 424 ГК РФ, из содержания которой следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Более того, данный довод неправомерен, ввиду применения в формуле расчета показателей, определяемых органами власти в рамках актуального законодательства (с учетом изменений, дополнений, новых редакций). Также суд отмечает, что неприменение в данном случае установленных законодательством императивных показателей для расчета арендной платы является его нарушением.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Следовательно, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. В указанном случае заключение сторонами отдельного соглашения к договору об изменении размера арендной платы (после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новые ставки арендных платежей) не требуется.

Кроме того, сторонами в договоре согласовано условие об изменении размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции. И как уже установлено судом, ограничение «не чаще одного раза в год», исходя из содержания п. 3.4 договора, не относится к изменению размера арендной платы в связи с корректировкой индекса инфляции.

Указание ответчика в дополнительном отзыве (л.д. 49,50) о несовпадении календарного года и годового периода аренды в размере квартальных платежей до 20 числа последнего месяца квартала не имеет правового значения, поскольку в приложении №1 к договору указана разбивка по годам аренды с учетом даты заключения договора аренды, при этом, сроки платежей определены в рамках условий договора. Более того, условия договора аренды, в том числе в части периодов внесения платежей согласованы сторонами. Календарная дата внесения платежей 18-го числа или 20-го числа для установленного в договоре порядка внесения платежей с учетом определения годовой арендной платы с разбивкой на 4 квартала не имеет существенного значения, поскольку не влияет на размер платежей. Данный факт является основополагающим при рассмотрении вопроса срока внесения арендных платежей, который сторонами в данном споре не ставился.

Указание ответчика о том, что коэффициент индекса инфляции должен применяться в каждом годовом периоде аренды с даты заключения договора противоречит действующему законодательству ввиду следующего.

В постановлении администрации Ростовской области от 15.12.2007 №475 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» в отношении применения индекса инфляции используется понятие финансового года. Исходя из содержания п. 1 ст. 5 Бюджетного кодекса Российской Федерации финансовый год охватывает период с 01.01.по 31.12, т.е. идентичен календарному году.

При этом применение нового коэффициента инфляции не связано с датой заключения договора, а обусловлено вступлением в силу федерального закона, его устанавливающего.

В отношении довода ответчика о том, что в связи с изменением размера арендной платы ввиду корректировки индекса инфляции необходимо заключение дополнительного соглашения суд указывает, что п. 8 Постановления Администрации РО от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" определено, что органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при заключении договоров аренды неразграниченных земельных участков обязаны предусмотреть в таких договорах случаи и периодичность изменения в одностороннем порядке по требованию арендодателя арендной платы за использование земельных участков.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков изменяется:

путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):

- ставок арендной платы;

- нового размера прогнозируемого уровня инфляции;

- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;

- результатов государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, вышеназванный довод ответчика о том, что коэффициент индекса инфляции должен применяться в каждом годовом периоде аренды с даты заключения договора отклоняется судом как неправомерный.

Кроме того, указание ответчика о неполучении уведомлений о перерасчете арендной платы не принимается судом, поскольку в материалы дела представлены уведомления с приложением дополнительных соглашений с предоставлением ответов ОАО «Батайское» с возражениями относительно изменения размера арендной платы. Исходя из норм гражданского и земельного законодательства с учетом сложившейся практики Высшего Арбитражного Суда РФ и в контексте с условиями спорного договора аренды отсутствие расчета не является основанием неуплаты арендатором арендных платежей за земельный участок с учетом изменяющихся коэффициентов уровня инфляции.

Довод ответчика о том, что установленная истцом арендная плата не отвечает принципу экономической обоснованности арендной платы, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, со ссылкой на тот факт, что размер арендной платы , определенный на торгах в 19 раз превышает рыночную стоимость земельного участка, отклоняется судом ввиду следующего.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" регламентирован принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

При этом, из общего смысла Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 доходность в данном случае связана с источником пополнения соответствующего уровня бюджета, определенным в разделе 2 Бюджетного кодекса Российской Федерации, в том числе от доходов от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 41 БК РФ).

Более того, суд отмечает, что Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" является подзаконным правовым актом, носит доктринальный характер, в связи с чем применяется с учетом положений нормативной правовой базы, регулирующей вопросы распоряжения, пользования земельными участками, а также порядок установления размера арендной платы за землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка в материалы дела представлен отчет об оценке №72-2007, составленный оценщиком ООО «Бета консалтинг», по заказу Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, с указанием даты проведения оценки 02.05.2007, даты составления отчета – 08.05.2007, с определением рыночной стоимости величины ставки арендной платы - 424 100 руб.

В соответствии с протоколом открытых аукционных торгов от 13.06.2007, сумма годовой арендной платы определена в размере 8 057 900 руб.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, рыночная стоимость, определенная оценщиком, носит рекомендательный характер.

Арендная плата в размере 8 057 900 руб. является ценой, выставленной ответчиком как участником торгов, а в последствии закрепленная в договоре в рамках свободного волеизъявления сторон.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

На основании изложенного, размер арендной платы, определенный в договоре, является обоснованным и согласованным условием договора аренды.

Более того, пунктом 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что начальная цена торгов определяется на основании отчета независимого оценщика.

В материалы дела представлен отчет независимого оценщика, в котором указана рыночная стоимость величины ставки арендной платы по земельному участку в размере - 424 100 руб. При этом, данная сумма в протоколе открытых аукционных торгов от 13.06.2007 указана как начальная цена права на заключение договора аренды. В постановляющей части протокола указано, что окончательная цена годовой арендной платы определена в размере 8 057 900 руб.

Таким образом, суд пришел к выводу о правомерности использования первоначально в договоре цены арендной платы, определенной на торгах.

Более того, ни нормы гражданского законодательства, ни земельного законодательства не ограничивают возможность и обязательств индексации арендной платы установленной на торгах за возможным исключением предусмотренным сторонами в договоре, например, применение арендной платы на основании отчета оценщика в первый год действия результатов оценки, что и было согласовано сторонами в спорном договоре аренды.

Ответчик в обоснование неправомерности применяемых истцом норм и методики расчета арендной платы ссылается на абзац 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в ред. ФЗ № 212 - ФЗ от 24.07.2007, согласно которому арендная плата за земельные участки устанавливается в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Данная ссылка ответчика судом отклоняется, поскольку указанный закон в первоначальной редакции вступил в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования ("Российская газета", N 164, 31.07.2007) – с 01.11.2007, при этом указания об обратной силе закона данный нормативный правовой акт не содержит, что исключает его применение к спорным правоотношениям, поскольку спорный договор заключен 18.06.2007 – до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 №212-ФЗ.

Более того, в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчиком осуществляется сельскохозяйственная деятельность, которая является основным критерием для предоставления мер государственной поддержки, в том числе, по аренде сельскохозяйственных земель, с учетом положений Федерального закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства".

Истец также просит взыскать пени в размере 180 426 руб. 56 коп. за период с 20.06.2008 по 28.04.2010.

Согласно ст. 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании ст. ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

П. 5.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора по выплате пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору в размере из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

При расчете пени истцом применена формула 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возникновения задолженности, в рамках обоснованного периода для взыскания неустойки, с учетом факта возникновения задолженности.

Суд полагает необходимым применение положений ст. 333 ГК РФ ввиду следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Кодекса). В силу части первой статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Поэтому в части первой статьи 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

При оценке соразмерности взыскиваемой неустойки суд учел, что отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением должником денежного обязательства, являются проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства истец не предоставил суду доказательств, подтверждающих, что просрочка ответчиком оплаты товара причинила ему действительный ущерб, который соответствует взыскиваемой им пени в сумме 180 426 руб. 56 коп. При этом доказательств несения действительных убытков, соразмерных указанной сумме пени, вызванных неисполнением ответчиком обязательств, не представлено.

Более того, в отношении определения размера учетной ставки банкового процента при применении ст. 333, 395 ГК РФ – на день обращения в суд либо на дату вынесения решения, суд учитывает следующее.

П. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" установлено, что, исходя из пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки. При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной. Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.

С учетом вышеизложенного, длительности неисполнения своих обязательств по внесению арендной платы, показателей учетной ставки банковского процента в период наличия задолженности, суд пришел к выводу о применении при расчете неустойки ставки банковского процента на дату обращения в суд как максимально близкой по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.

Истец обратился в суд, посредством почтового направления искового заявления 02.02.2010 согласно почтовой отметке на конверте, на указанную дату учетная ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 8,75%. В связи с указанным, судом произведен перерасчет суммы пени по каждому кварталу в каждом спорном году в указанном периоде, в соответствии с которым сумма пени определена в размере с учетом применения 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент обращения в суд.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению в части 156 326 руб. 42 коп.

В остальной части взыскания суммы пени надлежит отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 НК РФ судебные расходы от взысканной суммы иска следует возложить на ответчика.

Истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты.

Факт применения судом положений ст. 333 ГК РФ не влияет на размер удовлетворенных исковых распределения госпошлины, поскольку согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию сумма госпошлины в размере 32 904 руб. 34 коп.

Руководствуясь статьями 8, 11, 330, 333, 395, 424, 606, 608, 614 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, статьями 102, 110, 167, 168, 170, 171, 176, 64, 66 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОАО «Батайское», ИНН <***>, <...>, в консолидированный бюджет Ростовской области 1 810 007 руб. 32 коп. (один миллион восемьсот десять тысяч семь рублей 32 копейки) задолженности по арендной плате, 156 326 руб. 42 коп. (сто пятьдесят шесть тысяч триста двадцать шесть рублей 42 копейки) пени.

В удовлетворении остальной части пени отказать.

Взыскать с ОАО «Батайское», ИНН <***>, <...>, в доход федерального бюджета 32 904 руб. 34 коп. (тридцать две тысячи девятьсот четыре рубля 34 копейки) госпошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья О.П. Захарченко